第三章 公寓大廈規約之探討
第二節 公寓大廈規約之限制依據與法律性質
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第二節 公寓大廈規約之限制依據與法律性質
規約，係兩個以上住戶之平行意思表示相互合制而成立之法律行為，並對全 體住戶具有同一意義及利害關係110，如依前一章所述，公寓大廈規約作為團體意 思形成之展現，其意義在各國立法例中，除我國予以明確定義規約外，甚少為之。
公寓大廈規約乃公寓大廈管理之最高指導原則，其對於團體內部形成之拘束，其 限制之依據為何？又公寓大廈規約之性質，乃判斷其效力所及範圍之重要依據，
故本節對於公寓大廈規約之限制依據與法律性質做整理。
第一項 公寓大廈規約之限制依據
依公寓大廈管理條例第 4 條第一項之規定：「區分所有權人除法律另有限制 外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」區分所有權 人之專有部分屬於單獨所有部分，基於單獨所有權之權能，理應得自由、使用、
收益、處分，不受團體意思之拘束。惟實務上區分所有權人團體之決議與決議所 訂立之公寓大廈規約，在公寓大廈若干事項上，不論是專有部分之使用，還是共 用部分及基地之使用，皆對各區分所有權人形成拘束。區分所有權人雖保留有專 有部分之所有權，同時也因身為團體成員，享有價值性權義率及利用性質之權義 率（Gesellscnansantell und Wertanteil），因此，區分所有人專有部分之使用 兼含有單獨所有與受分配空間之使用，然此部分為何會受規約及集會決議之拘 束？其依據及值得探討，即區分所有權所受團體意思之拘束，是區分所有權性質 原有之內部限制？抑或是立法外加之外部限制？
一、 內部限制
贊同內部限制之日本學者丸山英氣認為，將區分所有人之權利分成區分所有 權、共有應有部分之權利及區分所有人全體成員權「三位一體」之權利，在所謂 專有部分之所有權及共用部分之共有應有部分上之權利等個人法權益之外，再加 上所謂成員權之團體法權利，嘗試提倡所謂具有不同性質三位一體之新類型物權，
該物權就含有以自益權及共益權為內容之成員權111。
區分所有之組成依公寓大廈管理條例之定義，指數人區分一建築物而各有其 專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。區分所有權人相互間之關係 極為密切，遠超過一般所有權相互間之相鄰關係，尤其為管理相互共同事務及共 有物之使用收益，故不得不構成一團體組織，而藉該團體之力量設法共同管理共 用之設施及其他共同事項，期以維持區分所有權繼續存在之機能。該機能之維護，
如僅以傳統民法上普通共有之理論，無法因應區分所有權之特性及複雜之管理問
110 林旺根，2014.04，新公寓大廈管理條例之實用權益，永然文化出版股份有限公司，第 59-60 頁。
111 古振暉，2006，共同所有之比較研究，臺灣財產法暨經濟法研究協會，第 571-572 頁。
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間排他支配意思，而出於所有權內在之制約，其意義與相鄰關係之性質相同。這 與為了共同管理共用部分(含基地)，在維持共同秩序之必要限度內，將所有權內 之管理權能提供做為出資，而受有拘束的性質不同。
職是，內部限制忽視了專有部分、共用部分各自受拘束有其原理性之差異，
而且三位一體說承認對專有部分之區分所有權與共用部分(含基地)之應有部分，
故成員主要是參與管理的權限，但為何僅僅是參與管理的權限卻可以形成對於區 分所有人各自專有部分的限制，該說並無很明確的說明。復參以區分所有法規，
如秩序維持制度(公寓條例第 22 條參照)可以透過區分所有人之決議剝奪違反秩 序之區分所有人之使用權(強制遷離)或所有權 (拍賣所有權)，依所有權內在之 制約也無法說明，為何透過團體之拘束會使少數人的財產權喪失，故區分所有人 在專有部分上受限制應屬法律所規定的外在制約116。
第二項 公寓大廈規約之法律性質
公寓大廈規約依其限制依據為內部限制或外部限制之不同，其法律性質上，
亦可分為不同之法律性質，以下說明之。
一、 團體性
公寓大廈規約其限制依據若為內部限制，其法律性質即為強調區分所有權人 團體之間彼此拘束，具有團體性，又對於公寓大廈規約之法律性質，學說與實務 有不同之見解，以下分別整理之。
(一)、 學說見解
學者因對規約性質之觀察角度不同，而對其產生不同之看法，亦產生不同之 分類，有認為其分類應為共同行為、自治規則、併合說者；亦有認為其分類為契 約說、團體協約說、自治規章說者，以下分別介紹不同之論點。
1. 共同行為
規約的性質，屬於法律行為中的「共同行為」。法律行為分為三種，即單獨 行為、契約行為和共同行為。單獨行為，係由當事人一人的意思表示即可成立，
例如債務免除、權利拋棄、立遺囑等；契約行為，係由雙方當事人立於相對地位 而作成，例如買賣、僱傭等；共同行為由多數人為一致的目的而作成。規約由區 分所有權人共同訂定，內容在於規範建築物的管理使用，屬於共同利益之維護，
所以是共同行為117。
116 古振暉，2006，共同所有之比較研究，臺灣財產法暨經濟法研究協會，第 586-587 頁。
117 尹章華等六人合著，1997.02，公寓大廈管理條例解讀，第 112 頁。
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4. 團體協約說
區分所有權人之決議或規約，乃該公寓大廈住戶基於居住、使用關係，為達 成共同利益所為之平行意思表示，核其性質，不外為區分所有人間之團體協約或 自治規章，與國家制訂之法律層次有別。除法有得對抗應有部分受讓人之若干物 權效力規定外，仍不失其債之約定性質，對於區分所有權人及其繼受人以外之善 意第三人，法理上當然不得對抗128。
5. 三者併合說
規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，
所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝 通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人 仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，
應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以 規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自 治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而 形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，我 國公寓大廈管理條例第 24 條規定亦基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩 序之安定性，是以，系爭規約既係經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，
各住戶即應遵守之。是系爭規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡 進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約129。
128 臺灣高等法院臺中分院民事判決 94 年度上字第 7 號、臺灣彰化地方法院民事判決 101 年度 訴字第 326 號、臺灣宜蘭地方法院民事判決 99 年度訴字第 69 號、臺灣基隆地方法院民事簡易 判決 97 年度基簡字第 1127 號。
129 臺灣高等法院民事判決 102 年度上易字第 525 號、臺灣高等法院高雄分院民事判決 97 年度 上字第 13 號、臺灣臺北地方法院民事判決 94 年度訴字第 3023 號、臺灣臺北地方法院民事判決 94 年度簡上字第 229 號、臺灣基隆地方法院民事判決 94 年度簡上字第 55 號、臺灣高等法院高 雄分院民事判決 97 年度上字第 13 號、臺灣板橋地方法院民事判決 98 年度簡上字第 251 號、臺 灣基隆地方法院民事判決 94 年度簡上字第 55 號、臺灣桃園地方法院民事判決 99 年度桃小字第 709 號。
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二、 授權法規性
學說上與實務上大多皆認為規約之性質乃屬團體性，甚少認為其乃法規授權 而形成，惟依第二章對於團體決議拘束依據之外在限制說之論點，依公寓大廈管 理條例第 22 條第一項規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員 會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，
經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規 定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。」又如住戶為區分所有權人，更可依同條 第二項，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；
於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委 員會得聲請法院拍賣之。公寓大廈規約為何可以透過團體之拘束，而使少數人之 財產權喪失？
雖無論是社團或是合夥皆有對於不合適之團體成員予以退出之規定130，惟就 區分所有權人團體而言，其以多數決開除不適當之社員，除受處分之區分所有權 人之成員權消滅外，其所擁有專有部分之所有權、共用部分之應有部分以及基地 之持分，亦應連同成員權而移轉，將可能造成少數區分所有權人財產權被剝奪，
其與合夥或社團成員權之消滅不同，對於區分所有權人之影響甚大，若規約僅具 有團體性之性質，並無法解釋為何透過團體之拘束會使區分所有權人之財產權喪
其與合夥或社團成員權之消滅不同，對於區分所有權人之影響甚大，若規約僅具 有團體性之性質，並無法解釋為何透過團體之拘束會使區分所有權人之財產權喪