第五章 實證分析
第四節 人口老化對於房價影響實證估計結果
投保人數 0.002；公共設施占比 7.997；營業人家數 0.020；交通運輸 2.360；
物價指數 1.006；利率-7.086；股價指數 2.004；貨幣供給M2 成長率 1.574；
R 平方 0.931；Adj-R 平方 0.907；F 值 39.037。
臺中市實證分析結果說明，常數-13.342；老年人口占比-9.044；勞保 投保人數 1.501；公共設施占比 1.000；營業人家數 1.005；交通運輸 0.901；
物價指數 2.866；利率-3.915；股價指數 3.003；貨幣供給M2 成長率 2.230；
R 平方 0.952；Adj-R 平方 0.935；F 值 57.207。
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因自變數無法再進一步細分，因此本文不去做進一步地檢視變數之間的因 果關係，以防止因變數與自變數之間只是有相關，但不必然可能相互為因 果關係，結果卻出現假性因果關係。實證結果如下說明：
表 5-10 房價影響因素實證分析結果
臺北市房價指數 臺中市房價指數
係數 t 值 p 值 係數 t 值 p 值 常數 -12.820 -3.287 0.983 -13.342 -1.252 0.222
老年人口占比 -11.531** -3.287 0.003 -9.044** -3.047 0.052
勞保投保人數 0.002* 2.321 0.028 1.501* 2.460 0.048
公共設施占比 7.997** 2.933 0.009 1.000 0.715 0.481
營業人家數 0.020*** 7.413 0.000 1.005* 2.502 0.024
交通運輸 2.360** 3.551 0.002 0.901 1.127 0.270
物價指數 1.006** 3.577 0.001 2.866** 3.377 0.002
利率 -7.086*** -7.240 0.000 -3.915* -2.917 0.013
股價指數 2.004** 2.984 0.008 3.003** 3.007 0.008
貨幣供給M2 成長率
1.574* 2.646 0.036 2.230* 2.900 0.014
R 平方 0.931 0.952
Adj-R 平方 0.907 0.935
F 值 39.037*** 57.207***
*、**、***分別檢定結果達 10%、5%、1%。
老年人口占比對於臺北市與臺中市的房價指數皆帶來負面且顯著的影 響效果，觀察表 5-10，代表該地區的老年人口增加，則會促使當地的房價 指數下滑；原因在於，老年人口愈多則會排擠當地的青壯年人口，而這些青 壯年人口為經濟所得較高的族群．係較有能力購買房屋者，因此當老年人
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口增加下，當地能夠有能力買得起房屋的人口下降，於是造成房價指數水 準下降；亦可能是青壯年為了更好的職業發展而離鄉背景造成人口流失，
進而導致該地區老年人口比率上升，從而對於該地區沒有購屋需求，此情 況特別是在偏鄉地區尤為明顯。
勞保投保人數用以衡量某地區經濟生產的人力資源，因此勞保投保人 數愈多，則代表該地區人力生產活動愈繁盛。在表 5-10 中可以發現，無論 是臺北市與臺中市的勞保投保人數愈多，則有助於房價指數的上漲；這代 表，勞保投保人數愈多，則該地區的經濟活動愈活絡、對於房屋需求愈高、
民眾經濟能力高，也有足夠的能力購買房產，此有利於房價指數。
公共設施列屬於住宅的迎毗設施，當某地區的公共設施面積占比愈高，
則有助於當地的房價指數。臺北市房價指數辨證結果中，公共設施呈現正 向且顯著影響，此符合論述；然而，臺中市卻沒有呈現此結果，推測原因，
有可能臺中市幅地廣闊，相較於臺北市，公共設施的面積占整體行政區的 比例縮小，於是對於房價指數不構成影響效果。
營業人家數代表某地區經濟活動狀況，營業人家數愈高，則能夠活絡 地區的經濟表現，有助於該地的房屋價格指數。這現象在表 5-10 中獲得證 實，無論是臺北市與臺中市，營業人家數對於房價指數都帶來正面且顯著 的影響效果。
交通運輸變數之於臺北市的房價指數帶來正面的影響效應，但是這現 象在臺中市的樣本資料並不顯著。交通運輸愈發達，可以推敲出該地區的 經濟活動愈頻繁，有助於房價指數的上漲；但是在臺中市，可能交通運輸密 度尚在發展中，對於經濟貢獻有限，因此對於房價指數不產生影響效果。
利率、物價指數、股價指數、以及貨幣供給 M2 成長率等變數屬於總體 經濟變數分述如下。
物價指數影響房價指數效果為正向顯著，物價指數愈高，代表通貨膨 脹使得實質購買力會減少，代表具有剛性需求且向下僵固性的房地產具有 保值效果，因此對於不動產出現有利的需求因素，進而干擾房價指數。
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利率之於房價指數的牽動，於兩地區皆呈現負向且顯著的影響效果，
利率愈高代表資金成本愈高投資意願會減弱，則會對於臺北市與臺中市房 價帶來抑制的效果。
股價指數對於兩地區的房價指數帶來正向且顯著的影響效果，股價指 數愈高，在其他條件不變下，代表當地的經濟發展愈好，這將有助於當地的 房價指數。
在貨幣供給 M2 成長率會對於臺北市與臺中市的房價指數呈現正向且 顯著的影響效果，此代表貨幣供給 M2 成長率增加有助於房價指數。
最後整理出房價影響因素顯著結果，如表 5-11。
研究目的一：65 歲以上老年人口占比對於房價指數，在兩個直轄市之 間並無差異，均為顯著負向影響。
研究目的二：其他影響房價之關鍵因素，勞保投保人數、營業人家數、
物價指數、股價指數、貨幣供給 M2 成長率，在兩個直轄市之間並無二致，
均為顯著正面效果；利率，在兩個直轄市之間是一致的干擾均為負面。
研究目的三：不同地區影響房價的因素是否存在差異性，兩個直轄市 之間差異在於公共設施用地面積占比、交通運輸，之於臺北市房價指數為 正面效應；但對於臺中市房價指數並未產生影響。代表兩個直轄市之間的 住戶對於住宅品質要求不一致，臺北市居民喜好可及性便利的共設施及交 通運輸，比較不在乎過於接近是否會造成人口複雜、環境喧囂以及擁擠，畢 竟臺北市寸土寸金，能有安身立命之住所已經相當不容易；臺中市本身土 地面積遠比臺北市大得多，且會選擇在臺中市居住者，同時也是比較喜歚 寧靜的居住空間，詳細結論於第五章說明。
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表 5-11 房價影響因素顯著結果 變數名稱
研究目的三
臺北市房價指數 臺中市房價指數 研究目的一 65 歲以上老年人口占比 負向效果 負向效果
研 究 目
的 二
勞保投保人數 正向效果 正向效果
公共設施用地面積占比 正向效果 不影響
營業人家數(組織別) 正向效果 正向效果
交通運輸 正向效果 不影響
物價指數 正向效果 正向效果
利率 負向效果 負向效果
股價指數 正向效果 正向效果
貨幣供給 M2 成長率 正向效果 正向效果
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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 結論與建議
本文以臺北市與臺中市作為主要研究空間範圍，變數涵蓋有「房價指 數」、「65 歲以上人口占比」、「勞動參與率」、「公共設施用地面積」、「物價 指數」、「勞保投保人數」、「營業人家數(組織別)」、「利率」、「貨幣供給 M2 成長率」、「股價」等十大評估構面，採時間序列模型估計與共整合檢定、輔 以向量誤差修正模型分析，以「都市化經濟」為主要理論基礎，建構其時間 序列模型。期盼藉由此研究，可以進一步了解臺北市與臺中市人口結構高 齡化趨勢對其房產價格的干擾幅度；對臺北市與臺中市的房價關鍵屬性加 以描述，同時找到其房價之其他影響要素；最後觀察不同地區的影響房產 價格之原由是否存在差異性。茲將本研究之結論、建議、管理意涵以及後續 研究方向等論述於以下各節。
第一節 結論
本文蒐集時間序列數據資料，施行共整合檢定與向量誤差修正模型之 實證判定，結合迴歸方程式分析人口老化對於房價的影響關係，以臺北市 與臺中市於 2011 年的第一季至 2019 年的第四季的房價指數與人口結構數 據為研究分析的對象，結論敍述如後。
第一、探討人口結構高齡化趨勢對於房價的影響？本文的研究結果顯 示，無論是臺北市或臺中市，當老年人口占比愈高，則會減弱兩地區的房價 指數，如第二章的文獻回顧論述，老年化人口結構會造成該地區的消費能 力下降，降低地區的經濟發展，將造成政府社會福利負擔增加，排擠國家其 他領域之發展，對於整體經濟發展帶來負面影響，人口老年化不只對於地 區的經濟發展帶來負面影響，甚至對於該地區的住宅房屋價格帶來負面衝 擊。上述這些文獻結果，皆與本文的研究結果一致，本文實證結果也符合第 三章的預期結果。
第二、除了人口結構高齡化因素外，探討其他影響房價之關鍵因素？
第二章的文獻顯示，經濟活動會改變地區的經濟特徵，而總體經濟變數對 於房地產市場具有相當的影響力。因此，本文採用臺北市與臺中市的勞保
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的解釋變數 (independent variable) 為：勞保投保人數及營業人家數。而勞 保投保人數及營業人家數息息相關，一般而論或可說是正相關，通常營業‧ 國
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第二節 建議
國內生產毛額(Gross Domestic Product，GDP)，衡量一國的總所得，同 時也是一國的商品與服務的總產出水準指標。而一國的生產力成長率決定 其實質 GDP 成長率，也就是說一國的生產力決定其生活品質。生產力的組 成要素有勞動力、資本存量、天然資源以及科技知識。一直以來，學者對於 人口成長如何影響經濟成長爭議從未停止，而勞動力多寡為最關鍵的影響 因素，也是學者們的共識。依據上述研究結果顯示，人口結構老化將會對於 臺北市與臺中市的房價指數帶來負面效果。
探究其原因，依據本文蒐集研究的文獻指出，老年化會對於人口結構 的影響，最直接影響是勞動力進而影響商品與服務的產出，從而影響廠商 的利潤，進而廠商會調整投資幅度，緊接著減少員工人數，最後造成失業；
老年化還會排擠具生產力且健康的青壯年人口比率，影響某地區的經濟發 展；並且人口老年化也會提高國家或地方政府的社會福利支出；在有限的 資源下，則會影響其他領域的發展狀況；如此一來，對於住宅房屋價格帶來 負面影響，衝擊民眾的不動產資本價值；失業率高、景氣衰退，政治也就容 易動盪不安。
失業率、景氣衰退及政治穩定是各國都相當重視的議題，為了解決上 述問題，政府通常會使用擴張性政策來提振景氣，藉以消除失業率、景氣衰 退所帶來的衝擊。一般擴張性政策有：貨幣政策採用寬鬆的方法及財政政
失業率、景氣衰退及政治穩定是各國都相當重視的議題，為了解決上 述問題，政府通常會使用擴張性政策來提振景氣，藉以消除失業率、景氣衰 退所帶來的衝擊。一般擴張性政策有：貨幣政策採用寬鬆的方法及財政政