研究設計---假說設計與研究預期

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第三節 研究設計---假說設計與研究預期

一、假說設計

由前一章的文獻回顧可得知，有關近期預期資本利得對空屋率有正面的影響與 租金對空屋率有負面的影響的實證模型，其資料時間範圍為民國80年至90年。由於 當時時空背景不同，房地產市場條件狀況也不同，而本研究進一步採用民國91年至 100年的空屋資訊，更能反映出目前住宅市場情形。另外，由於目前研究空屋率分析 大都以縣市為研究單位，導致研究範圍太廣，故本研究以台北市與新北市各行政區 為研究單位，較能看出不同區位之投資性住宅空屋持有與房價、租金三者之關聯性。

本研究主要建立三個假說，初步假說設計分述如下：

假說一：空屋率愈高會使得房價愈低。

由市場經濟供需法則來看，若空屋率愈高，代表住宅市場上房屋釋出的量體愈 多，在供給大於需求的情況下房價應該會向下修正，故本研究預期空屋率對房價的 影響為負。 理論上，在租金與價格之為正比關係下，預期空屋率對房租的影響為負。

假說二：不同區位的短期空屋持有會因預期資本利增加而上升。

當房價上漲時，由於房屋持有成本也將跟著增加，原本投資住宅所有人會盡量 加以利用，使空屋形成機率降低，惟短期預期利潤（預期資本利得）驟升，會使得 所有權人產生賺取價差的投機心態，反而使得閒置以等待資本利得的短期空屋 持有 增加，故本研究預期資本利得對於短期空屋持有的影響為正，惟不同地區會因區位 不同，使得影響空屋程度而有所不同。

假說三：不同區位的長期空屋持有會因租金增加而下降。

當租金上漲時，由於可獲得的租賃利益（租金）增加，投資住宅所有權人在有 利可圖下將誘使房屋所有者將閒置空屋出租，使得此時期空屋持有下降，故本研究 預期租金對於長期空屋持有的影響為負，惟不同地區會因區位不同，使得影響空屋 影響有所不同。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

二、研究預期

空屋資訊依據空屋特性區分為一般性空屋與投資性空屋，以下就不同空屋特性 與租金、房價的相關性影響預期結果加以說明。其中就一般性空屋而言，在租金 方面，若租金收益愈高持有者在有利可圖下會盡量加以出租利用，使得空屋形成機 率降低，故租金與空屋的相關性預期為負相關，在房價方面，基於一般市場供給需 求法則來看，在供給大於需求的情況下房價應該會向下修正，相反地若在需求大於 供給的情況下則會導致房價上漲，故房價與空屋相關性預期亦為負相關。

針對投資性空屋而言，在租金方面，空屋也會因為租金收益愈高持有者在 有利可圖下會積極出租利用，使得空屋形成機率降低，故租金與空屋的相關性預期 為負相關，在房價方面，一般房價上漲時持有人會由於持有成本的增加而盡量加以 利用，惟房價快速上漲造成預期利潤驟升，會使得持有人產生賺取價差的投機心態，

反而短期間將房屋閒置不加以利用，造成空屋率增加，故房價與空屋的相關性預期 為正相關。

將前述假說設計的預期空屋和與租金、房價相關性結果如下：

表3-25 預期空屋特性與租金、房價相關性

空屋特性 房價 租金

一般性---空屋 － －

投資性---空屋 ＋ －

空屋資訊依據臺電用電類型區分為低度使用住宅、長期低度使用住宅、短 期低度使用住宅三種空屋類型。此三種類型低度使用住宅其租金皆符合一般市場供 給與需求法則，故其空屋與租金的預期符號皆為負。就空屋特性判斷，其中不動產 投資分為短期投資與長期投資，其中不動產長期投資主要在收取租金報酬，故在此 長期低度使用住宅即定位在長期收取租金收益，故判斷為投資性空屋，短期低度使 用住宅的租金關係符合一般市場供給與需求法則，故判斷為一般性空屋，而低度使 用住宅係指連續空置2個月以上的空屋，故此類空屋包含了短期（閒置一年以下的房 屋）與長期低度使用住宅（閒置一年以上的房屋），故同時具有投資性與一般性空屋 之特性。

低度使用住宅與長期低度使用住宅此與房價的預期符號皆符合一般市場供 給與需求法則，其與房價的預期符號皆為負，故此二類之空屋特性皆判斷為一般性 空屋，惟短期低度使用住宅定位在短期賺取價差，故其與房價的預期符號皆為正，

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

故判斷為投資性空屋。

將預期空屋資訊類型之空屋特性判斷如下表所列：

表3-26 預期空屋資訊類型之空屋特性 臺電用電

空屋類型 租金 空屋特性

房價 空屋特性

低度使用住宅 － 投資性/一般性 － 一般性

長期低度使用住宅 － 投資性 － 一般性

短期低度使用住宅 － 一般性 ＋ 投資性

‧