第三節 比較變數
四、 土地持分面積
69詳見本文第三章，第三節，四、土地持分面積。
第二節 住宅類型分類
一、依建築類型
都市住宅可概分為透天住宅、公寓、大樓等建築類型（張金鶚，1999）
（一）透天住宅：包括獨院住宅（Single house）、雙併住宅（Semi-detached house）、與連棟住宅（Row house），其特徵為每單位產權獨立，密度較低且較具私 密性，在台灣又稱之為「透天厝」。此類住宅較為昂貴且在都市地區日益稀少。
（二）公寓、大樓：一般區分為五樓以下公寓（walk-up，沒有電梯設備）與六樓以 上公寓（high-rise，有電梯設備）兩種。台灣房地產市場則稱五樓以下為公寓，而 六樓以上為大廈（大樓），其與透天厝之主要差別為公寓、大樓其建物為區分所有（區 分所有建物），土地持分所有且部份面積及產權為共同持有。台灣都市大部分房地產 類型屬於此類，通常大樓因建材設備與管理維護較好，其價格較公寓為貴。
二、依住宅用途
可分為純住宅使用與有商業使用利益之住宅。
我國之都市規劃係採住商混合發展，雖於都市計畫法臺灣省施行細則、都市計畫法 高雄市施行細則、都市計畫法台北市市施行細則等法規中，載明住宅區內以建築住 宅及不妨礙居住寧靜、安全及衛生之建築物為主，並明定不得經營之事業，但亦許 可在一定限制下作為工廠及商場（店）、超級市場或飲食店、甚至經營經事業主管機 關核准之國際觀光旅館、觀光旅館、旅館等，因此在最有效使用原則70下都市中常見 公寓、大樓之地面第一層，或一、二、三層作為店面兼住宅使用，而使可兼作店面 使用之住宅因具有商業利益，吸引商業經營之資本主購買。依量能原則、應能負擔 原則，高價值之財產，應負擔較高稅賦。
70 最有效使用，指良好意識與一般使用能力者對該件不動產所作合法、合理之最佳使用。不動產價 格應是以最有效使用下所求得之價格。
三、依持有時間長短
住宅之持有時間，因公告現值漲幅71影響土地增值稅負擔。
（陳聽安，1993）在「從公平與效率談土地增值稅何去何從」中以土地增值稅不是 一般性的稅目，而是負有政策使命的租稅；採用倍數累進，漲價倍數愈大，適用稅 率愈高，但土地持有期間長者多屬祖產或長期投資者，顯均非投機目的，卻必須適 用最高稅率，加重負擔，造成稅負「驟增效果」與平均地權、漲價歸公的本意有所 出入；鑑於土地增值稅率按倍數累進的政策效果不彰，應逐步縮小累進走向單一比 例稅率。
四、依持有動機
可分為自住與投機之用，依量能原則、應能負擔原則，投機之財產，應負擔較高稅 賦。
五、依住宅所有人所得
依量能原則、應能負擔原則，較高所得者應負擔較高稅賦。
71詳見本文第三章，第四節，三、比較時間變數-【公告現值漲價幅度】
第三節 比較變數
依台灣現行土地增值稅制之計算公式，及住宅應納稅額與其市場價格之比例（負 稅比），歸納出影響土地增值稅負擔之主要變數，如市場價格、公告現值、公告現值 漲價幅度、土地持分面積等如（圖 3.1）及（表 3.1）及所示。
圖 3.1 影響土地增值稅負擔之主要變數圖
（
（
（
（負稅比負稅比負稅比負稅比）＝）＝）＝）＝ 應繳納之土地增值稅 ÷ 【【【【市場價格市場價格市場價格市場價格】】】】
應繳納之土地增值稅＝土地漲價總數額 × （累進稅率 20％，30％，40％）
土地漲價總數額＝每單位【【【【公告現值公告現值公告現值公告現值】】】】漲價總數額 × 【土地持分面積土地持分面積土地持分面積土地持分面積】
因此影響（（（（負稅比負稅比負稅比負稅比））））主要變數有： 【市場價格市場價格市場價格市場價格】、【公告現值公告現值公告現值】公告現值 、、、、【【公告現值漲價【【公告現值漲價公告現值漲價公告現值漲價 幅度幅度
幅度幅度】】】】、、、、【土地持分面積土地持分面積土地持分面積土地持分面積】。
表 3.1 影響土地增值稅負擔之主要變數表
一、住宅市場價格
（一）因（負稅比）＝ 應繳納之土地增值稅 ÷ 【市場價格】
故（負稅比）與【市場價格】成反比
（二）【市場價格】之認定
美、日等國對財產交易所得的立法例，皆係以實際移轉現值課徵，我國現行土 地稅法針對土地增值稅所定之計稅標準為公告現值，其主要考量是資本利得收益數 額掌握不易與資產評價困難；台灣現今以實際移轉價值為計稅標準在今日已具可行 性72。
1.我國的土地增值稅原屬財產交易所得稅，其本質為對資本利得課稅。故市場價格 應先就納稅人「實際成交價格」為主要認定標準，我國已建立不動產估價師制度，
可藉由不動產估價師提供資訊，俾稽徵機關判斷申報地價是否虛偽，是否要作進一 步的查核73。
2.無「實際成交價格」之個案，如長期持有住宅之前次移轉現值，其「實際成交價 格」之文件多已遺失，可以民間估價體系，或成立類似經建會旗下「財團法人國土 規劃及不動產資訊中心」之第三系統組織，賦予調合及協助公、私部門的相關職責。
認定其前次移轉現值。民間估價體系、第三系統組織，可做公部門（稅捐稽徵機關）
與私部門（納稅義物人）之公正第三人，如公、私部門仍有爭議，可委由三家以上 民間估價機構鑑估。
估價成本方面，相較於目前依公告現值課徵土地增值稅，每筆土地的公告現值 查估必須十分精確，無論是否有交易，每筆土地均要估價；而按實際移轉現值課稅，
72 見本文第二章，第五節，二、按實際移轉現值計算土地增值稅的可行性。
73周玉津，1994 年，如何改進土地增值稅防杜不當利益輸送；同作者，土地增值稅改制方案的商榷，
（財稅問題之研究），初版，頁 118；225-226。
只要查核有交易的土地即可，依公告現值課稅所發生的成本或者更高74。且目前不動 產仲介機構越來越多，可藉其獲取土地交易的資訊；亦可利用電腦建檔作為查核輔 助工具，建立不動產交易資料庫。
二、公告現值
（一）（負稅比）＝ 應繳納之土地增值稅 ÷ 【市場價格】
又 1.應繳納之土地增值稅＝土地漲價總數額 × （累進稅率 20％，30％，40％）
2.土地漲價總數額＝每單位【公告現值】漲價總數額 × 【土地持分面積】
故公告現值與負稅比成正比。
（二）劃分地價區段為平面式估價
1.公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地，根據最近一年來調查的地 價動態，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段，並估 計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，於每年一月一 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政 府審核土地移轉現值的依據；此外，公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。
由此可知公告土地現值不僅涉及民眾土地增值稅稅負，也與被徵收土地補償地價的 高低有密切的關係。
2. 地價查估係依據「地價調查估計規則」之規定辦理，其查估步驟及方法如下：
（1）製作地籍藍晒圖
（2）調查影響區段地價之資料
地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者調查收益實例（地價調查估計規則第六 條）。影響區段地價之資料，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、
公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他 影響因素等（地價調查估計規則第七條）。
（3）製作買賣或收益實例調查估價表
74林全，1993 年 1 月，土地增值稅之改革芻議，載於財稅研究第 25 卷第 1 期，頁 8。
向當事人、土地四鄰、土地估價業人員、房地產仲介人員、土地登記專業代理人、
金融機構、公有土地管理機關、司法機關或開發機構等調查不動產買賣或收益實例
（地價調查估計規則第八條），該實例若有法院拍賣、急售、債務清償、競標、人為 哄抬、利害關係人之買賣，該買賣價格於當地顯然偏高或偏低等特殊交易情況或買 賣對象為畸零地、公共設施預定地、相鄰土地、放寬建築強度之土地等特殊土地時，
均應詳細記載於調查估價表（地價調查估計規則第九條）。
（4）製作買賣或收益實例地價分佈圖
以鄉、市為單位，製作買賣或收益實例地價分佈圖，圖上應載明買賣實例或收益實 例之編號，及其於估價基準日之土地合理單價（地價調查估計規則第二十條）。
（5）劃分地價區段，填具地價區段勘查表及繪製地價區段圖
劃分地價區段時，由承辦人員攜帶地籍藍圖、地價分佈圖及地價區段勘查表實地勘 查，斟酌影響區段地價之因素，於地籍藍圖上，將地價相近、地段相連、情況相同 或相近之土地劃為同一區段。非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用，且其 地價有顯著差異者，應就該部份單獨劃分地價區段。區段界線應以使用分區或編定 使用地類別、使用管制、使用情形或道路、溝渠等易於辨識之天然界線為準，但情 形特殊者，得以適當之地籍線為之。惟土地位於具有顯著商業活動之繁榮街道路線 價區段，若臨接繁榮街道以外己開闢之道路，且地價顯著較高者，得以適當範圍為 界，劃設一般路線價區段（地價調查估計規則第二十一條）。
（6）估計區段地價，並填具區段地價估價報告表
有買賣實例或收益實例之區段，以地價分佈圖上之土地合理單價，求其中位數為各 該區段之區段地價。若為無實例之區段，則應於鄰近或適當地區選取兩個以上使用 分區或編定用地相同，且已估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，並按影響 地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表進行區域因素修正，
有買賣實例或收益實例之區段，以地價分佈圖上之土地合理單價，求其中位數為各 該區段之區段地價。若為無實例之區段，則應於鄰近或適當地區選取兩個以上使用 分區或編定用地相同，且已估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，並按影響 地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表進行區域因素修正，