第三章 研究設計
第一節 特徵價格模型之建構
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第三章 研究設計
研究設計係根據上章文獻回顧歸納出影響住宅價格之因素，並區分為建物個 別特徵、環境因素及公共設施以建構住宅價格模型；藉由相關文獻，探討便利商 店商圈範圍及選址之因素，推論便利商店開店、展店易聚集於商業活絡地區，故 該聚集度應與不動產價格為正相關，以此架構為本研究理論之基礎；另輔以便利 商店之商圈距離及近鄰距離，為其特定範圍討論便利商店店數，以建立便利商店 聚集度自變數，各項距離變數則透過地理資訊系統 （GIS）予以整理分析。
第一節 特徵價格模型之建構
不動產市場上，住宅特性完全相同的不動產會因環境品質不同產生價格差異
，例如市中心不動產之價格會高於郊區，面向河堤景觀不動產之價格會高於面向 高架道路；特徵價格估價法便是用來估計這些外在環境品質差異之有效方法。本 研究係以特徵價格理論為基礎，透過複迴歸模型，進行探討便利商店設置前與設 置後及其區位與聚集程度對不動產價格的影響。本研究不同於以往文獻有二，一 以研究便利商店設置前後及便利商店區位與鄰近便利商店聚集度為自變數，二分 析樣本資料為實際座標，對空間分佈與不動產價格之間的關係更能掌控。
一、特徵價格模型
在特徵價格模型函數型態上，杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤（2013）
分析 1996 年第 1 季至 2012 年第 3 季運用特徵價格法進行探討不動產價格之文獻 中，以半對數之價格模型最多；Follain and Malpezzi（1980）認為半對數模型 除降低變異數不齊一的問題之外，其估計係數可以解釋為一單位特徵的變動，影 響住宅價格變動的百分比，半對數相對於線性模型更具優勢；根據過去研究的作 法，基於房價與其它變數的關係，故本研究的模型函數形式，採用半對數之價格 模型。
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之自變數間存有共線性問題（Neter、Wasserman and Kutner,1990；吳明隆、張 敏仁，2011）， 本研究模型透過自變數整併或刪減降低共線性問題，避免統計分 部公司及分公司基本資料查詢 http://gcis.nat.gov.tw/pub/cmpy/cmpyInfoListAction.doLnP = α + Σβ
iX
i+ ε
n i=1
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「便利商店設置後對價格之影響」；建立虛擬變數便利商店設置前及設置後對價 格之影響，增加自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」建立特徵價格 模型如式（2）
三、加入便利商店區位之特徵價格模型
居民對便利商店的需求會著重鄰里環境內便利商店可及性，由於便利商店可 以隨時隨地提供各項服務，居民距離便利商店越近，代表生活越便利；以住宅到 便利商店之最短直線距離表示便利商店對價格影響程度，而該價格差異亦可提供 估價人員作為個別因素調整之參考。
將特徵價格模型（2）之自變數「便利商店設置後對價格之影響（ACVS）」替 換為「與便利商店之最近距離（DCVS）」自變數，建立特徵價格模型如式（3）
四、加入便利商店聚集度之特徵價格模型
本研究欲探討於便利商店服務範圍影響下， 其商業聚集性對住宅價格之影 響，以便利商店之聚集程度作為指標，將「便利商店聚集度」定義為便利商店影 響服務範圍內之密度；即以不動產交易樣本為中心，計算便利商店服務範圍內的 店數，而「便利商店影響服務範圍」分別以便利商店實證之商圈距離及各行政區 之近鄰距離進行討論；以住宅鄰近便利商店之聚集程度反應該區域的住宅價格，
而便利商店聚集度亦可作為商業聚集指標，提供估價人員評估區域因素之參考。
LnP=α + ΣβiXi +γ1A ACVS +ε …（2）
n i=1
LnP=α + ΣβiXi +γ2A DCVS +ε …（3）
n i=1
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尺內多家便利商店（ManyCVS500）」自變數，建立特徵價格模型如式（4）（二）以近鄰距離設定範圍圈
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依 Chiang et al.（2015）研究，便利商店的便利性對房價於不同的價位有 不同的影響；在較低房價之區域，居民在便利商店可以完成日常生活所需之多樣
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