便利商店對周邊不動產價格之影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 便利商店對周邊不動產價格之影響政治. 大. 學. ‧ 國. 立 The impact of convenience stores on the surrounding real estate prices. ‧. n. 研. er. io. sit. y. Nat. al. i n C 究 h生 e n：蔡佩儒 gchi U. 指導教授：陳奉瑤. 中. 華. 民. 國. 一. ○. v. 博士. 七. 年. 一. 月.

(2) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 謝. 誌. 當自己開始撰寫碩士論文時，才發現要將自己的想法依邏輯、層次地書寫出來，是多麼不容易的事；我深刻的體會到，單憑自己不可能完成這份碩士論文，由衷感謝教導之每位老師、鼓勵我的老闆及同學們，以及全力支持的家人。假如沒有奉瑤老師的細心指導及仁旭老師的觀念討論，我沒有辦法做好這份研究；研讀修課期間，相當感謝立夫老師、左裕老師、泰明老師、育新老師、振義老師、士淵老師、沛靜老師、鈺光老師，您們的觀念指導，都是成就我完成論文之基石；此外，擔任口試委員的秋綿老師及穎慧老師，感謝您們在寫作上的指導修正，讓我的論文更加完備。這三年半就讀研究所的生活，大半時間都是公司、學校、家庭的蠟燭三頭燒中度過，感謝老闆的悉心體諒，讓我可以調整工作時間，完成學業；感謝親愛的. 政治大亞伸，陪伴我搜尋及研讀文獻；感謝戰友金田及志強的支持，meeting 完後的互立相安慰；感謝工作上的盟友們，沒有您們提供相關資料，我就無法完成模型的建. ‧ 國. 學. 立；真心的謝謝您們！. ‧. 寫論文的過程中，學到許多新的知識及正確邏輯觀的建立，碰觸越多事物，越覺得自己渺小，讓我能越謙卑的看待身邊的人事物，也讓我更認識自己。最後，研究所讓我收獲最大的倒不是專業知識，而是態度，積極、正面、想要完成論文的態度，人生中沒有一帆風順的事，但經過地政系的期初報告、期末報告及口試. sit. y. Nat. n. al. er. io. 的洗禮，我想日後再有困難的事，我也能迎刃而解。再次感謝指導教授-奉瑤老師，感謝您的一路指導，因為有您，才有可以畢業的我，謝謝。. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(3) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 摘. 要. 2015 年高達 29.1 億人次踏進「叮咚」！無論是咖啡、便當、代收服務、票務處理或是電子商務取貨，顯見國人對便利商店的高度依賴；依特徵價格理論而言，便利商店被視為當地設施，通常假設與住宅不動產價格為正相關；便利商店開店或展店係各自獨立的經濟活動，受到競相爭取市場之結果，導致便利商店具有聚集特性，因此在都市中除了有各式各樣的店舖外，也常見到便利商店的設立；本研究除試圖找出便利商店設置與住宅價格關係之外，亦嘗試以便利商店聚集度的客觀量化分析，補強區域因素分析時主觀之定性描述，提供後續研究方法之參考。. 政治大便利商店提供的日常生活服務，便利商店存在的效用為資本化住宅不動產價值。立其次，住宅不動產離便利商店越近，代表居民被服務之可及性越高、生活越便利，首先，便利商店設置後對價格產生正面影響，此現象可能反映出，居民喜歡. ‧ 國. 學. 因此價格越高，針對桃園市地區，便利商店具有迎毗設施之特性。最後，便利商店於半徑 500 公尺之商圈距離及桃園市各行政區之近鄰距離範圍下，住宅不動產. ‧. 鄰近便利商店之聚集程度越高，其價格越高；而近鄰距離解釋力較商圈距離細膩，隨著區域別差異，便利商店影響範圍亦有所不同，都市化程度越高之鄉鎮市區，. y. Nat. sit. 其影響半徑範圍越小，故便利商店聚集度亦可作為商業聚集之參考指標；而便利. al. er. io. 商店對房價於不同價位影響程度亦有不同，便利商店之便利性及商業聚集性於高. n. 房價區域較能突顯其競價能力。. Ch. engchi. i n U. v. 關建詞：便利商店、商業聚集、特徵價格模型、透天住宅價格、鄒檢定. 3.

(4) 便利商店對周邊不動產價格之影響. Abstract In the year 2015, 2.91 billion people set foot in“Ding Dong”! From coffee, bento, factoring services to ticket services and e-commerce shipment pick-up,it is clear that Taiwanese people are highly reliant on convenient stores. Based on the Hedonic Price Theory, convenient stores are categorized as local amenities, usually assumed to have a positive correlation with the price of residential real estate.Opening or expansion of new stores is each convenient store’s individual financial activity; therefore, under the effect of market competition, results in aggregation behavior.Thus, on top of all kinds of other stores in the city, there are frequent additions of new convenient stores.This study will attempt to find the correlation between the addition of convenient stores and residential prices, put it through an objective quantitative analysis. 立. 政治大. ‧ 國. 學. of convenient store aggregation, in order to reinforce the subjective description of regional factor analysis and provide reference for follow up research.. ‧. First,the addition of convenient stores has a positive effect on pricing.The phenomenon may indicate that residents like the daily services that the convenient stores provide,thus the convenient stores represent a real estate value to the capitalized housing.Second,the. sit. y. Nat. n. al. er. io. closer the residential real estate is to convenient stores,the more accessible services are to residents,making life more convenient and therefore increasing the housing prices.For the Taoyuan city area , convenient stores reflect characteristics of YIMBY facilities.Lastly , for convenient stores located within a 500-meter radius of the shopping district and within immediate vicinity of various administrative regions of Taoyuan city,the more aggregate the convenient stores are near residential real estates, the higher the prices, and the explanatory power of the adjacent distance is more precise than that of the shopping district distance.The sphere of influence caused by convenient stores also differs. Ch. engchi. i n U. v. with the various areas’differences.The more urbanized the area,the smaller the radius of influence, which means convenient store aggregation can be counted as indicator for commercial aggregation.The degree which convenient stores affects the housing is dependent on housing price.The competitive pricing abilities caused by the convenience of convenient. 4.

(5) 便利商店對周邊不動產價格之影響. store and commercial aggregation is relatively more obvious in highly priced housing areas.. Key terms: convenient store, commercial aggregation, hedonic price model, townhouse price, Chow test. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

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(7) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 目第一章. 錄. 緒論...................................................... 1. 第一節. 研究動機與目的........................................ 1. 第二節. 研究方法與範圍........................................ 4. 第三節. 研究架構與流程........................................ 7. 第二章. 文獻回顧.................................................. 9. 第一節. 便利商店選址與聚集.................................... 9. 第二節. 產業聚集之外部經濟................................... 15. 第三節. 特徵價格理論與應用................................... 17. 第四節. 小結................................................. 25. 立. 研究設計................................................. 26. 第一節. 特徵價格模型之建構................................... 26. 第二節. 便利商店聚集之衡量................................... 32. ‧. 第三節. 變數及資料說明....................................... 39. 實證分析................................................. 48. sit. y. Nat. 第四章. 學. ‧ 國. 第三章. 政治大. 第二節. 便利商店區位之不動產價格分析......................... 52. 第三節. 便利商店聚集度之不動產價格分析....................... 56. n. 第五章. al. er. 便利商店設置前後之不動產價格分析..................... 48. io. 第一節. Ch. engchi. i n U. v. 結論與建議............................................... 64. 第一節. 結論................................................. 64. 第二節. 建議................................................. 66. 參考文獻 68. i.

(8) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 圖目錄圖 1-1 研究流程圖............................................ 8 圖 2-1 便利商店選址與不動產價格關係圖....................... 13 圖 2-2 便利商店與住宅環境關係圖............................. 14 圖 3-1 商店聚集說明圖....................................... 33 圖 3-2 便利商店聚集示意圖................................... 34 圖 3-3 交易樣本分佈圖....................................... 37 圖 3-4 便利商店分佈圖....................................... 38. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(9) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 表目錄表 2-1 價格影響因素表....................................... 22 表 3-1 桃園市房價水準分類表................................. 31 表 3-2 桃園市便利商店之近鄰距離............................. 36 表 3-3 變數說明表........................................... 42 表 3-4 交易樣本連續變數描述性統計表......................... 46 表 3-5 交易樣本虛擬變數描述性統計表......................... 47 表 4-1 便利商店設置前後之估計結果........................... 50 表 4-2 便利商店設置前後高低房價之估計結果................... 51 表 4-3 便利商店距離之估計結果............................... 54 表 4-4 便利商店距離高低房價之估計結果....................... 55 表 4-5 商圈距離聚集之估計結果............................... 58 表 4-6 商圈距離聚集高低房價之估計結果....................... 59 表 4-7 近鄰距離聚集之估計結果............................... 62 表 4-8 近鄰距離聚集高低房價之估計結果....................... 63. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iii. i n U. v.

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(11) 第一章. 第一章. 第一節. 緒論. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機不動產估價方法中，由於比較法資料取得容易且易於操作，使用範圍廣泛， 1. 故以其為普遍採用之估價方法。比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分. 治政按其時空背景進行情況調整及價格日期調整，並就區域因素及個別因素進行比較大立分析之調整，從而求得勘估標的試算價格。雖然調整方式中最常見者為百分率法析、調整修正，進而判定勘估標的價格之方式。實務上即選擇相似之買賣實例，. ‧ 國. 學. 或差額法2 ，惟此調整方式易因不同估價人員對於比較標的選擇或主觀調整修正之差異而影響評價結果甚鉅。相較之下，有計量模型法3 ，得以不動產難以分割. ‧. 之特徵組合作為衡量不動產價格之依據，並透過統計方式求取各項特徵因素對不動產價格之影響，相對百分率法或差額法而言較為客觀及嚴謹。然而，目前商業. Nat. sit. y. 聚集程度之指標和概念及對房價影響不全然清楚，相關文獻仍然有限；即便運用. io. 在區域內之商業聚集程度仍不易量化及分析。. al. er. 計量模型分析，估價師進行調整區域因素項目時，對於勘估標的或是比較標的所. n. v i n Ch 隨著社會及經濟的發展與現代化生活型態對便利性之需求，便利商店己然成 engchi U 為普羅大眾日常生活中不可或缺的必需品，甚至成為地區商圈發展之指標；而我國便利商店店數穩居全球之冠，更顯見其與人們生活關係之密切。我國便利商店萌芽於 1977 年中國農村復興聯合委員會輔導設立的青年商店，奠基於 1979 年統一企業投資開設的「統一超級商店股份有限公司」，其引進 7-11 便利商店的經營技術，同時推展 24 小時全年無休的服務，開啟便利商店的新頁（許楓靈，. 1. 不動產估價技術規則第 18 條規定：比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。 2 不動產估價技術規則第 24 條規定：比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。 3 不動產估價技術規則第 19 條第 7 款規定：計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。 1.

(12) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 2009）。隨著國民所得及教育水準的提高，在都市化及公寓化普及後，配合人性化的「便利商店」因應而生，便利商店除了提供生活必需品販售之外，更有稅款代收、快遞、圖書代訂、型錄郵購、觀光特刊、美食及特產宅配預購、自動提款機 (ATM)、售票、多媒體資訊及電子商務等全方位服務，便利商店逐漸由商品零售商角色成為便利服務提供者及資訊中心，在現代生活中形成一種不可或缺的新勢力。 Chiang ,Peng and Chang（2015）認為相較於美國每 100 平方公里有 2 家便利商店，日本有 12 家，而台灣高達 27 家便利商店，可能是全球最高；2012 年台灣便利商店透過提供日常生活服務、代付各項費用、多媒體系統及電子商務等廣泛服務項目，產生 28 億筆交易，總值新台幣 2,290 億元；至 2015 年便利商店營業額增加到 2,950 億元，營業店數擴增近 11,000 家，便利商店營收占綜合商. 政治大. 品零售業營收比重 25.63% ，只落後百貨公司 2%，一直緊追百貨商場營收的第二. 立. 大零售業態（經濟部統計處，2017）；基於便利商店提供日常生活之各項服務，. ‧ 國. 學. 更是加深人們對它的依賴及需求。. 2015 年高達 29.1 億人次踏進「叮咚」！無論是咖啡、便當、代收服務、票. ‧. 務處理或是電子商務取貨，顯見國人對便利商店的高度依賴。便利商店係日常生活所需之大眾化設施，通常假設與住宅不動產價格為正相關（Chiang et al.,. Nat. sit. y. 2015）。Andrews（1964）認為便利商店對當地不動產價格的影響，不只是離便利. er. io. 商店越近越方便，更重要的是，便利商店的密度可以提供一連串的服務，當鄰里環境內有很多的便利商店，消費者除了可以一次購足外，更增加便利商店貼近人. n. al. Ch. i n U. v. 們生活的可能性。由於便利商店隨時隨地提供各項服務，基於消費者的態度，便. engchi. 利商店的可及性可能進一步影響不動產的價格；依特徵價格理論而言，便利商店被視為當地設施。 Chiang et al.,2015 即指出以最短直線距離（不動產交易樣本與最近的便利商店）衡量其影響不動產價格之效果。便利商店開店或展店係各自獨立之經濟活動，其選擇區位時，受到競相爭取市場之影響，導致便利商店具有聚集特性，此聚集性所洐生的經濟利益及對不動產的需求，進而影響周邊不動產之價格。台灣因為便利商店很多，所以相關的研究文獻也很多，偏重於商業行銷、經營管理及區位選擇等，便利商店屬於日常生活中的大眾化設施，學術研究中很少討論該設施與不動產價格之關係；回顧以往應用計量模型分析研究不動產價格影響因素之文獻可發現，運用特徵價格模型之因變數多以面積、樓層、屋齡、臨路寬度、與捷運站距離、與公園距離、與學校距離等個別因素為主，少有文獻將便 2.

(13) 第一章. 緒論. 利商店視為影響不動產價格之關鍵因素，討論便利商店對不動產價格之影響；因此，本文將探討便利商店設置對周邊不動產價格之影響，利用不動產交易標的於便利商店設置前、後交易之差異，距便利商店之最近距離為個別因素，標的鄰近便利商店之聚集程度作為區域因素，分別納入計量模型中，並將分析結果作為實務上評估不動產價格影響因素之參考。. 二、研究目的不動產估價理論將影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素，一般因素係指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素；而區域因素藉由掌握標的近鄰地區公共設施、商業設施分. 政治大. 佈或其它區域環境之特性加以衡量；個別因素除評估標的之各項條件以外，更依. 立. 據標的與各項公共設施或商業設施之距離，衡量各項設施所帶來的便利性或商業. ‧ 國. 學. 效應等，進而綜合考量予以修正評價。. 基於便利商店所提供之全方位服務，本文將其視為不動產價格影響因素之一. ‧. ；便利商店與不動產價格之關係，可反映於便利商店與不動產間的距離及便利商店聚集度與區域商業聚集的關連，本研究試圖找出距便利商店距離與不動產價格. y. Nat. n. al. er. io. 聚集度為商業聚集之替代指標，使估價結果更臻完備。本研究目的如下：. sit. 間之關係，作為估價人員於選取、調整價格影響因素之參考，亦嘗試以便利商店. Ch. engchi. i n U. v. (一)探討便利商店設置前後與周邊不動產價格之關係，提供不動產投資者之參考。 (二)研究便利商店之區位與不動產價格之關係，作為選取不動產價格影響因素及個別調整之參考。 (三)探討便利商店聚集與不動產價格之關係，作為估價人員評估區域因素之參考。. 3.

(14) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 第二節. 研究方法與範圍. 為達上述之研究目的，本研究欲透過文獻歸納分析與特徵價格模型分析之方法，進行相關實證研究。. 一、研究方法 (一)文獻歸納分析依便利商店選址、產業聚集及商業聚集之相關文獻，說明便利商店. 政治大展熱絡地區聚集之現象，進而分析對週邊不動產價格之影響。立. 開店或展店所產生聚集現象，釐清便利商店開店或展店有無朝向商業發. ‧ 國. 學. 回顧以往利用特徵價格模型進行實證分析之文獻，歸納常選用之不動產價格影響因素以作為建構特徵價格模型之理論基礎，進而建立實證模型，藉以分析便利商店設置前後、距離及聚集程度與周邊不動產價格. ‧. 之關聯性。. y. Nat. er. io. sit. (二)特徵價格模型實證分析. 以 Rosen（1974）特徵價格理論為基礎，建立特徵價格模型；藉桃. n. al. i n U. v. 園市住宅實際成交資料為基礎，利用 SPSS 統計軟體進行複迴歸分析，. Ch. engchi. 以研究範圍內，利用不動產交易樣本於便利商店設置前後交易之差異，以確定便利商店設置對周邊不動產價格是否產生影響；另依交易樣本距離便利商店之最近距離作為個別因素，鄰近便利商店聚集度則作為區域因素，檢視便利商店對周邊住宅不動產價格之影響程度。便利商店與住宅不動產空間上之分佈，則是透過地理資料訊統，運用研究資料在空間上的鄰近關係及分佈密度，據以求算便利商店與不動產交易樣本間之距離，另擴展自變數「便利商店設置前後對價格之影響」及「便利商店聚集程度」納入特徵價格模型，分析其與住宅不動產價格之關係。. 4.

(15) 第一章. 緒論. 二、研究範圍 (一)空間範圍：本研究欲有效分析便利商店聚集與不動產價格間之關係，須使用充足之房地產交易資料，而桃園縣升格為桃園市，政府部門大量投入公共設施，建設公司也積極投入生產建設，加上桃園捷運通車後，帶動整體桃園的經濟發展，故本研究之實證空間範圍係以近年交易案例豐富之桃園市為對象，包括桃園區、中壢區、平鎮區、八德區、楊梅區、大溪區、蘆竹區、大園區、龜山區、龍潭區、觀音區、新屋區等十二個行政區。由於近年來桃園市之公寓及住宅大樓交易案例皆過於集中某些區域(如. 政治大. 桃園區、龜山區），考量資料可信度及避免交易樣本過於集中特定區域而使模型產生偏誤，因此選擇平均分佈於各區域之透天住宅為主要交易. 立. 標的；而車位價格並非本研究之主要對象，資料處理上亦與建物面積混. ‧ 國. 學. 淆，不納入研究對象；另外，本研究資料類型以住宅使用為主，店舖為商業使用易牽涉其它因素影響，難以區分價值，故不納入研究對象，以. Nat. y. ‧. 住宅使用類型為實證分析對象。. sit. (二)時間範圍：. al. er. io. 自 2012 年 8 月實施不動產實價登錄制度後，己有完整交易案例累. n. v i n C h 2015 年，四大連鎖型便利商店淨增等服務後，自 2014 年至 56 家， engchi U. 積；而連鎖型便利商店在跨足電子商務、i-bon、咖啡、網路購物取貨 4. 為六年來最低，至 2016 年亦僅增 12 家，可見連鎖型便利商店店數在市場經濟發展下已趨於成熟及飽和，考量四大連鎖型便利商店店數變動幅度及實價登錄之完整資料記載，因此選定研究時間範圍為 2014 年至 2016 年之透天住宅實際交易價格資料。. 三、研究限制本研究之便利商店為連鎖型四大便利商店，分別為 7-11、全家、萊爾富及 4. 四大連鎖便利商店店數及發展：詳經濟部統計處。 https://www.moea.gov.tw/Mns/dos/bulletin/Bulltin.aspx?kind=9&html=1&menu_id=18808&bull_id= 2504 5.

(16) 便利商店對周邊不動產價格之影響. OK，不包含其它個人超商，本研究假設不同品牌連鎖型便利商店對房價之影響為一致。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(17) 第一章. 第三節. 緒論. 研究架構與流程. 一、研究架構第一章緒論，說明便利商店提供購物、代收、鮮食、宅急便、ATM、票務等服務，是日常生活及商業活動不可或缺的一環，便利商店被視為當地設施，通常假設便利商店與不動產價格為正相關；而便利商店開店或展店是經濟活動的結果，便利商店相同的選址條件具有聚集現象，此聚集現象和商業聚集有所關聯，是以對不動產而言，便利商店設置前後及其區位與聚集程度對不動產價格應有關係，引發本研究的研究動機與目的，歸納出所要探討的課題；第二章文獻回顧，回. 政治大而影響不動產價格，繼而歸納影響不動產價格的因素，作為本研究建構模型選取立. 顧產業聚集及商業聚集相關研究，探討便利商店開店或展店所產生之聚集現象進自變數的依據，作為本研究的理論基礎；第三章研究設計，以特徵價格理論為基. ‧ 國. 學. 礎，設計本研究之特徵價格模型，說明資料來源、資料處理、變數設定，分析影響不動產價格的因素；第四章實證分析，將研究資料及整理之變數納入實證模型. ‧. 分析，解釋交易樣本與便利商店設置前後、其區位及便利商店聚集度與不動產價. y. Nat. 格之關連；第五章結論與建議，對實證結果與研究課題進行分析及討論，並指出. n. er. io. al. sit. 本研究不足之處，提出政策及後續研究建議。. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(18) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 二、研究流程. 研究動機便利商店對不動產價格之影響文獻回顧. 便利商店選址與聚集. 產業聚集商業聚集. 立. 特徵價格理論與應用. 政治大研究設計. ‧ 國. 學特徵價格模型. ‧. n. Ch. engchi. 圖 1-1 研究流程圖. 8. er. io. al. 結論與建議. sit. y. Nat. 實證分析. i n U. v.

(19) 第二章. 第二章. 文獻回顧. 文獻回顧. 本研究欲探討便利商店對周邊不動產價格之影響，藉由分析便利商店之區位選擇、產業聚集及商業聚集與形成便利商店聚集程度之關連，並歸納不動產價格影響因素，作為特徵價格型模選取自變數之依據。第一節為便利商店選址與聚集，探討便利商店之選址行為進而造成聚集現象；第二節說明產業聚集所產生之外部經濟及其對不動產價格之影響；第三節為特徵價格理論與應用，運用特徵價格法分析便利商店對不動產價格之影響程度；第四節為上述論點之小結。. 第一節. 立. 便利商店選址與聚集治政大. ‧ 國. 學. 一、商圈調查及店址評估. Houston and Nevin （1981）提出商店便利性的因素只包括地點、距離兩項；. ‧. 胡家濠（1991）的實證研究得知，所謂便利性高就是要求到目的地動線上的「鄰. y. Nat. 近程度」，便利也就是沒有距離感，所以必須老遠就讓人看見招牌或目標，且不. sit. 必經過大型建築物或被地形阻隔，因為如果看不見目標，便會有距離很遠的感覺. er. io. ，導致不想購物。根據羅力仁（2000）指出，進行店址評估之前應先做商圈評估；. al. v i n Ch 等。狹義的商圈指以店出發所在地為中心，沿著一定的範圍方向距離擴展，可吸 engchi U 引消費者的輻射範圍，包括來店顧客所居住的地理範圍，通常消費者願意前來消 n. 廣義的商圈指一個都市中繁榮熱鬧商業地帶的分佈，如台北西門町、信義計畫區. 費的步行距離為 500 公尺內，另外有一些障礙，如道路、山河等，會切出另一各商圈範圍。店址條件評估於實務界稱之為立地條件，立地條件是開店或展店評估時的重要步驟之一，Sparks（1990）指出商店的展店策略即在決定市場上的銷售及擴展，也就是該在哪裡設置店址、如何設置及競爭者該如何選擇；零售體系是配銷通路最末端一環，也是與消費者關係最直接部門，零售業者最重要的決策即店址的址定。 Bolen（1982）研究指出店址的選擇則需透過三個步驟來完成，首先是城市的選擇、再進行城市中地段的圈定、最後是評估店址的落定。且這三個步驟有其順序及相關性，一般是由大而小，由外而內評估選取適當地店址： 9.

(20) 便利商店對周邊不動產價格之影響. （一）城市的選擇決定店舖位址的首要要件是要先決定要從哪個城市出發，而城市的選定通常是影響未來連鎖店整個發展的趨勢關鍵。要如何去選定且評估那個城市較佳，則需分析區域內客層內容、人口大小、消費者趨勢及特性、社區與商圈的展望與穩定度，以上皆是在城市選擇需考量之因素。（二）城市中地段的圈定首先選定城市後，緊接著就該決定城市中的商圈區域、搜尋最佳地段進行設點位置，該地段選擇仍要從中心商業區或市郊、鄉鎮等不同型態作為出發點。故需評估三要素，第一：目標市場的位置、第二：區域位置是否會使消費者有身理及心理的障礙、第三：店舖設立情況及附近的經營模式。（三）評估店址的選定. 立. 政治大. 評估店址需考量到立地條件，評估店的位置地點及地理周圍、是否選. ‧ 國. 學. 擇在車流量多或人潮集中、是否方便停車或有大眾運輸工具，還是為徒步區、考慮位址未來的發展及趨勢。. ‧. Goodchild（1984）於研究的個案中發表如何選擇正確的店址，並同意企業. sit. y. Nat. 的展店或關店直接影響整個連鎖體系的發展，所以店址的正確選擇是相當關鍵的. io. er. ，除了認為透過店址配置方法選擇店址外，提出以下二點因素決定設立的地點：. al. v i n Ch 一間店，並清楚瞭解企業若在此設店是否適合此市場及需求，調查商圈內之 U i e h n c g 經濟情況、消費能力、消費特性直接助於對店址選擇的判斷。 n. 1. 商圈範圍及消費者調查需事先瞭解到其商圈之人口數是否滿足可以達到維持. 2. 設立於交通要點商圈，店址選擇在大眾運輸工具附近，或有公車接駁及方便停車地方，同時需考慮是否位於人潮流動及集中住宅區，可使消費者步行抵達⋯等。國內研究中，商圈調查與店址評估差異不大，商圈調查是針對區域大範圍，而店址評估則是針對預定點的周圍；高泉哲、黎驥文（2013）即指出影響便利商店成功的關鍵因素即是區位，由於便利商店競爭激烈，各家業者為創造最佳的商機，便利商店之商圈調查及店址評估係最重要的關鍵步驟，藉由商圈調查及店址評估以提升集客力，逹到追求經營利潤目的。. 10.

(21) 第二章. 文獻回顧. 二、便利商店之區位及聚集由於社會環境及生活方式之變遷，傳統便利商店己轉型成現代化的便利商店，不僅提供食物及飲料，還包括影印、傳真、購票、代付各項費用、結合網路購貨之取貨服務及宅急便等，由於忙碌的生活型態，在便利商店可以完成日常生活所需，逐漸成為超級市場及購物中心的代替品，通常假設便利商店與不動產價格係正相關（Chiang et al.,2015）。便利商店開店或展店係各自獨立的經濟活動所決定，受到競相爭取市場之結果，導致便利商店具有聚集特性，因此在都市中除了有各式各樣的店舖外，也常見到便利商店的設立。關於便利商店的商圈範圍，李仰哲（1991）的研究中，以 253 公尺的半徑設. 政治大. 定圓形區域作為初步商圈，再以馬路寬度、障礙物等因素加以修正後，得出較正確的商圈；林哲宏（1998）進行便利商店商圈調查時，認為便利商店的商圈範圍. 立. 不大，為徒步型或是機車型的商圈，以時間距離界定，消費者無論是走路或是騎. ‧ 國. 學. 車，皆可在十分鐘內到達該店；以空間距離界定，以半徑 500 公尺的範圍為其商圈，不一定是圓形環狀，需依地形街道而定；便利商店的顧客以徒步範圍在 300. ‧. 公尺以內，最遠不超過 500 公尺的徒步圈為主，在這個範圍內人口密度高，雖然客單價小但來客數高，整年下來購買金額也頗為可觀 (高泉哲、黎驥文,2013）。. y. Nat. sit. 便利商店（7-11、全家、萊爾富、OK）彼此競爭的非常激烈，每一家便利商. er. io. 店都想先找到適合便利商店之區位，搶奪最好的商機，因為影響便利商店成功的. al. v i n Ch 都會區，三角窗為第一優選，往三角窗的隔壁一、兩間為次要，且甚至巷道內移 U i e h n c g 動的店面愈來愈多；朱敏慎、蔡月蜜（1998）提到商店之定位，設定的地點為人 n. 關鍵因素即是區位（高泉哲、黎驥文，2013）；李郁怡（2003）報導人口密集的. 潮多或住宅區，銷售的對象則以青少年、上班族和學生，賣場規格以 25~40 坪之間；便利商店是以服務與便利為主要訴求，而便利商店的主要目標客層為學生群及上班族，較注重便利商店提供的便利性，在距離的便利上，大多設在住宅區、辦公大樓或學校附近，其商圈小且人口較多，顧客可以徒步到達購買商品（薛東都，2003）。商業聚集能夠吸引消費者，增加聚集區域內經濟利益，進而帶來外部經濟效果。鄭子麒（2011）透過空間自相關及最近鄰分析發現，隨著時間發展，台中市便利商店顯示具有空間聚集分佈的現象；高泉哲、黎驥文（2013）以 GIS 系統進行便利商店選址特性分析時，發現新竹市便利商店的分佈型態具有集中的趨勢；由此可知，便利商店的分佈不是隨機的，其分佈呈現聚集現象，顯示分佈背後有 11.

(22) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 力量驅動並影響著，導致便利商店呈現聚集分佈。便利商店開店或展店時，為了能夠掌握客源，所以會選擇靠近客戶區位以增加營業額，當便利商店的客源傾向聚集時，便利商店的選址便無可避免受到聚集經濟的影響而傾向聚集（如圖 2-1 所示）。便利商店係日常生活所需之大眾化設施，通常假設與不動產價格為正相關，便利商店對不動產價格之影響除了考量該設施設置前後與價格之差異及其可及性（越近越方便）之外，便利商店的密度（聚集程度）可以提供更多的服務。若以估價觀之，便利商店所在位置與住宅不動產價格的關係，即透過鄰里小環境反映出價格；住宅與便利商店間之距離會影響不動產價格，為個別因素之修正；便利商店為當地設施，其聚集程度係影響住宅不動產價格之因素，為區域因素之調整（如圖 2-2 所示）。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.

(23) 第二章. 文獻回顧. 便利商店選址傾向消費者群聚區域交通動線同業分佈人口集中. 便利商店開店展店. 提升商業機能. 立. 治不動產價格政大. ‧ 國. 學. 形成商圈. ‧. 商業機能吸引其它商業設施進駐. n. er. io. al. 設施進駐進駐. sit. y. Nat. 其它商業. Ch. engchi. i n U. v. 圖例實線：商業聚集形成虛線：影響周邊房價. 圖 2-1 便利商店選址與不動產價格關係圖. 13. 交通動線同業聚集外部經濟.

(24) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 住宅 A. 便利商店 B. 立. 治政便利商店 A 大 300 公尺 500 公尺. ‧ 國. 學. 住宅 B. ‧. n. er. io. al. sit. y. Nat. 住宅 C. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-2 便利商店與住宅環境關係圖. 14.

(25) 第二章. 第二節. 文獻回顧. 產業聚集之外部經濟. 都市中，往往會看到相同類型的商店，他們或許比鄰而居又或許門當戶對，例如：餐廳、銀行、便利商店等，造成產業聚集的原因很多，國內外學者分別從生產成本遞減、產業區位及外部經濟等角度探討其形成原因與發展機理。. 一、產業聚集產業聚集是指在產業的發展過程中，產業或企業處在一個特定領域內，由於. 政治大. 相互之間的共存性和互補性等特性而緊密聯繫在一起，形成一組在地理上集中的相互聯繫、相互支撐的產業群的現象。這些產業基本上處在同一條產業鏈上，是. 立. 一種既競爭又合作的關係，透過產品、服務、資訊之間的互動，彼此之間的利益. ‧ 國. 學. 能夠互補，基於地理上的集中性，促進橫向擴展或縱向延伸的效率，經由聚集產生的外部經濟效益，使該區域的企業因此而獲得規模經濟利益。. ‧. Marshall (1920)首次提出了產業聚集及內部經濟和空間外部經濟的概念，並闡述了存在外部經濟與規模經濟條件下產業聚集產生的經濟誘因；所謂內部經. y. Nat. sit. 濟是指有賴於從事工業的個別產業的資源、組織和經營效率的經濟，而外部經濟. al. er. io. 則是有賴於這類工業產業的一般發達的經濟。因為聚集能夠促進專業化投入和服. n. 務的發展；產業聚集於一個特定的空間能夠提供特定產業技能的勞動力市場，從. Ch. i n U. v. 而確保工人較低的失業率，並降低勞動力出現短缺的可能；產業聚集能夠產生外. engchi. 溢效應，使聚集產業的生產函數優於單個產業的生產函數，產業因而獲益。 Marshall 提出外部規模經濟代替內部規模經濟進行產業分析，關注在廠商之間因為交易而形成的外部經濟，影響之後學者利用外部規模經濟處理產業區位相關議題，並造成 Weber 等人發展出聚集經濟理論。Weber(1929）提出了聚集經濟的概念，認為聚集經濟有兩種，一是廠商的生產擴大，平均成本隨著技術革新或是效率提高而降低，Marshall 稱為內部經濟，二是因為許多廠商聚集在一起，彼此之間享有原料共同運輸、訊息流通或是其它的便利造成生產成本的減少， Marshall 稱為外部經濟，而 Weber 的聚集經濟是指後者。 Martin and Sunley (1996) 認為在不完全競爭市場的假設下，市場的不確定性及技術的快速變化，將會導致內部不規模經濟的發生，這樣的狀況下，可以 15.

(26) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 透過各種型態的垂直整合及水平連結產生聚集經濟，進而降低生產成本。邊泰明（1993）認為廠商的生產力會受到內部或大規模效果及外部經濟效果的影響，而外部經濟效果的地方化型態，是指廠商在空間上的聚集，導致產業內專業化經濟、廠商間勞力互相供應、廠商間訊息快速流通等利益，廠商因而可以降低成本。探討上述理論可知，內部經濟效果是指廠商擴大產量，降低生產成本，帶來經濟效益的提高；外部經濟效果是指廠商在空間上的聚集，彼此享有專業技術、勞動力、知識交流、訊息溝通、資源帶來經濟效益的提高，因此外部經濟是吸引產業聚集的主要誘因。對便利商店而言，產業聚集能夠提供接觸機會，便利商店選擇產業聚集的區位開店，便是增加接觸機會的方法，因此聚集經濟影響便利商店之區位選擇，而區位是便利商店取得或保持優勢的重要工具（蔡耀慶，2003）。. 立. 二、商業聚集. 政治大. ‧ 國. 學. Pascal and McCall（1980）的研究中提出，一個經營成功的商業設施，會讓其它人相信該商業設施的選址是具有潛力且條件優良的區位，因此在資訊不完. ‧. 整的情況下，將會導致其它商業設施的企業主會傾向在競爭者生意興旺地點附近選址；如此的商業吸引，增加此區域的商業聚集性，吸引更多的消費者前往消費，. y. Nat. sit. 提高這個聚集區域的經濟效益，更加強化商業聚集的優勢，又再吸引相同類型的. al. er. io. 商業設施企業主在同一區域內開店，進而形成商業聚集之經濟利益。可見商業聚. n. 集的經濟原理與產業聚集相同，只是商業聚集所產生的經濟利益是商業的企業主. Ch. 和市場的消費者透過交易表現出來。. engchi. i n U. v. Fotheringham（1988）指出顧客無法對一個城市中所有的商店進行評價，顧客會先對商業聚集的地區進行評價，然後選擇其中的一個地區，再從這個地區選擇商店消費。不同的商業聚集區域之間，存在著市場競爭，區域內的商店為了吸引顧客，彼此依存，從商店集中到商業聚集，例如中山北路的婚紗街。如此的商業聚集模式，在便利商店也非常明顯；連鎖便利商店提供全方位服務及便利的購物方式，改變消費者的購物習慣，並全然滿足消費者的購物需求，台灣連鎖便利商店至今已有 11,000 多家之規模，Andrews（1964）即指出一鄰里範圍地區，越多的便利商店代表居民「隨手購買」之可及性越高，因此住宅房屋價格越高；便利商店同業聚集開店，除了瓜分市場外，同時為鄰近居民帶來購物的便利性與多樣化，引申消費需求並創造商機，進一步影響周邊不動產價格。 16.

(27) 第二章. 第三節. 文獻回顧. 特徵價格理論與應用. 一、特徵價格理論在傳統消費需求之供需均衡原則的理論下，在完全競爭市場上產品均衡價格可以顯而易見，但傳統的消費需求理論只考量產品價格及數量上的變化，在產品提供者面臨決定產品價格及消費者願意支付費用的問題上，卻難以提供合理解決對策。此問題在 Lancaster（1966）提出新消費者需求理論，才使得上述問題獲得合理解釋。Lancaster 認為消費者之所以願意購買商品，在於消費者認為所購買之商品，能提供給消費者合理且滿意的服務，達到商品的最大效用。然而商品. 政治大此商品特徵進而讓消費者產生需求，願意購買商品。Lancaster 提出之模式，雖立之所以能提供合理且滿意的服務，在於每項商品所內含許多不同的特徵組合，因. 然提出相同商品，亦有不同的特徵，價格也有不同差異現象，但也因此無法精準. ‧ 國. 學. 觀察至每項產品之特徵價格。一直到 Rosen (1974) 才提出一套較具有系統的評估模式。. ‧. Rosen 提出商品既然是由許多特徵所組成之價格，故其價格理應該由各項特. sit. y. Nat. 徵來決定價格，稱之為特徵價格理論（Hedonic Price Theory）。在理論上，消. io. er. 費者在購買商品，在於追求產品效用極大化，而每增加某種商品屬性單位之消費，而願意提高所支付之費用，為該屬性的邊際付款意願，係屬於該屬性之特徵價. n. al. i n U. v. 格。原理上每種特徵分別都有其個別價格，當各項個別特徵相加後，便可計算出. Ch. engchi. 該商品之總價。在特徵價格公式的運用上，則是以商品的各個特徵屬性乘上相對應所隱含價格後之總和，即為該商品之價格。所以特徵價格公式可視為迴歸一種，以價格或單價為應變數，商品各項特徵作為自變數，運用商品特徵對價格進行迴歸，即推估各項特徵所隱含價格。在符合特徵價格理論在使用特點上，因具備下列幾點之基本假設： (一) 商品市場應屬於完全競爭市場，為消費者與商品提供者皆為價格之接受者，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，而雙方無法以個人力量影響均衡價格。 (二) 各項特徵屬性之總和可以決定商品價值，且各項屬性是可被量化。 (三) 商品所擁有之特徵，可於不同商品所擁有。 (四) 於市場任何一位消費者或商品提供者均不可改變現有商品之特徵。 17.

(28) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 影響不動產價格的因素十分多元，傳統上多以特徵價格模型估計不動產價格，特徵價格理論係假定在供需均衡的情況下，不動產價格為各組成特徵隱含價格（implicit price）的總和（梁仁旭、陳奉瑤，2014）。Rosen（1974）提出房屋為多種屬性特徵的組合，房屋價格是由市場隱含價格(implicit market price）所構成，結合 Lancaster 的消費者效用理論（utility theory）及競價理論（bid price theory），建立了特徵價格理論的架構，在意義上，消費者於追求效用極大之過程中，每增加一單位某種屬性的消費，所願意額外支付的費用（邊際付款意願），即該屬性的特徵價格，而將個別的特徵價格加總便可得該產品的總價，故消費者對房屋價格之支付，實則反映了這些房屋屬性特徵之市場隱含價格。不動產有別於一般財貨，其異質性強烈，難以快速衡量其價格，而特徵價格模型提供了一個衡量不動產價格之估價方法。詳言之，特徵價格模型假設不動產價格由. 政治大量不動產價格之方法。直到現在，特徵價格模型仍是學術界與產業界拿來進行大立量估計，或是與其他估計方法進行比較的基本模型。各種特徵之隱含價值所組成，透過統計迴歸模型，將各種特徵予以訂價，作為衡. ‧ 國. 學 ‧. 二、特徵價格理論之應用. sit. y. Nat. 國內許多學者即運用特徵價格模型以估計不動產的價值，如林祖嘉、馬毓駿（2007）與李春長、游淑滿、張維倫（2012）等，而有關住宅價格影響因素的研. io. n. al. er. 究，大多偏向於住宅屬性對於房價影響之探討，相關文獻研究大多認為住宅屬性. i n U. v. 與區位環境因素為影響房價之重要因素(Butler,1982；Huh,1997；Kiel,2008）。. Ch. engchi. Stull（1975）將影響房價的因素分為四類：第一類為環境特性(如住宅所處的環境狀況、社會特徵)；第二類為住宅屬性(如地基大小、樓層面積、住宅類型、屋齡)；第三類為可及性屬性 (如住宅至市中心或就業地點之距離)；最後一類則為公共部門特性(如稅率、公共品質等)。Boyle and Kiel（2001）的文獻中則認為環境因素、房屋屬性、近鄰特性會影響估計的正確性。 Goodman（1981）則認為特徵價格法可以用來衡量大都市下區分次市場間的價格差異所在，並發現在不同的次市場之間，建物結構及鄰近環境的改善有不同的影響。林祖嘉、林素菁（1993）將所有影響房價與房租的因素分成住宅特性、環境品質與公共設施三類影響因素，以 J-test 方法檢定，結果發現三類因素對於房價和房租都有顯著的影響，其中又以住宅特性所佔的影響最大。林忠梁、林佳慧（2014）研究學校特徵與空間距離對房價的影響，研究結果顯示房屋個體特徵還 18.

(29) 第二章. 文獻回顧. 是主要影響房價的因素，該研究中所使用的房屋個體特徵有屋齡、建物面積、建物類型等。洪得洋、林祖嘉（1999）實證了房屋所面臨之道路寬度對於房屋價格確有正面且顯著之影響，且相對於住宅使用者而言，商業使用者較著重道路寬度之屬性。 Kain and Quigley（1970）強調住宅具有複雜的多重屬性及重要性，浴室數量、房間數量、基地面積及鄰近的學校會影響不動產價格。康佑寧（1989）採用因素分析與迴歸分析研究住宅屬性與住宅市場價之關係研究時，發現對於住宅有實質影響程度以臥房面積大小、停車便利性、居住的舒適性等與住宅價格成正相關。林祖嘉（1990）利用迴歸分析法研究房租與房價關係時發現，房屋面積、房屋本身用途、房屋本身類型、房屋使用建材、屋齡、廚房數與衛浴數等屬性對住宅價格均有顯著影響。林國民（1996）運用迴歸分析針對高雄市自有住宅特徵價. 政治大. 格之研究中發現透天住宅與公寓大樓之價格影響屬性中皆以建物坪數影響最大，. 立. 其次為距市中心距離與使用類別及屋齡。賴明宏（1997）同樣利用迴歸分析研究. ‧ 國. 學. 影響房價因素之屬性特徵與總體變數分析實證發現房屋屬性特徵中之坪數、房、廳、衛、樓高、樓別、屋齡皆對房價有不同程度的影響，而以房與衛影響最為顯著，而樓別及屋齡較不顯著。吳瑞（2012）以多層次的觀點探討地區人口屬性對. ‧. 住宅價格之影響，研究結果顯示臺中市各區之住宅價格有明顯差異其中所使用的. sit. y. Nat. 個體因素為屋齡、房屋坪數、總樓層數。. er. io. 辜炳珍、劉瑞文（1989）同樣使用特徵價格模式進行房地產價格指數查編之研究發現除了住宅本身的個體條件如住宅面積、樓層別與電梯有無外，其外在的. n. al. Ch. i n U. v. 區域條件也有顯著影響。毛麗琴（2009）研究影響房價變動因素之探討時，研究. engchi. 結果發現建物總坪數(坪)、屋齡(年)、車位、房屋類型會有交互關係，行政區域在高雄地區對房價沒有太大影響。李春長、童作君（2010）探討住宅特徵價格模型之多層次分析，針對臺灣二十三個縣市地區的住宅調查統計資料分析樣本，以住宅價格總價作為依變數；住宅建物特徵為個體層次變項，解釋變數包括屋齡、面積、結構、型態以及用途，區域特徵為總體層次變項，解釋變數在包括人口密度、教育水平以及可支配所得。實證結果顯示住宅建物特徵與價格之關係會隨著縣市地區不同而有所差異，區域特徵對住宅價格的影響有直接的脈絡效果，而且區域特徵具有調節住宅建物特徵與價格之關係。Chiang et al.（2015）探討大台北地區便利商店之非線性效應對住宅價格影響之研究中，於房屋個別特徵如: 屋齡、樓地板面積、總樓層數、樓層及電梯；鄰里環境特徵如:銀行、醫院、捷運、學校及鄰避設施，皆對房價具有顯著影響。 19.

(30) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 何友峰、吳綱立（1993）以特徵價格模型為基礎，實證分析住宅價格與住宅屬性之間的關係，認為住宅區位的實質環境的差異具房價影響力。劉振誠（1986）運用特徵價格模式進行住宅價格影響因素之研究發現，住宅至公園與市場的最近距離遠近對於住宅價格有顯著影響，顯示一般人對住宅的需求外部環境的品質與生活環境的便利性佔有重要地位，在購屋時會進行考量。李文傑、甯方璽、黃雅祺（2014）以台中市集合式住宅交易個案資料庫為依據，全面納入「建築內部」、「教育」、「休閒」、「生活機能」、「區位」、「交通」、「安全」、「鄰避設施」八類衡量生活品質的房屋特徵，研究成果顯示集合式住宅渴望在繁榮的鬧區保有安靜的生活環境，即「鬧中取靜」，換言之與公園綠地等休閒設施距離越近價格越高，但對於會帶來大量車流和人潮的交通樞紐及大型遊樂場所等則是距離越遠，價格越高。陳章瑞、宋維真（2007）實證結果得出公車站距離對價格呈現負向關係且. 政治大明翰（2012）研究顯示距離圖書館、捷運站、火車站之距離最能影響提升房屋的立價格，此類設施的可及性會對房價帶來正面的效益；但是，與醫院及體育場之距. 顯著；與公車站之距離為影響地價之重要變數（蘇文賢,2000；黃韋憲,2010）。李. ‧ 國. 學. 離，則會為房價帶負面的效益，反而降低了房屋的價格。. 楊宗憲、蘇倖慧（2011）探討迎毗設施與鄰避設施對住宅價格之影響，研究. ‧. 結果顯示，模型同時加入迎毗設施與鄰避設施的解釋力較為準確，在迎毗設施方. y. Nat. 面，學校對房價的影響最大，其次是大型公園、百貨公司、捷運站及大型體育場. io. sit. 館；而在鄰避設施方面，殯儀館對房價的影響較大，其次是污水處理廠、寺廟、. er. 變電塔、垃圾焚化廠。謝明瑞（2012）研究發現住宅附近若有嫌惡設施(墳墓、. al. n. v i n Ch 不動產市場的嫌惡設施中，有的具有潛在性的公共危險，有的則明顯干擾到住家 engchi U 殯儀館、飛機場、高壓電塔等)，不但居住品質不佳，對房價也有負面影響。在. 的生活，而具有嫌惡措施的地區之房價，其區域價差最高可達二成以上，且房價. 會一直受到壓抑，難有機會獲得有效提升。因此，在對整體房價的影響上，不論是對生命安全形成威脅或對居家生活產生干擾的嫌惡設施，其與鄰近住宅的房價相較，一般都在-5%至-25%之間。林素菁（2004）以特徵價格理論估計台北市國中小明星學區的邊際價值，實證結果顯示，國中小明星學區附近的房價比較貴，並且高門檻的現象確實存在其中，由於好學區的增值性及抗跌性較佳，因此明星學區的房屋受到消費者青睞，進而反印在房價上。林忠梁、林佳慧（2014）研究學校特徵與空間距離對房價的影響，研究結果顯示距離捷運站 600 公尺外額滿學校對房價有顯著影響，600 公尺內則無顯著影響，而在房屋交易點位共同座落在共同學區時，額滿學校與空間 20.

(31) 第二章. 文獻回顧. 距離對房價的影響並不顯著。國內外以特徵價格法作為研究不動產特徵之文獻相當豐富，茲整理影響住宅價格之因素彙整表如表 2-1 所示。歸納上述文獻，影響不動產價格之主要因素為三類：（1）個別特徵：房屋使用用途、房屋使用建材、基地面積、建物面積、屋齡、房間數量、衛浴數量、臨路寬度；（2）環境因素：鄰里綠化、交通樞紐及生活機能，如公車站及百貨公司；（3）公共設施：迎毗設施如公園、學校；鄰避設施如變電所。便利商店係日常生活所需之大眾化設施，其存在為當地居民提供便利及多樣的服務，儘管便利商店對當地社區而言係一重要設施，而這方面之研究似乎付之闕如，特別是探討房價與便利商店的相關文獻。Chiang et al.（2015）利用分. 治政大利商店家數（兩家以上）代表密度，探討便利商店之可及性與密度對住宅價格之立影響；結果發現，便利商店之可及性與密度於低房價區域為正面影響，便利商店量迴歸方法，在住宅半徑 100 公尺範圍內，以便利商店之有無代表可及性，以便. ‧ 國. 學. 之密度於高房價區域為負面影響，換言之，便利商店之便利性可以增加住宅價格，同時也伴隨噪音及人潮聚集，因而降低生活品質。. ‧. 由於不同區域發展的特性不同，便利商店之影響服務範圍也會有所不同，本. y. Nat. 研究以住宅到便利商店之直線距離探討便利商店之可及性，分析距便利商店遠近. sit. 與住宅價格之關係；以便利商店實證之商圈距離及不同行政區域計算之近鄰距離. n. al. er. io. 為便利商店之影響服務範圍圈，於更細膩之作法下，探討便利商店之聚集程度對. i n U. v. 住宅價格之影響，而便利商店聚集度亦可作為商業聚集之參考指標。. Ch. engchi. 21.

(32) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 表 2-1 價格影響因素表影響因素. 研究成果. 建物結構對住宅價格有直接脈絡效果，即具有顯著影響. 林祖嘉(1990）李春長、童作君(2010）. 住宅具有複雜的多重屬性，基地面積對不動產價格有顯著影響，其面積大小對不動產價格係正向影響. 學. 建物結構. 基地面積. Kain and Quigley (1970）. y. Nat. 林祖嘉(1990）透天住宅與公寓大樓之價格影響屬性中以建物坪數影響最大，其面積大小對不動產價格具有顯著之正向影響. n. al. Ch. engchi. sit. io. 屋齡. 政治大. ‧. ‧ 國. 立. 建物面積. 林祖嘉(1990) 林國民(1996）毛麗琴(2009）李春長、童作君(2010）. 房屋本身用途及本身類型對住宅價格均有顯著影響. 使用分區. 個別特徵. 研究文獻. i n U. 屋齡對住宅價格有顯著影響，對不動產價格為負向影響. 林國民(1996）毛麗琴(2009）李春長、童作君(2010）辜炳珍、劉瑞文(1989）吳瑞(2012）賴明宏(1997) Chiang et al.(2015). er. 類別. v. 林祖嘉(1990）林國民(1996）毛麗琴(2009）李春長、童作君(2010）吳瑞(2012）賴明宏(1997) Chiang et al.(2015). 22.

(33) 第二章. 類別. 個別特徵. 影響因素. 研究成果. 房間數. 對於住宅有實質影響程度，臥房數量對住宅價格呈現顯著正向影響. 衛浴數. 對於住宅有實質影響程度，衛浴數量對住宅價格呈現顯著正向影響. 文獻回顧. 研究文獻. Kain and Quigley （1970）康佑寧(1989) 賴明宏(1997). Kain and Quigley （1970）林祖嘉(1990）賴明宏(1997). 政治大立房屋所面臨之道路寬度與房屋價格呈正相關洪得洋、林祖嘉(1999）. 道路寬度. 且有顯著影響. 陳章瑞、宋維真(2007）. n. al. 百貨公司. Ch. engchi. sit. i n U. 為迎毗設施，不動產離百貨公司越近，價格越高，與價格為負相關且有顯著影響. 住宅至公園的最近距離遠近對於住宅價格有顯著影公共設施. 公園. y. 蘇文賢(2000）黃韋憲(2010）. er. io. 環境因素. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 公車站. 不動產離公車站越近，價格越高，與價格呈負相關. 響；與公園綠地等休閒設施距離越近價格越高，與價格為負相關；為迎毗設施. 23. v. 楊宗憲、蘇倖慧(2011）. 劉振誠(1986）李文傑、甯方璽、黃雅祺（2014）楊宗憲、蘇倖慧(2011）.

(34) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 影響因素. 學校國中及國小. 公共設施. 研究成果. 研究文獻. 迎毗設施中，學校對房價的影響最大，明星學區的房屋最為明顯；離學校越近，房價越高，與房價為負相關且具有顯著影響；於空間尺度研究上，距離捷運站 600 公尺外額滿學校對房價有顯著影響，. 楊宗憲、蘇倖慧(2011）林素菁（2004）林忠梁、林佳慧(2014) Chiang et al.(2015). 600 公尺內則無顯著影響，而在房屋交易點位共同座落在共同學區時，額滿學校與空間距離對房價的影響並不顯著. 學. ‧ 國. 立. 政治大. io. n. al. Ch. y. Nat. 離此類設施. 楊宗憲、蘇倖慧(2011）謝明瑞(2012）. sit. 變電所. ‧. 居住品質不佳，離變電所越近，房價越低，與房價為正相關，有顯著影響；為鄰避設施，購屋時會遠. er. 類別. engchi. 24. i n U. v.

(35) 第二章. 第四節. 文獻回顧. 小結. 便利商店提供二十四小時生活必需品販售之外，更有稅款代收、快遞、圖書代訂、型錄郵購、觀光特刊、美食及特產宅配預購、自動提款機 (ATM) 、售票等服務，屬於當地便利性的鄰里設施。為商業設施之便利商店因外部經濟吸引消費者而產生聚集，同時吸引同業開店或展店以滿足消費者需求；便利商店相同的選址條件促成便利商店聚集，而便利商店聚集進一步產生外部經濟及對不動產之需求，進而對周邊不動產價格產生影響。針對國內文獻運用特徵價格法對於不動產價格影響之研究，以往多以面積、屋齡、臨路寬度、房間數、與公園之距離、與捷運站距離、與學校距離等作為分析變數，少有文獻以便利商店作為分析變數. 政治大便利商店係屬於當地便利性的鄰里設施，其設置前與設置後對周邊不動產價立格應有影響，預期設置後之價格應高於設置前。便利商店為商業設施，因其獲利之研究，更未探討便利商店設置前後及其聚集對不動產價格之影響。. ‧ 國. 學. 能力，能支付較高的租金而佔領較佳區位，就實際之觀察，便利商店之開店或展店有相當明顯的聚集，且聚集於較高地價區域，若是便利商店之聚集程度與商業. ‧. 聚集之程度呈現正向關係，則不動產價格與便利商店的距離及鄰近便利商店的聚集程度，應有一定之關係；預期不動產越接近便利商店，價格越高，且鄰近便利. y. Nat. n. er. io. al. sit. 商店的聚集程度越高，其價格越高。. Ch. engchi. 25. i n U. v.

(36) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 第三章. 研究設計. 研究設計係根據上章文獻回顧歸納出影響住宅價格之因素，並區分為建物個別特徵、環境因素及公共設施以建構住宅價格模型；藉由相關文獻，探討便利商店商圈範圍及選址之因素，推論便利商店開店、展店易聚集於商業活絡地區，故該聚集度應與不動產價格為正相關，以此架構為本研究理論之基礎；另輔以便利商店之商圈距離及近鄰距離，為其特定範圍討論便利商店店數，以建立便利商店聚集度自變數，各項距離變數則透過地理資訊系統（GIS）予以整理分析。. 第一節. 特徵價格模型之建構. 政治大不動產市場上，住宅特性完全相同的不動產會因環境品質不同產生價格差異立. ，例如市中心不動產之價格會高於郊區，面向河堤景觀不動產之價格會高於面向. ‧ 國. 學. 高架道路；特徵價格估價法便是用來估計這些外在環境品質差異之有效方法。本研究係以特徵價格理論為基礎，透過複迴歸模型，進行探討便利商店設置前與設. ‧. 置後及其區位與聚集程度對不動產價格的影響。本研究不同於以往文獻有二，一. y. Nat. 以研究便利商店設置前後及便利商店區位與鄰近便利商店聚集度為自變數，二分. n. al. er. io. sit. 析樣本資料為實際座標，對空間分佈與不動產價格之間的關係更能掌控。. 一、特徵價格模型. Ch. engchi. i n U. v. 在特徵價格模型函數型態上，杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤（2013）分析 1996 年第 1 季至 2012 年第 3 季運用特徵價格法進行探討不動產價格之文獻中，以半對數之價格模型最多；Follain and Malpezzi（1980）認為半對數模型除降低變異數不齊一的問題之外，其估計係數可以解釋為一單位特徵的變動，影響住宅價格變動的百分比，半對數相對於線性模型更具優勢；根據過去研究的作法，基於房價與其它變數的關係，故本研究的模型函數形式，採用半對數之價格模型。. 26.

(37) 第三章. 研究設計. n. LnP = α + ΣβiXi + ε. …（1）. i=1. P ：不動產價格（依變數） Xi：影響不動產價格因素（自變數） α：截距項 βi：自變數之係數 ε：誤差項影響不動產價格因素之文獻中，於建物之個別特徵為房屋面積、房屋本身用. 政治大活機能、交通等設施，如百貨公司及公車站；公共設施中為迎毗設施如公園、學立途、房屋本身類型、房屋使用建材、屋齡、衛浴數及道路寬度等；環境因素為生. 校；鄰避設施如變電所、墳墓、殯儀館。由於受到蒐集資料內容之限制，部分變. ‧ 國. 學. 數無法納入特徵價格模型中討論，本研究之個別特徴為建物結構、基地面積、建物面積、屋齡、房間數、衛浴數及臨路寬度；環境因素加入距公車站及百貨公司. ‧. 之距離進行討論；公共設施以公園、國中及小學討論迎毗設施，以變電所討論鄰. sit. y. Nat. 避設施，分別探討迎毗設施及鄰避設施對住宅價格之影響，提高模型準確度。模型中，當自變數間的相關程度太高時，會產生共線性問題，導致模型參數. io. n. al. er. 無法估計，以變異數膨脹因素（VIF）為共線性指標，當 VIF 大於 10 以上，模型. i n U. v. 之自變數間存有共線性問題（Neter、Wasserman and Kutner,1990；吳明隆、張. Ch. engchi. 敏仁，2011），本研究模型透過自變數整併或刪減降低共線性問題，避免統計分析的困擾。. 二、加入便利商店設置前後之特徵價格模型欲探討便利商店設置對不動產價格之影響，運用便利商店開店日5 及交易樣本交易日，逐一觀察不動產交易樣本係便利商店設置前或設置後交易，及其對周邊不動產價格之影響；以便利商店開店日為基準，當交易樣本交易日於開店日前，交易樣本交易時，周邊並無便利商店，為「便利商店設置前對價格之影響」，當交易樣本交易日於開店日後，此時交易樣本交易時，周邊己存在便利商店，為 5. 便利商店開店日為核准設立日期，閉店日為廢止日期，已考量開店、閉店或位移情況。詳經濟部公司及分公司基本資料查詢 http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.do 27.

(38) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 「便利商店設置後對價格之影響」；建立虛擬變數便利商店設置前及設置後對價格之影響，增加自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」建立特徵價格模型如式（2）. n. LnP=α + ΣβiXi +γ1A ACVS +ε. …（2）. i=1. 三、加入便利商店區位之特徵價格模型. 政治大以隨時隨地提供各項服務，居民距離便利商店越近，代表生活越便利；以住宅到立便利商店之最短直線距離表示便利商店對價格影響程度，而該價格差異亦可提供居民對便利商店的需求會著重鄰里環境內便利商店可及性，由於便利商店可. ‧ 國. 學. 估價人員作為個別因素調整之參考。. 將特徵價格模型（2）之自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」替. ‧. 換為「與便利商店之最近距離（DCVS）」自變數，建立特徵價格模型如式（3）. n. al. er. io. sit. y. Nat n. Ch. LnP=α + ΣβiXi +γ2A DCVS +ε i=1. engchi. i n U. v. …（3）. 四、加入便利商店聚集度之特徵價格模型本研究欲探討於便利商店服務範圍影響下，其商業聚集性對住宅價格之影響，以便利商店之聚集程度作為指標，將「便利商店聚集度」定義為便利商店影響服務範圍內之密度；即以不動產交易樣本為中心，計算便利商店服務範圍內的店數，而「便利商店影響服務範圍」分別以便利商店實證之商圈距離及各行政區之近鄰距離進行討論；以住宅鄰近便利商店之聚集程度反應該區域的住宅價格，而便利商店聚集度亦可作為商業聚集指標，提供估價人員評估區域因素之參考。. 28.

(39) 第三章. 研究設計. （一）以商圈距離設定範圍圈依據文獻進行便利商店商圈範圍實證結果設定範圍圈；李仰哲（1991) 的研究中以 253 公尺的半徑設定圓形區域作為初步商圈範圍，再視馬路及障礙物予以修正；林哲宏（1998）認為空間距離界定為半徑 500 公尺；高泉哲、黎驥文(2013)的研究中則認為，便利商店顧客最遠不超過 500 公尺的徒步圈為主；綜合上述，設定半徑 500 公尺範圍圈為便利商店之商圈範圍，以此特定範圍探討便利商店之聚集效果及其對不動產價格之影響。以不動產交易樣本為中心，在半徑 500 公尺內觀察便利商店的家數，若有一家便利商店，便與所設定之距離相當，若有兩家以上的便利商店，則顯示便利商店的服務範圍重疊，有便利商店的聚集現象發生；檢視商圈距離內. 治政大家之交易標的歸為基準類，以基準類交易標的為基礎，探討與多家交易標的立價格之差異；建立虛擬變數半徑 500 公尺內的便利商店店數，將特徵價格模. 便利商店店數，將其區分為零家、一家及多家之交易標的，同時將零家及一. ‧ 國. 學. 型（2）之自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」替換為「500 公尺內多家便利商店（ManyCVS500）」自變數，建立特徵價格模型如式（4）. ‧ y. …（4）. sit. Nat. n. LnP=α + ΣβiXi +γ4A ManyCVS500 +ε. n. al. er. io. i=1. Ch. engchi. i n U. v. （二）以近鄰距離設定範圍圈經計算桃園市各行政區便利商店分佈之近鄰距離為（表 3-1），即以不動產交易樣本為中心，以近鄰距離取半徑為便利商店影響服務範圍圈，於影響圈內觀察便利商店的家數，若有一家便利商店，便與近鄰距離相當，若有兩家以上的便利商店，則顯示便利商店的服務範圍重疊，有便利商店的聚集現象發生；檢視近鄰距離內便利商店店數，將其區分為零家、一家及多家之交易標的，同時將零家及一家之交易標的歸為基準類，以基準類交易標的為基礎，探討與多家交易標的價格之差異；建立虛擬變數半徑 N 公尺內的便利商店店數，將特徵價格模型（2）之自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」替換為「半徑 N 公尺內多家便利商店（ManyCVSN 29.

(40) 便利商店對周邊不動產價格之影響. ）」自變數，建立特徵價格模型如式（5）. n. LnP=α + ΣβiXi +γ3A ManyCVSN +ε. …（5）. i=1. 五、便利商店之高低房價水準分析依 Chiang et al.（2015）研究，便利商店的便利性對房價於不同的價位有不同的影響；在較低房價之區域，居民在便利商店可以完成日常生活所需之多樣. 政治大房價有正面影響；另一方面，便利商店所產生之噪音及潛在犯罪危機等將降低當立地地區之生活品質，於較高房價之區域，便利商店之密度對房價有負面影響，對. 事項，由於居民的喜好，增加便利商店之邊際價值，便利商店之可及性及密度對. ‧ 國. 學. 富裕居民之生活型態而言，有沒有便利商店影響比較小，他們比較在意的是居住環境的品質。有鑑於此，本研究以研究時間範圍內之桃園市透天住宅交易均價區. ‧. 分為低、中、高三類房價水準(表 3-1)，低房價區域為新屋區、觀音區、楊梅區. y. Nat. 及龍潭區，高房價區域為蘆竹區、龜山區、中壢區及桃園區；運用鄒檢定(Chow. sit. test）的 F 檢定，如果統計量大於臨界值，拒絶兩模型沒有顯著差異之虛無假設，. al. er. io. 則有足夠證據顯示兩條迴歸式有顯著差異，具有比較意義，故分別進行迴歸分析，. v. n. 鄒檢定的檢驗值呈 F 分布，它的自由度為 k 和 N1+N2-2k。 (Sc-(S1+S2))/k. Ch. F =. engchi. (S1+S2)/(N1+N2-2k) Sc：全資料迴歸式的殘差平方和 S1：第一組迴歸式的殘差平方和 S2：第二組迴歸式的殘差平方和 N1：第一組的觀察樣本數 N2：第二組的觀察樣本數 K ：兩模型估計參數之數目. 30. i n U. …（6）.

(41) 第三章. 研究設計. 表 3-1 桃園市房價水準分類表年度. 2014 年. 2015 年. 2016 年. 2014 年至 2016 年. 區域. 新屋區. 觀音區. 新屋區. 新屋區. 均價(元/坪). 10.99. 12.11. 13.24. 12.25. 區域. 觀音區. 新屋區. 楊梅區. 觀音區. 均價(元/坪). 13.07. 12.51. 13.81. 13.15. 區域. 龍潭區. 龍潭區. 觀音區. 楊梅區. 均價(元/坪). 13.41. 13.77. 14.27. 13.74. 區域. 楊梅區. 楊梅區. 龍潭區. 龍潭區. 均價(元/坪). 13.5. 13.91. 15.09. 14.09. 區域. 大溪區. 均價(元/坪). 15.34. 區域. 大園區. 大園區. 大溪區. 大園區. 15.39. 15.44. 16.12. 15.55. 平鎮區. 平鎮區. 平鎮區. 平鎮區. 17.53. 18.05. 16.54. 八德區. 八德區. 八德區. 18.1. 18.32. 18.22. 蘆竹區. 蘆竹區. 蘆竹區. 蘆竹區. al. 18.62. 18.6 iv n U 龜山區. 18.48 龜山區. 19.83. 19.86. 19.41. y. sit. io. 區域. n. er. 均價(元/坪). Nat. 區域. ‧. 均價(元/坪). ‧ 國. 區域. 學. 均價(元/坪). 立. 政大溪區治大大園區 14.81 15.82. 大溪區 15.42. 17.37 八德區 18.21. 均價(元/坪). 18.22. 區域. 龜山區. 均價(元/坪). 18.55. 區域. 中壢區. 中壢區. 中壢區. 中壢區. 均價(元/坪). 22.21. 21.28. 19.95. 21.15. 區域. 桃園區. 桃園區. 桃園區. 桃園區. 均價(元/坪). 25.12. 26.44. 24.14. 25.23. Ch. e龜山區 ngchi. 資料來源：桃園市不動產交易 e 指通. 31.

(42) 便利商店對周邊不動產價格之影響. 第二節. 便利商店聚集之衡量. 便利商店之競租能力取決於營業額多寡，現今加入電子商務及網路購物取貨服務後，造成門市營業額增加，隱含對店面競租能力提高，將使未來在店面選址上有更佳的付租能力及更多的區位選擇機會（石昌國、張金鶚、彭建文,2002）。實證符合 Alonso（1964）競租理論，較高獲利業種可設立在較高地價的區段，當便利商店的競租能力相當時，其業種聚集情況明顯，且都市優良區位供給有限，競租的結果也會產生聚集。. 一、便利商店聚集之界定. 立. （一）商圈距離. 政治大. ‧ 國. 學. 依據李仰哲（1991）、林哲宏（1998）及高泉哲、黎驥文(2013）等文獻進行便利商店商圈範圍之實證結果設定範圍圈，以半徑 500 公尺範圍為. ‧. 便利商店的影響範圍圈，當範圍圈內有兩家及兩家以上的便利商店，判斷該不動產交易樣本鄰近便利商店聚集程度高於影響範圍圈內零家或一家. y. Nat. n. al. er. io （一）近鄰距離. sit. 便利商店（圖 3-2 所示）。. Ch. engchi. i n U. v. 黃幹忠、葉光毅（2000）利用業種分佈機率為常態分配之假設，求出各業種的最近距離，並求出各業種的聚集狀況；其提出最近鄰距離指標能有效評估特定業種聚集與否；假設某業種的商店分佈為隨機分佈時，令商店間的最近鄰距離的機率分佈函數為 F（d），且表示如（7）。 F（d）=1-exp（-πλd２）. …（7）. λ為商店的平均密度，ｄ表示商店之間的最近距離；（7）的意義表示隨著距離的擴大，面積會更急速擴大，導致商店的聚急密度遞減加快；若將此一分佈狀態在顯著水準為α時，令 F（d）=α，則（7）式可導出商. 32.

(43) 第三章. 研究設計. 店間的最近鄰距離，以α=0.056帶入，可求出 dα （兩商店最近鄰距離），由圖 3-1 更能了解利用最近鄰距離 d 衡量商店是否產生聚集的意義。令便利商店的最近鄰距離的機率分佈函數為 F（d），將α以 0.05 之顯著水準代入，即可求出便利商店之間的最近距離 d，則 d 如（8）。. d = √[−ln(1 − 𝛼)/𝜋𝜆. 立. …（8）. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：黃幹忠、葉光毅（2000：236）. 圖 3-1 商店聚集說明圖. 6. 黃幹忠與葉光毅(2000)之研究中，其中α分別設定為 0.01 及 0.05，結果顯示α=0.01 時之最近鄰距離很小，會造成大多業種很少聚集，透過掃街調查，各類型業種商店之最近鄰距離會較接近 α=0.05 之情況，故本研究以α=0.05 以反應現實。 33.

(44) 便利商店對周邊不動產價格之影響. A 便利商店. B 便利商店便利商店影響範圍標的. 道路. 影響圈內無便利商店 A 便利商店. B 便利商店. 標的. B 便利商店. A 便利商店. 道路. 學 ‧. ‧ 國. 政治大影響圈內有 1 家便利商店立. 標的. sit. y. Nat. 道路. io. n. al. er. 影響圈內有 2 家便利商店 B 便利商店. A 便利商店. Ch. engchi. i n U. v. 標的. 道路 C 便利商店. 影響圈內有多家便利商店. 圖 3-2 便利商店聚集示意圖. 34.