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第三節 房價、租金與空屋資訊相關文獻
在透過第一節空屋影響因素相關論述後，了解房價、租金與預期資本利得為眾 多空屋影響因子之一，由於空屋率亦為房價、租金影響因子之一，接下來先針對房 價與租金影響因素進行探討，最後再就空屋與房價、租金的關聯性分析所採用的方 法與實證結果進行整理分析。
一、 房價與租金影響因素
由於房價是住宅供給與住宅需求交互作用的結果，房價同時會受到住宅供給與 住宅需求因素影響，過去研究影響房價因素很多，陳明吉（1989）以迴歸模式分析 住宅價格影響因素，實證結果長期模式之變數依顯著性大小依序為股價指數、房屋 建築費用指數、通貨膨脹率及經常性收入變動率。
薛立敏（1990）以住宅價格變動率為因變數進行實證分析，結果顯示前一年及 前二年之貨幣供給額增加率、所得、房屋貸款利率及戶數增加率為影響住宅價格的 重要解釋變數。
傅舒妙（1990）利用民國 62 年至 77 年台北都會區之預售屋價格資料建立實證 模型，得到影響住宅價格變動的重要總體經濟因素為所得及物價。
李建裕（1991）探討大高雄地區民國 75 年 1 月份至 79 年 5 月份之預售屋價格 的變動情形，並建立聯立之計量模式，實證結果發現貨幣供給額及利率會影響住宅 價格，且住宅價格與股價二者相互影響。
曾建基（1993）探討環境因素與住宅價格之關係，顯示國民所得、人口總數、
股價指數以及家庭結構等因素會影響住宅價格。
林祖嘉、張金鶚、彭建文（1994）透過聯立方程式進行實證空屋率與房價間關 係，其發現房價會受到當期空屋率、家戶數、家庭可支配所得、以及前期空屋率影 響。
林秋瑾、黃佩玲（1995）利用總體經濟變數包含工資、物價、所得、貨幣供給 額、股價、匯率及利率等，以 VAR 模型進行住宅價格與總體經濟變數關係研究，發 現住宅價格自身的解釋程度僅佔三分之一，另三分之二倍其他的總體經濟變數所解 釋，顯示住宅價格受總體經濟變數的影響相當大。
林秋瑾（1997）利用似無相關迴歸分析估計法（SURE , Seemingly Unrelated Regression Estimate）來分析縱合估計時間序列與橫斷面資料的線性（Time Series Cross Section Regression）經濟模型，認為影響房價因素有租金、都市土地價格、
利率、新建數量、預期資本利得、建築成本。
彭建文、黃心儀、賴鳴美、林欣柔(2003) 依據國內住宅市場供需結構重新建構
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房價與租金的調整模型，認為在房價影響因素中，依其重要性分別為所得、租金、
結構改變、預期景氣、以及空屋率。
關於影響租金因素，林秋瑾（1997）認為租金影響因素為家戶所得、家戶數、
非住宅財貨價格、房價、利率、預期資本利得。
彭建文、黃心儀、賴鳴美、林欣柔(2003) 依據國內住宅市場供需結構重新建構 房價與租金的調整模型，認為在租金影響因素中，租金影響因素則依序為家戶數、
房價、住宅存量、以及預期景氣。
林秋瑾，黃瓊瑩(2004)，認為影響不動產投資之風險因素為預售屋平均房價、
貨幣供給額、通貨膨脹率、台北市房屋租金價格指數、營建股股價指數及利率。
由過去的相關文獻整理之後，歸納出影響房價與租金相關因素內容如下：
表 2-4 過去文獻所使用影響因素一覽
影響因素項目 內容
總體經濟變數 加權股價指數、五大行庫平均房貸利率、貨幣供給額年增率 (M1b)、貨幣供給額年增率(M2)、購置住宅貸款餘額、建築 融資貸款餘額、失業率、經濟成長率、消費者物價指數、貨 幣供給額、匯率、國內生產毛額國民所得、及通貨膨脹率、
家庭可支配所得、預期資本利得、預期景氣。
住宅與金融市場變數 房價、空屋率、租金、建造執照面積、房屋建築人數、使用 執照面積、住宅存量。
其他相關影響變數 土地及建築成本、容積率、優惠房貸政策、稅賦政策、人口 總數、家戶數、家庭結構、房屋建築費用指數。
資料來源：本研究整理
二、 房價、租金與空屋資訊相關文獻
由前一節中瞭解影響房價與租金因素後，接下來進一步探討有關房價、租金與 空屋關聯性分析之文獻。李瑞麟、陳蓓如（1993）分析空屋的成因，其中與房價、
租金與投資性有關者，有下列數端：（1）房屋持有成本低，而短期預期利潤高，但 只要價格合理，屋主仍會出售或出租。（2）我國股票市場不健全，波動大、風險大，
投機多於投資。因此，一般人投資機會小，就轉向最穩賺不賠的房地產市場。（3）
房地產短期預期利潤高，房地產投機客炒作房地產，造成短期投資的房屋不能作其 他利用。該文透過分析空屋的成因，找出與房價、租金與投資性有關者，但未對空 屋投資性與房價、房租之關聯性，進一步實證分析。
彭建文、張金鶚（1995）將空屋率設定為預期資本利得、人口遷徙率、房價水 準、房價差異程度、房價負擔能力、預期都市發展潛力、租金、實施區域計畫建築
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金對於房價的影響，預期增值對於房價與租金的影響大致相當，但影響方向相反，
而住宅存量與空屋率分別對於租金與房價產生負向影響，但住宅存量對於租金的負 向影響明顯大於空屋率對於房價的負向影響，上述三點差異可能是造成國內房價與 租金波動趨勢不一致的重要原因，認為空屋率對於房價的影響力未如預期般大，可 能是因為許多空屋的持有人將其空屋求租或閒置，並未直接將其在自有住宅市場求 售所造成。
彭建文（2004）以三次普查資料為台灣地區空屋狀況變遷與原因分析，其認為 整體來看，都市化程度較高的縣市不論在空屋率水準或是空屋率波動幅度上普遍較 都市化程度低的縣市為高，實證分析的結果推測 1991~2001 年間國內住宅市場空屋 率大幅上升的現象，並非由於自然空屋率上升所造成，家戶所得的增加使得家戶更 有能力負擔住宅閒置成本或購置第二屋，以及因為政府宣告實施容積管制引發建商 搶建，造成住 宅供給充裕度明顯上升，此兩者可能才是造成空屋率大幅上升的主因。
彭建文（2005）以自然空屋率理論來探討自有住宅市場中房價與空屋率的關係，
並透過台北市與台北縣1980-2001年的資料估算使房價變動為零的均衡空屋率。實證 結果發現，空屋率與房價的變動有顯著的反向關係，但就台北市而言，以當期空屋 率對實質住宅單價變動率影響的模型較佳，而台北縣則以前期空屋率對名目住宅總 價變動率的影響模型較佳，顯示出台北市與台北縣住宅市場在運作上有明顯的差異。
前述文獻乃以住宅價格、租金與空屋投資性關聯性分析，惟並未對地區性、時 間性之空屋投資性進一步實證分析其關聯性。
將前述房價、租金與空屋投資關聯性分析之文獻整理如下：
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第四節 小結
藉由本章第一節與第二節的文獻中了解空屋率除受總體的經濟因素影響外，住 宅異質性、所有權人的持有動機、投機因素、預期資本利得、預期都市發展潛力等 亦會影響，而此等因素與顯示部分空屋率的形成與投資行為有關，於文獻中也進一 步的提出實證說明愈受歡迎的住宅不動產投資標的，可能愈容易引起空屋的形成，
惟仍無法看出研究問題一所提及「住宅持有者的投資決策行為是否會影響住宅市場 空屋持有的高低？」。
另外，在第三節文獻中可得知房價對於空屋率為負向影響，於文獻中也進一步 的提出預期資本利得與空屋率對於空屋率成正向影響，租金對於空屋率為負向影 響，顯示預期資本利得與租金確實會影響住宅市場中空屋持有，惟仍無法看出研究 問題二所提及「預期資本利得與租金的多寡是否會影響住宅市場中的短、長期空屋 持有？」。此外，在第三節的文獻中僅有探討出房價、租金與空屋率的關係，卻對不 同區位的空屋率與房價、租金的關係進行探討，因而無法看出研究問題三「不同區 位與住宅空屋持有、房價與租金之關聯性為何？」
基於自由市場經濟的供需法則下，理論上房價應該會由於空屋的釋出而得以調 整修正，空屋率不應繼續上升，惟此空屋率應係以實際空屋率是否超過自然空屋率 為基準，倘空屋率的上升是伴隨著自然空屋率的提高（如住宅自有率的提高），那麼 將房價將不會調整。而觀察現階段國內住宅市場房價飆漲的城市往往也是空屋率居 高不下的城市，此背後的原因除了是近年來國人的所得提高，生活品質的要求也提 升，有相當數量的空屋做為第二屋使用或暫時閒置，未在市場運作外，是否是因為 在房價高漲的地區住宅市場投資客增加，投資客於購買後將房屋閒置，短期等待最 佳出售的時機以賺取價差，使得此時期空屋持有上升？或者是在租金高漲的地區，
在租金提高有利可圖下誘使房屋所有者將閒置空屋出租，使得此時期空屋持有下 降？這些將留待後續實證分析進一步的驗證。