特徵價格理論與應用

徵來決定價格，稱之為特徵價格理論（Hedonic Price Theory）。在理論上，消 費者在購買商品，在於追求產品效用極大化，而每增加某種商品屬性單位之消費

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（implicit price）的總和（梁仁旭、陳奉瑤，2014）。Rosen（1974）提出房屋 為多種屬性特徵的組合，房屋價格是由市場隱含價格(implicit market price）

所構成，結合 Lancaster 的消費者效用理論（utility theory）及競價理論（bid price theory）， 建立了特徵價格理論的架構，在意義上，消費者於追求效用極 與區位環境因素為影響房價之重要因素(Butler,1982；Huh,1997；Kiel,2008）。 Stull（1975）將影響房價的因素分為四類：第一類為環境特性(如住宅所處 的環境狀況、社會特徵)；第二類為住宅屬性(如地基大小、樓層面積、住宅類型、

屋齡)；第三類為可及性屬性 (如住宅至市中心或就業地點之距離)；最後一類則 為公共部門特性(如稅率、公共品質等)。Boyle and Kiel（2001）的文獻中則認 為環境因素、房屋屬性、近鄰特性會影響估計的正確性。 Goodman（1981）則認

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Kain and Quigley（1970）強調住宅具有複雜的多重屬性及重要性，浴室數 量、房間數量、基地面積及鄰近的學校會影響不動產價格。康佑寧（1989）採用 區域特徵具有調節住宅建物特徵與價格之關係。Chiang et al.（2015）探討大 台北地區便利商店之非線性效應對住宅價格影響之研究中，於房屋個別特徵如:

屋齡、樓地板面積、總樓層數、樓層及電梯；鄰里環境特徵如:銀行、醫院、捷 運、學校及鄰避設施，皆對房價具有顯著影響。

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距離對房價的影響並不顯著。

國內外以特徵價格法作為研究不動產特徵之文獻相當豐富，茲整理影響住宅 價格之因素彙整表如表 2-1 所示。歸納上述文獻，影響不動產價格之主要因素為 三類：（1）個別特徵：房屋使用用途、房屋使用建材、基地面積、建物面積、屋 齡、房間數量、衛浴數量、臨路寬度；（2）環境因素：鄰里綠化、交通樞紐及生 活機能，如公車站及百貨公司；（3）公共設施：迎毗設施如公園、學校；鄰避設 施如變電所。

便利商店係日常生活所需之大眾化設施，其存在為當地居民提供便利及多樣 的服務，儘管便利商店對當地社區而言係一重要設施，而這方面之研究似乎付之 闕如，特別是探討房價與便利商店的相關文獻。Chiang et al.（2015）利用分 量迴歸方法，在住宅半徑 100 公尺範圍內，以便利商店之有無代表可及性，以便 利商店家數（兩家以上）代表密度，探討便利商店之可及性與密度對住宅價格之 影響；結果發現，便利商店之可及性與密度於低房價區域為正面影響，便利商店 之密度於高房價區域為負面影響，換言之，便利商店之便利性可以增加住宅價格

，同時也伴隨噪音及人潮聚集，因而降低生活品質。

由於不同區域發展的特性不同，便利商店之影響服務範圍也會有所不同，本 研究以住宅到便利商店之直線距離探討便利商店之可及性，分析距便利商店遠近 與住宅價格之關係；以便利商店實證之商圈距離及不同行政區域計算之近鄰距離 為便利商店之影響服務範圍圈，於更細膩之作法下，探討便利商店之聚集程度對 住宅價格之影響，而便利商店聚集度亦可作為商業聚集之參考指標。

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Kain and Quigley (1970）

Chiang et al.(2015)

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（1970）

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