第三章 公寓大廈規約之探討
第一節 公寓大廈規約之意義、目的與形成
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第三章 公寓大廈規約之探討
民國 84 年 6 月 28 日公布實施之公寓大廈管理條例，其立法意旨原則上是希 望區分所有權人以自治之方式，共同管理區分所有建物之共同事務，當自治管理 無法解決問題時，才由行政主管機關被動介入，故公寓大廈管理條例乃以「自治 管理為主，行政管理為輔」之法律。公寓大廈中之自我管理，除係透過區分所有 權人會議、管理委員會外，更透過區分所有權人共同制定規約，來約束各區分所 有權人及住戶，以達到自治之目的。
公寓大廈規約為公寓大廈生活秩序維護之準則100，公寓大廈之管理透過一年 一度區分所有權人會議，由區分所有權人以多數決表決之方式共同決議公寓大廈 之事務，並訂立公寓大廈規約共同約束及建立共同生活之準則，則規約乃公寓大 廈自我管理必須依循之最高準則，故於第一節時，對於公寓大廈規約之意義、目 的與形成做介紹，第二節則對於公寓大廈規約之限制依據為開端，藉以探討規約 之法律性質與效力。
第一節 公寓大廈規約之意義、目的與形成
本節首先就公寓大廈規約之意義，以及其目的與形成作介紹。
第一項 公寓大廈規約之意義
在公寓大廈管理條例尚未頒布施行前，臺灣舊有之區分所有建築物即存在許 多所謂「住戶公約」、「管理規章」等內部規約，這些規約並非依法律規定而制定，
而是居民自主性為使生活品質、居住環境提升，所相互約定並共同遵守，惟其訂 定之主體、方式、內容等，皆無任何法律依據，迨至民國 84 年公布實施公寓大 廈管理條例。
公寓大廈之立法目的在於建立住戶自治之體制，故將主管機關之管理權限，
大幅下放到管委會執行，惟住戶違規情節重大，經管委會制止而不遵從之時，仍 有賴主管機關公權力之介入。是以，公寓大廈管理條例大多仰賴「區分所有權人 會議」101作為住戶自治之管理組織，「規約」則作為公寓大廈生活秩序維護之準則
102。公寓大廈之管理透過一年一度的區分所有權人會議，由區分所有權人會議以 投票之方式共同決議公寓大廈之事務，並訂立規約共同約束及建立共同生活之準
100 溫豐文，2005.12，論公寓大廈住戶生活秩序之維護，東海大學法學研究，第 23 期，第 163-168 頁
101 區分所有權人會議乃最高之議事機關，但卻非執行機關。依公寓大廈管理條例第 3 條第 9 項 規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」
102 溫豐文，2005.12，論公寓大廈住戶生活秩序之維護，東海大學法學研究，第 23 期，第 163-168 頁
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用與其構造及設備安全。」區分所有權人得自由使用自己之專有部分，惟其使用 若有不當，如搬入危險物，如易燃物、爆炸物或放射物等，增加住家安全之風險，
或放置一定噸數以上之重量物，危及建築物體能承受之負擔，或對於專有部分應 修繕之不分置之不理，造成公寓大廈結構體受損等之行為，皆為不當使用之行為。
三、 生活妨害行為
依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 1 款規定：「住戶應遵守下列事項：一、
於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安 寧、安全及衛生。」此外第 16 條第 4 項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛 生、公共安寧及公共安全…等。」如違反此類之規定，而造成其他區分所有權人 之生活妨礙，即屬於違反共同利益之行為。
四、 妨害建築物環境品質
依公寓大廈管理條例第 16 條第 1 項：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污 染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」故住戶如製造、儲 存危險品或經營公害行業及其他禁止之行為。公寓大樓中若有住戶經營視聽 KTV、PUB 歌唱視聽業，歌聲喧嘩，影響其他住戶之安寧，如該住戶經營視聽歌唱 餐廳業依法申許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全 及衛生者，經環保機關依其所訂標準認定過於喧嘩，違反噪音行為即屬之。
據上所述，區分所有權人之行為有無違反共同利益，不應僅從財產管理之側 面加以考量，更應從共同生活秩序之側面予以權衡。換言之，生活在同一屋簷下 之區分所有權人其所為之行為損及建築物之結構或外觀時，固不待言，其有害及 共同生活秩序者，亦屬所謂違反共同利益之行為。
第三項 公寓大廈規約之形成
公寓大廈規約之形成包含其訂定、變更及廢止。民國 84 年之公寓大廈管理 條例施行前，我國並無任何法律有所規定，故當時所謂「住戶規約」、「住戶管理 規章」等之訂定、變更、改廢，並無法律條文得以依循。因此，各該區分所有建 物之住戶，或有不知其規約存在者，或有認為未出席區分所有權人會議而無須受 拘束者；至於對違反公寓大廈規約之人，更是無法有效排除或執行。有鑑於此，
民國 84 年制定公寓大廈管理條例時，將公寓大廈規約之形成明文列於條文中。
以下即對於公寓大廈規約訂定、變更、廢止，以及可能產生之問題詳述之。
一、 規約之訂立
有關規約之訂立，依其訂立之主體不同，可分為「規約草約」與「正式規約」， 以下分別敘述之。
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二、 規約之變更
公寓大廈規約訂定後，如因客觀環境變遷或特殊情事發生，為應實際需要，
區分所有權人可透過區分所有權人會議加以檢討變更。其程序與訂定程序相同，
應依公寓大廈管理條例法第 31 條之規定，經區分所有權人會議之決議，其比例 除規約另有約定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三 分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分 所有權四分之三以上。
依民國 84 年頒布之公寓大廈管理條例第 31 條第一項108第一款之規定，規約 之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權四分之三以上之同意行之，此同意比例為「特別決議」之同意比例，而一般事 務之決議則由第 29 條之規定，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合 計過半數出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合 計過半數之同意行之。
於 92 年修法時，已將原 31 條之特別決議之規定，變更為除規約另有規定 外，決議之唯一比例，並將其原 31 條之款全部刪除，故今公寓大廈管理條例中，
並無明文對於規約之訂立與變更作規定，皆依照第 31 條之會議決議規定。
三、 規約之廢止
規約之廢止，現今公寓大廈管理條例並未規範，舊時公寓大廈管理條例第三 十一條第一項第一款僅規定：「規約之訂定或變更」，亦未規範規約廢止之事宜。
此乃立法當時之疏漏？抑或是我國有意排除規約廢止之可能性？
依公寓大廈管理條例第 13 條之規定，我國之公寓大廈有重建之可能性，於重建 後應擬定新之規約，故應立法對於規約之廢止有所規定，得以避免同一區分所 有建物或團體上同時存有兩份規約，更可以使有廢止規約之需要時，有法律依 據可循109。而今如規約之廢止，似應同於規約之訂立與變更，依第 31 條之比例 行使。
108 民國 84 年之公寓大廈管理條例第 31 條第一項規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各 款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人 數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約 之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形 之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。
權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」
109 林宗竭，2000，公寓大廈規約之研究，國立臺北大學法學學系碩士論文，第 52 頁。
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