第二章 建築物區分所有權及其所有權人團體
第二節 建築物區分所有權人團體
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第二節 建築物區分所有權人團體
如前所述，「建物區分所有權」乃各區分所有權人於專有部分緊密相鄰，於 共用部分共同所有，並共同對同一基地擁有持分，以居住之集合成為一共同體關 係。對於此共同體關係之定義，相較於鄰國日本，直接於建物區分所有法第三條 前段中，開宗明義加以定義為：「區分所有權人全體，得因為實施建物與其基地 及附屬設施之管理，組成團體，依本法所定，召集集會，訂立規約及設置管理人。」
68，我國法令對於區分所有權人團體並未有明確定位。長期以來公寓大廈之理論，
常侷限於專有部分以相鄰關係、共用部分及基地利用共有法理解決，然，專有部 分之使用無論其範圍採空間說、中心說、牆面說或兩面關係說，因其專有部分之 緊密相連，對於專有部分之不當使用，必然對於相鄰甚至近鄰之專有部分產生影 響，且無法完全以相鄰關係或共有法理處理，故產生最廣義區分所有權說。
最廣義區分所有權說與他說最大之不同，乃承認成員權之存在，即是為了跳 脫原傳統理論，雖清楚界定住戶間之權利義務，惟忽略公寓大廈住戶因合意之決 定，而對整體公寓大廈物權內容之影響，故將原有物之因素，向外擴張至人之因 素，而承認其區分所有權人團體之存在69。
我國對於區分所有權人團體之組成，學界與實務界雖不否認其存在，然對於 其團體如何形成，區分所有權人團體之性質為何？其團體意思之形成為何？甚少 探討之，本文嘗試由團體法法理為開端，藉以歸類區分所有人團體之性質，以及 探討區分所有權人團體意思之形成。
第一項 團體形成之基本理論
為探討區分所有權人團體之性質，須先以團體形成理論為討論，對於團體形 成之理論中，本文選以盧梭之社會契約論與 Gierke 之合手理論為探討，以下分 別說明之。
一、 盧梭社會契約論 (一)、 社會契約論之概述
社會契約（Social Contract）是一種概念，用以解釋個人和政府之間適當 關係。社會契約主張個人融入政治社會是透過一個相互同意之過程，個人同意遵
68 建物の区分所有等に関する法律第 3 条：「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及 び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開 き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供される べきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理 するときも、同様とする。」
69 古振暉，2001.12，論公寓大廈管理費負擔之繼受，東海大學法學研究，第 16 卷，第 103-104 頁。
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奠定最早社會契約論之基礎乃為霍布斯(Thomas Hobbes)於 1651 年所出版 之《利維坦》一書，隨後最著名之社會契約論思想家包含洛克(John Locke)以及 盧梭(Jean-Jacques Rousseau)，其三者對於社會契約論各有其不同之見解。
霍布斯之契約以君主作為第三團體，訂約之個人同意把一切交給君主，而君
自十七世紀初，歐洲哲學家開始以一種以「自然狀態」(natural state, state of nature)來描繪國家成立之前人們所處的狀態並以之作為國家的對比 並用以解釋國家的形成的前提性論述。素有「現代政治哲學之父」之稱的霍布斯 (Thomas Hobbes)為了論證國家存在之必要性以及其理想國家之形成，也提出社 會契約之概念已解釋個人與政府間之適當關係。在霍布斯之後，許多歐洲思想家
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德上義務去遵守自己所定之合同。因此，通過這項道德原則和隱然的同意，我們 政治義務才得以成立。隱然的同意亦是必須依靠道德原則，才能將政治權威和義 務建立在契約論這個概念之上。
有了這個契約，人類就從自然狀態進入社會狀態，從本能狀態進入道德和公 義狀態。人類由於社會契約而喪失的是天然的自由以及對於他所企圖得到的一切 東西的無限權利；而他所獲得的，乃是社會的自由以及對於他所享有的一切東西 的所有權。
盧梭的契約論認為是全體同意而不是多數決，他認為如果沒有先前的同意
（一致決），少數怎麼會有任何義務接受多數的決定？故多數決法則本身是建立 在一個契約之上，而且蘊涵至少曾經有過一致決。
立約一方是人民，每一個人都全面放棄自己之權利，將這個權利交給整個社 群。整個社群的組成成員也是人民整體，這表示社群的產生和契約的簽訂同時出 現。立約雙方的差異是內在的，是存在形式的差異，即公民和臣民的不同。結社 的行為是由社會和個人間的相互承諾所構成，每一個人在立約時是和自己立約。
每一個人把權利交給全體，他等於沒有給任何人，所以每一個人都恢復他所喪失 的任何東西，而且他得到更多力量保障他所擁有的。
由盧梭之社會契約論看出，其對於團體之形成，乃為彼此成員皆是為了共同 更好之目的，將自己之權利交給整個群體，但其權利並非完全犧牲，反而是透過 群體之力量，使其擁有更多保障。
盧梭於社會契約論更提及「公意」與「眾意」之差異，他認為眾意與公意之 間經常總有很大的差別；公意只著眼於公共之利益，而眾意則著眼於私人的利益，
眾意只是個別意志的總和。 但是，除掉這些個別意志間正負相抵消的部分而外，
則剩下之總和仍然是公意74。
(三)、 從盧梭社會契約論看區分所有權人團體之形成
在公寓大廈管理條例尚未頒布施行前，臺灣舊有之區分所有建築物即存在許 多所謂「住戶公約」、「管理規章」等內部規約，這些規約並非依法律規定而制定，
而是居民自主性為使生活品質、居住環境提升，所相互約定並共同遵守，惟其訂 定之主體、方式、內容等，皆無任何法律依據，迨至民國 84 年公布實施公寓大 廈管理條例。
74 Il y a souvent bien de la différence entre la volonté de tous et la volontégénérale ; celle-ci ne regarde qu'à l'intérêt commun ; l'autre regarde à l'inté-rêt privé, et n'est qu'une somme de volontés particulières : mais ôtez de cesmêmes volontés les plus et les moins qui s'entre-détruisent (a), reste poursomme des différences la volonté générale.
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75 Ce qui prouve que l'égalité de droit et la notion de justice qu'elle produit dérivent de la préférence que chacun se donne, et par conséquent de la nature de l'homme ; que la volonté générale, pour être vraiment telle, doit l'être dans son objet ainsi que dans son essence ; qu'elle doit partir de tous pour s'appliquer à tous ; et qu'elle perd sa rectitude naturelle lorsqu'elle tend à quelque objet individuel et déterminé, parce qu'alors, jugeant de ce qui nous est étranger, nous n'avons aucun vrai principe d'équité qui nous guide
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故惟有公意才是合法限制之依據，換句話說，公寓大廈規約應在代表區分所有權 人之共同利益之下，才得對於專有部分做限制。
盧梭社會契約論，雖能解釋區分所有權人團體之形成，惟其團體組成後，內 部之關係並未有詳細之探討。為探討區分所有權人團體之形成，本文除盧梭之社 會契約論外，欲以合手理論對其說明之。
二、 Gierke 合手理論 (一)、 合手原理之意義
「合手原理」Gesamthandsprinzip 之闡揚者為 Gierke，他基於對團體與個 體之觀察，故提出「人之所以為人，是因為有人與人的結合」(英譯: Man owes what he is to union with his fellow man)之社會觀察前提，以做為他主張以 社會為本位政治思想之基礎。故不僅是注重個人，還須重視由個人所組成之團體 以及個人與團體間之關係。從而，在哲學層次上，他提出其「合手原理」之內容：
即單一(Einheit)與複多(Vielheit)並非對立，而是具有特殊結合、交錯運作之 狀態，故不是抽象之單一性，而是形成複多之單一性，簡言之，就是將複數人提 昇至人之單一體原理，而且以這樣人之結合形態，影響人們相互間之財產共同關 係。
「合手」原本在法層次之上，即使將它置於法之層次中探討，也不能當成一 種法制度，而只是一項法原理，Gierke 並認為此項原理係 Genossenschaft 團體 關係之基礎，存在於主體間人之結合關係，為人法上之法原理。由於該原理所指 涉之範圍甚廣，故在法律領域內，也是內容非常具有彈性之法原理，如同 Genossenschaft 團體之多樣形態(如繼承團體、合夥團體)一般，包含從緊密至 寬鬆，結合之要素由附屬至核心等各式各樣之形態。只要不是上下支配之共同關 係( Herrschaft )，而是平等以同(志、業)之結合關係互相結合，即為他所稱之 Genossenschaft 團 體 ， 而 此 種 相 互 間 平 等 的 結 合 關 係 就 是 合 手 共 同 關 係 ( Gemeinschaft zur Gesamthand)76。
(二)、 合手原理之法論爭
合手理論由於只是法之原理，該原理所置重領域之不同，將會影響法律對該 原理適用之內容。依學者之見解，有將合手原理著眼於權利客體之單一性，即將 焦點放在合手共同關係所支配下之特別財產，而將合手共同關係置於財產法領域 探討之說法(財產法說)77；另有將注意之焦點置於權利主體之單一性，而將合手
76 古振暉，2006，共同所有之比較研究，臺灣財產法暨經濟法研究協會，臺北市。第 355-357 頁。
77 此說主張，合手概念主要係為詮釋財產歸屬於共同體之概念，故凡歸屬於共同體之財產，依合
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認 Anteil an dem Gesellsch aftsvermogen (合夥財產上之 Anteil)與 Anteil an den einzelnen dazu gehorenden Gegenstanden(屬於合夥財產之個別財產 享有權利義務之 Anteil)之區別，學理上將合夥財產上之 Anteil 稱為「總權義 率」80。‧ 國
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性質就是具有物權性質之權義率即應有部分，故往往在說明這些權利義務時，常 混洧使用所謂「股分」、「成員權」或「合夥人的地位」等概念。
其次就權義率之內容，也以合夥為例，學說關於合夥人之權利義務，大致分 類為自益權與共益權(均為社員權)，並沒有明確說明這些權利義務間之關連性為 何，從而所謂「股分」、「合夥人的地位」等概念也無法明確區別之。
如前所述，權義率係共同所有人共同支配一物或一權利時所享有之比率，隨
如前所述，權義率係共同所有人共同支配一物或一權利時所享有之比率，隨