公寓大廈規約對專有部分使用限制之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文. 私立中國地政研究所. 政治大. 立公寓大廈規約對專有部分使用限制之研究 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：賴惠林指導教授：張鈺光博士. 中華民國一. O. 五年十一月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌以前，總覺得寫謝誌有甚麼難的，輪到自己寫才發現心中百感交集難以下筆。三年的時間，朋友一個個的畢業，雖被寫在論文謝誌數次，也曾擔心會不會有這天，但終於也輪到我了!在寫論文時覺得這一切都好像沒有盡頭，到現在想起來才覺得好像沒有那麼長，從踏入研究所的惶恐、期初期末的挫敗，一直到最後的口試，這一切都受到許多人的幫助。謝謝指導老師張鈺光老師，這三年來老師給我寬廣的寫作空間，不設限我的每個奇怪想法，鼓勵我去探討和研究，看到相關議題也會提醒我去關注，總是在每次結束討論時給予我肯定與建議，並不厭其煩回應我的每個問題、想法與擔憂。謝謝口試委員吳光明老師，在口試時給予許多寶貴的意見，讓論文能有更完整的架構以及討論的空間，也不吝嗇的給予鼓勵，讓我對於論文更有信心。謝謝口試委員戴秀雄老師，不論是在期初、期末以及口試都給予相當大的幫助，在論文寫作的過程中，謝謝戴老師在忙碌中仍撥空與我討論並給予指導，拋出問題讓我思考的同時，也給予我方向。謝謝所有法制組的老師們，謝謝顏愛靜老師給予的指導與關心，老師總是溫柔指出論文中的問題，笑容滿面的教導著我們；謝謝陳立夫老師，反覆提醒問題意識與架構的重要，喜歡用「煮菜論」來給予指導，課堂上雖然很嚴謹，私底下卻很可愛；謝謝徐世榮老師，無論是導師課或是私底下找老師，老師總是帶給我們許多歡樂，但說到土地正義，老師的付出與用心，總是與弱勢站在同一方，非常令人敬佩。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 謝謝研究所期間的所有學長姐、學弟妹，還有一起努力的朋友們。謝謝系辦的立菁、思源、公雞、家偉，每當我遇到困難，系辦的你們總是給我鼓勵和打氣，讓我覺得非常溫暖。謝謝博士班的學長、學姊們，謝謝志殷學長在期末給我的建議，並在論文的修正上一直給予相當大的幫助；謝謝家聖學長，除了期初期末給予評論與建議外，在百忙之中也時常撥空與我討論，對於論文仔細的分析並給予寫作的意見和方向，當我灰心時也一直鼓勵我，從學長身上真的學習到很多很多，真的很謝謝學長。謝謝博士班的谷中學長、美珍學姊、章凱學長、秀裕學姊給予的各種指導與關心。謝謝研究所的學長姐們，謝謝雪芬、俊錚，你們是我在研究所的支柱，無論在論文還是研究所的生活，都給予我很大的支持；謝謝研究所的學弟妹們，一直給於鼓勵；謝謝同屆的同學們，在研究所一起努力一起喇賽；謝. Ch. engchi. i n U. v. 謝伊葦、欣樺、維真、秉宜、映婕、育勵、阿溫，沒有你們的研究所生活，可能會索然無味，每個小活動每個小出遊都是研究所最美好的回憶，感謝 7 年好友阿溫以及我親愛的室友派~從大學一起到研究所，我們一起努力一起考上，如今也終於算是一起畢業了!一起在小房間聊天的日子，是最美好的時光；謝謝研究所的學弟妹們，親愛的法制組好夥伴邵渝、知嫻、映彤、秉宸，法制組的期末聚餐和未來都全靠你們了!! 謝謝我最親愛的女排們，謝謝歪 PO 海外連線的一直關心.

(4) 我，給予我很多建議和幫助，還有功儀、海海、佳頤、芳妤，謝謝你們一路上都給我打氣和加油；謝謝親愛的雅婷，謝謝你一直都在，在我煩躁的時候帶給我歡樂。謝謝我的爸媽，在我考上研究所的時候完全的支持，讓我能無憂無慮的專心於論文上，再多的困難你們也總是選擇相信我，全力的支持我的想法，給予我滿滿的愛，謝謝我的家人一直以來的關心以及鼓勵。謝謝親愛的伊葦，在我最困難的一年，每天都在督促我前進，困難的時候給我鼓勵和安慰，協助我論文到最後；謝謝上帝，在我最軟弱時候，祢從不離棄我。研究所三年終於可以畫下一個句點，但我知道這不是結束，而是要繼續向前。. 立. 政治大. 2016.11. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 於研究室.

(5) 摘要公寓大廈為一種區分所有型態之建築物，依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」故我國法條所稱之區分所有，乃由專有部分與共用部分組成。專有部分區分所有權人在專有部分具有單獨所有權，其所有權權能，依公寓大廈管理條例第 4 條第 1 項規定得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。惟區分所有權為一特殊之所有權型態，其於專有部分之所有權相鄰，於共用部分之所有權共有，各區分所有權人對公寓大廈之安全與維護具有共同之利害關係，故區分所有權人行使所有權時必須有所限制，以避免影響其他區分所有權人，使居住安寧、安全、社區和諧。公寓大廈之區分所有權人，以其同一基地之公寓大廈，或以共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，組成一區分所有權團體，每年至少召開一次區分所有權人會議，以多數決之方式共同訂立規約，作為區分所有權團體之權利義務，及公寓大廈使用管理之內部管理準則。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 規約對於專有部分限制之程度，我國民法及公寓大廈管理條例對於規約之內容並無限制，部分學者認為，規約之訂定為法律行為，受民法有關法律行為限制之規範，其訂定內容不違反法令、公共秩序、善良風俗或區分所有權之本質，該規約即為有效。然規約限制專有部分無明確之界限，造成實務上紛爭不斷，增加區分所有人適用之困難。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 本文透過對於區分所有權人團體性質，以及探討規約限制專有部分之依據，認為公寓大廈規約之性質既為雙性質，即得對於區分所有權之專有部分為限制，其限制之內容認為除依法規定不得違反強制禁止規定、公序良俗、誠信原則之外，本文認為，基於專有部分為單獨所有權之性質，區分所有權人團體透過區分所有權人會議決議所訂定規約，對專有部分限制並非僅通過區分所有權人會議之多數決即可為之，仍須符合限制之目的須為達到「共同利益」，以及限制之手段與目的之間須達衡量性原則。. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：公寓大廈、區分所有權人團體、規約、專有部分.

(6) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(7) 目錄第一章. 緒論 .......................................... 1. 第一節第二節第三節第四節. 第二章. 研究動機........................................................................................ 1 研究目的........................................................................................ 8 研究方法........................................................................................ 9 研究架構...................................................................................... 10. 建築物區分所有權及其所有權人團體 .............. 11. 第一節第一項. 建築物區分所有權 ..................................................................... 11 建築物區分所有之意義 ..................................................... 11. 建築物區分所有之範圍 ..................................................... 16 第二項第二節建築物區分所有權人團體 ......................................................... 25 第一項團體形成之基本理論 ......................................................... 25 第二項團體之性質 ......................................................................... 32 第三項區分所有權人團體 ............................................................. 33 第三節小結.............................................................................................. 37. 立. 政治大. ‧ 國. 學. y. sit. 第一項. 公寓大廈規約之意義、目的與形成 ......................................... 39 公寓大廈規約之意義 ......................................................... 39. Nat. 第一節. ‧. 公寓大廈規約之探討 ........................... 39. 第三章. n. al. er. io. 第二項公寓大廈規約之目的 ......................................................... 40 第三項公寓大廈規約之形成 ......................................................... 41 第二節公寓大廈規約之限制依據與法律性質 ..................................... 44 第一項公寓大廈規約之限制依據 ................................................. 44 第二項公寓大廈規約之法律性質 ................................................. 46 第三節公寓大廈規約之效力 ................................................................. 52 第一項人之效力.............................................................................. 52 第二項時之效力.............................................................................. 54 第三項事之效力.............................................................................. 55 第四節小結.............................................................................................. 60. 第四章. Ch. engchi. i n U. v. 公寓大廈規約對於專有部分使用限制及其界限之探討 61. 第一節公寓大廈規約對專有部分使用限制之案例分析 ..................... 61 第一項臺灣高等法院高雄分院 97 年上字第 13 號民事判決 . 61 第二項臺灣高等法院 102 年上易字第 740 號民事判決 ......... 64 第二節公寓大廈規約對專有部分使用常見限制及其類型化 ............. 66 I.

(8) 第一項. 用途之限制 ......................................................................... 67. 第二項用法之限制 ......................................................................... 68 第三項構造之限制 ......................................................................... 68 第三節公寓大廈規約對專有部分使用限制之界限及其判斷標準應用 70 第一項公寓大廈規約對專有部分使用限制之界限 ..................... 70 第二項公寓大廈規約對專有部分使用限制之判斷標準應用 ..... 72 第四節公寓大廈規約對專有部分使用限制類型化之具體析述 ......... 75 第一項用途之限制 ......................................................................... 75 第二項用法之限制 ......................................................................... 84 第三項構造之限制 ......................................................................... 91 第五節小結.............................................................................................. 93. 政治大. 第五章. 結論 ......................................... 95. 參考文獻. ............................................. 97. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(9) 第一章緒論. 第一章. 緒論. 第一節研究動機民國 95 年一則有關愛滋病收容之判決震驚社會，被告為關愛之家協會，專門收容愛滋病患之收容所，其承租於再興社區之一區分所有建物。關愛之家協會趁夜間管理員不在，將其所看護許多具有法定傳染病之愛滋病患，刻意隱瞞管理委員會之情況，擅自遷入系爭房屋居住，嗣後繼續以系爭房屋收容愛滋病患，愛滋病患為法定傳染病且再興社區為人口密集之純住戶區，如住戶在社區內從事該種業務，已違反再興社區規約第 17 條第 2 項第 4 款：「住戶不得將社區建物提供收容或安置法定傳染病患及精神病患，或經營類此行業及經營色情等妨害公序良俗，並影響鄰居生活安寧、公共安全、公共衛生之行業，違者經勸導限期仍未改善，除得訴請法院強制執行遷離，並得追究損害賠償責任。」原告(管理委員會) 因關愛之家協會就系爭房屋使用違反住戶規約情節重大，曾多次勸導，但關愛之家協會仍不予理會，經 94 年 7 月 20 日及同年 8 月 31 日所召開再興社區區分所有權人會議，達成請原告依再興社區規約第 17 條規定去函關愛之家協會，請其於 3 個月內遷離，否則授權原告訴請法院強制其遷離之決議。原告遂依系爭決議於 94 年 10 月 11 日以存證信函請被告於 3 個月內改善，卻遭被告委請律師來函拒絕，爰依據公寓大廈管理條例第 22 條規定，訴請關愛之家協會遷離其租用之系爭房屋。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. sit. 台北地方法院以系爭規約訴請強制遷離，乃依公寓大廈管理條例第 22 條之. n. al. er. io. 規定訂定，具有法律依據且並未違公寓大廈管理條例，又住戶不得收容或安置並非限制患者之居住，無違反公序良俗而無效之情形，判決關愛之家敗訴。此案於地院判決結果出來時引起社會一遍嘩然，民意輿論壓力促使立法院制定《人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例》，並於其第 4 條第 1 項規定：「感染者之人格與合法權益應受尊重及保障，不得予以歧視，拒絕其就學、就醫、就業、安養、居住或予其他不公平之待遇。」以改善感染者的安養人權，故二審於高院則以再興社區規約與修法後之人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例條文相違，判決再興社區敗訴1。. Ch. engchi. i n U. v. 雖此案於高等法院時，因人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例之通過，而以規約與法令相違背而得以保障其權利，惟無論高等法院或地方法院，皆僅對於規約限制「收容或安置」傳染病患之業務使用違反法令，然規約除規定其業務使用外，更限制「經營類此行業及經營色情等妨害公序良俗，並影響鄰居生活安寧、公共安全、公共衛生之行業」，其乃對於專有部分使用之限制，其規. 臺灣臺北地方法院民事判決 95 年度重訴字第 542 號、臺灣高等法院民事判決 95 年度上易字第 1012 號。 1. 1.

(10) 第一章緒論. 約竟限制較原有法令更嚴格之限制，其限制依據為何？又限制使否有其程度上之差異？法院見解中並無討論。實務上，如再興社區一般，以規約限制專有部分之使用之公寓大廈不勝枚舉，其限制之用途除關愛之家一般之疾病收容所外，常見之限制用途包含 KTV、餐飲業、居酒屋、老人安養中心、診所、咖啡廳、分租套房等，有些規約甚至會直接禁止營業活動。專有部分乃指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，在權能上具有如所有權一般，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。雖規約為公寓大廈為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，惟規約其性質與效力為何？對於公寓大廈之專有部分是否得限制？又其訂立之方式、限制之內容是否有其限制？乃本文所欲探討。. 政治大. 公寓大廈乃 1960 年代以後，為了解決人口快速增加之問題，臺北、高雄等大都市，開始出現土地共同持分之公寓式集合住宅2。以居住者的角度而言，早期三合院時期，以血緣、宗族為中心，住在同一院中大多為具有血源親戚，在居住空間上甚少發生糾紛，若有爭執時，也交由宗長排解，惟公寓式集合住宅出現後，同一棟住戶多為無關係之陌生人，鄰居彼此之間交流減少，加上公共空間重疊，住戶間之糾紛開始出現，而且層出不窮。. 立. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. 民國 75 年前，我國有關區分所有權建物管理之法律，僅有民法 799、800 條之規定，關於共同部分所產生之紛爭，則由舊時民法第 817-826 條，關於共有之. sit. 規定來處理，但仍不足以處理集合式住宅所產生出之種種糾紛。內政部營建署於. n. al. er. io. 民國 76 年 6 月制定了《高樓集合住宅管理維護法》草案，共 9 章，45 條，此草案將重點置於管理方面，並將團體法之法理融入區分所有權關係。民國 81 年，內政部從治安目的出發，公佈《公寓大廈及社區安全管理辦法》政令，但僅為行政機關的法規命令，並以治安之維持為重點，無法成為集合住宅管理之準則3。雖然《土地登記法規》和《國民住宅社區維護辦法4》，皆有規定關於區分所有權建物之部分，但土地登記規則著重在登記之方式；而國民住宅社區維護辦法規範對象僅維國民住宅5，又於管理部分粗略規定，未有太深之琢磨。. Ch. engchi. i n U. v. 依建築技術規則建築設計施工編第一條第二十一款規定：「集合住宅：具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築物。」。 3 黎淑慧，2004，《公寓大廈管理條例》制定目的及制定過程的研究，高雄應用科技大學學報第三十三期，第 247-250 頁。 4 中華民國六十九年五月二十九日內政部（69）台內營字第 27877 號令訂定發布，現今全文 12 條。 5 依國民住宅條例第二條第一項規定：「本條例所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依左列方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅：一、政府直接興建。二、貸款人民自建。三、獎勵投資興建。四、輔助人民自購。」。 2 2.

(11) 第一章緒論. 在朝野合作以及人民引頸期盼下，《公寓大廈管理條例》於民國 84 年 6 月 28 日公布實施，成為我國首部規範居住權之法規，故公寓大廈管理條例又被稱為「居住憲法」。公寓大廈管理條例訂立之時，乃參考美、日、德等國之相關立法，並結合國內民情風俗與實際需要，從民國 84 年總統公布實施時之五章、52 條，並經過 20 年演變至今，已增修為六章、63 條6，內容包含規範區分所有權人之權利義務、管理組織、管理服務人、罰則等。《公寓大廈管理條例》制定後，民法之第 799 條與第 800 條並未刪除，於民國 98 年 2 月 3 日修正民法物權編，同時增訂民法第 799 條增訂二項至五項及同法第 799-1 條及第 799-2 條，使公寓大廈之管理不僅適用公寓大廈管理條例，亦適用民法7。依公寓大廈管理條例第 1 條第一項規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。」其立法之目的有三，一為打造居家的憲法，二為 8 落實民權初步，三為維護公共安全。公寓大廈管理條例之訂定，將居住權保障帶入更進一階之層次，立法者希望透過訂定專法，限制各區分所有權人之權利、義務及責任，來達到公共安全、公共安寧、公共安居之目的9，使我國居住法邁入新. 立. ‧ 國. 學. 境界。. 政治大. ‧. 公寓大廈為一種區分所有型態之建築物，依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」民法第 799 條第 1 項之規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物. sit. y. Nat. n. al. er. io. 及其附屬物之共同部分共有之建築物。」故我國法條所稱之區分所有，乃由專有部分與共用部分組成。. Ch. i n U. v. 專有部分與共用部分之所有權性質不同，專有部分區分所有權人在專有部分具有單獨所有權，此單獨所有權並非代表單獨所有，雖專有部分以獨有為常態，但亦可由數人共有，是為共有之區分所有權，此處單獨所有權強調乃其單一之所有權概念，與人數無關10。. engchi. 專有部分之所有權權能，依公寓大廈管理條例第 4 條第 1 項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」惟區分所有權為一特殊之所有權型態，其於專有部分之所有權相鄰，於共用部分之所有權共有，各區分所有權人對公寓大廈之安全與維護具有共同之利害關係。故區分所有權人行使所有權時必須有所限制，以避免影響其他區分所民國 92 年 12 月 31 日總統公布實施全文六章、63 條戴東雄、李永然、許啟龍、林旺根、陳淑芬，2014.01，公寓大廈管理法律一本通，永然文化出版股份有限公司，第 22-23 頁。 8 立法院公報，第 84 卷，第 36 期，2793 號，第 31 頁。 9 立法院公報，第 84 卷，第 36 期，2793 號，第 36 頁。 10 謝在全，2010.09，民法物權論(上冊)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 337-338 頁。 3 6 7.

(12) 第一章緒論. 有權人，使居住安寧、安全、社區和諧。由於公寓大廈之結構，乃各住戶於專有部分緊密相鄰，於共用部分共同所有彼，居家之緊密結合，此唇齒相依、休戚與共，若一有脫序行為發生，輕者造成生活不便，重者影響居家安全，甚至釀成人員傷亡，因此須建立一套完整機制以維護彼此間之生活秩序11。就公寓大廈之管理而言，分為內外兩個機制。一為他律性的維護機制。即來自外部行政機關基於警察權，對於公寓大廈內違規住戶加以制裁，以維護住戶生活秩序之機制；二則為自律性的維護機制。為制落實住戶自治體制，有效維護公寓大廈之管理，公寓大廈之區分所有權人，以其同一基地之公寓大廈，或以共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者12，組成一區分所有權團體，每年至少召開一次區分所有權人會議，以多數決之方式共同訂立規約，作為區分所有權團體之權利義務，及公寓大廈使用管理之內部管理準則。換言之，公寓大廈之管理，有外部來自於國家基於公共利益所制定之法律、命令；亦有內部來自區分所有權人團體所為之多數決決議及制定之規約。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 公寓大廈規約為公寓大廈生活秩序維護之準則，乃公寓大廈自我管理必須依循，如同憲法之存在，惟其性質因學說上及實務上對規約性質之觀察角度不同，而對其產生不同之看法，亦產生不同之分類，有認為其分類應為共同行為、自治規則、併合說者；亦有認為其分類為契約說、團體協約說、自治規章說者。而目前實務與學說並未對規約之性質有共識，惟規約之性質影響其於法律上之地位及效力，應盡早給予其定位，以維持其性質之穩定性。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 規約雖為公寓大廈自我管理必須依循之最高自治規則，惟除規約之外，公寓大廈中亦受到其他之限制。依公寓大廈管理條例第 3 條第七款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」只要涉及共同事務及與區分所有權人權利義務之事務，皆應召集全體區分所有權人，並召開區分所有權人會議，故除決議修改或訂立規約外，區分所有權人會議可直接由決議限制區分所有權。. Ch. engchi. i n U. v. 除規約及區分所有權人決議，由區分所有權人選任住戶若干人所設立之管理委員會，對於執行區分所有權會議之決議與公寓大廈管理維護，亦有管理委員會之決議，惟依公寓大廈管理條例第 37 條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」因而區分所有權人之決議不但可以拘束各區分所有權人，亦對管理委員會有拘束之效力，故管理委員會所為有關共同事務之管理或決議，不得與區分所有權人會議之決議互相牴觸。溫豐文，2005.12，論公寓大廈住戶生活秩序之維護，東海大學法學研究，第二十三期，第 153 頁。 12 依公寓大廈管理條例第 53 條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」 4 11.

(13) 第一章緒論. 區分所有權人會議雖為公寓大廈之最高權力機構及意思機關13，其所為之決議仍不得牴觸規約之規定，蓋規約對於公寓大廈猶如國家中之憲法或法律，具有區分所有權人團體最高自治規則之性質，如同立法院院會之決議，與依法定程序完成之法律其效力不同，故決議不得牴觸規約，更不能違反國家之法令。故規約或區分所有權人會議之決議不得與違法國家之法令，又區分所有權人會議之決議不得牴觸規約，管理委員會之決議不得牴觸區分所有權人會議之決議，看似區分所有權人所應遵守之規定，以國家法令為最高，其次為規約，區分所有權人之決議為再次之，最後為管理委員會之決議。如前所述，公寓大廈乃各區分所有權人於專有部分緊密相鄰，於共用部分共同所有，並共同對同一基地擁有持分，以居住之集合成為一團體。其與一般所有權不同，乃為調和社會之經濟觀念，與法律之思想，由條文創設之所有權，除受源自所有權之限制外，亦受到基於區分所有關係所為團體之決議限制。惟專有部分乃單獨之所有權，依法應得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，當住戶於專有部分之使用，符合法令之規定時，公寓大廈規約是否可以基於區分所有權人會議之多數決議，即對於專有部分依法得使用做更嚴格限制？. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 學說上卻甚少針對此問題做討論，然其於實務上產生許多紛爭。如以規約限制專有部分不得為餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及 MTV 、KTV 、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等營業、限制專有部分之營業時間、不得於假日施工、不得於晚上 8 點後彈奏樂器、不得於專有部分吸菸…等等。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 行政函釋雖有認為：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，公寓大廈管理條例第四條第一項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法律明定之權利義務…」 14 、「依本條例第四條第一項規定觀之，有關專有部分之使用、收益、處分權限，應屬法律保留事項，因此規約內容針對專有部分之規範，原則上僅能就法規所未規定事項及技術性、細節性事項為規範，至於共用部分，規約之主導性則較強，而有較大自主權…」15，故公寓大廈規約對於專有部分僅得對於法規所未規定事項及技術性、細節性事項做限制，且不得以規約排除法律所賦予專有部分之合法權利。. Ch. engchi. i n U. v. 亦有行政函釋認為：「公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定容. 區分所有權人會議乃最高之議事機關，但卻非執行機關。依公寓大廈管理條例第 3 條第 9 項規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」 14 內政部 86 年 2 月 26 日臺內營字第 8672309 號函。 15 臺北市政府法規委員會 93.2.23.北市法二字第 09330142700 號函。 5 13.

(14) 第一章緒論. 所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可…」16、「規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣（市）政府依其權責視個案情形審酌。」17，故公寓大廈規約在所欲維護之私利大於公益情形下，得以規約對合法之使用更嚴格之限制，惟其限制之合理性，需依個案情形判斷之。行政函釋上分為兩方看法，一方認為，基於專有部分之所有權性質，規約不得對於法令已有之限制再做更嚴格之限制；另一方認為，在公寓下規約所欲惟戶之私人利益大於法令所欲維護之公共利益下，規約仍得對於專有部分做出較法令規定更嚴格之限制，惟限制之合理性仍需情形判斷之。司法實務上則普遍認為：「雖依公寓大廈第 4 條之規定，專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，惟同法第 5 條亦規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。與第 15 條第 1 項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」應屬第 4 條第 1 項但書規定「法律另有限制」之情形。」18、「規約之性質，應係屬於所謂「合同行為」，且無須經全體區分所有權人一致合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，更是一種經由多數合意而形成之自治規章性質，規約既經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 5 款規定，後加入之住戶，自須受此協約或自治規章之拘束。」19、「限制區分所有權人使用專有部分之決議或規約，內容仍不得違背強制、禁止之法令或公序良俗，方屬有效。」20，故公寓大廈規約只要是經過合法有效之區分所有權人會議，內容不違反強制、禁. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 止規定、不違反公序良俗，即為有效得限制專有部分之規約。. Ch. engchi. i n U. v. 雖部分行政函釋主張，公寓大廈規約不得限制專有部分做合法之使用，惟函釋與法院判決仍普遍認為，基於規約之團體性質，對於專有部分仍有限制之權利。. 內政部 87 年 8 月 10 日台 87 營署建字第 8772482 號函釋、內政部營建署 101.12.10 營署建管字第 01012928419 號函。 17 內政部 94.6.22 內授營建管字第 0940084181 號函。 18 臺灣高等法院高雄分院民事判決 97 年度上字第 13 號、臺灣臺中地方法院民事判決 103 年度訴字第 3317 號、臺灣臺北地方法院 101 年訴字 1446 號民事判決、臺灣新北地方法院 100 年訴字 697 號民事判決、臺灣高雄地方法院民事判決 96 年度訴字第 1672 號、臺灣臺北地方法院民事判決 98 年度訴字第 125 號。 19 臺灣高等法院高雄分院民事判決 97 年度上字第 13 號、臺灣臺中地方法院民事判決 103 年度訴字第 3317 號、臺灣臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 1926 號、臺灣高雄地方法院民事判決 96 年度訴字第 1672 號。 20 臺灣高等法院民事判決 104 年度上字第 983 號、臺灣高等法院民事判決 103 年度上字第 1048 號、臺灣高等法院 101 年上字 1249 號民事判決、臺灣新北地方法院民事判決 103 年度訴字第 2028 號、臺灣士林地方法院民事判決 103 年度訴字第 1723 號、臺灣士林地方法院民事判決 102 年度訴字第 1523 號。 6 16.

(15) 第一章緒論. 規約為區分所有權人團體意思形成，其內容不得違背強制禁止規定21、公序良俗 22. 或權利濫用，又基於專有部分之所有權性質，規約對於專有部分之限制，並非僅以多數決決議即可為之，然公寓大廈規約得對於專有部分限制之程度為何，乃本文所欲探討。探討規約對於專有部分限制之程度，本文首先對於區分所有權人團體組成之理論作探討。規約何以能產生拘束全體區分所有人的拘束力？多數學者認為由於規約之性質，為區分所有團體之最高自治規則，依團體法理，不論知悉與否，均得拘束區分所有人及其繼受人23。然團體法理之範圍廣泛，依其團體內部結合強度之強弱，又有分為合夥團體法理與社團團體法理，如逕行適用任一團體法理，顯不符合區分所有團體之本質，於此實有加以研究之價值。我國民法及公寓大廈管理條例對於規約之內容並無限制，部分學者認為，規約之訂定為法律行為，受民法有關法律行為限制之規範，其訂定內容不違反法令、公共秩序、善良風俗或區分所有權之本質，該規約即為有效。然規約限制專有部分無明確之界限，造成實務上紛爭不斷，增加區分所有人適用之困難。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 依公寓大廈管理條例第 4 條規定，專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，規約對其限制須有明確之界限，本文從區分所有權人團體限制之理論為中心，探討規約限制專有部分之依據，是團體內部而來之內在限制，抑或外在法律所授與，進而從限制之依據，尋找更具體之界限，以便能維持區分所有權人間秩序之安定，進而促進社區和諧。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 依民法第 71 條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」此等強制或禁止規定包括法律、行政規則，及地方政府頒布的命令，除民法外，多見於刑法，商事法及警察法規。民法第 71 條因而成為連繫私法與公法的管道，具有使公法進入私法領域的功能，以維護法秩序的統一性。(參自王澤鑑，2015.08，民法總則，臺北:作者自版，第 313-319 頁。) 22 依民法第 72 條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」我們將其合稱為「公序良俗」，「公序良俗」為典型之不確定法律概念，公共秩序，乃指國家社會上一般利益，善良風俗，指社會之一般道德觀念，其判斷法律行為無效者，不是具體之法律規範，而是存在於法律本身之價值體系(公共秩序)，或法律外之倫理秩序(善良風俗) (參自王澤鑑，2015.08，民法總則，臺北:作者自版，第 326 頁。) 23 依民法第 799-1 條第四項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」 7 21.

(16) 第一章緒論. 第二節研究目的由於住宅型態之改變，公寓大廈之數量越來越多，依公寓大廈之結構，各區分所有權人於專有部分緊密相鄰，於共用部分共同所有，惟區分所有權人間之關係並不熱絡，故公寓大廈區分所有權人彼此之間之關係，須依規約共同管理互相拘束。近年來關於規約對於專有部分使用之限制所引發之問題層出不窮，大多數住戶即使受限制，也因怕造成鄰里關係不佳，或增添生活負擔，而選擇隱忍；但少部分受侵害者認為所有權受侵害之情況下，走上法院之救濟途徑，並造成實務上許多紛爭。有鑒於此，本研究之研究目的有二：其一，團體內部結合強度之強弱，有分為合夥團體法理與社團團體法理，區分所有權人之團體性質為何？又對於規約何以能產生拘束全體區分所有人之拘束力？以其作為探討，藉以探討規約具有拘束專有部分權利之依據。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 其二，我國規約規定之內容，除依民法對於法律行為之規定，即不違反法令、公共秩序、善良風俗之外，並無特別之限制，然如此空泛之界限，即引發實務上規約限制之紛爭，是故，本文試圖尋找更具體之界限，以便能維持區分所有權人間秩序之安定，以期提供實務上與學界作一參考。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(17) 第一章緒論. 第三節研究方法本文以「文獻分析法」為主，首先藉由相關書籍、期刊與論文等文獻資料，建構出建物區分所有權之範圍與建物區分所有權人團體之理論，並探討區分所有權人團體之性質與其團體意思之形成。其次，藉由相關書籍與判決，介紹公寓大廈規約之意義、目的與形成，並由規約限制之依據，釐清規約之法律性質，以及限制之效力。再者，歸納規約限制專有部分使用應有之衡量標準，並整理相關法院判決與實務，並由本文歸納之衡量標準，對其各別類型探討。最後，選以法院在各類型中之判決，評析法院判決之優缺，以期提供學界與實務上之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(18) 第一章緒論. 第四節研究架構第一章緒論本章共分為四節，首先，藉由研究動機闡述本文之研究想法起源，建構出本研究之理論基礎以及實務面發生之問題。其次，於研究目的中，闡明期望藉由本文之研究，對於未來學術及實務上有參考之價值。再者，以研究方法說明本文採文獻分析之方法。最後，再由研究架構說明本文通篇之架構內容。. 第二章建物區分所有團體之概述本章乃就建物區分所有團體之意義、範圍與性質加以介紹。首先，討論建物區分所有之意義與範圍；其次，建構建物區分所有權人團體組成之基本理論，並由團體之性質之差異，分析區分所有權人團體之性質；最後，介紹區分所有權人團體意思形成之決議與規約。. 學. ‧ 國. 立. 政治大. 第三章公寓大廈規約之概述. ‧. sit. y. Nat. 本章針對公寓大廈規約相關之規定加以討論，首先，先對於規約之意義、目的與形成作介紹與分析；其次，對於公寓大廈規約限制之依據，可分為內部限制與外部限制，又依其限制依據之不同，公寓大廈規約之法律性質可分為團體性與. n. al. er. io. 授權法規性，並藉由分析其差異，得出本文對於規約性質之見解；最後，依其規約之性質，對規約效力之範圍作介紹。. Ch. engchi. i n U. v. 第四章公寓大廈規約限制專有部分使用限制界限之探討本章針對規約限制專有部分使用之界限作探討，首先，先就公寓大廈規約之性質，找出對於專有部分限制之衡量標準；其次，歸納實務以規約對專有部分限制之常見類型；再者，依本文之判斷標準，分析實務常見以規約限制專有部分之類型，整理規約限制應注意與保護之事項；最後，於各類型中選一則法院判決，對其評析之。. 第五章結論針對我國公寓大廈規約對專有部分使用之限制作結論，並期望藉本文之探討，以提供我國學界與學術未來之參考。. 10.

(19) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 第二章. 建築物區分所有權及其所有權人團體. 區分所有是建築物所有權之一種形式，雖土地所有權亦可區分所有，惟普遍而言其應用仍以建築物為主。故本文所稱區分所有權即等於建物區分所有權，而公寓大廈即等同於區分所有建築物24。依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」就法條之定義而言，建物區分所有權似由專有部分與共有部分所組成，然學說就建物區分所有權之意義，容有四種之不同見解。本章第一節，首先對於區分所有權之意義與範圍，於學說上之四種見解做介紹，因本文乃採「最廣義區分所有權說」，故其範圍應包含專有部分、共用部分、基地與成員權。其次，對於專有部分之定義、成立要件與範圍；共用部分與基地之定義；成員權之定義與法律關係做介紹。最廣義區分所有權說與他說之不同在於成員權之承認，而成員權之產生，乃以建築物區分所有權團體承認為前提，故本章第二節，對於團體形成之基本理論、團體之性質介紹做為開端，再對於建物區分所有權人團體之性質，及其團體意思之形成為述明。. 政治大. 立. ‧ 國. 學. 第一節建築物區分所有權. ‧. sit. y. Nat. 如前所述，建物區分所有權等同於區分所有權。我國所稱之「區分所有權」在各國立法中之用語並不一致，德國與奧地利稱之為「住宅所有權」. n. al. er. io. (Wohnungseigentum)、法國稱為「區分各階層不動產之共有」(Loi tendant à vegler la statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement)和「住宅分層所有權」 (statut de la copropriété des immeubles bâtis)、義大利稱之為「公寓所有權」(Condominio)，而我國引用日本法律用語之漢字，稱為「區分所有權」。區分所有權與傳統建物之所有權不同之處，在於傳統建築物之所有權乃以所有權決定如何使用與利用；而區分所有權則是以利用權來決定所有權之型態25。. Ch. engchi. i n U. v. 第一項建築物區分所有之意義建築物區分所有權之意義為何？依公寓大廈管理條例第 3 條第二款規定：「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」又依民法第 799 條第一項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」就法條所述，建築物區分所有權似由專有部分與共用部. 24 25. 謝哲勝，2006.10.16，區分所有的理論與實務，國立中正大學法學集刊，第 73 頁。戴東雄，1984.04，論建築物區分所有權之理論基礎Ⅰ，法學叢刊，第 114 期，第 25-26 頁。 11.

(20) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 分所組成，然學說上對其有四種不同之見解，分別為最狹義區分所有權、狹義區分所有權、廣義區分所有權和最廣義區分所有權，以下分別介紹之。一、. 最狹義區分所有權說. 此說最早為法國學者於解釋《法國民法典》第 664 條關於樓層所有權之規定時所提出，認為建築物區分所有權係指區分所有權人於區分所有建築物專有部分上所享有之權利26。日本學者認為，《法國民法典》第 664 條之規定，乃因法國民法典制定當時，社會思潮極力倡導所有權絕對性，強調對個人財產予以絕對保護之結果27。民法採取一物一權主義，一個所有權下不能包括兩個以上之所有權。民法第 799 條第一項雖謂：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」然此僅指區分所有權人除了具有專有部分之所有權外，對共用部分亦具有共有權，亦即一人具有兩個所有權，似非謂一個所有權包含兩個所有權，故不能依上述民法之規定，認為我國民法係採取狹義區分所有權之概念28。我國學者有持同樣見解，史尚寬認為：「數人區分一建築物而各有其一部者，謂之區分所有權。其區分之各部分，為獨立之權利客體，於此部分成立單獨所有權」29、劉得寬認為「區分所有建築物得區分專有部分與共用部分，於專有部分上成立之所有權，即為區分所有權」30。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 狹義區分所有權說. sit. y. Nat. 二、. n. al. er. io. 此說最早為法國學者針對最狹義區分所有權說，對其理論與實踐兩方面之批判後所提出。根據此說，建築物區分所有權係由專有部分之所有權與共用部分之所有權所構成31。此說於法國之興起，絕非偶然，隨著建築技術日新月異的進步，建築物上各種設施得到充實，房屋舒適程度驟然提高。此種居住狀況變化之結果，使此前僅認區分所有權為若干單個所有權簡單堆積之觀念與現實日益抵觸32。例如，由於建築物在規模上之擴大，以及由此而形成之複雜結構，導致整個建築物構造部結為一體而不可分割；在建築物內部，有關縱橫走向之水管、可燃氣管、電線等，以及鋪設之中央暖房、電梯等，各種設施也不可分離而成為一體。造成. Ch. engchi. i n U. v. 吳光明，2013.09，論公寓大廈專有部分與共用部分，臺灣環境與土地法學雜誌，第七期，第 183 頁。 27 陳華彬，2011.08，建築物區分所有權，中國法制出版社，北京，第 60-61 頁。(參自小沼進一， 1992，建物区分所有の法理，法律文化社，第 262 頁。) 28 謝在全，2010.09，民法物權論(上冊)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 333-334 頁。 29 史尚寬，1957.08，物權法論，作者自版，第 109 頁。 30 劉得寬，1979.05，民法諸問題與新展望，三民書局，第 27 頁。 31 吳光明，2013.09，論公寓大廈專有部分與共用部分，臺灣環境與土地法學雜誌，第七期，第 183 頁。 32 陳華彬，2011.08，建築物區分所有權，中國法制出版社，北京，第 63 頁。(參自小沼進一， 1992，建物区分所有の法理，法律文化社，第 265 頁。) 12 26.

(21) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 對區分所有建築物自機能上對其加以分割將變得十分困難。全體區分所有權人，無論直接或間接皆受建築物各種設施之恩惠，各區分所有權人須依其自身所受恩惠之程度，負擔諸設備之設置與維持費用。此種現實，使有關建築物與設備之共同體觀念獲得強調。由於此「共同體持份」對一切區分所有權人均屬有益，且須靠全體維持方可存在，於是開始將其作為集團所有權的對象物而考量，此即所謂共用部分。此共用部分歸屬於全體區分所有人的同時，也被認為係對作為一區分所有權人的所有物的專有部分於觀念上附加的形式。這樣一來，建築物區分所有權遂被解為準專有部分上的個人權利與在共用部分上的集團性權利的結合。狹義區分所有權說由此誕生。我國學者鄭玉波認為：「區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。由此可知，區分所有權係就一建築物而發生，由專有部分及共用部分構成。亦即區分所有權，不論其區分是縱或橫，其所有權之行使，僅能及於所分有之部分，而不能達於全部，此點與獨有相，而與共有異；但區分所有不無共用部分，例如：樓梯、走廊等在法律上則推定其為共有，從而即為各區分所有權人權利義務之所及，此點與獨有異，而與共有同33。」換言之，專有部分與共用部分係區分所有權組成之兩大部分。. 政治大. 立. ‧ 國. 學. 三、. 廣義區分所有權說. ‧. sit. y. Nat. 根據此說，區分所有權係由專有部分之所有權、共用部分之共有權與基地之權利所構成34。其目的為使高層建築物區分所有關係明確、具有安定性以及基地與建築物共有部分之管理能圓滑進行起見，實有謀求權利關係一律化、一體化之. n. al. er. io. 必要。因此專有部分、共用部分之共有持份及基地利用權，實際上三位一體，共同構成廣義區分所有權35。四、. Ch. 最廣義區分所有權說. engchi. i n U. v. 此說為德國美因茲(Maim)大學教授貝爾曼(J. Bannann)所提出，認為建築物區分所有權係由區分所有建築物專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關係所生的構成員權所構成。其中，專有部分所有權(專有權)又稱特別所有權 (Sondereigentum)，共用部分持份權又稱共有權(Miteigentum)，因共同關係所生的構成員權又稱成員權(Mitgliedschaftsrecht)。此三者形成一不可分離而具有物權法性(Sachenr-eChtlich)和人法性(Personrechtlich)的特別權利“共同 36. 的空間所有權”(Gemeines Raumeigentum) 。鄭玉波，1982，民法物權，三民書局，第 76 頁。吳光明，2013.09，論公寓大廈專有部分與共用部分，臺灣環境與土地法學雜誌，第七期，第 183 頁。 35 溫汶科，1979.12，建築物之區分所有權，法學叢刊，第 24 卷，第 4 期，第 35 頁。 36 戴東雄，1983.12.01，德國住宅所有權法，國立臺灣大學法學論叢，第 13 卷第 1 期，第 166 頁。 13 33 34.

(22) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 我國學者戴東雄贊同此說認為，建築物區分所有權係指由區分所有建築物專有部分之所有權與共有部分之共有權、基地權利，以及因共有關係所生之成員權等四要素所構成之特別所有權37。此說將區分所有權人之間共同關係之成員權納入區分所有權之定義中，其表明建築物區分所有權係一類特殊不動產所有權形式及該類不動產所有權形式所具有之若干特殊性，亦有助於維護區分所有權人之共同利益38。應採哪一說較符合區分所有權之意義，本文對於各說分別作探討。最狹義區分所有權說將建築物區分所有權界定為區分所有權人對專有部分所享有之所有權，惟採此說區分所有人僅享有專有部分之所有權，其就無權使用建築物之共用部分，無權參與建築物之管理、維護，以及建築物毀損時之修繕與重建等對其有重大利害關係之各種管理活動。由於區分所有建築物專有部分與共用部分之一體不可分割性，無權使用共用部分，必然導致無法使用專有部分。而區分所有權人無權參與區分所有建築物之修繕、維護等管理活動，則必然導致由區分所有人以外之人或組織進行管理，這顯然不如由區分所有權人組成管理團體，自區分所有權人自身之利益出發而為管理，更有利於區分所有權人之利益。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 再者，易混淆與一般所有權之界線。依物權法理論，所謂一般所有權，指所有權人於法律限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。而若區分所有權乃指所謂專有所有權，它是區分所有權人獨立、自由之對專有部分予以佔有、使用、收益及處分之權利。如此一來，所謂區分所有權，亦就成為一般所有權，從而也就混淆了建築物區分所有權與一般所有權之界線，不能彰示建築物區分所有權作為區別於一般所有權而具有之不同特性39。. io. sit. y. Nat. n. al. er. 狹義區分所有權說認為建築物區分所有權係由專有所有權與共用部分持份權構成；廣義區分所有權說則是將基地亦納入區分所有權之內容中。此二說基本反映了建築物區分所有權內部之固有特性，較之前述單純最下一區分所有權說無疑是一重大進步，惟此二說仍不圓滿。其不足在於，不認可因區分所有權人共同關係所生之成員權為區分所有權之一構成要素。如前文所述，建築物區分所有權為一種不同於一般不動產所有權之特殊所有權形態，在區分所有建築物上，因各區分所有權人相互間之關係極為密切，各區分所有權人為管理相互間之共同事務而不得不結成一團體組織，進而藉該團體組織之力量共同管理共同事務，以維持區分所有權人共同關係之存在。因此，如僅依民法一般共有之規則處理此類複雜關係，將遠不足以因應。. Ch. engchi. i n U. v. 就大樓居住者之心態而言，亦不一致。長久居住之人期待管理方法盡善盡美，而只暫時落腳的人卻認為管理方法越簡單越好。顯而易見，在如此復雜的一棟區. 37 38 39. 戴東雄，1984.04，論建築物區分所有權之理論基礎Ⅰ，法學叢刊，第 114 期，第 25-28 頁。王澤鑑，2009.07，民法物權，三民書局，第 213-214 頁。陳華彬，2011.08，建築物區分所有權，中國法制出版社，北京，第 67-68 頁。 14.

(23) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 分所有建築物上，要統一各居住者之意思將頗為困難，各區分所有權人有必要組成一管理團體，並藉該管理團體之力量組成一意思機關，妥訂管理規約與紛爭之解決方法。此即所謂區分所有權人作為管理團體的構成員所享有之成員權。該成員權，連同專有部分之所有權和共用部分、基地之持份權而共同構成建築物區分所有權之完整內容40。在區分所有權人復雜的相互關係中，如何維護全體區分所有權人的共同利益乃為第一優先。要維護全體人的共同利益，莫過於管理方法之健全合理;要管理方法之健全合理，宜將專有所有權、共用部分、基地及成員權結為一體，方能竟其功41。至此可見，狹義區分所有權與廣義區分所有權說不認可區分所有權成員權要素，無疑為一重大不足。由上述討論後，本文認為，雖依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」及民法第 799 條第 1 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」公寓大廈管理條例及民法之條文內容顯示，區分所有權實際上由專有部分及共用部分組成，我國立法似乎採狹義區分所有權說。然，公寓大廈乃 1960 年代以後，為了解決人口快速增加之問題所出現土地共同持分之公寓式集合住宅，其出現無法以原有之民法物權處理，故基於建築物與基地一體化，公寓大廈之組成，除了區分所有建物外，還包含基地，更無法忽略透過區分所有權人會議所為之決議及規約，亦為組成區分所有權之重要部分，應採最廣義區分所有權說，即區分所有權乃由專有部分、共用部分、基地以及成員權四者. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 所組成。. i n U. v. 最廣義區分所有權說將成員權納入區分所有權說，即認為區分所有權人有必要組成一管理團體，並藉該管理團體之力量組成一意思機關，妥訂管理規約與紛爭之解決方法，故區分所有權人團體乃最廣義區分所有權說之重點，本文於第二節做介紹。. Ch. engchi. 陳華彬，2011.08，建築物區分所有權，中國法制出版社，北京，第 68-69 頁。戴東雄，1984.07，論建築物區分所有權之理論基礎(Ⅱ)，第 29 卷第 3 期，法學叢刊，第 16 頁。 15. 40 41.

(24) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 第二項建築物區分所有之範圍建築物區分所有權之意義，如前所述學說上有四種不同之見解，而本文採最廣義之區分所有權說，即建築物區分所有權乃由專有部分、共用部分、基地與規約所組成。因本文所欲探討乃公寓大廈規約對專有部分之使用限制，故對於共用部分與基地僅簡單對於定義做介紹。一、. 專有部分. (一)、. 定義. 依公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款之規定：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」，然而，為符合物權客體獨立性42之原則，民國 98 年 7 月 23 日民法物權編修正後，第 799 條第 2 項前段已將專有部分，僅指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。故專有部分除了須具有使用上之獨立性外，構造上也須具有獨立性 43 。. 立. 成立要件. ‧ 國. 學. (二)、. 政治大. sit. n. (1) 構造上之獨立性. al. er. io. 1. 實質上獨立性. y. Nat. 登記。. ‧. 區分所有建物之專有部分，乃一立體構造物中之特定部分，屬於特定人專有之獨立空間，具有一定之廣度與厚度。依上開公寓大廈管理條例第 3 條第 3 款、民法第 799 條第 2 項之規定，以及我國學說多數皆認為44，專有部分除了須具有「構造上之獨立性」外，也須具有「使用上之獨立性」，統稱為「實質上獨立性」，而除了實質上獨立性外，專有部分也需具備「形式上獨立性」，也就是區分所有. Ch. engchi. i n U. v. 構造上之獨立性又稱為「物理上之獨立性」，此指建築物經區分之特定部分，係以牆壁，樓板等建築構造物，與建築物之其他部分，為相當程度之隔離，客觀上足以明確劃分其範圍而言。建築物經區分之特定部分，是否具備構造上之獨立. 物權客體之獨立性，即物權之客體須為一獨立物，此係基於物權對物直接支配之特性而生，所謂獨立物指依社會經濟上之觀念，此物與彼物可依人為劃分，而獨立存在者而言。是以「無從支配」又「難以公示」之物之一部分或其構成部分，均不得為物權權利之標的物。至於是否為獨立物，並非物理上之觀念，而應依社會上「一般社會經濟觀念」或「法律規定」定之。蓋有無直接支配之實益以及公示之可能，均係隨著社會經濟之需求與科技之進步而變異。參自謝在全，2010.09，民法物權論(上冊)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 16-17 頁。 43 林旺根，2014.04，新公寓大廈管理條例之實用權益，永然文化出版股份有限公司，第 31-32 頁。 44 戴東雄，1998.01，公寓大廈管理條例上專有部分與共用部分之理論及屋內漏水之修繕，法學叢刊，第 169 期。 16 42.

(25) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 性，涉及兩項判斷基準，一為區分明確性，二為遮斷性45。 i.. 區分(境界)明確性. 區分所有建物之特定部分作為區分所有權之客體，必須有明確之外部範圍，此為基於「物權客體之獨立性」與「一物一權主義」之要求使然，亦即該特定部分與建築物之其他部分，在外觀上具有可資明確區別之境界標識或區分點存在，學說上稱為「區分之明確性」。 ii.. 遮斷性. 是為實現該特定部分可供吾人利用之機能，該特定部分須具有與建築物之其他部分或外界隔離之構造物存在，此項構造物通常為屋頂、牆壁、地板等「建築物本身之結構」，學說上稱為「遮斷性」。. 政治大. 此項遮斷性之需求即在確保區分所有權客體機能之實現，故需求嚴密之程度，應因客體用途之不同而有差異。在住宅固然需要屋頂，牆壁、地板等具有相當「固定性區隔構造物」，俾與外界四周完全區隔或遮斷為必要，但除住宅之用，需具. 立. ‧. ‧ 國. 學. 與外界「完全遮斷」之需求外，一般而言，於無礙其機能實現之範圍內，無須以完全遮斷為必要。如店鋪得僅以捲簾相區隔或停車場以油漆做為區隔等皆是。是以，「遮斷性」之要求或可能因專有部分之「用途」而異，然「區分明確性」則為不可或缺之要件。. sit. y. Nat. (1) 使用上之獨立性. al. er. io. 即建築物經區分後，該部分必須可作為一建築物單獨使用，與一般之建築物. n. 相同，有獨立之經濟效用始可。使用上之獨立性既著重在區分之建築物特定部分是否具有一般建築物相同之獨立機能，是必以無其他專有部分存在，亦有利用之可能者，始足當之。且建築物之某部分如未伴隨其他部分即不能作為一「單獨之交易客體」時，該部分縱然具有構造上之獨立性，亦不能認為有使用上之獨立性。建築物經區分之特定部分，是否具備使用上之獨立性，涉及三項判斷基準46。 i.. Ch. engchi. i n U. v. 與外部之通行直接性使用上獨立性之有無，首要決定因素之一，在於該建築物之特定部分有無「自. 己之出入門戶」，可直接與建築物之外界相通，或利用建築物之「共用部分」與外界相通。如該建築物之特定部分必須利用相鄰或其他區分所有人之「專有部分」始能出入者，自不能認為具有使用上之獨立性，此即學說上所稱「與外部通行之周財欣，1997.09，論區分所有建築物之專有部分與共有部分－以所有權客體為中心，東吳大學法律學研究所碩士論文，第 140-143 頁。 46 張修慈，2004，公寓大廈法定停車空間法律問題之探討，國立政治大學地政研究所碩士論文，第 2-3~2-4 頁。 17 45.

(26) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 直接性」或「通行之直接性」47。 ii.. 共用部分之存在即為整棟建築物或其專有部分之有效管理或利用常設置各種設施，如儲水槽、. 加壓設備等，欲成為專有部分之建築物特定部分，須無此設備存在。蓋共用設備之空間如作為專有部分時，必須委由專有部分之所有人支配，此勢必有害於區分所有建築物之共同利益也。是以，區分所有建築物之特定部分，如依法令規定屬共同使用性質者，則縱具有構造上之獨立性，因不具使用上之獨立性，不能作為專有部分。 iii.. 專用設備之存在. 政治大. 區分所有建築物之特定部分為具體實現其目的，在該特定部分內必須具有可實現之一定設備，蓋區分所有權客體之專有部分，必須具有一般建築物相同之獨立機能，此項機能自不能依賴建築物之其他部分來完成。但應具備如何程度之專用設備，與建築物特定部分之用途密切攸關，殊難劃一及機械式予以決定，僅有就建築物之特定部分與該建築物全部之關係，綜合全部情事予以考量，始能決定，並無絕對標準。. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2. 形式上獨立性. sit. y. Nat. 一棟建築物之特定部分雖已具備作為區分所有權客體之前述要件，此僅為觀念與抽象之專有部分，但仍非必然成立區分所有權，必將其所有權人將該特定部. n. al. er. io. 分作為區分所有權客體現實化、具體化並表現於外部，始足當之48。亦即形式之獨立性，乃當事人以區分所有之意思辦理區分所有登記之謂。因此形式之獨立性，係由當事人之區分所有意思及區分所有登記所構成。 (1) 區分所有意思. Ch. engchi. i n U. v. 若一人擁有一棟高樓大廈而不出諸區分所有之型態，不發生區分所有；又數人擁有一棟大廈，以共有之方式享有一所有權時，綜各所有人有各自分管一層之事實，仍非成立區分所有權。申言之，建築物區分所有權係依區分所有登記而創設，而區分所有登記，則以區分所有意思為前提49。 (2) 區分所有登記所謂以區分所有權客體之型態表現於外部者，乃專有部分須依登記而創設，並藉此以區分所有權客體之型態表現於外部。惟雖未辦理登記，但已有獨立之門 47 48 49. 謝在全，2002.04，建築物區分所有權要論（上），法令月刊，第 53 卷，第 4 期，第 5 頁。謝在全，2010.09，民法物權論(上)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 341 頁。溫豐文，1992，建築物區分所有權之研究，東海大學法學叢書，三民書局出版，第 17 頁。 18.

(27) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 牌號碼，或以集合式住宅方式申請建造執照，故住宅單位各有其起造人者，亦足當之。蓋我國不動產物權以登記為公示方法及生效要件，區分所有權亦為不動產物權之一，故須辦理登記。若未以區分所有意思而為區分所有登記，縱使各自分管具實質上獨立性之部分，仍未享有專有部分所有權，不成立區分所有關係。 (三)、. 範圍. 依公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」故共有部分之概念，係採「扣除法」之定義，亦即區分所有之共有部分，乃區分所有建築物扣除專有部分後之範圍，因此，理論上非專有部分及為共有部分，非共有部分及為專有部分，兩者互不相容。惟物理上，專有部分及共有部分又常緊密接連，兩者之界限為何？亦有確定之必要。學說對此問題有不同之見解，分別為空間說、壁心說、牆面說、以及兩面關係說，以下分別說明。 1.. 空間說. 立. 政治大. 此說認為專有部分只限於牆壁、地板及天花板等所圍繞而成之空間。至於牆. y. sit. 壁心說. Nat. 2.. ‧. ‧ 國. 學. 壁、地板及天花板等境界構造物則屬共有部分，乃專有部分不及之；易言之，專有部分僅限於牆壁、地板與天花板所圍繞之空間部分，認定極為容易。惟此說並不符合我國民法第 799 條第一項所定「數人區分一建築物而各專有其一部」未盡相符。. n. al. er. io. 認為區分所有建築物專有部分之範圍達到牆壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。依此見解，專有部分之範圍既然包含至境界壁之中心線，則個區分所有人在未超越壁心範圍內，得自由使用或變更之，且與依據建築技術規則所計算之範圍較為近似50。但境界壁內往往埋設著維持整棟建築物正常使用所必需之各種共用管線，若可任憑區分所有人自由使用或變更之，對整棟建築物之維護或管理，亦非妥適當。 3.. Ch. engchi. i n U. v. 牆面說. 又稱表層粉刷部分說。認為專有部分包含至壁、柱等境界部分表層所粉刷之部分，亦即境界壁與其他境界之本體屬共同部分，但在境界壁上最後粉刷之表層部分屬專有部分。此一見解，一方面固可修正空間說之缺點，使區分所有人得在自己專有部分上得自由裝潢、使用，另一方面亦可匡正壁心說之缺失，以利整棟建築物之管理與維護，惟其缺點在於忽視當前區分所有建築物以壁心為界線之交易習慣。. 50. 建築技術規則建築設計施工編中，建築面積、陽臺、屋簷等皆以中心線為計算起點。 19.

(28) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 4.. 兩面關係說. 又稱折衷說。認為專有部分之範圍依內部關係及外部關係而定，在區分所有權人相互之間，尤其係有關建築物之維持、管理關係上，專有部分之範圍僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分，惟在外部關係上，尤其是對第三人之關係上，專有部分之範圍則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分之「中心線」。換言之，此說認為專有部分之範圍，在區分所有權人相互間之建築物維持、管理上，係採上述牆面說；惟在對外第三人之外部關係上，則係採壁心說。. 以上四種見解雖各有法理依據，惟以第四說為我國學說之通說。我國學者謝在全認為:「共同壁具有共同部分與專有部分之雙重性質，在相鄰區分所有人間，基於維持、管理之關係，應認為共同壁為區分所有人所共有，至對第一人等其他 51 「按第四說之見解，較關係上，應認為係區分所有人獨有」。溫豐文先生亦謂：合實情，亦能據之以釐清區分所有人相互間以及區分所有人與第三人間之權益，故可資贊同。」52。另有學者戴東雄先生及劉得寬53等亦持此見解。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 然實務上則有不同之見解，以公寓大廈管理條例觀之，第 7 條第 3 款之規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」第 8 條第一項亦規定：「公寓大廈…外牆面…，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）. sit. y. Nat. n. al. er. io. 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」準此，公寓大廈之外牆、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂等應皆屬於共用部分，此二條條文似較接近空間說或牆面說。. Ch. engchi. i n U. v. 然，同法第 56 條第三項第一款、第二款規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。」又按區分所有建築物各區分所有權之登記範圍及其登記面積，係確定於其所有權第一次登記時。而申請建物所有權第一次登記，依土地登記規則第 79 條第一項規定，應檢附登記機關發給之建物測量成果圖或建物標示圖，並依其所載建築物範圍及面積，辦理登記。現行關於建築物範圍測繪之規範，土地法未設明文；其準據，主要為地籍測量實施規則。依地籍測量實施規則第 273. 謝在全，2010.09，民法物權論(上冊)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 348 頁。溫豐文，1992.02，建築物區分所有權之研究，三民書局出版，第 23 頁。 53 戴東雄，1994.12，從公寓大廈管理條例草案論建築物區分所有大樓搭蓋屋頂建築物及懸掛廣告牌之法律問題，法令月刊，第 45 卷，第 12 期，第 10 頁。劉得寬，1979.05，民法諸問題與新展望，三民書局，第 25 頁。 20 51 52.

(29) 第二章建築物區分所有權及其所有權人團體. 條第一款、第二款規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。」此二條文較接近壁心說54。. 二、. 共用部分. 依公寓大廈管理條例第 3 條第 4 款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」民國 98 年 7 月 23 日民法物權編修正後，第 799 條第 2 項後段，已將共有部分之定義修訂為：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」其於民法稱為「共有部分」，而於公寓大廈管理條例稱為「共用部分」 55. ；公寓之原因，多數學者皆認為，民法著重在所有權權利之範圍，故稱「共有」大廈管理條例著重在管理、使用之範圍，故稱「共用」，二者用語雖有不同，惟無論是共有或共用，依其定義所稱之範圍應相同。. 立. 政治大. 依法律之定義，共有部分包含 1.專有部分之外之其他部分。如區分所有建. ‧. ‧ 國. 學. 物之基礎、樑柱、承重牆、樓梯間、電梯間、公共走廊、地下室等空間； 2.不屬於專有部分之附屬物。係指附屬於區分所有建築物，效用上與其附屬之建築物具有一體之關係者而言，如共用之電機設備、排水設施、空調設備及其他各種管線等。3.區分所有權人約定共同使用之專有部分與其附屬物。此部分為區分所有建築物之專有部分，具有獨立性可作為區分所有之客體，然經規約之約定供共同使用，而成為共有部分，如集會室、管理室或停車庫使用之專有部分56。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 林旺根，2009.10，從專有部分與共有部分之界限論建物測量、登記之改進，現代地政，第 8788 頁。 55 鄭冠宇，2010.07，民法物權，新學林出版股份有限公司，第 316 頁。謝在全，2010.09，民法物權論(上)，修正五版，作者發行，新學林經銷，第 343 頁。溫豐文，2007.01，區分所有權─ 民法物權編修正草案之評析，臺灣本土法學雜誌，第 90 期，第 125 頁。 56 依民法 799 條第 3 項規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」 21 54.