第一章 緒論
第一節 研究動機
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第一章 緒論
第一節 研究動機
民國 95 年一則有關愛滋病收容之判決震驚社會，被告為關愛之家協會，專 門收容愛滋病患之收容所，其承租於再興社區之一區分所有建物。關愛之家協會 趁夜間管理員不在，將其所看護許多具有法定傳染病之愛滋病患，刻意隱瞞管理 委員會之情況，擅自遷入系爭房屋居住，嗣後繼續以系爭房屋收容愛滋病患，愛 滋病患為法定傳染病且再興社區為人口密集之純住戶區，如住戶在社區內從事該 種業務，已違反再興社區規約第 17 條第 2 項第 4 款：「住戶不得將社區建物提供 收容或安置法定傳染病患及精神病患，或經營類此行業及經營色情等妨害公序良 俗，並影響鄰居生活安寧、公共安全、公共衛生之行業，違者經勸導限期仍未改 善，除得訴請法院強制執行遷離，並得追究損害賠償責任。」原告(管理委員會) 因關愛之家協會就系爭房屋使用違反住戶規約情節重大，曾多次勸導，但關愛之 家協會仍不予理會，經 94 年 7 月 20 日及同年 8 月 31 日所召開再興社區區分所 有權人會議，達成請原告依再興社區規約第 17 條規定去函關愛之家協會，請其 於 3 個月內遷離，否則授權原告訴請法院強制其遷離之決議。原告遂依系爭決議 於 94 年 10 月 11 日以存證信函請被告於 3 個月內改善，卻遭被告委請律師來函 拒絕，爰依據公寓大廈管理條例第 22 條規定，訴請關愛之家協會遷離其租用之 系爭房屋。
台北地方法院以系爭規約訴請強制遷離，乃依公寓大廈管理條例第 22 條之 規定訂定，具有法律依據且並未違公寓大廈管理條例，又住戶不得收容或安置並 非限制患者之居住，無違反公序良俗而無效之情形，判決關愛之家敗訴。此案於 地院判決結果出來時引起社會一遍嘩然，民意輿論壓力促使立法院制定《人類免 疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例》，並於其第 4 條第 1 項規定：「感染 者之人格與合法權益應受尊重及保障，不得予以歧視，拒絕其就學、就醫、就業、
安養、居住或予其他不公平之待遇。」以改善感染者的安養人權，故二審於高院 則以再興社區規約與修法後之人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條 例條文相違，判決再興社區敗訴1。
雖此案於高等法院時，因人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例 之通過，而以規約與法令相違背而得以保障其權利，惟無論高等法院或地方法院，
皆僅對於規約限制「收容或安置」傳染病患之業務使用違反法令，然規約除規定 其業務使用外，更限制「經營類此行業及經營色情等妨害公序良俗，並影響鄰居 生活安寧、公共安全、公共衛生之行業」，其乃對於專有部分使用之限制，其規
1 臺灣臺北地方法院民事判決 95 年度重訴字第 542 號、臺灣高等法院民事判決 95 年度上易字第 1012 號。
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規約為區分所有權人團體意思形成，其內容不得違背強制禁止規定21、公序良俗
22或權利濫用，又基於專有部分之所有權性質，規約對於專有部分之限制，並非 僅以多數決決議即可為之，然公寓大廈規約得對於專有部分限制之程度為何，乃 本文所欲探討。
探討規約對於專有部分限制之程度，本文首先對於區分所有權人團體組成之 理論作探討。規約何以能產生拘束全體區分所有人的拘束力？多數學者認為由於 規約之性質，為區分所有團體之最高自治規則，依團體法理，不論知悉與否，均 得拘束區分所有人及其繼受人23。然團體法理之範圍廣泛，依其團體內部結合強 度之強弱，又有分為合夥團體法理與社團團體法理，如逕行適用任一團體法理，
顯不符合區分所有團體之本質，於此實有加以研究之價值。
我國民法及公寓大廈管理條例對於規約之內容並無限制，部分學者認為，規 約之訂定為法律行為，受民法有關法律行為限制之規範，其訂定內容不違反法令、
公共秩序、善良風俗或區分所有權之本質，該規約即為有效。然規約限制專有部 分無明確之界限，造成實務上紛爭不斷，增加區分所有人適用之困難。
依公寓大廈管理條例第 4 條規定，專有部分得自由使用、收益、處分，並排 除他人干涉，規約對其限制須有明確之界限，本文從區分所有權人團體限制之理 論為中心，探討規約限制專有部分之依據，是團體內部而來之內在限制，抑或外 在法律所授與，進而從限制之依據，尋找更具體之界限，以便能維持區分所有權 人間秩序之安定，進而促進社區和諧。
21 依民法第 71 條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無 效者，不在此限。」此等強制或禁止規定包括法律、行政規則，及地方政府頒布的命令，除民法 外，多見於刑法，商事法及警察法規。民法第 71 條因而成為連繫私法與公法的管道，具有使公 法進入私法領域的功能，以維護法秩序的統一性。(參自王澤鑑，2015.08，民法總則，臺北:作者 自版，第 313-319 頁。)
22 依民法第 72 條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」我們將其合稱為
「公序良俗」，「公序良俗」為典型之不確定法律概念，公共秩序，乃指國家社會上一般利益，
善良風俗，指社會之一般道德觀念 ，其判斷法律行為無效者，不是具體之法律規範，而是存在 於法律本身之價值體系(公共秩序)，或法律外之倫理秩序(善良風俗) (參自王澤鑑，2015.08，民 法總則，臺北:作者自版，第 326 頁。)
23 依民法第 799-1 條第四項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其 依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」
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