第三章 研究設計
第三節 變數及資料說明
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，可以滿足居民便利之生活型態，預期符號為正值。為虛擬變數，不 動產交易樣本交易日於便利商店開店日後設為 1，否則為 0。
（十二）便利商店（公里）
與便利商店之最近距離，由於桃園市便利商店分佈相當密集（圖 3-2 桃園市便利商店分佈圖），其與本研究中交易樣本平均距離為 225.45 公尺，最小值為 2.79 公尺，最大值為 1720.28 公尺，標準差 171.95 公尺(描述性統計表 3-4）。便利商店能提供購物、代收、鮮食、宅急便、
ATM 等全方位服務，是日常生活中所需之大眾化設施，通常假設與不動 產價格為正相關；便利商店視為當地設施，與便利商店之距離越近，便 利性越高，價格越高，預期符號為負值。
（十四）便利商店聚集度
Chiang et al.（2015） 研究中指出於一特定範圍，便利商店之可及性 及密度對住宅價格有不同之影響；便利商店密度越高，生活機能及居民 之購物便利性也越高，便利商店聚集度與不動產價格呈現正向變動。本 研究計算樣本標的半徑 500 公尺及分別為中壢區半徑 35 公尺、平鎮區 半徑 43 公尺、龍潭區半徑 67 公尺、楊梅區半徑 67 公尺、新屋區半徑 129 公尺、觀音區半徑 102 公尺、 桃園區半徑 25 公尺、龜山區半徑 49 公尺、八德區半徑 39 公尺、大溪區半徑 97 公尺、大園 區半徑 76 公 尺、蘆竹區半徑 55 公尺內之便利商店店數為變數，建立範圍內便利商 店店數為零家、一家及多家，檢視聚集度時，將零家及一家交易標的歸 為基準類，以基準類交易標的為基礎，觀察與多家交易標的價格之差異，
預期符號為正值。
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變數名稱 變數代號 類別 說明
小學（公里） DSHOOL1 連續 交易樣距國小距離 國中（公里） DSHOOL2 連續 交易樣距國中距離 百貨公司（公里） DDPTSTORE 連續 交易樣距百貨公司距離 變電所（公里） DPOWER 連續 交易樣距變電所距離 便利商店設置後對價格
之影響 ACVS 虛擬 交易日在開店日後為 1，否則 為 0
便利商店（公里） DCVS 連續 交易樣距便利商店距離 各區近鄰距離多家便利
商店 ManyCVSN 虛擬 有 2 家及 2 家以上便利商店為 1，
否則為 0 半徑 500 公尺多家便利商
店 ManyCVS500 虛擬 有 2 家及 2 家以上便利商店為 1，
否則為 0
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0.614 公里，顯示一般居民仍喜歡居住鄰近公園和學校，除了注重休閒活 動外，亦注重學童上學方便與否，在選擇房屋時，公園和學校是兩個重要 的考量因素。變電所的平均距離為 1.472 公里，可見一般居民選擇房屋時，
會遠離此類設施。
至於便利商店的平均距離為 225.45 公尺，標準差為 171.95 公尺，最 小值與最大值分別為 2.79 公尺與 1720.28 公尺，顯示便利商店所帶來的 便利性與住宅的關係非常密切，甚至成為居民生活的一部分。
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表 3-4 交易樣本連續變數描述性統計表
變數 最小值 最大值 平均數 標準偏差
屋齡（年） 0 53 15 14
基地面積(平方公尺) 40.77 376.75 99.35 35.50 建物面積(平方公尺) 100.32 599.60 222.85 81.88
房間數（間） 2 10 4 1
衛浴數（套） 1 8 3 1
總價（元） 1,800,000 61,260,000 13,210,436 7,129,660 臨路寬度(公尺) 3.00 31.00 6.64 4.48 公車站(公里) 0.004 1.480 0.175 0.128 百貨公司(公里) 0.166 16.568 5.572 3.563 公園(公里) 0.032 12.459 1.919 2.524 國中(公里) 0.041 3.925 0.986 0.665 小學(公里) 0.060 2.564 0.614 0.364 變電所(公里) 0.038 4.408 1.472 0.726 便利商店(公尺) 2.79 1720.28 225.45 171.95
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表 3-5 交易樣本虛擬變數描述性統計表
變數 次數 百份比
交易時間-2014 年 149 5
交易時間-2015 年 1697 52
交易時間-2016 年 1400 43
八德區 173 5
大園區 136 4
大溪區 255 8
中壢區 590 18
平鎮區 586 18
桃園區 334 10
新屋區 94 3
楊梅區 512 16
龍潭區 80 2
龜山區 125 4
蘆竹區 149 5
觀音區 212 7
建物結構鋼-筋混凝土造 2630 81
建物結構鋼-加強磚造 616 19
便利商店設置前交易 380 12
便利商店設置後交易 2866 88
半徑 500 公尺-零家及一家 370 11 半徑 500 公尺-多家 2876 89