第二章 文獻回顧
第三節 住宅價格與預期心理之相關性
並進一步以聯合虛無假設(joint null hypothesis)測試完美市場、理性預期與 無風險溢酬對溫哥華公寓市場之影響，其實證結果顯示，不動產的事後價
Verbrugge (2008)則依使用者成本模型的觀點，探討美國 1980~2004 年 間租賃市場與租金間之關係，發現當租賃市場活絡時，風險中立之投資者
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(2009)使用動態戈登成長模型(dynamic Gordon growth model)，對美國 23 個 大都會區於 1975~2007 年間，租金成長、實質利率、住宅溢酬之預期折現同樣地，Hattapoglu and Hoxha (2013)將休士頓兩個獨立的社區之結構 相似或相同的不動產資料，建立標準房價模型，觀察預期對於房價的影響，
並以租金與價格間的關係，探討消費行為是否導致了潛在房市泡沫的不穩 定條件。實證結果顯示，市場參與者對於房價增值的預期，是基於過去房 價的成長趨勢，而非租金的預期收益所造成；且該預期主要係建立於交易 當時過去 3 年間的房價增值，顯示市場參與者對房價過往的趨勢依賴程度 相當高，導致住宅市場的不穩定。Hattapoglu and Hoxha 的實證結果亦顯示，
房價亦與不動產的區位及結構等基本面因素密切相關；換言之，不動產的 消費行為係理性預期與適應性預期之混和，因此認為不動產市場並非完全 係無效率市場。
Epple, Quintero, and Sieg (2013)則將邁阿密 1995~2007 年間的不動產市 場交易時間，切分為兩個時間區段，分別為 1995~2002 年的泡沫前導期及
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高。該結果與 Campbell and Hentschel (1992)提出報酬波動不對稱現象之論 述相似，顯示房市波動與房價間存在負相關(Ceron and Suarez, 2006; Roche, 2001)；且於房價高漲時期，在預期因素的推波助瀾下，房價可能會更進一 (United States Metropolitan Statistical Areasm, MSA)於 1975 年第一季~2012 年第三季之間，住宅的預期報酬、實質租金成長率與 PVR8等因素，何者對 於租價比的解釋力更強。其實證結果指出，PVR 的估計值較高的都會區，其 PVR 對租價比的構成，具有非常強勁的解釋力，在 2005~2007 年間尤然；
而住宅的預期報酬對租價比的影響，亦顯著高於租金報酬。且在 2006 年以
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PVR(present-value residual)係以時間序列模式所估計出的未來盈餘之修正現值。
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為無效率市場(Campbella et al., 2009; Capozza and Seguin, 1996)。有鑑於此，除以使用者成本模型探討不動產市場的發展趨勢外，近年 文獻亦以價格預期與不確定性等因素進行分析，藉以檢視房價水準的合理 性。結果發現，租金水準對未來的不動產價格的預測能力不佳，反而是當 期 住 宅 價 格 的 變 動 ， 會 對 未 來 數 年 期 間 的 房 價 走 向 產 生 顯 著 影 響 (Hattapoglu and Hoxha, 2013; Huang, 2013)。詳言之，雖然人口增加與經濟 發展將伴隨通貨膨脹率提高與不動產市場需求增加，以致對不動產價格的 影響是可預見的，但市場參與者並沒有利用市場信息進行理性預期，而僅 對不動產價格的變動進行適應性預期，忽略了交易成本或其他的市場影響 因素，在理性預期的限制中，會導致市場參與者對市場基本面的誤判，引 發市場泡沫的可能。