土增稅是約翰‧彌勒在十九世紀中葉經濟學界尚未釐清存量、流量概念前，錯 誤的、行不通的主張，目前各國因其行不通而取消土增稅。只有死抱平均地權教條 的台灣，仍然在實施這種違反社會公平正義的稅目，以為可以漲價歸公。由於土增 稅率偏高，地價稅率偏低，實施結果不但無法漲價歸公，反而肥了財團鉅富，瘦了 平民百姓及政府國庫，土增稅正是平民百姓窮畢生努力，為住者有其屋而不得不去 負擔的窮人稅85。
本研究係以都市住宅所有人（增值稅納稅義務人）之觀點，比較不同住宅所有 人持有不同住宅，其住宅應納土地增值稅，稅額與其市場價格之比例（負稅比）高 低，並以量能課稅原則切入探討土地增值稅之公平性，未涉入長久以來關於應「重 課土增稅，輕課地價稅」或「輕課土增稅，重課地價稅」之爭議。
本研究依增值稅計算公式，及住宅應納稅額與其市場價格之比例（負稅比）， 歸納出影響土地增值稅負擔之主要變數，比較分析歸納出高、低負稅比住宅類型，
再依：
（一）越高所得者，置產能力越強。
（二）可兼作店面使用之住宅因有商業利益，吸引經營商業之資本主購買。
（三）自住者以結婚與改善居住環境為主要購屋動機，相對於投資者則以賺取價 差、獲利了結為主，自住者持有住宅之時間應較投資者為長。86
84詳見第四章 實例探討，第四節「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例：比較其持有動機、所有 人、財產價值及對土地利用產生之影響。
85蔡吉源，2005/01/11，中國時報論壇，真的！土增稅是窮人稅。
86財團法人國土規劃及不動產資訊中心，95 年第 2 季，（住宅需求動向調查）「全國已購屋者購屋之 平均房價年所得比為 6.52 倍，就需求動機而言，以自住需求佔多數(79.7%)，並以結婚與改善居住環境 為主要購屋動機；投資則以賺取價差為主」。因自住者以結婚與改善居住環境為主要購屋動機，相對 於投資者以賺取價差、獲利了結為主，其持有住宅之時間應較投資者長。
等相對比較分析出，土地增值稅課稅主體負擔不公平。即在現行土地增值稅稅制 下，形成高負稅比住宅及低負稅比住宅，且所得相對較低者、勞工階級、長期持有 之自住者，相對於所得較高者、資本主階級、短期持有之投資者，承擔更高之土增 稅負擔，因而違反租稅公平與社會正義。
以上推論尚需更完整的統計資料與實證證明，或許並不完全正確，但單就公平 與社會正義而言，我們可以以本文第四章實例探討、第四節中之「高負稅比住宅案 例」為例說明，文中之住宅所有人「鄧先生」，和我們一樣，是一個有血有淚、有 家庭有小孩、活生生的「人」，鄧先生因不景氣而失業，無法償還銀行貸款，因此 必須出售住宅，而這個「家」又因房地產不景氣、房價下跌87，市場行情尚不足以 償還銀行貸款，但政府竟以公告現值的調漲認定有「自然增值、不勞利得」，造成 住宅所有人鄧先生與銀行皆有損失，而政府仍有「自然增值、不勞利得」可徵收88。
土地增值稅的功能是什麼？土地增值稅是以漲價歸公的手段，來達成平均地權 的目的，欲利用漲價歸公的手段，扮演「劫富濟貧」拉進貧富差距的角色，冀望在 土地私有制度下達成並維持地權之平均，防止土地之壟斷與投機（林至真，2006）。
但在這裡，土地增值稅無疑的是剝奪了鄧先生憲法保障的「財產權」，形成了「劫貧 濟富」的結果。
或許有人認為這僅僅是一個「個案」，但是都市住宅中屬於高負稅比住宅的臨路 老舊公寓住宅、及長期持有住宅之自住者，其實仍不難發現。政府是否應該對這些 特定住宅（高負稅比住宅）所有人，遭遇到的不公平情形，有所因應？至於這些特 定住宅（高負稅比住宅）是否普遍、及其占所有都市住宅之比例、及比例為何方為
「普遍」？管見以為並非探討重點，因為，正因現行土地增值稅制是對少數特定住 宅所有人，形成重大負擔，而更加凸顯出現行土地增值稅制的不公平與荒謬89。
87案例不動產在持有 15 年間（民國 80 年至 95 年）市場行情下跌了 55 萬元（80.2.7 標準市價 195 萬元 與 95.11.3 標準市價 140 萬元之差額）。
88個案正常情況下所負擔之增值稅為 54.6 萬元，佔本案不動產市場行情 140 萬元的 39％。
89異言之，如係對所有住宅所有人皆形成重大負擔，反而較為公平。
相對比較分析高負稅比住宅所有者與低負稅比住宅所有者之年所得、社會階層、
持有動機，可歸納出其所有者之社會階級偏向（表 3.6）如下：
一、高負稅比住宅者所有者之社會階級偏向
（一）因越高所得者，置產能力越強，因此推估市價較低但土地持分較大的公寓，
其所有者所得相對較低。
（二）無商業利益的純住宅，因不可作商業使用市價較低，又勞工階級無需可作商 業使用之住宅，因此推估無商業利益的純住宅店鋪，其所有者偏向勞工階級。
（三）長期持有之自住者，因長期持有公告現值漲幅較大，負稅比較高。
二、低負稅比住宅所有者之社會階級偏向
（一）因越高所得者，置產能力越強，因此推估市價較高但土地持分較小的大樓，
其所有者所得相對較高。
（二）有商業利益的住宅店鋪，因可作商業使用，吸引經營商業之資本主購買，市 價較高。而勞工階級較無此需求，因此推估有商業利益的住宅店鋪，其所有者偏向 資本主階級。
（三）短期持有之投資者，因短期持有公告現值漲幅較小，負稅比較低。
評估項目 評估依據 相對比較分析 高負稅比住宅高負稅比住宅 高負稅比住宅高負稅比住宅 低負稅比住宅低負稅比住宅低負稅比住宅低負稅比住宅
第四章 第四章 第四章
第四章 實例探討 實例探討 實例探討 實例探討
本文係依增值稅計算公式，及住宅應納稅額與其市場價格之比例（負稅比），歸 納出影響土地增值稅負擔之主要變數，比較分析出高、低負稅比住宅類型，因增值 稅計算公式於全國皆適用，故案例之選擇應不受地區之限制。
本文比較分析出高、低負稅比住宅類型，案例僅作實例驗證之用，係為探討現 行土地增值稅制對特定住宅（高負稅比住宅）有何不公平之情形，都市住宅中屬於 高負稅比住宅的臨路老舊公寓住宅、長期持有住宅之自住者，仍不難發現，至於其 是否普遍、及其占所有都市住宅之比例、及比例為何方為「普遍」，則非本文探討範 圍。因為，正因現行土地增值稅制是對少數特定住宅所有人，形成重大負擔，而更 加凸顯出現行土地增值稅制的不公平與荒謬91。
共四組不同情形之案例如下：
第一節 住宅樓層價差案例：
同棟公寓之四樓與一樓，因樓層價差，負稅比不同之案例。
第二節 公告現值路線價差異案例：
一定品質之住宅，因臨路寬度不同，負稅比不同之案例。
第三節 實際容積率價差案例：
同一地價區段之大樓、公寓，因土地持分不同，負稅比不同之案例。
第四節 「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例：
本文定義之「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例，依賦稅公平理論，比 較其持有動機、所有人、財產價值及其對土地利用產生之影響。
91異言之，如係對所有住宅所有人皆形成重大負擔，反而較為公平。
第一節 住宅樓層價差案例
同棟公寓或大樓，樓層不同、市價不同，但是土地持分與公告現值皆相同使應 納土地增值稅相同，（不同價值之財產卻承擔相同之賦稅）。
一、案例簡介（如圖 4.1）
圖 4.1 一樓與四樓住宅樓層價差案例
A：四樓住宅所有權人：鄧先生
二、比較分析（如表 4.1）
三、住宅每坪應納之土地增值稅（即負稅比，如表 4.2，圖 4.2）
70年/5月 80年/1月 80年/7月 81年/7月 前次移轉日期
負稅
比 臨路四樓
一樓店面
圖 4.2 一樓與四樓住宅樓層價差案例負稅比比較圖
第二節 公告現值路線價差異案例
一定品質之住宅，因臨路寬度不同，負稅比不同之案例。
目前地政機關公告土地現值之作業，以區段地價法及路線價法之整體、齊頭式估價，
據以估算公告土地現值，因此面臨寬闊道路之宗地其公告土地現值，較臨巷弄宗地 之公告土地現值為高，如皆作住宅使用其市價差距不大，而使面臨大馬路之純住宅 負稅比較重。
一、案例簡介（如圖 4.3）
圖 4.3 一定品質之住宅，因臨路寬度不同負稅比不同之案例
A：臨路住宅所有權人：鄧先生
二、比較分析（如表 4.3）
三、住宅每坪應納之土地增值稅（即負稅比，如表 4.4，圖 4.4）
前次移轉日期 69 年/11 月 80 年 1 月 80 年 7 月 81 年 7 月
臨路 A 2560 6500 12000 35650 公告現值
（元／平方公
尺） 巷內 B 2560 6500 12000 14800
持有年數 27 16 15 14
臨路 A 25611 21005 14202 4521
住宅每坪應 納
土地增值稅 巷內 B 9961 5696 2818 2179
臨路 A 47.4％ 38.8％ 26.3％ 8.3％
巷內 B 18％ 10.5％ 5.2％ 4％
住宅每坪應 納土地增值 稅與市價之 比例
（即負稅 比）
巷內土地 持分面積 調整 1.14 倍
20.5％ 11.9％ 5.9％ 4.5％
表 4.4 一定品質之住宅，因臨路寬度不同負稅比不同之案例負稅比計算表
臨路公寓與巷內公寓
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
69年/11月 80年/1月 80年/7月 81年/7月 前次移轉日期
負稅比 臨路四樓
巷內四樓
圖 4.4 一定品質之住宅，因臨路寬度不同負稅比不同之案例負稅比比較圖
第三節 因實際容積率價差案例
同一地價區段之大樓、公寓，因土地持分不同，負稅比不同之案例。市價較低 但土地持分較大的公寓其土地增值稅負擔，較市價較高但土地持分較小的大樓更重。
一、案例簡介（如圖 4.5）
圖 4.5 同一地價區段之大樓、公寓，因土地持分不同負稅比不同之案例
A：同一地價區段之公寓所有權人：陳小姐
二、比較分析（如表 4.5）
三、住宅每坪應納之土地增值稅（即負稅比，如表 4.6，圖 4.6）
同一地價區段之大樓與公寓
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
78年 79年 80年 81年 82年 83年 前次移轉日期
負稅
比 公寓
大樓
圖 4.6 同一地價區段大樓、公寓因土地持分不同負稅比不同之案例負稅比比較圖
第四節「高負稅比住宅」與「低負稅比住宅」案例
比較住宅所有人之持有動機、所有人、財產價值及對土地利用產生之影響
一、高負稅比住宅案例
（一）高負稅比住宅案例選擇
依本文研究成果所定義「高負稅比住宅」中之三種情形，本案例正好符合其中
依本文研究成果所定義「高負稅比住宅」中之三種情形，本案例正好符合其中