第四章 實證分析
第二節 特徵價格模型分析
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第二節 特徵價格模型分析
本節之特徵價格模型分析，主要對分組後的正常樣本分別進行特徵價 格模型預測，求取房價預測的迴歸式，作為下一階段衡量異常樣本模型預 測值與實際值差異程度，進行個案篩選使用。各組正常樣本迴歸分析結果 如下：
一、 2015 年第 2 季正常樣本分組模型
由表4-9 可發現，2015 年第 2 季全部正常樣本建構的模型 Adj. R2達到 0.906，顯示此模型具有良好的解釋能力，且模型考驗 F 檢定指出迴歸效果 達顯著水準，具有統計上的意義。就各項特徵變數係數估計值大致上與預 期符號同向，建物面積對成交總價有顯著的正向影響；建物面積平方對成 交總價有顯著的負向影響；屋齡對成交總價有顯著的負向影響；是否為大 樓或套房對成交總價有顯著的正向影響；是否地坪大於10 坪對成交總價有 顯著的負向影響；是否為RC、SRC 或 SC 對成交總價有顯著的負向影響；
各行政區除了文山區與北投區外對成交總價均有顯著的正向影響；而地上 總樓層數、所在樓層、所在樓層平方及是否臨街路等變數無顯著影響。
2015 年第 2 季正常樣本群組 1、2 及 3 建構的模型 Adj. R2分別為 0.787、
0.842 及 0.891，雖可能因樣本數相對較少，故均略低於全部樣本建構的模 型，但仍屬於具有良好解釋能力的模型，並合乎不動產估價技術規則第20 條第2 款16規定要求，且模型考驗F 檢定均指出迴歸效果達顯著水準，具有 統計上的意義。就各項特徵變數係數估計值而言，大部分與全部樣本建構 的模型預測結果一致，僅群組 3 屋齡對成交總價有顯著正向影響，進一步 檢視該組樣本有高達約48%為公寓產品組成，且樣本平均屋齡達 34.02 年，
由於這類型的老舊建築可能受邊際遞減、房屋稅負擔較輕、低公設比及都 更機會較高等因素，導致對成交總價的影響與預期不符；群組 2 是否地坪
16 計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。
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大於10 坪無顯著影響，可能原因為該組地坪大於 10 坪的樣本僅占約 1%，
樣本數過少不足以有效解釋差異；群組1、2 及 3 是否為 RC、SRC 或 SC 無 顯著影響，可能原因為非RC、SRC 或 SC 樣本經過分組後，於各組樣本僅 占1%~3%，樣本數過少不足以有效解釋差異；群組 2 大同區及群組 3 南港 區無顯著影響，原因亦可能為分組後該行政區樣本數較少。
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表4-9 2015 年第 2 季正常樣本分組迴歸模型結果表
模型 全部 群組1 群組2 群組3
樣本數 1,965 392 645 928
變數 β值 T 值 β值 T 值 β值 T 值 β值 T 值
截距項 5.882 139.549 *** 6.155 27.745 *** 5.354 48.294 *** 5.005 51.253 ***
建物面積 0.068 62.637 *** 0.054 8.398 *** 0.110 17.152 *** 0.099 28.566 ***
建物面積平方 -0.000 -29.910 *** -0.000 -5.268 *** -0.001 -9.266 *** -0.001 -15.810 ***
地上總樓層數 0.005 1.033 0.000 0.136 0.005 1.815 * -0.002 -0.595 所在樓層 -0.000 -0.480 0.010 1.333 0.010 1.326 -0.001 -0.151 所在樓層平方 0.001 0.931 -0.000 -0.973 -0.001 -1.359 0.000 0.894 屋齡 -0.008 -19.534 *** -0.010 -10.259 *** -0.010 -9.191 *** 0.003 1.713 * 是否臨街路 -0.011 -1.203 0.005 0.247 -0.013 -0.794 -0.010 -0.706 是否為大樓或套房 0.049 3.291 *** 0.105 2.267 ** 0.136 2.331 ** 0.124 6.045 ***
是否地坪大於10 坪 -0.069 -5.161 *** -0.069 -2.994 *** -0.036 -0.581 -0.035 -1.935 * 是否為RC、SRC 或 SC -0.110 -3.784 *** -0.194 -1.538 -0.056 -0.988 0.026 0.745 是否為士林區 0.199 8.655 *** 0.275 5.025 *** 0.184 4.069 *** 0.168 5.766 ***
是否為大同區 0.088 3.449 *** 0.104 1.792 * 0.064 1.561 0.089 2.514 **
是否為大安區 0.592 26.685 *** 0.651 12.365 *** 0.603 15.310 *** 0.584 19.721 ***
是否為中山區 0.253 12.862 *** 0.378 7.350 *** 0.258 7.925 *** 0.231 8.847 ***
是否為中正區 0.432 17.190 *** 0.476 7.642 *** 0.424 10.046 *** 0.409 12.361 ***
是否為內湖區 0.129 6.226 *** 0.156 3.424 *** 0.150 4.334 *** 0.089 2.984 ***
是否為文山區 -0.008 -0.366 -0.022 -0.436 -0.011 -0.312 -0.008 -0.240 是否為北投區 -0.012 -0.548 -0.008 -0.170 -0.037 -0.962 -0.015 -0.487 是否為松山區 0.453 19.985 *** 0.455 8.779 *** 0.398 9.617 *** 0.461 15.521 ***
是否為信義區 0.426 17.750 *** 0.496 8.059 *** 0.474 12.246 *** 0.334 10.240 ***
是否為南港區 0.176 6.093 *** 0.163 3.013 *** 0.203 4.817 *** 0.087 1.241
Adj. R2 0.906 0.787 0.842 0.891
變異數分析(F 檢定) 904.626 *** 69.794 *** 163.855 *** 360.674 ***
註：應變數為成交總價取自然對數；*、**、***分別表示在 10%、5%與 1%顯著水準下顯著。
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二、 2016 年第 2 季正常樣本分組模型
由表4-10 可發現，2016 年第 2 季全部正常樣本建構的模型 Adj. R2達 到 0.898，顯示此模型具有良好的解釋能力，且模型考驗 F 檢定指出迴歸效 果達顯著水準，具有統計上的意義。就各項特徵變數係數估計值大致上與 預期符號同向，建物面積對成交總價有顯著的正向影響；建物面積平方對 成交總價有顯著的負向影響；屋齡對成交總價有顯著的負向影響；是否臨 街路對成交總價有顯著的正向影響；是否為大樓或套房對成交總價有顯著 的正向影響；是否地坪大於10 坪對成交總價有顯著的負向影響；是否為 RC、
SRC 或 SC 對成交總價有顯著的負向影響；各行政區除了北投區無顯著外，
文山區對成交總價有顯著負向影響，其他行政區對成交總價均有顯著的正 向影響；而地上總樓層數、所在樓層及所在樓層平方等變數無顯著影響。
2016 年第 2 季正常樣本群組 1 及 2 建構的模型 Adj. R2分別為 0.817 及 0.850，仍與前述 2015 年第 2 季分組樣本相同，可能因樣本數相對較少，故 均略低於全部樣本建構的模型，但仍屬於具有良好解釋能力的模型，且模 型考驗 F 檢定均指出迴歸效果達顯著水準，具有統計上的意義。就各項特 徵變數係數估計值而言，大部分與全部樣本建構的模型預測結果一致，有 差異的部分，其原因與前述2015 年第 2 季分組樣本迴歸結果說明相同，亦 可能為分組後該樣本數相對減少，致不足以有效解釋差異。
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表4-10 2016 年第 2 季正常樣本分組迴歸模型結果表
模型 全部 群組1 群組2
樣本數 1,800 419 1,381
變數 β值 T 值 β值 T 值 β值 T 值
截距項 5.938 134.341 *** 6.170 37.485 *** 5.570 95.537 ***
建物面積 0.064 55.954 *** 0.042 8.161 *** 0.096 28.828 ***
建物面積平方 0.000 -26.021 *** 0.000 -4.049 *** -0.001 -14.927 ***
地上總樓層數 -0.001 -0.423 0.002 0.750 -0.001 -0.581 所在樓層 -0.001 -0.318 0.003 0.419 0.002 0.382 所在樓層平方 0.000 1.283 0.000 0.696 0.000 0.180 屋齡 -0.009 -20.853 *** -0.009 -9.980 *** -0.009 -18.033 ***
是否臨街路 0.018 1.834 * 0.014 0.809 0.019 1.724 * 是否為大樓或套房 0.045 2.926 *** 0.213 5.499 *** 0.093 5.366 ***
是否地坪大於10 坪 -0.048 -3.466 *** -0.011 -0.521 -0.003 -0.172 是否為RC、SRC 或 SC -0.105 -3.760 *** -0.087 -0.999 -0.093 -3.278 ***
是否為士林區 0.223 9.778 *** 0.274 6.142 *** 0.202 8.046 ***
是否為大同區 0.127 4.879 *** 0.147 2.800 *** 0.111 3.981 ***
是否為大安區 0.591 24.438 *** 0.698 13.485 *** 0.561 21.539 ***
是否為中山區 0.248 11.982 *** 0.387 7.905 *** 0.223 10.201 ***
是否為中正區 0.451 16.873 *** 0.505 9.052 *** 0.431 15.045 ***
是否為內湖區 0.126 5.943 *** 0.126 3.089 *** 0.100 4.230 ***
是否為文山區 -0.059 -2.585 * -0.088 -2.154 ** -0.059 -2.288 **
是否為北投區 0.026 1.125 0.080 1.742 * -0.006 -0.258 是否為松山區 0.425 17.897 *** 0.407 8.224 *** 0.417 16.310 ***
是否為信義區 0.375 15.204 *** 0.286 4.601 *** 0.367 14.102 ***
是否為南港區 0.155 5.711 *** 0.133 3.053 *** 0.145 4.223 ***
Adj. R2 0.898 0.817 0.850
變異數分析(F 檢定) 751.796 *** 90.089 *** 374.380 ***
註：應變數為成交總價取自然對數；*、**、***分別表示在 10%、5%與 1%顯著水準下顯著。
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