第四章 實證分析
第三節 便利商店聚集度之不動產價格分析
0.30%及 0.20%；屋齡每增加一年，總價減少 1.29%；衛浴數增加一套總價增 加 5.44% ；臨路寬度每增加一公尺總價增加 2.12%；房間數每增加一間總價
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在可以提供日常所需的服務，越多的便利商店，越能滿足居民購物的便利性 及選擇性，於商圈距離（半徑 500 公尺）範圍下，便利商店聚集程度
，對於不動產價格有明顯的正向關係。
（二）鄒檢定分析
鄒檢定(Chow test)的檢驗結果顯示，低房價區域方程式與高房價區域 方程式具有顯著差異；全資料迴歸式的殘差平方和 Sc 為 179.429，低房價 區域 S1 與高房價區域 S2 之迴歸式殘差平方和分別為 48.351 與 108.548
，兩模型內估計參數之數目 K 為 16，樣本觀察值之總數 N 為 2096，如下 式所示，F 檢定統計量為 18.523，大於臨界值 1.64，拒絶兩模型沒有顯著 差異之虛無假設，有足夠證據顯示兩條迴歸式有顯著差異，具有比較意義 。
〔179.429-(48.351+108.548)〕/16 (48.351+108.548)/2064
便利商店商圈距離聚集高低房價之估計結果如表 4-6 所示，低房價區
域之便利商店多家交易標的較零家或一家交易標的價格增加 19.88%；由於 高房價區域之人口集中、商業設施林立，便利商店之影響服務圈範圍較小
，而半徑 500 公尺範圍相對較大，無法反映出便利商店聚集效應。
F= = 18.523
F0.05 (16,2064)=1.64
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-交易時間：2015年 + 0.289 0.281 11.599 0.000 6.583 交易時間：2016年 + 0.314 0.303 12.465 0.000 6.631 行政區：八德區 + 0.080 0.035 3.104 0.002 1.440 行政區：大園區 + 0.236 0.092 6.201 0.000 2.483 行政區：大溪區 + 0.045 0.023 1.973 0.049 1.573 行政區：中壢區 + 0.114 0.086 6.370 0.000 2.040 行政區：桃園區 + 0.289 0.171 13.519 0.000 1.799 行政區：新屋區 + 0.207 0.068 5.269 0.000 1.841 基地面積平方公尺 + 0.003 0.202 16.636 0.000 1.649 建物面積平方公尺 + 0.002 0.375 22.635 0.000 3.067 屋齡 - -0.013 -0.353 -19.328 0.000 3.727
房間數 + 0.009 0.017 1.544 0.123 1.289
衛浴數 + 0.053 0.123 9.203 0.000 2.000
臨路寬度（公尺） + 0.021 0.185 18.084 0.000 1.174 公車站（公里） - -0.217 -0.054 -4.779 0.000 1.426 百貨公司（公里） - -0.039 -0.269 -12.306 0.000 5.343 公園（公里） - -0.010 -0.049 -2.101 0.036 6.209 國中（公里） - -0.062 -0.080 -6.341 0.000 1.785 小學（公里） - -0.056 -0.040 -3.294 0.001 1.649 變電所（公里） + 0.003 0.004 0.355 0.722 1.239 半徑500公尺店數：多家 + 0.058 0.036 3.126 0.002 1.471
備註 1.交易時間為2014年~2016年，以2014年為基準。
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-交易時間：2015年 0.0250 0.587 8.528 0.4393 0.000 5.175 交易時間：2016年 0.0476 0.305 8.493 0.4226 0.000 5.412 建築結構：鋼筋混凝土 0.3651 0.000 2.098 0.1216 0.000 2.627 土地移轉面積平方公尺 0.0028 0.000 1.618 0.0028 0.000 1.552 建物移轉面積平方公尺 0.0024 0.000 2.740 0.0025 0.000 2.832
屋齡 -0.0220 0.000 2.501 -0.0054 0.000 3.527
房間數 0.0009 0.927 1.315 0.0019 0.841 1.259
衛浴數 0.0333 0.001 2.122 0.0570 0.000 1.743
臨路寬度(公尺) 0.0265 0.000 1.268 0.0177 0.000 1.131 公車站(公里) 0.0152 0.805 1.926 -0.5259 0.000 1.248 百貨公司(公里) -0.0125 0.001 1.554 -0.0535 0.000 1.394 公園(公里) -0.0297 0.000 1.480 0.0328 0.044 1.770 國中(公里) -0.0139 0.364 1.639 -0.0828 0.000 1.334 小學(公里) -0.0326 0.172 2.145 -0.0881 0.014 1.587 變電所(公里) 0.0442 0.000 1.499 0.0095 0.533 1.258 半徑500公尺店數：多家 0.1813 0.000 1.421 0.0057 0.891 1.729
樣本數
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商店聚集度對於不動產價格有明顯的正向關係。
（二）鄒檢定分析
鄒檢定(Chow test)的檢驗結果顯示，低房價區域方程式與高房價區域 方程式具有顯著差異；全資料迴歸式的殘差平方和 Sc 為 180.288，低房價 區域 S1 與高房價區域 S2 之迴歸式殘差平方和分別為 50.781 與 107.206，
兩模型內估計參數之數目 K 為 16，樣本觀察值之總數 N 為 2096，如下式所 示，F 檢定統計量為 18.208，大於臨界值 1.64，拒絶兩模型沒有顯著差異 之虛無假設 ，有足夠證據顯示兩條迴歸式有顯著差異，具有比較意義。
〔180.288-(50.781+107.206)〕/16 (50.781+107.206)/2064
便利商店近鄰距離聚集高低房價之估計結果如表 4-8 所示，於低房價
區域，便利商店多家交易標的較零家或一家交易標的價格增加 5.36% ，而 高房價區域則是增加 25.63%，於高房價區較能突顯便利商店聚集度之商業 聚集特性。
F= = 18.208
F0.05 (16,2064)=1.64
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-交易時間：2015年 + 0.293 0.285 11.767 0.000 6.571 交易時間：2016年 + 0.320 0.309 12.714 0.000 6.601 行政區：八德區 + 0.085 0.037 3.285 0.001 1.433 行政區：大園區 + 0.226 0.088 5.829 0.000 2.576 行政區：大溪區 + 0.035 0.019 1.563 0.118 1.570 行政區：中壢區 + 0.111 0.083 6.169 0.000 2.041 行政區：桃園區 + 0.289 0.171 13.487 0.000 1.798 行政區：新屋區 + 0.217 0.071 5.571 0.000 1.812 建物結構：鋼筋混凝土 + 0.203 0.156 10.075 0.000 2.666 基地面積平方公尺 + 0.003 0.200 16.483 0.000 1.648 建物面積平方公尺 + 0.002 0.378 22.827 0.000 3.060 屋齡 - -0.013 -0.351 -19.248 0.000 3.722
房間數 + 0.009 0.017 1.594 0.111 1.291
衛浴數 + 0.054 0.124 9.312 0.000 1.997
臨路寬度（公尺） + 0.021 0.182 17.681 0.000 1.178 公車站（公里） - -0.222 -0.055 -4.899 0.000 1.423 百貨公司（公里） - -0.039 -0.271 -12.380 0.000 5.363 公園（公里） - -0.011 -0.053 -2.241 0.025 6.182 國中（公里） - -0.067 -0.088 -7.073 0.000 1.712 小學（公里） - -0.072 -0.051 -4.414 0.000 1.508 變電所（公里） + 0.001 0.002 0.147 0.883 1.233 半徑N公尺店數：多家 + 0.054 0.023 2.335 0.020 1.110
備註 1.交易時間為2014年~2016年，以2014年為基準。
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表 4-8 近鄰距離聚集高低房價之估計結果
係數 顯著性 VIF B值 顯著性 VIF
截距項 15.6100 0.000 - 15.2368 0.000
-交易時間：2015年 0.0123 0.794 8.530 0.4459 0.000 5.013 交易時間：2016年 0.0402 0.398 8.501 0.4305 0.000 5.172 建築結構：鋼筋混凝土 0.3835 0.000 2.089 0.1301 0.000 2.638 土地移轉面積平方公尺 0.0026 0.000 1.622 0.0028 0.000 1.549 建物移轉面積平方公尺 0.0026 0.000 2.709 0.0025 0.000 2.826 屋齡 -0.0216 0.000 2.495 -0.0057 0.000 3.539 房間數 0.0048 0.634 1.321 0.0011 0.902 1.258 衛浴數 0.0379 0.000 2.111 0.0573 0.000 1.741 臨路寬度(公尺) 0.0243 0.000 1.264 0.0171 0.000 1.130 公車站(公里) -0.0202 0.750 1.953 -0.5026 0.000 1.220 百貨公司(公里) -0.0183 0.000 1.467 -0.0547 0.000 1.389 公園(公里) -0.0263 0.000 1.459 -0.0308 0.045 1.599 國中(公里) -0.0150 0.337 1.639 -0.0830 0.000 1.297 小學(公里) -0.0735 0.002 2.046 -0.0870 0.011 1.479 變電所(公里) 0.0484 0.000 1.498 0.0111 0.465 1.254 半徑N公尺店數：多家 0.0522 0.009 1.078 0.2282 0.000 1.023
樣本數 F-test
Adj-R² 0.741 0.622
898 1198
變數 低房價 高房價
161.354 124.018