一、交易成本理論（Coase 理論）
新古典經濟學與新制度經濟學迥異處之一，在於前者假設資訊於市場中完全公 開，且參與者擁有完全理性，因此交易行為之施行並無成本產生；後者則近一步修 正此概念，認為無論是交易訊息蒐集、議定契約、決策、執行以及後期監督均存在 交易成本。依據 Coase 理論，當交易成本為零時，不須藉由外在任何制度或組織運 作，交易中所有潛在收益均可實現（此亦為新古典經濟學所假設的完美市場、土地 資源最有效利用）。是故如何降低交易成本，亦或將其轉移至相對而言成本較低之實 施者，均可融入於制度建立與檢討修正思考過程中。
若以交易成本角度切入探討，Coase 於 1960 年曾以《The Problem of Social Cost》一文探究交易成本與市場失靈間的關係。其認為在交易成本為零的世界中，
不需要透過公共政策介入便能達成經濟效率，因私人決策者將自願解決市場失靈問 題（Dawkins，2000）。但往往於現實生活中，導因於個體有限理性、投機心態，以 及未來充滿不確定性，交易期間實存在交易成本，如 Coase 所提出之資訊成本、監 控與契約執行成本。
而不動產之交易成本又較一般財產高，因不動產不若股票有公開市場，資訊較 不透明，且不動產具獨特性未標準化，又若涉及都市更新，土地整合作業牽涉較多 原始地主時，勢必將額外增加較多協商成本（包含時間與金錢），時程過長，開發商 於無法確定未來是否可順利整併完畢時，進行此項開發案的風險自然提高，此時若 無一定利潤支撐，業者往往不輕易涉足於此。而都市於長期發展後，若無相關更新 政策與計畫介入市中心區再發展，勢必將逐漸任其自然衰敗頹圮。
交易成本過高將影響交易過程之效率，甚而導致交易中斷與失敗（Benham，
2004），因此如何降低交易成本便為十分重要之課題。而為最小化交易成本，市場將
自行以不同方式修正，包含階級化組織（水平或垂直）和制度治理（即公共土地使 用規劃與土地使用分區管制），此將財產權機制規則，化以適宜土地與市場運作，且 於所有替選方案中最能最小化所有參與者的交易成本。
二、影響
土地增值稅為臺灣不動產移轉時必須計算課徵的交易成本，直接影響住宅交換 價值62。稅捐稽徵法第六條規定：「稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅之徵 收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。」由此得以佐證土地增值 稅不只是稅捐，且土地增值稅的徵收優先於抵押權，較一般稅捐於抵押權實行後，
才得以徵收的特性不同，顯示出土地增值稅較一般稅捐更具有強制徵收，不易逃漏 的特性，於此稅捐之清償次序為土地增值稅應較稅捐優先清償，稅捐較一般債權先 清償。而土地稅目前仍為地方財政上一項重要的稅收來源。土地稅中又以土地增值 稅所占比例為最高。
交易成本理論的出發點是經驗性的檢討經濟學的假設，當然利用量化資料進行 計量研究是新制度經濟學的努力方向，不過並不是唯一的途徑。交易成本理論至今 的成就並沒有依賴計量研究的結果，而是廣泛利用各種方式呈現事實證據，即使這 種缺乏依循模式的實證研究做起來比較困難，仍舊有其重要的價值。我國將土地增 值視為地方財政上一項重要的稅收來源，而此交易成本對於土地利用有何不良影 響，實務上學者有以下見解。
62融資（Financing）時銀行須先預計其土地增值稅，扣除土地增值稅後，再以淨值依貸款成數核貸。
財產轉移（Property transfer）時，不論是否賠售皆須先繳納土地增值稅，方可辦理產權移轉登記。
（一）交易成本過高
（李瑛，2003）以供給面經濟學的拉弗曲線63檢視，認為民國八十一年至八十九年之 土地增值稅收顯示，長期偏高之稅率已造成整體稅收逐年下降。
（二）產生閉鎖效果
（洪東煒，2001）認為在經濟景氣不佳時，土地增值稅之課征，會加重土地市場的 僵化，產生閉鎖效果，地主寧可只租不售或只作低度利用，因而降低土地利用價值 與土地的移轉。
（三）影響土地融資
（李禮仲 黃怡靜，2001 ）認為對於以土地與房屋為抵押擔保品之銀行言，於經濟 景氣不佳時，將逾期未清償貸款之不動產抵押品移經法院拍賣後，由於法院會先扣 取土地增值稅64，所以如果土地增值稅調降，政府稅收雖可能會減少，但對銀行言，
可收回債權相對增加，對擁有龐大不動產抵押品的基層融機構會大有幫助；所以為 解決當前房地產市場之不景氣與金融機構呆帳之二大財經困境，調降土地增值稅似 乎為一可行的政策。
例如住宅經法院拍賣，所得價金往往尚不足以償還銀行貸款，但公部門竟以公 告現值的調漲認定土地有「自然增值」，且土地增值稅之徵收，優先於一切債權及抵 押權。造成住宅所有人與銀行皆有損失，而政府仍有「自然增值」可增收。銀行因 此呆帳增加，影響土地融資。
（四）鼓勵土地投機
（蔡吉源，1997）在「論土地稅制改革：地價稅與增值稅」中認為在現行平均地
63拉弗爾曲線：x 軸為稅率， Y 軸為稅收， 當曲線位於負斜率時， 稅率增加稅收反而因市場交易量 減少而減少（適當稅率）。
64稅捐稽徵法第六條規定：「稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價 部分，優先於一切債權及抵押權。」
權制度重課土地增值稅輕課地價稅之方法下，是否能合乎公平與效率的租稅原則值 得懷疑？土地增值稅稅率過高，只要不出售即可避免稅負，不但無法達成漲價歸公 的目的，反而減少房地產的實質供給，使具有不動產交易稅性質之土地增值稅逐步 推升房地產價格；土地稅制之改革在於提高地價稅率，廢除偏頗不合理的土地增值 稅，改徵土地交易所得稅以及課徵發展土地稅以抑制投機。
（五）未解決外部成本
建商開發土地產生的外部成本及變更使用產生的外部利益，無法以增值稅課徵。
（黃淑惠，1997 ）在「現階段我國土地增值稅的問題與解決之道」中認為，我國土 地增值稅制若欲維持其土地政策功能，除從實課稅，維持累進稅率外，對於現行累 進稅率之級距認為過於粗略，遞增率太大，增加逃漏誘因，若能配合倍數級距的細 分，規劃較精細的稅率，當更能發揮抑制土地投機的功能，並達課稅公平的原則；
尚可考慮採倍數累進與金額累進並行方式，在土地持有與土地開發時，即應加重課 徵，不宜將所有漲價歸公的問題留在土地移轉時解決。
（陳文久，1993）現行增值稅制下須有土地移轉才有稅收，若實際增值稅率太高將 使土地交易萎縮，增值稅收亦會大幅減少，又若土地從未移轉，該地的公共設施成 本不但無法收回歸公，反而等於一般地主倒貼公共設施的增值土地及使用效益。