國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 實證模型之建立
1.資料來源
透過本研究第 2 章第 3 節文獻回顧關於影響房價因素，歸納出影響房價相關因 素，並進一步篩選租金、房價與空屋率互動關係模型建立之影響因素內容如下：
表 4-8 本研究影響因素項目資料內容及來源
影響因素項目 內容
總體經濟變數
加權股價指數、五大行庫平均房貸利率、貨幣供給額年增率 (M1b)、貨幣供給額年增率(M2)、購置住宅貸款餘額、建築融 資貸款餘額、失業率、經濟成長率
房地產市場變數 空屋率、租金、租金波動率、所得、房價、房價波動率
資料來源：本研究整理
2.影響因素項目代號一覽表
本研究整理租金、房價與空屋率互動關係影響因素，由總體經濟變素中，經挑 選最適且具代表性變數與互動影響因素，最後選擇五大行庫平均房貸利率、貨幣供 給額年增率(M2)兩大變數，以及影響房價因素如空屋率、租金、租金波動。不但針 對房價及房價影響因素，並有對其房價波動程度之影響作分析。整理互動影響因素 項目代號如下表。
表 4-9 互動影響因素項目代號一覽表
項目 全國 台北市 新北市
五大行庫平均房貸利率 X2
貨幣供給額年增率(M2) X4
空屋率 X26 X21 X22
房價 x35 x30 x31
房價波動 x351 x301 x311
房屋租金指數 x42 x43 x44
房屋租金指數 % x421 x431 x441
3. 互動影響因素分析
為了解租金、房價與空屋率互動關係，利用自我相關分析、時間數列分析方法 之單根檢定、因果關係檢定(VAR Granger Causality)及衝擊分析，利用向量自我迴歸 模式 (VAR) 進行實證 ，以便比較客觀的獲得這些變數其中的落後期數及了解變數 間是否為雙、單向及領先、同步、落後情形，其影響程度大小狀況，以釐清各變數
‧
(一) 單根檢定--- ADF test (Augmented Dickey and Fuller, ADF)
整理互動影響因素，本文由表 4-8 篩選出共 7 項互動影響因素（見表 4-9）。在 建立因果關係檢定(VAR Granger Causality)模型前，必需先對資料進行單根檢定，先 判斷各自變數時間數列是否存在單根，並找出是否有時間領先落後及因果關係。
由於 DF test 誤差項可能有自我相關，影響檢測能力，故有 ADF test(Augmented Dickey and Fuller(1979))誕生，透過在式子右方加入落後應變數，以消除誤差項之
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2. —誤差項的協方差矩陣為 Ω（一個n × 'n 正定矩陣）
3. （對於所有不為 0 的k 都滿足）—誤差項不存在自相關 向量自我迴歸模式與因果關係檢定（Granger Causality）模型建立將模型 分組討論如下：
(一) 模型分組討論
本研究依空屋率對房價、房租影響評估兩大主題，亦即空屋率、總體經濟與金 融市場變數與房價(房租)關係分析將分成各 2 組模型分別來討論對房價(房租)、房價 (房租)波動之影響進行分析：
模型 1/模型 3：空屋率、總體經濟和金融市場對房價(房租)影響
使用變數：房價/前期房價、租金指數(台北市及新北市) /前期房租、空屋率、
五大行庫貸款利率、貨款供給額年增率。
模型 2 /模型 4：空屋率、總體經濟和金融市場對房價(房租)波動影響
使用變數：房價波動、租金指數波動(台北市及新北市)、空屋率、五大行庫貸 款利率、貨款供給額年增率。
台北市、新北市及全國空屋率對房價(房租)或波動趨勢圖如下：
全國
台北市
新北市
圖 4-11 台北市、新北市及全國空屋率對房價趨勢圖
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
全國
台北市
新北市
圖 4-12 台北市、新北市及全國空屋率對房價波動趨勢圖
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
全國
台北市
新北市
圖 4-13 台北市、新北市及全國空屋率對房租趨勢圖
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
全國
台北市
新北市
圖 4-14 台北市、新北市及全國空屋率對房租波動趨勢圖