第四章 實證分析
第三節 個案篩選與分析
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第三節 個案篩選與分析
本節之個案篩選與分析，主要以各組正常樣本特徵價格模型之迴歸式，
對各配對群組的異常樣本進行價格預測，求取各異常樣本模型預測值與實 際值的差異，再以各配對群組正常樣本成交總價的標準差，篩選出各組差 異程度最大的樣本。針對篩選出的樣本，以個別估價觀點詳細調查其個案 背景與特色，探討這些個案預測值與實際值差異較大的原因，進一步歸納 是否有重要的房價影響因子未納入模型或樣本有特殊交易情況等，並驗證 以量化統計方法搜尋疑似申報不實案件的可行性。
一、 個案篩選
將各筆異常樣本以前節各配對群組之模型迴歸式進行價格預測，計算 各筆異常樣本預測值與實際值差異，並以各配對群組正常樣本成交總價的 標準差，衡量各筆異常樣本的差異程度如表4-11~4-12：
2015 年第 2 季異常樣本預測值與實際值差異程度，群組 1 共 43 筆樣 本，有15 筆小於 0.5 個標準差、15 筆介於 0.5 至 1 個標準差之間、11 筆介 於1 至 1.5 個標準差之間、2 筆介於 1.5 至 2 個標準差之間；群組 2 共 22 筆 樣本，有3 筆小於 0.5 個標準差、4 筆介於 0.5 至 1 個標準差之間、9 筆介 於1 至 1.5 個標準差之間、4 筆介於 1.5 至 2 個標準差之間、2 筆大於 2 個 標準差；群組3 共 54 筆樣本，有 38 筆小於 0.5 個標準差、13 筆介於 0.5 至 1 個標準差之間、2 筆介於 1 至 1.5 個標準差之間、1 筆介於 1.5 至 2 個標 準差之間。
2016 年第 2 季異常樣本預測值與實際值差異程度，群組 1 共 70 筆樣 本，有28 筆小於 0.5 個標準差、17 筆介於 0.5 至 1 個標準差之間、17 筆介 於1 至 1.5 個標準差之間、7 筆介於 1.5 至 2 個標準差之間、1 筆大於 2 個 標準差；群組2 共 20 筆樣本，有 9 筆介於 0.5 至 1 個標準差之間、6 筆介 於1 至 1.5 個標準差之間、1 筆介於 1.5 至 2 個標準差之間、4 筆大於 2 個
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二、 個案分析
本研究針對前小節以模型預測值與實際值差異程度篩選出的 12 筆個 案，分別依樣本登載資料說明個案交易資訊，再以個別估價觀點蒐集登記 簿謄本、地籍圖、建物測量成果圖、都市計畫書圖及使用執照等相關產籍資 料，並親自赴個案現場勘查，調查標的個別條件、公共設施配置、市場資訊 及區域環境內容等，進一步探討這些個案特色及分析價格差異原因。分別 依登載交易資料、調查標的資訊及個案特色與價格差異原因等內容說明，
並摘要整理2015 年第 2 季個案如表 4-13；2016 年第 2 季個案如表 4-14：
(一) 2015 年第 2 季異常樣本群組 1 1. 個案 I
(1) 登載交易資料
依樣本登載資料顯示本案為信義區光復南路 473 巷 1~30 號 8 樓，價格日期為民國104 年 5 月，建物類型為鋼筋混凝土造之 8 層 樓華廈，建築完成日為民國97 年 3 月，交易建物面積共 23.27 坪，
無車位，成交總價為3,000 萬元，核算建坪單價約為 129 萬元。
(2) 調查標的資訊
比對相關產籍資料顯示本建案名稱為樸園，土地使用分區為第 四種住宅區，基地2 面臨路，分別為 8、6 公尺，樓層高度為 3.1 公 尺，公設比為26%。本案位處信義區光復南路、信義路四段及基隆 路一段所圍街廓巷弄內，鄰近信義計畫區及光復市場，周邊有捷運 淡水信義線101 世貿站、臺北市政府、臺北市議會、國父紀念館、
台北國際會議中心、公園及學校等公共設施，且有許多國際知名的 百貨商場及旅館進駐信義計畫區，在交通運輸、商業活動及生活機 能各方面皆相當充足完善。此區域內不動產型態多為商業辦公大樓、
住宅大樓及華廈，大部分土地使用分區為商業區及住宅區，土地使 用密集度極高。
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(3) 個案特色與價格差異原因
根據市場調查資料17顯示本區域屋齡 10 年內之華廈成交價約 每建坪 90~110 萬，顯低於本案實際成交建坪單價。另根據模型迴 歸式預測本案價格為2,125 萬元，低於本案實際成交價 875 萬元，
核算建坪單價約為 91 萬，結果屬於市場行情區間內，顯示模型預 測結果合乎市場行情水準。進一步調查本案實際成交價格與市場行 情差異原因，並未發現有導致本案價格偏高之特殊情況，又可能是 本案存在附有特殊交易條件、附贈高檔裝潢或為了取得高額貸款申 報不實成交價等，無法得知並切實掌握的因素。因此，歸納本案屬 於無特殊原因價格偏高，亦可列為有申報不實的嫌疑。
2. 個案 II
(1) 登載交易資料
依樣本登載資料顯示本案為松山區塔悠路91~120 號 10 樓，價 格日期為民國104 年 5 月，建物類型為鋼筋混凝土造之 12 層樓住 宅大樓，建築完成日為民國84 年 3 月，交易建物面積共 30.24 坪，
無車位，成交總價為1,338 萬元，核算建坪單價約為 44 萬元。
(2) 調查標的資訊
比對相關產籍資料顯示本建案名稱為健康甫園，土地使用分區 為第二種工業區及第三種商業區，基地2 面臨路，分別為 40、4 公 尺，樓層高度為2.95 公尺，公設比為 25%。本案位處松山區塔悠路 上，麥帥一橋與基隆河道旁，鄰近南松市場及饒河街觀光夜市，周 邊有捷運松山新店線南京三民站、環東大道、公園及學校等公共設 施，在交通運輸方面充足，商業活動及生活機能等方面普通。此區 域內不動產型態多為商業辦公大樓、住宅大樓及公寓，大部分土地
17 市場調查資料來源為實價登錄揭露成交資料、仲介公司或售屋網刊登擬售資料、報章 雜誌整理價格行情等，屬於區間價格，實際價格水準須視個案區位及標的條件而定。
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使用分區為商業區、住宅區及工業區，土地使用密集度高，且多為 住商混合使用。
(3) 個案特色與價格差異原因
根據市場調查資料顯示本區域屋齡 15~25 年之住宅大樓成交 價約每建坪50~60 萬，略高於本案實際成交建坪單價。另根據模型 迴歸式預測本案價格為2,146 萬元，高於本案實際成交價 808 萬元，
核算建坪單價約為 71 萬，結果較市場行情高。進一步調查本案實 際成交價格及模型預測價格與市場行情差異原因，發現本案100 公 尺內有高壓電塔、變電所、高架橋及加油站等嫌惡設施；整幢大樓 屬住商混合使用，且共用大門及電梯，出入人口較複雜；本戶正下 層9 樓經營葬儀社，影響居住品質，這些因素分別來自區域環境及 建物個別條件，皆會對房價產生負面影響，而市場行情屬於平均的 概念，可能因為這些負面因素，導致本案實際成交價格略低於市場 平均值，又本研究因受限於樣本來源為實價登錄，並未揭露這些特 徵，故模型未考量這些因素對價格的影響，導致模型預測價格高於 市場行情。因此，歸納本案可能因鄰近嫌惡設施、整幢大樓住商混 合使用及特殊鄰居等因素，導致價格差異。
(二) 2015 年第 2 季異常樣本群組 2 1. 個案 III
(1) 登載交易資料
依樣本登載資料顯示本案為大安區安和路二段473 巷 61~90 號 2 樓，價格日期為民國 104 年 4 月，建物類型為鋼筋混凝土造之 25 層樓住宅大樓，建築完成日為民國 78 年 8 月，交易建物面積共 118.11 坪(包含車位面積共 11.99 坪)，成交總價為 10,068 萬元(包含 坡道機械車位1 個共 240 萬)，核算建坪單價約為 93 萬元。
(2) 調查標的資訊
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比對相關產籍資料顯示本建案名稱為東帝士花園廣場，土地使 用分區為第三種住宅區及第三之一種住宅區，基地4 面臨路，分別 為30、15、11、8 公尺，樓層高度為 3 公尺，公設比為 10%。本案 位處大安區安和路二段及樂利路交叉口，鄰近遠企購物中心，周邊 有捷運淡水信義線信義安和站、公園及學校等公共設施，且敦化南 路及信義路沿線辦公大樓、商場及旅館眾多，在交通運輸、商業活 動及生活機能各方面皆相當充足完善。此區域內不動產型態多為商 業辦公大樓、住宅大樓及華廈，大部分土地使用分區為商業區及住 宅區，土地使用密集度極高。
(3) 個案特色與價格差異原因
根據市場調查資料顯示本區域屋齡 20~30 年之住宅大樓成交 價約每建坪85~105 萬，而本案實際成交建坪單價屬於行情區間內。
另根據模型迴歸式預測本案價格為6,549 萬元，低於本案實際成交 價3,279 萬元，核算建坪單價約為 62 萬，結果較市場行情低，且差 距稍大。進一步調查本案模型預測價格與市場行情差異原因，發現 本案屬於早期知名的高總價豪宅18建案，江穎慧(2009)及張怡文等 人(2009)指出這一類的非典型住宅，由於缺乏成交樣本，且最小平 方迴歸模型忽略各特徵屬性對價格條件分配的差異，估計較不準確；
附屬建物登記面積內含28.56 坪露台，占整體建坪面積高達 27%，
一般情況而言，因露台是屬於無頂蓋設計的附屬建物，使用效益上 會較室內空間的主建物差，如同公設比越高，使用效益越差，故可 能會在價格上作反映；車位實際數量應為2 個，但樣本依據實價登 錄資料誤植為1 個，導致計算建物總價及核算建物單價錯誤。因此，
18 本研究所稱豪宅依據「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第 15 點定義：
「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在8,000 萬元以 上，且建物所有權登記總面積達80 坪以上或每坪單價 100 萬元(不含車位價)以上者，
得酌參下列特徵：1.獨棟建築、2.外觀豪華、3.地段絕佳、4.景觀甚好、5.每層戶少、6.
戶戶車位、7.保全嚴密、8.管理週全。
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歸納本案可能因屬高總價豪宅產品、交易面積含大面積露台及車位 數量登載錯誤等因素，導致價格差異。
2. 個案 IV
(1) 登載交易資料
依樣本登載資料顯示本案為大安區忠孝東路三段 241~270 號 10 樓，價格日期為民國 104 年 4 月，建物類型為鋼骨鋼筋混凝土
依樣本登載資料顯示本案為大安區忠孝東路三段 241~270 號 10 樓，價格日期為民國 104 年 4 月，建物類型為鋼骨鋼筋混凝土