第二章 文獻回顧
第一節 住宅價格與租金之關係
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立 政 治 大 學
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第二章 文獻回顧
本研究欲探討租價關係、預期心理與總體經濟對住宅價格與租金之影 響，並以此作為台北市住宅合理性之判斷依據。有鑑於此，須先釐清前述 因素與不動產市場間的關係，進而釐清各該特性及其對價格的影響。故於 文獻回顧部分，本章共分為四節，第一節先回顧過去探討住宅價格與租金 之相關文獻，以釐清住宅交易市場與租賃市場之關聯；第二節回顧有關總 體市場與不動產市場的相關研究，分析總體因素與房市間的互動關係，並 藉以歸納本研究主要應納入實證分析模型中之總體因素；第三節則回顧有 關市場參與者的預期心理與預期波動之相關文獻，進而釐清兩者對不動產 價格之可能影響，並說明本研究以「預期心理」分析房價之意涵；第四節 為文獻回顧之綜合評析，以及台北市住宅價格合理性之研究架構說明。
第一節 住宅價格與租金之關係
不動產租、價關係的探討，以馬歇爾(Alfred Marshall)於 1890 年提出之 價值=收益/利率關係式為理論基礎；而不動產估價亦使用租金作為收益法 之計算基礎，在此觀點下，不動產價格和租金間長期應保持一定的均衡關 係(Gallin, 2008)，而可為影響民眾租買選擇的基礎，因此，不動產租賃市場 與買賣交易市場的關係，常作為衡量市場穩定性之指標。以下分就租價關 係的探討，以及租價關係對房價的影響之相關研究，進行文獻回顧，藉而 說明租價關係對房市的重要性。
一、租價關係
鑒於對於住宅必需品，民眾會在租與買之間進行選擇，故而租金與價 格實為一體兩面。若以使用者成本模型(user cost model)來說明，不動產持 有的邊際利益(隱含租金)與邊際成本(資產的使用成本)應為相等(Poterba, 1984)。Meese and Wallace (1994)透過舊金山與阿拉米達 1970~1988 年住之 房價、租金與資金成本指標，研究住宅市場的效率性。實證結果顯示，短
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共整合關係(Counteraction)即驗證了此結果。但是，Himmelberg, Mayer, and Sinai (2005) 透過住宅每年的持有成本與當地的租金、收入比較，以衡量美 質疑。Wang, Yu, and Zhou (2013)即認為租、價之間的因果關係並非單方面 的存在，而係交互影響關係，且不確定性亦會對租價關係產生衝擊。據其 沫現象，或目前仍有泡沫疑慮。如 Himmelberg et al. (2005)發現許多房價曾 大幅下跌的城市，若將房價以租金回推，其房價皆曾有被高估的情況，且 其實證結果亦指出，於其實證期間的最後一年(2004 年)，美國房市已出現 泡沫跡象；此外，若以使用者成本模型的靜態觀點切入，將地租金與收入‧
放眼全球各大城市，Ayuso and Restoy (2006)發現近幾年工業化國家的 住宅價格增幅較高；依此，其以跨期資產定價模型，就近年來房價漲幅明 顯的西班牙、英國與美國於 1987~2003 年的交易數據進行分析。Ayuso and Restoy 先將住宅供給量與消費者的支付能力設為不可分離，以抽離兩者對 年、日本 1967~2007 年以及中國 2000~2008 年的住宅相關資料，檢視租價 比的變動趨勢及其影響因素。結果發現，各地的租價比皆非固定不變，特
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流動性下降並削弱經濟競爭力，甚至危及金融市場的穩定性，提高經濟泡 沫的發生風險。
綜而言之，許多探討房市泡沫化的文獻，會以租價關係作為切入點，
以租金水準檢視房價有無被高估，而導致房價偏離其基本價值，進而成為 房市泡沫的判斷依據；且許多文獻亦指出，房市泡沫與租價關係的偏離極 可能存有密切相關性，換句話說，租價偏離應能視為房市泡沫的徵兆之一。
依此，本研究欲透過將租金視為住宅的使用收益之基礎價值的觀點，以租 金與房價間的互動關係，檢視台北市的租價關係有無偏離，以及房價是否 有被高估的可能性存在。
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宅結構與交易活動之間。自 McCue and Kling (1994)以投資者行為的觀點，研究商用不動產的實質報酬與總體經濟之間的關聯性後，有關房市與總體 Hoskins, Higgins, and Cardew (2004)觀察 1985~1999 年間，商用不動產報酬 與總體經濟因素間的關係，結果顯示，兩者確實存在顯著關聯性；且於澳 洲、加拿大與英國等實證地區，GDP、失業率及物價指數係對不動產市場 的報酬之影響特別顯著。此外，如 Green (1997)、Baffoe-Bonnie (1998)及 Wen (2001)以美國為例；Bowen (1994)以英國為例；Ito (1993)以日本為例；
Börsch-Supan, Heiss, and Seko (2001)以日本與德國為例，皆證實了不動產市 場與總體經濟之間，存在連動關係(co-movement)，即總體經濟因素為不動 產市場的重要影響因素。
至於主要影響房價的總體因素，Funke and Paetz (2013)以香港 1985 年 第一季~2010 年第二季的實質每人 GDP 與實質消費支出、消費者物價指數、