第四章 壽險公司不動產投資操作模式
第二節 投資開發模式
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山人壽已有中和「南山威力廣場」的成功案例，所以對於「台中誠品綠園 道」的投資模式操作得心應手，加上有誠品生活的品牌掛保證，可算是一 個指標性的投資案。
第二節 投資開發模式
投資開發模式可分為投資可供建築之土地或可容積移轉之土地，以及 投資政府釋出土地之地上權開發案件等三大類，其中投資可供建築之土 地，又可區分為取得土地後與建設公司合作開發或委由營造工程公司興建 後自行營運管理，前者係壽險公司賺取合建分屋後出售之報酬，後者則是 獲取經營管理之租金報酬；另有係代建設公司投資素地，等土地整合到略 具完整建築規模時再出售予建設公司，賺取資金閉鎖期間之投入報酬。茲 分述如下：
一、 投資可供建築之土地與建設公司合作開發
（一） 投資案例５：全球人壽與富宇建設簽訂合作興建開發契約（101 年 2 月 9 日）
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１．案例說明：
（１）民國 102 年 3 月 28 日，三商美邦人壽就民國 99 年花費 10.87 億元 所購入之台中南屯區惠禮段 118 號土地與勝堡村營造工程公司以自 地委建方式簽訂新建工程承攬契約，預計興建完工後供台中分公司 使用。
（２）台中分公司辦公大樓位於台中市文心路一段與大墩七街路口，預定 於 104 年 4 月完工，建築整體規劃為地下 5 層、地上 16 層之鋼骨結 構大樓，未來將做為三商美邦人壽中區內勤職場及業務單位的辦公 場所。
２．投資策略分析：
（１）本案係以自用不動產為名行投資性不動產之實，因壽險公司往年常 購買素地但不開發，坐等經濟景氣好轉帶動土地價值提高再出售，
賺取持有期間的土地增值利益，此種現象被監理機關察覺事態嚴重
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而要求改善，通常因應對策先以「自用」名義興建供分公司使用，
但由於分公司使用樓層有限，再將未使用樓層出租，於自用不動產 會計科目下而有租金收入，基於有租金收入之實，會計師於次年財 報會調整分錄歸類至「投資用」不動產。簡言之，一方面先應付監 理機關的要求，另一方面可視狀況調整財報及精算報告的數據。
３．小結：
壽險公司不動產投資分為「自用」及「投資用」兩類會計科目，原則 上，在購置不動產的當下便要決定歸類在哪一種會計科目項下，監理機關 為避免壽險公司自行視營運狀況調整資產會計科目之情事，訂有自取得日 或取得後轉列為自用不動產之轉列日起五年內，不得移轉所有權；另為避 免壽險公司有「養地」之嫌，對於素地的開發亦訂有五年內須興建完工並 符合即時利用並有收益標準，且自取得日起十年內不得移轉所有權等規 定，嚴格管控素地的開發。
三、 代建設公司投資素地，賺取資金閉鎖期間之投入報酬。
（一） 投資案例７：幸福人壽購置淡水土地由建設公司約定 3 年後買回，
獲利 30%（96 年 10 月 2 日），推出建案：精聯建設「淡水馥人灣」
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（６）金管會 102 年 5 月 22 日裁處書：就幸福人壽出售新北市淡水區水
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２．投資策略分析：
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此類案件就是所謂的「Bridge Loan」，通常先由買方選定好要購買的 物件，協調壽險公司先行出資持有，約定一定期間後再轉售予預定買方，
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容積移轉。
２．投資策略分析：
（１）每一筆土地都有它的容積，蓋房子的時候有容積率的限制。例如容 積率若 200%，在一塊土地上最多可以蓋兩層樓。若容積率為 400%，
最多可以蓋四層樓。不過，有一些公園、古蹟、道路等，容積率用 不到，政府的規定是可以轉移出去的，保險局因而開放壽險業者可 以購買各縣市政府所釋出的容積。壽險業者一旦購買容積，例如原 本土地上只有 200%的容積率，後來另外買了 200%，加起來就有 400%
的容積率可以運用。
（２）此類投資著眼在於開發型不動產，壽險業者擁有土地要興建或是與 建商合建，可將可移轉容積計入增加可分回的樓地板面積，間接提 高收益率，一般常見於與建商關係密切的壽險業者。
３．小結：
比較相同容積的土地價格，可移轉容積土地（公園、古蹟或道路等）
取得成本遠低於直接購買商業區或住宅區的土地，不同屬性的土地卻創造 相同的容積價值，由土地的價差產生獲利空間；因此，建商為使每塊基地 的允建建築面積為最大來增加總銷金額，通常會建構自有的可移轉容積庫 存量以備建案之需，不過需投入資金購買土地，若能將此部分的資金轉嫁 由壽險公司提供，只要支付少許利息費用便能獲得同樣的效果，故而衍生 出此類交易模式。
五、 以地上權方式參與政府公共建設開發案
（一） 投資案例９：國泰人壽標下台中市「市 81」公有市場用地地上權 開發案（101 年 5 月 23 日）
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１．案例說明：
（１）座落於台中市向上路二段、大墩十一街、大觀路與惠文路之間之台 中市「市 81」公有市場用地，台中市政府以 BOT 方式徵求投資人進 行開發。
（２）台中市政府於 100 年 5 月 18 日書面通知徵選結果，宣布由國泰人 壽以權利金 4.2 億元之開發權利金得標，經台中市政府完成議約與 花市搬遷等相關作業，於 101 年 5 月 23 日與國泰人壽簽訂興建營運 移轉案契約書，由國泰人壽取得 30 年之地上權。
（３）國泰人壽與 IKEA 集團簽訂租賃契約，預計投資 18 億元建造地下 2 層、地上 4 層、總面積約 1.5 萬坪的複合式商場。由國泰人壽提供 長期壽險資金興建 IKEA 賣場出租使用，收取穩定租金。
（４）「市 81」基地面積約 6085.47 坪，往東約 300 公尺可抵達文心路與 向上路口之捷運站，聯繫貫穿台中市南北向之主要捷運動線。東南 側斜對面為台中市文心森林公園，占地約 26,832 坪，公園東北側為 圓滿戶外劇場，可容納 6000-15000 名觀眾。北側為七期重劃區之高 級住宅社區與七期市政中心，南側為八期高級住宅區，屬於台中市 之新興移入人口區，周邊人口聚集，公共設施完善。
２．投資策略分析：
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高價的精華土地來創造收益，完全取決於土地的 Location、Location、Location，因為地上權土地上興建的建物價值會隨著時間慢慢減少，進而