第二章 建築物區分所有權及其所有權人團體
第一節 建築物區分所有權
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第二章 建築物區分所有權及其所有權人團體
區分所有是建築物所有權之一種形式，雖土地所有權亦可區分所有，惟普遍 而言其應用仍以建築物為主。故本文所稱區分所有權即等於建物區分所有權，而 公寓大廈即等同於區分所有建築物24。依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：
「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有 部分有所有權。」就法條之定義而言，建物區分所有權似由專有部分與共有部分 所組成，然學說就建物區分所有權之意義，容有四種之不同見解。
本章第一節，首先對於區分所有權之意義與範圍，於學說上之四種見解做介 紹，因本文乃採「最廣義區分所有權說」，故其範圍應包含專有部分、共用部分、
基地與成員權。其次，對於專有部分之定義、成立要件與範圍；共用部分與基地 之定義；成員權之定義與法律關係做介紹。最廣義區分所有權說與他說之不同在 於成員權之承認，而成員權之產生，乃以建築物區分所有權團體承認為前提，故 本章第二節，對於團體形成之基本理論、團體之性質介紹做為開端，再對於建物 區分所有權人團體之性質，及其團體意思之形成為述明。
第一節 建築物區分所有權
如前所述，建物區分所有權等同於區分所有權。我國所稱之「區分所有權」
在 各 國 立 法 中 之 用 語 並 不 一 致 ， 德 國 與 奧 地 利 稱 之 為 「 住 宅 所 有 權 」 (Wohnungseigentum)、法國稱為「區分各階層不動產之共有」(Loi tendant à vegler la statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement)和「住宅分層所有權」 (statut de la copropriété des immeubles bâtis)、義大利稱之為「公寓所有權」(Condominio)，而我國引用日本法律用語 之漢字，稱為「區分所有權」。區分所有權與傳統建物之所有權不同之處，在於 傳統建築物之所有權乃以所有權決定如何使用與利用；而區分所有權則是以利用 權來決定所有權之型態25。
第一項 建築物區分所有之意義
建築物區分所有權之意義為何？依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：
「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權。」又依民法第 799 條第一項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建 築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共 同部分共有之建築物。」就法條所述，建築物區分所有權似由專有部分與共用部
24 謝哲勝，2006.10.16，區分所有的理論與實務，國立中正大學法學集刊，第 73 頁。
25 戴東雄，1984.04，論建築物區分所有權之理論基礎Ⅰ，法學叢刊，第 114 期，第 25-26 頁。
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此說為德國美因茲(Maim)大學教授貝爾曼(J. Bannann)所提出，認為建築物 區分所有權係由區分所有建築物專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關 係所生的構成員權所構成。其中，專有部分所有權(專有權)又稱特別所有權 (Sondereigentum)，共用部分持份權又稱共有權(Miteigentum)，因共同關係所 生的構成員權又稱成員權(Mitgliedschaftsrecht)。此三者形成一不可分離而具 有物權法性(Sachenr-eChtlich)和人法性(Personrechtlich)的特別權利“共同 的空間所有權”(Gemeines Raumeigentum)36。
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分所有建築物上，要統一各居住者之意思將頗為困難，各區分所有權人有必要組 成一管理團體，並藉該管理團體之力量組成一意思機關，妥訂管理規約與紛爭之 解決方法。此即所謂區分所有權人作為管理團體的構成員所享有之成員權。該成 員權，連同專有部分之所有權和共用部分、基地之持份權而共同構成建築物區分 所有權之完整內容40。
在區分所有權人復雜的相互關係中，如何維護全體區分所有權人的共同利益 乃為第一優先。要維護全體人的共同利益，莫過於管理方法之健全合理;要管理 方法之健全合理，宜將專有所有權、共用部分、基地及成員權結為一體，方能竟 其功41。至此可見，狹義區分所有權與廣義區分所有權說不認可區分所有權成員 權要素，無疑為一重大不足。
由上述討論後，本文認為，雖依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款規定：「區 分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分 有所有權。」及民法第 799 條第 1 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分 一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。」公寓大廈管理條例及民法之條文內容顯示，區分所 有權實際上由專有部分及共用部分組成，我國立法似乎採狹義區分所有權說。然，
公寓大廈乃 1960 年代以後，為了解決人口快速增加之問題所出現土地共同持分 之公寓式集合住宅，其出現無法以原有之民法物權處理，故基於建築物與基地一 體化，公寓大廈之組成，除了區分所有建物外，還包含基地，更無法忽略透過區 分所有權人會議所為之決議及規約，亦為組成區分所有權之重要部分，應採最廣 義區分所有權說，即區分所有權乃由專有部分、共用部分、基地以及成員權四者 所組成。
最廣義區分所有權說將成員權納入區分所有權說，即認為區分所有權人有必 要組成一管理團體，並藉該管理團體之力量組成一意思機關，妥訂管理規約與紛 爭之解決方法，故區分所有權人團體乃最廣義區分所有權說之重點，本文於第二 節做介紹。
40 陳華彬，2011.08，建築物區分所有權，中國法制出版社，北京，第 68-69 頁。
41 戴東雄，1984.07，論建築物區分所有權之理論基礎(Ⅱ)，第 29 卷第 3 期，法學叢刊，第 16 頁。
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性，涉及兩項判斷基準，一為區分明確性，二為遮斷性45。 i. 區分(境界)明確性
區分所有建物之特定部分作為區分所有權之客體，必須有明確之外部範圍，
此為基於「物權客體之獨立性」與「一物一權主義」之要求使然，亦即該特定部 分與建築物之其他部分，在外觀上具有可資明確區別之境界標識或區分點存在，
學說上稱為「區分之明確性」。 ii. 遮斷性
是為實現該特定部分可供吾人利用之機能，該特定部分須具有與建築物之其 他部分或外界隔離之構造物存在，此項構造物通常為屋頂、牆壁、地板等「建築 物本身之結構」，學說上稱為「遮斷性」。
此項遮斷性之需求即在確保區分所有權客體機能之實現，故需求嚴密之程度，
應因客體用途之不同而有差異。在住宅固然需要屋頂，牆壁、地板等具有相當「固 定性區隔構造物」，俾與外界四周完全區隔或遮斷為必要，但除住宅之用，需具 與外界「完全遮斷」之需求外，一般而言，於無礙其機能實現之範圍內，無須以 完全遮斷為必要。如店鋪得僅以捲簾相區隔或停車場以油漆做為區隔等皆是。是 以，「遮斷性」之要求或可能因專有部分之「用途」而異，然「區分明確性」則 為不可或缺之要件。
(1) 使用上之獨立性
即建築物經區分後，該部分必須可作為一建築物單獨使用，與一般之建築物 相同，有獨立之經濟效用始可。使用上之獨立性既著重在區分之建築物特定部分 是否具有一般建築物相同之獨立機能，是必以無其他專有部分存在，亦有利用之 可能者，始足當之。且建築物之某部分如未伴隨其他部分即不能作為一「單獨之 交易客體」時，該部分縱然具有構造上之獨立性，亦不能認為有使用上之獨立性。
建築物經區分之特定部分，是否具備使用上之獨立性，涉及三項判斷基準46。 i. 與外部之通行直接性
使用上獨立性之有無，首要決定因素之一，在於該建築物之特定部分有無「自 己之出入門戶」，可直接與建築物之外界相通，或利用建築物之「共用部分」與 外界相通。如該建築物之特定部分必須利用相鄰或其他區分所有人之「專有部分」
始能出入者，自不能認為具有使用上之獨立性，此即學說上所稱「與外部通行之
45 周財欣，1997.09，論區分所有建築物之專有部分與共有部分－以所有權客體為中心，東吳大 學法律學研究所碩士論文，第 140-143 頁。
46 張修慈，2004，公寓大廈法定停車空間法律問題之探討，國立政治大學地政研究所碩士論文，
第 2-3~2-4 頁。
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直接性」或「通行之直接性」47。 ii. 共用部分之存在
即為整棟建築物或其專有部分之有效管理或利用常設置各種設施，如儲水槽、
加壓設備等，欲成為專有部分之建築物特定部分，須無此設備存在。蓋共用設備 之空間如作為專有部分時，必須委由專有部分之所有人支配，此勢必有害於區分 所有建築物之共同利益也。是以，區分所有建築物之特定部分，如依法令規定屬 共同使用性質者，則縱具有構造上之獨立性，因不具使用上之獨立性，不能作為 專有部分。
iii. 專用設備之存在
區分所有建築物之特定部分為具體實現其目的，在該特定部分內必須具有可 實現之一定設備，蓋區分所有權客體之專有部分，必須具有一般建築物相同之獨 立機能，此項機能自不能依賴建築物之其他部分來完成。但應具備如何程度之專 用設備，與建築物特定部分之用途密切攸關，殊難劃一及機械式予以決定，僅有 就建築物之特定部分與該建築物全部之關係，綜合全部情事予以考量，始能決定，
並無絕對標準。
2. 形式上獨立性
一棟建築物之特定部分雖已具備作為區分所有權客體之前述要件，此僅為觀 念與抽象之專有部分，但仍非必然成立區分所有權，必將其所有權人將該特定部 分作為區分所有權客體現實化、具體化並表現於外部，始足當之48。亦即形式之 獨立性，乃當事人以區分所有之意思辦理區分所有登記之謂。因此形式之獨立性，
一棟建築物之特定部分雖已具備作為區分所有權客體之前述要件，此僅為觀 念與抽象之專有部分，但仍非必然成立區分所有權，必將其所有權人將該特定部 分作為區分所有權客體現實化、具體化並表現於外部，始足當之48。亦即形式之 獨立性，乃當事人以區分所有之意思辦理區分所有登記之謂。因此形式之獨立性，