第三章 現況分析
第一節 房價指數趨勢
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 現況分析
本章分為三個部份，第一節探討房價指數趨勢，說明臺北市與臺中市 在房價指數有何不同；第二節分析房價指數與人口老化比率趨勢，將臺北 市與臺中市房價指數與人口淨流入趨勢差異加以說明；第三節房價指數與 人口淨流入趨勢，觀察臺北市與臺中市房價指數與人口淨流入趨勢之間差 距並加以論述。
第一節 房價指數趨勢
以臺北市與臺中市房價趨勢4，討論在不同地區下，房屋價格時間趨勢 的變化狀況。本分析以信義房屋房價指數5作為研究資料，此資料的採樣選 擇為：房屋用途為純粹居住之用途包括公寓、華廈及電梯大樓物業，不包含 還具備其他特別用途之住宅，例如：預售期房、工業住宅、以及房屋建造已 久之成交產品。6本研究選擇臺北市與臺中市的房價指數，數據時間是 2005 年的第一季至 2019 年的第四季，其時間趨勢圖繪製於圖 3-1。觀察圖 3-1 臺北市與臺中市房價指數趨勢圖，臺北市房價指數在 2013 年第三季之前，
除了 2008 年正逢金融風暴期間出現短期衝擊大幅跌勢外，整體而言皆呈現 遞增之趨勢。而臺中的房價指數時間趨勢，即使在金融風暴期間亦出現短 期衝擊的房價下跌，但整體而言呈現成長之態勢。意謂短期衝擊只是一時 的波動，在長期市場機制會調整為均衡狀態。
臺北市與臺中市的房價指數水準在 2011 年至 2013 年期間，整體而言 均呈現上昇之趨勢。臺北市在 2013 年至 2017 年開始逐年下滑趨勢，直到 2018 年開始逐年攀升；臺中市，除了在 2016 年有短暫跌幅之外其他都是呈 現穩定上揚趨勢。房價指數方面在 2011 年至 2014 年臺北市與臺中市的走
4 2010 年第三季之前，本研究將臺中市與臺中縣資料合併處理；2010 年第三季之後，因縣市合 併關係，資料需考慮臺中市。
5 此房價指數以 2001 年第一季作為基期。
6 在以下的論述中，所提及的房價皆為此計算方式所獲得之數值。
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勢相仿；自 2015 年起臺北市與臺中市的房價指數產生了歧異的走勢，臺中 市一路往上成長；而臺北市間有微乎其微的漲跌勢。2015 年至 2016 年間兩 都市同時出現跌勢，其原因為 2015 年通過房地合一稅，2017 年又開始出現 上漲趨勢。代表短期衝擊造成需求下降對於短期不利，隨著時間經過市場 會自動調整，經濟體系則會回復長期波動趨勢。
註:資料來源:信義房屋房價指數。
圖 3-1 臺北市與臺中市房價房價趨勢分數圖
若以成長率觀點視之，如圖 3-2 所示，在金融風暴期間短期衝擊之下，
也就是 2008 年第一季，臺北市與臺中市房價指數成長率出現最巨幅的下跌 現象。以兩都市的房價指數成長率而言，其他期間中，臺北市房價指數在 2014 年第四季後，其房價指數成長率在“0”處呈現上下震盪，甚至多處時 期房價指數成長率呈現負值，然而同一時期，臺中市的房價指數成長率雖 然也在“0”處呈現波動，但大多數時間臺中市的房價指數成長的速率還是 高於臺北市房價指數成長的速率。
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註:資料來源:信義房屋房價指數。單位(%)。
圖 3-2 臺北市與臺中市房價指數成長率趨勢圖
依據以上分析可知，房價指數與成長率時間趨勢的走勢，整體而言不 因臺北市與臺中市會因為都市區域的差異而有所不同，例如金融風暴短期 衝擊之下皆會造成兩地區的時間趨勢出現下跌之現象。然而，若以特定某 一個期間而視之，兩地區的房價指數與成長趨勢則出現明顯的不同，例如 2015 年第一季之後，雖然臺中市的房價指數的年成長率開始超越臺北市，
但並不意謂臺中市的房地產的價格是高於臺北市，故而民眾在使用網路媒 體公開的房價指數時，應當要更為小心謹慎，以免被網路過多的訊息所誤 導而做出錯誤的的投資決策，另外房價指數的成長率在 2014 年第四季之後，
臺北市多時期出現負值，但是臺中市除了 2016 年第一季外卻沒有此現象。