一、研究方法
（一）文獻回顧
借由文獻回顧探討土地增值稅之立法原意、臺灣現行稅制、外國相關稅制、
租稅公平理論、交易成本與土地利用相關論述，及分析公部門土地公告現值在估 價上與現實房地產住宅市場之差異。並借由文獻回顧釐清土地增值稅在性質上係 屬於財產交易所得稅、實務上係屬於財產稅之後，由「財產」、「所得」之觀點，
依量能課稅原則以住宅所有人持有不同住宅類型，其住宅應納土地增值稅，稅額 與其市場價格之比例（負稅比）高低，作為探討現行增值稅制公平性之評估依據。
（二）比較分析
1.依住宅應納稅額與其市場價格之比例（負稅比）及台灣現行土地增值稅制 之計算公式，歸納出影響土地增值稅負擔之主要變數，有市場價格、公告現值、
公告現值漲價幅度、土地持分面積等。
2.依據影響土地增值稅負擔之主要變數，比較分析台灣都市住宅如透天住 宅、公寓、大樓等不同建築類型，及住宅所有人不同之持有目的及用途等，歸納 出高負稅比住宅及低負稅比住宅，再比較高負稅比住宅及低負稅比住宅所有人之 持有動機、住宅用途與所得高低等社會階級偏向，用以探討臺灣現行土地增值稅 制之公平性，並歸納出幾種不公平之情形，及其對土地利用可能產生之影響，並 提出可能之改革方向。
（三）實例探討
依比較分析結果，探討四組不同情形之案例，以瞭解現行稅制對特定不動 產負稅不公平之情形，及對土地利用可能產生之影響。
1.住宅樓層價差案例：
同棟公寓之四樓與一樓，因樓層價差，負稅比不同之案例。
2.公告現值路線價差異案例：
一定品質之住宅，因臨路寬度不同，負稅比不同之案例。
3.實際容積率價差案例：
同一地價區段之大樓、公寓，因土地持分不同，負稅比不同之案例。
4.「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例：
本文定義之「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例，依賦稅公平理論，
比較其持有動機、所有人、財產價值及其對土地利用產生之影響。
二、 研究設計
（一）評估依據：負稅比
依賦稅公平相關理論（量能原則、應能負擔原則）：
納稅是人民應盡的義務，但是租稅負擔仍應依照人民承擔稅賦之能力而定
3，為因應納稅義務人能力課稅，於所得高低、財產價值、消費動機等皆應考量，
高所得者、高價值品、投機之財產，應負擔較高稅賦4。
故本研究以負稅比（應納稅額占住宅財產價值之比例）及所有人所得高低、
消費動機等探討現行增值稅制之公平性。
負稅比=（應納稅額土地增值稅/住宅之財產價值），負稅比則越高承擔之稅賦越 高。5
（二）財產價值認定：住宅之市場總價值
本研究係以都市住宅所有人（增值稅納稅義務人）之觀點，及考量實際之不 動交易市場，買賣雙方所有人對公寓、大樓等建築類型之成交單價，實務上即是
3葛克昌，1996/04，量能課稅與所得稅法，收錄於稅法基本問題，月旦出版股份有限公司，頁次 203。
4北野弘久，1992，《納稅者基本権論の展開》。三省堂，第一版，頁次 36。
以可銷售樓地板面積（建坪），計算住宅價格，就住宅所有人（納稅人）觀點，
並未區分出建築物、土地，個別貢獻之價格。土地、建築物皆為住宅構成要素且 不論土地、建築物皆屬於不動產，其交易所得、損失皆應計算，且市場價格漲跌 由供給與需求決定，區位、建材 、景觀 、管理 、生活機能 、學區 、交通….
等因素皆是價格形成的原因，因此市場價格較公告現值更能反映真實之住宅價 值。為比較住宅所有人持有不同住宅，其住宅應納土地增值稅，稅額與其市場價 格之比例（負稅比）高低，故本研究設計以住宅之市場總價值，作為比較不同類 型住宅，負稅比高低之財產價值。6
6詳見本文第二章，第五節，四、管見。及第三章，第一節，二、財產價值認定。