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第四節 其他

壽險公司以不動產投資名義所操作之投資行為，經監理機關認定不符 法令規定或明令禁止，例如取得不動產作為債權收回之交易、購買在建工 程（預售屋）及以擔保信託方式取得投資標的不動產為擔保之所有債權及 物權，而未取得標的不動產所有權等，茲分述如下：

一、取得不動產作為債權收回之交易

（一） 投資案例１２：國寶人壽與恆輝公司簽訂清償協議取得苗栗縣頭 份鎮房地作為母公司福座開發公司租賃保證金債權收回（98 年 12 月 11 日）

１．案例說明：

（１）國寶人壽（乙方）原承租福座開發公司（甲方）所有座落於臺北市 北投區中央南路二段 18 號之房屋，並約定租金為每月新台幣 115.5 萬元整，而後該標的物由於不可抗力之因素致地基不穩，恐有危險 發生之虞，是故甲乙雙方協議，於租賃契約有效期限內，甲方願另 覓一標的物以供乙方繼續承租，並由乙方預先支付未來租金共 4.5

高速鐵路隧道

頭份鎮第二公墓

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10202501092 號處分書所予期限內完成處分變現，該公 司董事及監察人有未積極督促公司於本會所予期限內完

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Ｆ等 14 戶預售屋及 42 個車位。（101 年 8 月 24 日）

１．案例說明：

「水立方」建案位於新北市淡水區紅樹林登輝大道，基地面積 1,084 坪，樓層規劃為地上 41 樓、地下 6 樓，樓高 3.6 米，戶數共有 166 戶，坪 數為 43-162 坪，平面車位有 406 個，建築特色有樓高 180 公尺，台灣第 2 高摩天住宅，僅次於北縣板橋市「新巨蛋」189 公尺，SC（Steel Construction 純鋼骨結構）搭配雙制震結構，陽台採挑高 7.2 米錯層建築體設計，有 25 戶可規劃 22 坪花園或游泳池等。

２．投資策略分析：

「水立方」建案為淡水紅樹林地區非常知名的豪宅建案之一，壽險公 司投資不動產著眼在長期穩定之收益，住宅產品尤其是豪宅類，一般富豪 權貴憑自身的財力就可獨力購置何須大費周章向壽險公司承租？因此，此 類住宅產品的投資策略係針對公司行號的法人，公司法人承租後供內部高 層使用，租金支出還可以申報公司費用扣抵稅額，公司高層不用出自己一 毛錢卻可享受居住豪宅的生活水準，就壽險公司而言，因僅提供毛胚屋而

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由承租者自行裝潢，承租者投入高額裝潢費用也不會輕易退租，進而形成 長期租賃關係。

３．小結：

由於「預售屋」不動產在買賣交割的當下並無法進行建物第一次保存 登記，因此金管會於民國 101 年 11 月 23 日金管保財字第 10102516681 號：

「四、保險業依本法第一百四十六條之二規定得從事之不動產投資，不包 括以尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的物之投資。」明令禁 止從事預售屋之投資。

三、以擔保信託方式取得投資標的不動產為擔保之所有債權及 物權，而未取得標的不動產所有權

（一） 投資案例１４：宏泰人壽以擔保信託方式取得大亞百貨地下一樓 為擔保之所有債權及物權。

１．案例說明：

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