第四章 實證分析
第一節 住宅與租賃市場受預期影響之模型分析
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四章 實證分析
本章將依據研究設計，分別進行最小平方法之線性迴歸分析及絕對值 離差法之分量迴歸分析，並根據實證結果對台北市住宅價格及其租金、預 期成長、預期波動與總體經濟因素分別進行探討。實證分析分為五大部分：
一為觀察住宅交易市場與租賃市場之間的價格關係，並分析兩者於考慮房 價增值、租金增值、價格波動（適應性預期）與總體經濟因素（理性預期）， 對價格的影響程度為何；二為考量前述因素之前提下，對金融海嘯前後的 實證模型進行比較分析，藉此檢視在金融海嘯過後，房價受各預期因素的 影響情況，以及實證結果於金融海嘯前後是否存在顯著之差異；三為考量 空間效果後，檢視金融海嘯前後之主要觀察變數於不同價格等級地區有無 變化；四係依交易總價高低進行分量迴歸分析，分析金融海嘯前後，在不 同價格水準的住宅交易間，各主要觀察變數是否存在某種規律；最後再針 對租賃案例進行模型分析，以交互驗證租、價關係的異同是否同時存在金 融海嘯前後之租賃市場模型中。
第一節 住宅與租賃市場受預期影響之模型分析
本研究首先分別以不動產價格與租金取自然對數做為因變數、以年期 季別之虛擬變數與前一章提及其他影響房價之因素為自變數，利用 SPSS 作為分析工具軟體，進行複迴歸分析；並以該分析結果做為設算租金、預 期租金成長率、預期價格成長率及其波動之計算基礎，模型實證結果可得 圖 4-1-1 之樣本租金與價格歷年成長趨勢。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
由圖 4-1-1 可見，過去幾年不動產價格逐年成長，特別在經歷金融海嘯 短暫衰退期後，價格成長速度明顯加快；而租金卻一直維持不動，此係以 名目價格與名目租金進行繪製，故若以實質價格與租金來看，台北市之租 金水準甚至有逐年下降的趨勢，且以圖 4-1-1 來看，租價之關係並不明確，
亦即租價關係可能出現嚴重的偏離。
圖 4-1-1 2005 年第四季~2012 年第二季台北市租金與價格成長趨勢圖
0%
50%
100%
150%
200%
250% 基期=2005Q4
時間
台北市租金與價格成長趨勢圖
房價 租金
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
若將本研究初步繪製之房價指數，與平均每人 GDP、平均每人所得、
物價指數等總體經濟指標指數化後，可得圖 4-1-2 之趨勢圖。以時間趨勢來 看，住宅價格的漲幅遠超越總體指標的成長速度，且房價與總體指標間的 關係難以直接判別，須待後續將各項指標納入迴歸模型中，方能進一步進 行分析總體經濟因素對房價的影響。雖然尚無法直接論述房價與總體經濟 之關係，但仍可初步判定，房價走勢可能已經偏離總體經濟發展趨勢，顯 示台北市住宅市場可能有過熱的跡象。
圖 4-1-2 2005 年第四季~2012 年第二季台北市房價與總體經濟趨勢圖
0%
50%
100%
150%
200%
250%
基期=2005Q4
時間
台北市房價與總體經濟趨勢圖
房價 平均每人GDP 平均每人所得 CPI
‧
難以透過政策手段挽救不動產市場(Guo and Huang, 2010)。圖 4-1-3 2005 年第四季~2012 年第二季台北市房價與利率變化趨勢圖
‧
確保各變數之變異數膨脹因子(Variance inflation factor, VIF 值)小於 10，且 各變數間的 Pearson 相關係數值絕對值均小於 0.4，依此判定各迴歸式的變‧
‧
依 Himmelberg et al. (2005)指出，低利政策下，利率變動對房價的影響 較大，即利率波動與房價之間，應有顯著的負向影響關係，本研究於模型