我國壽險資金運用於不動產投資模式之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士學程高階財金班碩士學位論文. 我國壽險資金運用於不動產投資模式之研究治. 政. 大. A Study on the Real 立 Estate Investment in Life Insurance Funds. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 指導教授：江永裕教授呂桔誠教授研究生：蘇睿信撰. 中華民國 104 年 7 月.

(2) 摘要. 就壽險業所收取的保費除支應公司營運費用外，尚須提存準備支付未來被保險人申請理賠之用，因此必須就資金面加以妥適運用來獲取合理的報酬，然壽險資金的收益除死差異及費差異外，最主要的來源則為投資的收益。依據保險事業發展中心統計資料顯示，本國壽險公司 103 年整體壽險資金規模已達 16.5 兆元，其中不動產投資金額約為 1.08 兆元，佔總投資金額約 6.5%，如此龐大的金額若投資不當恐造成公司財務惡化，將連帶影響公司的清償能力；由於壽險法規對不動產投資項目及操作方式未有明. 政治大關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」並輔以正面表列方式的不動立確之規範，監理機關為求監理之一致性，制訂「保險業辦理不動產投資有. ‧ 國. 學. 產投資標的規範，藉以限制壽險業投資不動產之行為。本研究係探討壽險資金在不動產投資的操作模式，由監理法規針對不動產投資標的、交易行. ‧. 為及交易限額的規範予以歸納彙整，並以實際壽險公司投資案例及裁罰案例分析探討其背後的投資策略，希望能提供不同角度的思考提供壽險公司. y. Nat. sit. 不動產投資人員及監理機關之參考。另為防範壽險公司的取巧行為，建議. n. al. er. io. 主管機關可採行加強壽險公司嚴謹的內部控制制度、加重壽險公司內部簽. i Un. v. 證會計師、精算師及獨立董事、監察人等之責任及加深壽險公司違規處罰. Ch. engchi. 的力度等，唯有從公司治理的基本面著手，才能導正壽險公司不當的行為。. 關鍵字：不動產投資、壽險業、即時利用並有收益。.

(3) 目次第一章緒論 ........................................................................................................ 1 第一節研究動機 ....................................................................................... 1 第二節研究目的及流程 ........................................................................... 1 第二章我國監理制度對壽險業不動產投資之規範 ........................................ 3 第一節投資標的之規範 ........................................................................... 3 第二節交易行為之規範 ......................................................................... 11 第三節交易限額之規範 ......................................................................... 18 第三章壽險資金配置在不動產投資之分析 .................................................. 24. 政治大我國壽險公司資產配置分析 .................................................... 25 立. 第一節壽險資金來源及運用原則 ........................................................ 24 第二節. 第三節我國壽險公司配置在不動產投資之比重 ................................. 28. ‧ 國. 學. 第四章壽險公司不動產投資操作模式 .......................................................... 33. ‧. 第一節直接購置模式 ............................................................................ 33 第二節投資開發模式 ............................................................................ 39. y. Nat. sit. 第三節套利投資模式 ............................................................................. 47. n. al. er. io. 第四節其他 ............................................................................................. 49. i Un. v. 第五章壽險公司不動產投資懲處案例探討 .................................................. 55. Ch. engchi. 第一節投資標的未能即時利用並產生收益 ......................................... 55 第二節投資交易金額有逾同一人交易限額規範 ................................. 60 第三節取得不動產之交易金額達新臺幣 10 億元以上，未請 2 家以上之專業估價者估價 .................................................................... 62 第六章結論與建議 .......................................................................................... 66 參考文獻 ............................................................................................................ 69 附錄一「法規及函釋令」 .............................................................................. 70 附錄二「投資案例」 .................................................................................... 102 附錄三「懲處案例」 .................................................................................... 139.

(4) 表次表 2-1. 壽險業主管機關對不動產投資之範疇界定 ........................................ 4. 表 2-2. 壽險業主管機關對投資地上權之函釋令 ............................................ 6. 表 2-3. 壽險業主管機關對投資取得可容積移轉之土地之函釋令 ................ 8. 表 2-4. 壽險業主管機關對投資都市更新事業之函釋令 ................................ 9. 表 2-5. 壽險業主管機關對投資不動產信託受益權之函釋令 ...................... 10. 表 2-6. 壽險業主管機關對保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則歷年函釋令一覽表 ...................................... 14. 表 2-7. 壽險業主管機關對保險業辦理國外及大陸地區不動產之投資規定17. 表 2-8. 壽險業投資交易限額之相關法令規定彙整一覽表 .......................... 18. 表 2-9. 國內不動產投資檢核法令項目 .......................................................... 20. 政治大. 表 2-10 國外不動產投資檢核法令項目 .......................................................... 22. 立. 表 3- 1 本國與外商壽險公司一覽表 ............................................................... 26. ‧ 國. 學. 表 3- 2 本國與外商壽險公司 102 年及 101 年資金配置項目表 ................... 27 表 3- 3 本國壽險公司 101 年至 103 年可運用資金 ....................................... 29. ‧. 表 3- 4 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資金額 ............................... 30 表 3- 5 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資金額佔可運用資金之比重. y. Nat. sit. ............................................................................................................. 31. al. er. io. 表 3- 6 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資增加金額 ....................... 32. iv n C 金管會對國寶人壽之裁處書 50 h e n g............................................................... chi U n. 表 4- 1 金融監督管理委員會對不動產信託受益權之函釋令 ....................... 48 表 4- 2. 表 5-1 金管會對新光人壽之裁處書（102 年 07 月 08 日） ......................... 56 表 5-2 金管會對幸福人壽之裁處書（102 年 07 月 16 日） ......................... 58 表 5-3 金管會對朝陽人壽之裁處書（102 年 07 月 24 日） ......................... 59 表 5-4 金管會對宏泰人壽之裁處書（102 年 06 月 24 日） ......................... 60 表 5-5 金管會對遠雄人壽之裁處書（101 年 06 月 21 日） ........................ 61 表 5-6 金管會對宏泰人壽之裁處書（102 年 12 月 5 日） ............................ 64.

(5) 圖次圖 1- 1 研究流程圖 .............................................................................................. 2 圖 2- 1 容積移轉示意圖 ...................................................................................... 6. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(6) 第一章緒論第一節研究動機. 台灣金融服務業雇用人口約 422 千人佔全台灣就業人口約 3.85%，但卻創造出國內生產毛額(GDP)約 6.5%，金融服務業從業人員之生產力甚高，推估每人產值 Per Capita GDP 約為所有就業人口平均值之 1.7 倍，這是屬高附加價值之產業，也是政府所推動發展之重要產業。在金融服務業中尤以壽險與人類經濟生活的關係密不可分，壽險事業已成為現代經濟生活中. 政治大經濟發展的財源，而且可配合國家政策與社會進步的需要，做合理有效的立不可或缺的一環。壽險事業累積大量的資金，不但可支援企業投資，做為. ‧ 國. 其履行壽險責任之能力，使投保大眾蒙受損害。. 學. 運用以造福人群。但另一方面，如果壽險業者資金運用不當，可能會喪失. ‧. 壽險公司基於保障保戶之立場必須運用資金，不動產投資便是壽險資金運用方式之一，依據保險事業發展中心統計資料顯示，本國壽險公司 103. y. Nat. io. sit. 年整體壽險資金規模已達 16.5 兆元，其中不動產投資金額約為 1.08 兆元，. n. al. er. 佔總投資金額約 6.5%；但由於「保險法」對不動產投資項目及操作方式未. i Un. v. 有明確之規範，致使各家壽險公司為獲取最大投資報酬率而有不同的投資. Ch. engchi. 策略及操作模式，導致監理機關往往在壽險業者投資行為產生後才思考如何制定監理制度，此種事後監理的方式不僅無法有效維持金融秩序，並且造成壽險公司無所適從而產生投資上的風險。臺灣地區地狹人稠、土地資源相對匱乏，若壽險業大量資金投入不動產市場，將促使不動產價格上漲的情形日趨嚴重，更可能加速惡化社會居住問題。換言之，壽險公司龐大的資金規模對不動產市場具有舉足輕重之地位，因此實有必要就其資金投資在不動產市場上的操作模式加以分析研究，期以合理且有效的監理制度將此一龐大之金融力量轉化為帶動整體經濟發展的原動力。. 第二節研究目的及流程 1.

(7) 本研究主要的目的在於探討壽險資金在不動產投資的操作模式，從監理法規到投資標的，以實際壽險公司投資案例及裁罰案例加以分析探討，希望能提供不同角度的思考作為日後壽險公司不動產投資人員及監理機關之參考。我國壽險資金運用於不動產投資模式之研究. 研究動機研究目的. 立. 政治大. 我國監理制度對壽險業不動產投資之規範. 壽險資金配置在不動產投資之分析. n. Ch. engchi. 我國壽險公司資產配置分析. y. 壽險資金來源及運用原則. sit. 交易限額之規範. er. io. al. 交易行為之規範. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 投資標的之規範. i Un. v. 我國壽險公司配置在不動產投資之比重. 壽險公司不動產投資操作模式. 直接購置模式. 投資開發模式. 套利投資模式. 壽險公司不動產投資懲處案例. 結論與建議. 圖 1- 1 研究流程圖 2. 其他.

(8) 第二章我國監理制度對壽險業不動產投資之規範保險業在我國屬特許業務，根據保險法第 137 條第 1 項「保險業非經主管機關許可，並依法為設立登記，繳存保證金，領得營業執照後，不得開始營業。」，由於特許業務的性質，在保險業經營管理、業務推廣及資產配置等均受我國監理制度嚴謹的管控，其中就資金運用的監理架構而言，保險法第 146 條以及其相關授權子法，對於保險業之資金運用，主要為四層之監理架構，(1)第一層：對保險公司資產配置類別的限制；(2)第二層；. 政治大標的條件及審核條件的規定；以及(4)第四層：對保險公司分散投資的要立. 對保險公司資產配置比例之限制；(3)第三層：對保險公司交易對象、投資. ‧ 國. 學. 求。在類別部分有嚴格之限制，投資收益必須符合所提出的商品假設，也 1. 就是和負債面的平衡，而投資標的之投資比例也有上限之限制。. ‧. 我國監理制度針對保險業投資標的方面係採正面表列方式，保險法第 146 條已明確界定出保險業資金運用除存款外，以八大投資項目為限，「不. y. Nat. sit. 動產」為其中一項。然而不動產並非如同其他投資商品，在公開市場上有. n. al. er. io. 公告牌價可供交易之憑據，而須藉由不動產鑑價及議價等程序來完成不動. i Un. v. 產交易；因此，為防範人為之疏失而損及壽險公司之權益，監理機關制定. Ch. engchi. 非常嚴謹之規範，以供不動產交易能有所適從。基本上，壽險業不動產投資之法令規範可以區分三大類：投資標的規範、交易行為規範及交易限額規範，以下將前述三大類適用的法令規章加以彙整說明。. 第一節投資標的之規範「不動產投資」從以往大家熟悉的土地及建物的買賣，隨著時代的演變，交易模式日新月異，不動產投資也因此產生「質」的變化，主管機關為因應監理的要求而陸續發佈函令界定不動產投資範圍。首先在保險法第 1. 黃雅文、張士傑，《保險業資產配置之決定及其影響》，（台北：財團法人保險安定基金， 2011），107。 3.

(9) 146 條第 2 項雖已明文規定保險業資金運用可投資在不動產，但究竟何者可稱之為「不動產」？我國壽險業主管機關對不動產投資之認定標準彙整如表 2-1 所示，主管機關於 68 年函示依民法第 66 條第 1 項規定「稱不動產者，謂土地及其定著物」，68 年亦函示「保險業運用資金及各種責任準備金投資於土地者，應依有關法律規定辦理，依法不能由保險業取得所有權者，自不得購置」，由此可了解主管機關對「不動產」係採土地法的所有權登記原則，如果無法登記的不動產就不應該為壽險業不動產投資標的。另就壽險公司所持有的不動產依其使用類別可區分為「自用不動產」及「投資用不動產」，自用不動產係供壽險公司辦公場所、員工訓練中心及自營通訊處使用，此類不動產無法產收收益而歸屬於「自用不動產」科目. 政治大算投資報酬率；主管機關於 56 年函示「營業用房屋應包括營業用房屋之基立項下；而投資用不動產則係出租予第三人收取租金，因有租金收入而需計. ‧ 國. 學. 地、員工宿舍及其基地以及備作建造員工宿舍或營業房屋用之基地等在內。」，除前述「自用不動產」範疇外，其餘不動產均歸屬「投資用不動產」，. ‧. 意謂皆須符合即時利用並有收益之規定。. Nat. 條文/ 發文日期. 要旨. io. sit. 法規名稱. er. 編號. y. 表 2- 1 壽險業主管機關對不動產投資之範疇界定. 保險業資金之運用，除存款外，以下列各款為限：一、有價證券。二、不動產。第 146 條三、放款。 (民國 104 四、辦理經主管機關核准之專案運用、公共及年 02 月 04 社會福利事業投資。日) 五、國外投資。六、投資保險相關事業。七、從事衍生性商品交易。八、其他經主管機關核准之資金運用。. n. al. 1. 保險法. Ch. engchi. i Un. v. 釋示保險法第 146 條第 2 項保險業對不動產投 2. 台財錢發字第民國 56 年資之規定，「營業用房屋」應包括營業用房屋之 01431 號 02 月 17 日基地、員工宿舍及其基地以及備作建造員工宿舍或營業房屋用之基地等在內。. 4.

(10) 3. 台財錢字第 14403 號. 有關保險業資金運用違規之處分，其相關動產民國 68 年與不動產之認定範圍。 04 月 30 日依據民法第六十六條第一項規定「稱不動產者，謂土地及其定著物」。. 4. 台財錢字第 20859 號. 保險業運用資金及各種責任準備金投資於土地民國 68 年者，應依有關法律規定辦理，依法不能由保險 09 月 29 日業取得所有權者，自不得購置。. 考量投資用不動產須符合即時利用並有收益之規定下，壽險公司在追求較高的投資報酬率前提下，發展出下列數種交易模式如投資地上權、投資都市更新事業、投資取得可容積移轉之土地及投資不動產信託受益權等，茲分述如下：. 立. 政治大. 一、投資地上權案件. ‧ 國. 學. 我國法令對不動產係採登記制度為主，所謂登記指的是土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，簡單來說就是土地或房子的身分證，每. ‧. 一塊合法擁有的房子或土地都有一個代號作為辨識，代號會印在權狀上，. sit. y. Nat. 用來證明這個建物或是土地是誰擁有的，分為土地及建物所有權狀。從權. io. al. er. 狀上可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同. n. 使用部份建號、建物門牌等相關資料。登記之權利種類分為所有權與他項. Ch. i Un. v. 權利，所謂他項權利為地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權。. engchi. 連同所有權的七種物權中，所有權、典權與抵押權，是兼指土地及建築改良物而言；至於地上權、永佃權、地役權及耕作權，則專屬於土地。「地上權」是指以利用他人土地作營造（建築物）、工作物或竹木為目的而取得的用益物權。地上權的取得可透過直接與土地所有權人的設定行為，取得「地上權人」的法律地位；一般而言，地上權為 50 年左右的土地租賃契約。地上權的好處在於可以用低價格使用市價較昂貴的土地，但是缺點在於地上權人在土地上漲時不能享受上漲的增值利潤，而地上物通常隨時間折舊價值是越來越低。壽險公司投資地上權案件著眼在於政府「只租不售」原則下所釋出都市精華地區的土地，視土地區位環境條件規劃合適的產品定位，投入資金 5.

(11) 興建後營運收取租金。由於地上權並非登記在所有權部而是他項權利部，似與主管機關 68 年 04 月 30 日的函示有所牴觸，因此於 92 年函示保險業資金得投資以支付權利金及租金方式取得土地之地上權，但仍須符合即時利用並有收益者為限。（詳如表 2-2）表 2- 2 壽險業主管機關對投資地上權之函釋令編號. 5. 條文/ 發文日期. 法規名稱. 要旨. 保險業資金得依保險法第一百四十六條之二規台財保字第民國 92 年定辦理以支付權利金及租金方式取得土地之地 0920709902 號 09 月 30 日上權，且以能即時利用並有收益者為限. 政治大「容積移轉」被廣泛利用主要係因臺灣地狹人稠，大都市內可供建設立. 二、投資取得可容積移轉之土地. ‧ 國. 學. 之土地已日漸稀少，造成土地價格日益高漲，因此，如何在面積固定的土地上創造最大的容積量，也就是爭取最大的建坪來獲取最大的利益便成為. ‧. 不動產開發成功的獲利要素。容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品. y. Nat. n. al. Ch. engchi. er. io. 建築土地建築使用，即為容積移轉。. sit. 質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可. i Un. 圖 2- 1 容積移轉示意圖 6. v.

(12) 由於壽險公司購置可容積移轉的土地並不是著眼在素地的開發，而是在於土地上帶有的容積，這似乎與主管機關所認定的「不動產」定義有所不符，但土地可以進行所有權登記似又無違背不動產投資的基本原則，因此主管機關為應監理上的要求而於 97 年函示「保險業依相關規定以取得特定土地辦理容積移轉者，應遵循之相關辦理事項規定」（詳如表 2-3），其中最重要的部分在於主管機關要求保險業應已取得接受基地完整產權及開發權利，並可即刻進行不動產開發作業，而且在取得容積移轉許可後，應於三個月內開始進行接受基地之開發作業；換言之，主管機關要求壽險公司在購置此類土地時，已經規劃好要將容積移轉至何處（接受基地），並且也已經取得該接受基地完整產權及開發權利。依金管會 96 年 2 日 15 日對. 政治大業規定資金運用範圍，違反保險法規定，處 90 萬元罰鍰。由於國寶人壽所立國寶人壽的裁罰：國寶人壽在 94 年間辦理可移轉容積購置，由於非屬保險. ‧ 國. 學. 購置的是古蹟可供移轉的容積而非可供容積移轉的土地，屬於一種權利而非實際的所有權。藉由國寶人壽受裁罰的案例，我們可以了解主管機關對. ‧. 於容積移轉的要求是必須實際持有土地，容積為土地上的附屬品無法允許單獨由壽險公司持有，這似乎與經建會所要推動的「容積銀行」不同調，. y. Nat. sit. 容積銀行內的容積可以進行交易，但壽險公司購置可供容積移轉的土地卻. n. al. er. io. 只能將容積移轉至已取得完整產權的自有土地上，相當於主管機關並不允. i Un. v. 許壽險公司將所購置的容積進行自由買賣交易而設下的投資限制。. Ch. engchi. 7.

(13) 表 2-3 壽險業主管機關對投資取得可容積移轉之土地之函釋令編號. 內容摘錄. 保險業依相關規定以取得特定土地辦理容積移轉者，應依下列事項辦理：（一）辦理容積移轉之土地，以都市計畫容積移轉實施辦法及各縣市政府所定送出基地種類且能取得土地所有權者為限。（二）保險業應已取得接受基地完整產權及開發權利，並可即刻進行不動產開發作業。（三）可取得之容積大小應以接受基地得一次使用完畢為限。但保險業持有其他符合前揭第二點之接受基地者，不在此限。金管保一字第（四）保險業取得送出基地後若無法於二年內民國 97 年 09702506271 取得容積移轉許可者，除有繼續開發價 12 月 15 日號值得申請延長開發期限外，應予以處分。前述延長開發期限以一次為限，最. 政治大. 立. 學. 長不得超過二年。（五）若地方政府未全數核定所申請之容積，致所取得土地之容積未能完全移轉情形時，剩餘之送出基地比照保險法第一百四十六條之二規定，以專案報核之方式辦理。（六）保險業取得容積移轉許可後，應於三個月內開始進行接受基地之開發作業，違者依保險法相關規定處分。. ‧. ‧ 國. 6. 條文/ 發文日期. 法規名稱. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 三、投資都市更新事業依據都市更新條例第 1 條：「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益」。都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，以重建、維護及整建等方式汰舊換新，讓原住戶鹹魚翻身，換來美輪美奐的新宅，同時解決地方政府財政困窘，改善都市經濟，且給予之適度容積獎勵，能增加建商投資誘因，重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。壽險公司持有的不動產物件可能因屋齡太老導致屋況欠佳，或是持有素地想結合 8.

(14) 鄰地形成一定規模後整體開發，此時便會利用「都市更新」手法來推動都市土地之再開發利用，重新創造新的收益。都市更新事業的推動者稱之為「實施者」，通常因壽險公司持有的所有權比例較高，若擔任實施者可以對整個都更案件具有主導地位，但主管機關對於壽險公司擔任實施者是抱持著否定的態度，我們可以從主管機關 101 年的函示了解主管機關認為都市更新實施者所應辦理事項已逾越保險法所定保險業得經營業務範圍（詳如表 2-4），是以保險業不適合擔任都市更新實施者，但可以居於資金提供者角色。但若是配合政府政策擔任實施者之公辦都市更新案件，主管機關認定其屬保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法第 2 條第 5 款所稱之其他配合政府政策之資金運用項目，不過，對於辦理公辦都. 政治大外業務之經營，並應有有效利用並獲取收益之事實。立. 市更新案件所取得之資產，主管機關另限制保險業不得涉有保險法規定以. 條文/ 發文日期. 法規名稱. 內容摘錄. ‧. 都市更新實施者所應辦理事項如擬定更新事業及權利變換計畫、都市更新事業實施等業務，金管保財字第民國 101 年已逾越保險法所定保險業得經營業務範圍，爰 10100048690 06 月 08 日保險業不適合擔任都市更新實施者，仍宜由專號業廠商擔任都市更新案件之實施者，而由保險業居於資金提供者角色。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 7. ‧ 國. 編號. 學. 表 2- 4 壽險業主管機關對投資都市更新事業之函釋令. 8. Ch. engchi. i Un. v. 保險業於依據條件投資並擔任實施者之公辦都金管保財字第民國 102 年市更新案件，即屬保險業資金辦理專案運用公 10202507761 08 月 29 日共及社會福利事業投資管理辦法第 2 條第 5 款號所稱之其他配合政府政策之資金運用項目。. 四、投資不動產信託受益權保險業投資不動產信託受益權係依據保險法第一百四十六條第一項第八款「其他經主管機關核准之資金運用」規定，並非歸屬於同條同項第二款「不動產」資金運用，但因須評估所信託的不動產建案興建及交屋風險，一般都由不動產部門製作投資評估報告，所以有必要納入不動產投資之一環加以分析。 9.

(15) 由於我國目前不動產證券化條例允許進行投資信託或資產信託之標的，以有穩定收入之不動產或不動產相關權利為限，即以收益型之不動產信託為限，並不包括開發型之不動產信託。但許多開發案，於開發之際有資金需求，卻不符合不動產證券化條例發行受益證券之規定，此時，運用信託法上有關信託受益權可轉讓之特性，發展出不動產信託商品－受益權轉讓，亦即需求資金之建商，除向銀行融資外，還可以直接金融方式取得資金進行土地開發，並將土地開發之信託受益權轉讓予投資人，成為建商籌資方式的一種新選擇。由於該等受益權轉讓商品，投資報酬率高，推出後頗受保險業的歡迎。國內不動產市場盛行預售屋交易，100 年 5 月政府推出「預售屋履約. 政治大客戶所繳的預售屋款項存入信託帳戶專款專用，由受託銀行視建案進度，立保證機制」，要求建商在預售屋買賣定型化契約的履約保證機制下，將購屋. ‧ 國. 學. 逐次撥款予建商，降低建商惡性倒閉、捲款潛逃之風險。待建案完工後，建商才能從銀行取回全部的不動產的銷售收入。但建商可藉由發行此建案. ‧. 利潤的「預售屋信託受益權」，轉賣出去進行債權融資。對建商而言，出售「預售屋信託受益權」可提早領取全部的資金，或可變相增貸，資金移轉. y. Nat. sit. 開發新建案或其它用途。主管機關有鑑於倘房市反轉，建商若倒閉可能會. n. al. er. io. 波及金融市場的穩定，故於 102 年從嚴規範保險業投資不動產信託受益權. i Un. v. （詳如表 2-5），其範圍不包括具有預售屋履約保證機制之不動產信託受益. Ch. engchi. 權，並且對於壽險公司增設許多內部控制措施，例如須訂定投資不動產信託受益權之處理程序並提報董事會同意，以及指派具有相關從業經驗或專業訓練人員負責，確認該不動產是否已完成信託程序及取得建造執照，並提出投資評估報告等。表 2- 5 壽險業主管機關對投資不動產信託受益權之函釋令編號. 法規/ 發文字號. 條文/ 發文日期. 內容摘錄. 金管保一字第 9. 民國 97 年發布保險業投資不動產信託受益權，應 09702501391 04 月 07 日受之限制及應遵守之相關規定。號. 10. 備註不再援用.

(16) （一）保險業得依據保險法規定，投資不動產信託受益權，其範圍不包括具有預售屋履約保證機制之不動產信託受益權；其投資總額加計投資於無信用評等或信用評等等級未達 twBBB－等級或相當等級之受益證券及資產基礎證券之原始取得成本總餘額，合計不得超過該保險業資金 2%。（二）保險業投資不動產信託受益權，應遵守下列規定： 1.保險業自有資本與風險資本之比率未金管保財字第達 200%者，不得投資不動產信託受益民國 102 年 10 10202508001 權。 08 月 29 日號 2.不動產信託之受託機構須經信用評等機構評定，長期債務信用評等達 twBBB ＋等級或相當等級以上。 3.保險業應訂定投資不動產信託受益權之處理程序，並提報董事會同意通過後，始得辦理不動產信託受益權之投資；另保險業於每筆個案投資時，應確認該不動產已完成信託程序及取得建造執照，始得投資該不動產信託受益權。（三）保險業已投資之不動產信託受益權不符合本令規定者，自本令發布日起不得再行新增投資。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 第二節交易行為之規範壽險資金運用於不動產方面應以具有長期獲取穩定收益者為投資標的，以符合壽險資金運用為長期投資之原則，並為避免壽險業遭外界質疑以保戶資金從事類似不動產買賣業或不動產開發商業務之疑慮，或以追價買賣方式不當影響不動產價格等，主管機關制定「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」來引導壽險業以合理價格從事不動產投資。 11.

(17) 保險法第 146 條之 2 第 1 項規定「保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限」及其他行政命令，旨在確保壽險資金能運用得當，方有足夠準備金賠償要保人因不可預料或不可抗力之事故所致之損害。同時，為了避免壽險公司搶買不動產助長房價，行政院金融監督管理委員會於民國 98 年制定「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」（詳如表 2-6），明確訂出不動產投資之合理投資報酬率以不動產出租率達 60% 且年化收益率不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金機動利率為準；隨著社會整體經濟景氣及氛圍，主管機關會適時加強監理管控力道或放寬某些限制條件，就最低年化收益率而言，從 98 年以二年期郵政定期儲金機動利率為準（1.375%），100. 政治大年 8 月提升為二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼為準立. 年提升為二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加二碼為準（1.875%），101. ‧ 國. 學. （2.125%），101 年 11 月更直接以二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加百分之一點五為準（2.875%），此最低收益率標準迄今仍未調降。. ‧. 為何主管機關從 98 年至 101 年的短短四年內連續調升不動產投資的最低收益率，並持續增加其他管控措施大幅限縮保險業投資不動產？主要在. y. Nat. sit. 於主管機關認為合理收益率之訂定，除係為提高保險業資金運用效率外，. n. al. er. io. 並可引導壽險業以合理價格投資不動產，以落實保險法第 146 條之 2 有關. i Un. v. 保險業對不動產之投資以所投資不動產即時利用並有收益為限之立法規. Ch. engchi. 範，使具有公眾性質之保險業資金，能夠發揮資產負債間之匹配性，以維持保險業之穩定經營。然而在全球各國央行紛紛推出貨幣寬鬆政策，導致市場資金浮濫，壽險公司資金無處可投資的狀況下，紛紛追價投資不動產，在 101 年情況特別嚴重，先是全球人壽似已超出其投資限額規定出價 35.2 億元創新高標下蘇黎世產險大樓，接著國泰人壽趕在保險局提高最低收益率標準（由 1.875%提高至 2.125%）前，以低於 1.875%的收益率（1.79%）標下三商美邦宏遠大樓(72.56 億元)；尤有甚者，新光人壽刻意違反壽險業投資素地的規定，以 39.29 億元標下亞洲廣場大樓（原大亞百貨）一樓及 5 筆道路用地，壽險業彼此競價不動產，拉高不動產價格，相對地助漲了國內不動產泡沫化的可能性，終於迫使主管機關於 101 年 11 月 23 日大舉限縮保險業投資不動產的規定，主要有八項（俗稱「金八條」）：（1）投 12.

(18) 資收益率一口氣提高 3 碼，不得低於 2.875%；（2）最低收益率不再給 2 年緩衝期；（3）投資商用不動產，5 年內不得移轉所有權；（4）投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外，另增訂「投資前必須先取得承租意向書」、「5 年內興建完成」、「10 年內不得移轉所有權」等規定；（5）投資不得以董事會概括授權，必須逐案提報董事會通過，但 3 億元以下可以除外；（6）投資用不動產轉列自用不動產者，同樣受到 5 年不能移轉的要求；（7）不能投資預售屋；（8）調高保險業投資不動產時計算資本適足率（RBC）的風險係數，由現行 0.0744 調整為 0.0781，素地或未能符合「即時利用並有收益認定標準」的不動產加計成數，則由現行 30%調整為 40%。主管機關的大動作，顯然是不希望壽險業繼續炒作並哄抬不動產價格，同時也是為. 政治大穩定發展。的確，此八項新規定立即冷卻壽險業對不動產投資的熱情，也立了維護保戶權益、避免不動產繼續熱絡而出現泡沫化，進而危害壽險業的. ‧ 國. 學. 使得國內商用不動產交易量自此陷入急速停滯的現象。由於商用不動產的交易量急劇萎縮的情況下，加上壽險公司不斷要求. ‧. 主管機關重新檢視即時利用並有收益的標準是否過於嚴苛，主管機關終於在 104 年 3 月修正處理原則，修正重點為：（1）增列保險業取得之達可使. y. Nat. sit. 用狀態之不動產，倘取得後未符合即時利用並有收益之認定標準，於已執. n. al. er. io. 行經董(理)事會通過之運用效益改善計畫，經 2 年仍未改善，或 2 年內曾. i Un. v. 符合即時利用並有收益標準，但未連續符合 6 個月以上，合併前次未符合. Ch. engchi. 之時效後，屆滿 2 年仍未改善者，於報經本會核准後，得不受 5 年內不得移轉所有權規定之限制。（2）明定特定目的素地投資之都市設計審查及審議期間，得不計入取得後 9 個月內送件申請建造執照之時程條件規範。（3）將現行素地「投資前應取得承租意向書」之規定修正為「投資前應提出產品規劃及財務設算符合即時利用並有收益標準之文件」。（4）增列經政府核定之區域開發計畫、長期照護產業所需之不動產及配合政府公共建設目的且主辦機關已有規定開發時程之地上權案件，不適用投資素地應符合之條件，以及應專案報核即時利用期限之相關規定。（5）明定 101 年 11 月 19 日前已持有土地面積開發完工比例逾 50%者，得不適用「投資已持有土地之鄰地，得申請主管機關核准不適用有關投資素地應符合之條件，並以一次為限」之規範。（6）增列保險業應就整體不動產投資之使用收益情形每 13.

(19) 年向董（理）事會報告，以及就不動產價值與租金收益之比率（ㄧ百/年化收益率）超逾 35 倍之標的，應由董（理）事會通過運用效益改善計畫，並應由稽核部門每季向董（理）事會提出改善計畫執行進度之稽核報告。就前述的修正重點顯示主管機關逐步將不動產的使用收益情形轉為各壽險公司董（理）事會自行負責，並責成稽核單位每季執行進度報告，但最遺憾的是主管機關仍未調降最低年化收益率的要求，始終維持在二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加百分之一點五為準（2.875%），導致 104 年 1-6 月壽險業無任何商用不動產成交案件；主管機關另為引導壽險資金投入長期照護產業，開放不適用投資素地之條件，給予壽險業更多的彈性；從主管機關歷次的修正有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則的脈. 政治大債間之匹配性，以維持壽險業之穩定經營。立. 絡觀知，主要的目的在於促使具有公眾性質之壽險資金，能夠發揮資產負. ‧ 國. 學. 表 2- 6 壽險業主管機關對保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則歷年函釋令一覽表法規/ 發文字號. 條文/ 發文日期. 要旨. ‧. 編號. n. al. er. io. sit. y. Nat. 保險法第 146 條第 4 款中「即時利用」台財錢發字第民國 67 年一詞，係指自取得之日起二年內利用 11 22373 號 11 月 27 日之，未於二年內利用者，應敘明具體理由專案報核。. 12. Ch. i Un. 備註. 不再援用. v. 保險業依保險法第一百四十六條之二，台財保字第民國 82 年對不動產之投資，以所投資之不動產即 821727634 號 10 月 05 日時利用並有收益者為限之規定，得辦理不動產出租業務。. engchi. 金管保一字第令釋保險業辦理不動產投資有關即時利民國 98 年 13 09802504011 用並有收益之認定標準及處理原則並自 03 月 31 日號即日生效。保險業投資不動產有未符即時利用並有收益認定標準者，請依說明二辦理專案金管保一字第民國 98 年報核應說明事項，以利相關案件審核之 14 09802505570 05 月 19 日作業，另若有獲准展延即時利用期限之號案件，則應定期查核案件進度並提報董事會。. 14. 不再援用.

(20) 依據保險法第 146-2 條規定，保險業對金管保財字第民國 100 年不動產之投資，以所投資不動產即時利不再 15 10002502291 02 月 24 日用並有收益者為限，令釋有關即時利用援用號並有收益之認定標準及處理原則。金融監督管理委員會依據保險法第金管保財字第民國 101 年 146-2 條第 1 項，核釋保險業辦理不動產不再 16 10102513091 08 月 28 日投資有關即時利用並有收益之認定標準援用號及處理原則，並自 101.08.24 生效。依據保險法第 146 條之 2 第 1 項前段規金管保財字第定，保險業對不動產之投資，以所投資民國 101 年 17 10102516681 不動產即時利用並有收益者為限，令釋 11 月 23 日號有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則，並自 101.11.19 生效。. 治 146-2 條第 1 項前段規政依據保險法第大. 金管保財字第定，保險業對不動產之投資，以所投資民國 103 年 18 10302501261 不動產即時利用並有收益者為限，令釋 02 月 19 日號有關即時利用並有收益之認定標準及處. 立. ‧ 國. 學. 理原則，並自 103.02.19 生效。. ‧. 金管保財字第民國 103 年核釋各保險業者於計算投資用不動產之 19 10302509110 12 月 09 日年化收益率時應遵循方式之相關事項。號. y. Nat. sit. n. al. er. io. 依據保險法第 146 條之 2 之規定，核釋金管保財字第民國 104 年訂定有關保險業辦理不動產投資即時利 20 10402502361 03 月 06 日用並有收益之認定標準及處理原則，並號自即日生效之。. Ch. engchi. 15. i Un. v. 不再援用. 不再援用.

(21) 21. 保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範 (民國 102 年 04 月 30 日). 第2條. 立. 辦理不動產投資時，應檢視符合下列事項：(略) 一、所取得之不動產屬可用狀態者，逐月檢核所適用之出租率及年化收益率標準。二、所取得之不動產屬素地或在建工程者，已於建物興建完工並完成取得建物所有權登記之日起，於十個月內需逐月檢核所適用之出租率及年化收益率標準。三、所投資不動產存在免租期者：十年以下之租賃契約最長以六個月為限，超過十年之租賃契約最長以一年為限。五、於計算不動產收益率時，以該不動產標的之帳面價值作為其成本（分母），以及以該不動產標的之當月含稅之租金收入為基礎（不扣除稅額及費用相關成本）。六、於計算不動產出租率時，以該不動產標的之持有面積為分母，以及以該不動產標的當月月底具租賃契約之面積為分子。. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 壽險業投資國內不動產須符合即時利用並有收益之規定外，對國外及大陸地區不動產之投資，亦以投資時已合法利用並產生利用效益者為限（詳. y. Nat. sit. 如表 2-7），認定標準與投資國內不動產之最大差異在於，投資國外及大陸. n. al. er. io. 地區不動產之最低年化收益率以符合當地經濟環境之投資報酬率為準，並. i Un. v. 沒有設定固定投報率；另外增設國際性鑑價機構及國際性物業管理機構之. Ch. engchi. 資格條件，以及於內部控制制度中應增列投資國外及大陸地區不動產之處理程序，報經董事會決議通過。. 16.

(22) 表 2- 7 壽險業主管機關對保險業辦理國外及大陸地區不動產之投資規定編號. 法規/ 發文字號. 條文/ 發文日期. 第 11 條. 立. 內如摘錄保險業對國外及大陸地區不動產之投資，以投資時已合法利用並產生利用效益者為限，並應符合下列規定：（略）一、最近一期自有資本與風險資本之比率達百分之二百。二、最近二年國外投資無受主管機關依本法重大處分情事，及最近二年執行各項資金運用作業內部控制程序無重大違規，或違反情事及缺失事項已改正並經主管機關認可。三、董事會設置風險管理委員會，或公司內部設置風險管理部門及風控長。前項投資總額不得超過保險業業主權益百分之十，但報經主管機關核准者不在此限。. 政治大. ‧ 國. 學. 保險業辦理國外投資管理辦 22 法 (民國 103 年 12 月 19 日修正). ‧. 第一項所稱投資時已合法利用並產生利用效益之認定標準，除自用不動產外，係指出租率達百分之六十，並符合當地經濟環境之投資報酬率。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 保險業得以下列方式從事國外及大陸地區不動產之投資：（略）一、以自己名義取得國外及大陸地區不動產。二、經由投資特定目的不動產投資事業取得國外及大陸地區不動產。三、經由投資特定目的不動產投資事業，並以第 11-1 條貸款方式提供該事業所需資金取得國外及大陸地區不動產。四、經由信託方式取得國外及大陸地區不動產。保險業及特定目的不動產投資事業取得或處分其投資之國外及大陸地區不動產，應經當地合格之國際性鑑價機構出具鑑價報告，且委託管理之對象以國際性物業管理機構者為限。. Ch. engchi. 17. i Un. v.

(23) 第三節交易限額之規範壽險業因為營運方式複雜，影響社會安定層面廣大，在各國均為受高度監理的特殊行業。由於壽險公司可運用資金係來自保戶所繳的保費，因此監理機關為有效達到監理目的或防範保險公司所面臨的潛在風險，制訂單一交易限額及交易總額的控管，並將交易限額與壽險公司業主權益連結，以期將交易風險降至可控制的程度。由於交易限額係採浮動式管理，所以須隨時注意是否有超限可能而採取必要性措施，因此在每筆交易前都必須加以檢核是否符合相關法令規定，有關交易限額的法令規定彙整如表 2-8 所示。. 政治大. 表 2- 8 壽險業投資交易限額之相關法令規定彙整一覽表. 立條文/. 內容摘錄. 發文日期. 學. 保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時保險法利用並有收益者為限；其投資總額，除自用不 (民國 104 年第 146-2 條動產外，不得超過其資金百分之三十。但購買 02 月 04 日) 自用不動產總額不得超過其業主權益之總額。. ‧. 23. 法規名稱. ‧ 國. 編號. y. Nat. sit. n. al. er. io 保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業之放款及 24 其他交易管理辦法 (民國 104 年 04 月 07 日修正). 一、保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業為放款以外之其他交易時之交易限額規定：除交易對象為政府機關、公立學校、公營事業者外，其單一交易金額不得超過各該保險業業主權益之百分之三十五；交易總餘額不得超過各該保險業業主權益之百分之七十。二、保險業對非利害關係人為不動產交易時，其交易限額依前項規定。但亦得依下列規定辦理：保險業自有資本與風險資本之比率達百分之二百以上者，其單一交易金額不得超過各該保險業資金之百分之一點五；交易總餘額不得超過各該保險業資金之百分之三。. Ch. engchi. 第4條. 18. i Un. v.

(24) 第5條. 保險業與利害關係人從事放款以外之其他 25 交易管理辦法 (民國 103 年 03 月 10 日修正). 第6條. 立. 得不計入本辦法所稱單一交易金額或交易總餘額之交易一、第三條第一款及第四款之有價證券。二、辦理專案運用、公共及社會福利事業投資之交易。三、向非利害關係人取得或處分自用不動產，或經主管機關核准之不動產交易。四、經主管機關核准之交易。五、因避險為目的承作之衍生性金融商品交易下列交易得不計入本辦法所稱交易總餘額：一、經主管機關核准辦理併購或處理問題保險業之相關交易。二、第四條第三項各款規定之交易。三、其他依法應經主管機關核准之交易。. 政治大. ‧ 國. 學. 保險業對國外及大陸地區不動產之投資，以投. 保險業辦理國外投資管理辦 26 法 (民國 103 年 12 月 19 日修正). 第 11 條. ‧. 資時已合法利用並產生利用效益者為限。投資總額不得超過保險業業主權益百分之十，但報經主管機關核准者不在此限。. io. n. al. er. 第 15 條. sit. y. Nat. 保險業已訂定國外投資相關交易處理程序及風險監控管理措施，並經董事會同意者，得在該保險業資金 10%至 45%額度內辦理國外投資。. v. 台保司（四）民國 85 年保險法第一百四十六條之二所稱「不動產投資 27 字第 01 月 26 日總額」以扣除土地增值稅準備後之淨額為基礎 851774440 號. Ch. engchi. i Un. 關於保險業對同一人、同一關係人或同一企業為放款以外之其他交易總額不得超過保險業業主權益之百分之六十，係指對同一人及其關係台財保字第民國 91 年 28 人或關係企業經歸戶後之其他交易加計總額， 0910706142 號 08 月 29 日以不超過保險業業主權益之百分之六十為限，且以不同對象為歸戶主體，各歸戶後之交易總額均不得超逾該限額規定。. 19.

(25) 7. 令釋保險業與利害關係人從事放款以外之其他交易得不受保險業與利害關係人從事放款以外之其他交易管理辦法第 4 條第 1 項及第 5 條有金管保一字第關交易限額規定之限制情形：民國 97 年 09600231302 （一）政府為保險業之負責人或大股東。 03 月 07 日號（二）企業因政府為保險業之負責人或大股東而屬於保險業與利害關係人從事放款以外之其他交易管理辦法第二條第一項第二款所列對象者。. 由於有關交易限額的法令規定繁鎖且複雜，限額計算標準不一，有依保險業可運用資金，或依保險業業主權益，壽險公司為能有效控管交易行. 政治大及表 2-10)，這些檢核項目的目的在於進行每筆交易前，承辦部門可自行立. 為是否有超限之可能，風管部門對於不動產投資訂有檢核項目(詳如表 2-9. 檢查交易金額是否都符合相關法令規定的要求，較常發生的問題在於承辦. ‧ 國. 學. 部門對於本身進行的單一交易金額是否符合法令規定具有十足的掌握度，. ‧. 但對於公司整體的交易總額是否有超限之可能，因須彙整其他部門的資料才能獲得公司整體部位的實際數字，常因統計數字的時間落差而導致超限. y. Nat. n. al. i n C U hengchi 檢核法令項目. 表 2- 9 國內不動產投資檢核法令項目保險法第 146-2 條. er. io. 數據，才能確保檢核結果的正確性。. sit. 而不自知，所以檢核表不單為靜態檢核，必須有專責部門隨時更新其中的. v. 保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，不得超過其資金百分之三十。. 限額符合否不適用. □. □. □. 一、除交易對象為政府機關、公立學校、公營事業者依第 3 款及第 4 款規定辦理外，其單一交易金額不得超過各該保險業業主權益之百分之三十五；. □. □. □. 交易總餘額不得超過各該保險業業主權益之百分之七十。. □. □. □. 保險業對同一人同一關係人或同一關係企業之放款及其他交易管理辦法第 4 條第 1 項保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業為放款以外之其他交易時，其交易限額規定如下：. 20.

(26) 保險業對同一人同一關係人或同一關係企業之放款及其他交易管理辦法第 4 條第 2 項保險業對非利害關係人為不動產交易時，其交易限額依前項規定。但亦得依下列規定辦理：一、保險業自有資本與風險資本之比率達百分之二百以上者，其單一交易金額不得超過各該保險業資金之百分之一點五；. □. □. □. 交易總餘額不得超過各該保險業資金之百分之三。. □. □. □. 一、向關係人取得不動產。. □. □. □. 二、從事大陸地區投資。. □. □. □. □. □. □. 四、從事衍生性商品交易損失達所訂處理程序規定之全部或個別契約損失上限金額。. □. □. □. 五、除前 4 款以外之資產交易或金融機構處分債權，其交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者。. □. □. □. 前述合理之投資報酬率以不動產出租率達 60% （出租面積／持有面積）且. □. □. □. 年化收益率（年化收益／帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加百分之一點五為準。. □. □. □. 自 101 年 8 月 24 日前取得之不動產，年化收益率（年化收益／帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加二碼為準. □. □. □. 自 101 年 11 月 19 日前取得之不動產，年化收益率（年化收益／帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼為準。. □. □. □. 公開發行公司取得或處分資產處理準則第 30 條第 1 項公開發行公司取得或處分資產，有下列情形者，應按性質依規定格式，於事實發生之日起二日內將相關資訊於行政院金融監督管理委員會指定網站辦理公告申報：. 立. 政治大. 三、進行合併、分割、收購或股份受讓。. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. sit. er. io. 行政函釋保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則不動產達可使用狀態且已利用，並有合理之投資報酬率者，可認定為即時利用並有收益。. n. al. Ch. engchi. 21. i Un. v.

(27) 表 2- 10 國外不動產投資檢核法令項目檢核法令項目. 限額符合否. 否. 保險業對不動產之投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，不得超過其資金百分之三十。. □. □. □. □. □. □. 保險業已訂定國外投資相關交易處理程序及風險監控管理措施，並經董事會同意者，得在該保險業資金百分之十額度內辦理國外投資。. □. □. □. 根據本條款第 4 項保險業申請提高國外投資額度乙節：本公司現已申請並獲准國外投資總額提高至其資金百分之四十。. □. □. □. □. □. □. □. □. □. 一、保險業自有資本與風險資本之比率達百分之二百以上者，其單一交易金額不得超過各該保險業資金之百分之一點五；. □. □. □. 交易總餘額不得超過各該保險業資金之百分之三。. □. □. □. 保險法第 146-2 條. 保險業辦理國外投資管理辦法第 11 條第 1 項保險業對國外不動產之投資，以所投資之不動產即時利用並有收益者為限，其投資總額不得超過保險業業主權益百分之十。保險業辦理國外投資管理辦法第 15 條第 1 項. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 保險業對同一人同一關係人或同一關係企業之放款及其他交易管理辦法第 4 條第 1 項. sit. y. Nat. 保險業對同一人、同一關係人或同一關係企業為放款以外之其他交易時，其交易限額規定如下：. iv. n. al. er. io. 一、除交易對象為政府機關、公立學校、公營事業者依第 3 款及第 4 款規定辦理外，其單一交易金額不得超過各該保險業業主權益之百分之三十五；. n U i e h ngc 交易總餘額不得超過各該保險業業主權益之百分之七十。. Ch. 保險業對同一人同一關係人或同一關係企業之放款及其他交易管理辦法第 4 條第 2 項保險業對非利害關係人為不動產交易時，其交易限額依前項規定。但亦得依下列規定辦理：. 公開發行公司取得或處分資產處理準則第 30 條第 1 項公開發行公司取得或處分資產，有下列情形者，應按性質依規定格式，於事實發生之日起二日內將相關資訊於行政院金融監督管理委員會指定網站辦理公告申報： 22.

(28) 一、向關係人取得不動產。. □. □. □. 二、從事大陸地區投資。. □. □. □. 三、進行合併、分割、收購或股份受讓。. □. □. □. 四、從事衍生性商品交易損失達所訂處理程序規定之全部或個別契約損失上限金額。. □. □. □. 五、除前 4 款以外之資產交易或金融機構處分債權，其交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者。. □. □. □. □. □. 保險業辦理國外投資管理辦法第 11 條第 2 項不動產投資時已合法利用並產生利用效益之認定標準，除自用不動產外，出租率達百分之六十。年化收益率（年化收益／帳面價值）符合當地經濟環境之投資報酬率。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i Un. v.

(29) 第三章壽險資金配置在不動產投資之分析第一節壽險資金來源及運用原則. 壽險公司主要資金來源有二大方向，分別為自有資金及外來資金。自有資金即業主權益，包括：股本、資本公積及保留盈餘等項目；其次最主要來源就是外來資金，換言之，即為壽險公司募集自有資金取得開業資格辦理營運後，與保戶訂定保險契約取得保費收入及手續費等之資金即稱為外來資金。保險契約載訂保險人（壽險公司）之給付內容，當保險事故發. 政治大後保險人（壽險公司）所需賠付之金額大小，皆有其不確定性。也由於前立生時保險人（壽險公司）負有給付義務，因此保險事故是否發生以及發生. ‧ 國. 學. 述之不確定性，壽險公司為能履行對保戶的給付義務，同時兼顧公司的獲利能力，在資金運用上須遵守一些原則。. ‧. 壽險資金的運用原則有頗多論述，歸納起來不外乎安全性、收益性及流通性等三大原則（Security、Yield、Liquidity），美國保險學家 Maclean. y. Nat. n. al. er. io. 一、安全性. sit. 在三大原則外更加上分散性（Dispersity），以下簡述四大原則如下：. i Un. v. 「安全性」是壽險資金運用的最重要原則，因為壽險資金的主要來源. Ch. engchi. 是以具負債性質的責任準備金為主，且壽險公司在保險事故發生時，必須確實履行給付責任，因此，單從金額上計算，壽險資金總額應與未來損失賠償和保險給付的總額一致。為保證壽險資金運用的安全，壽險公司應降低投資風險，選擇安全性較高的投資項目，並採短期多樣化投資方式來分散風險，以增加投資的安全性。二、收益性任何資金的取得都有其取得成本存在，壽險資金自然也不例外，在保單的費率結構中有一定比率之預定利率需給予保戶，因此，壽險資金運用所產生之收益必須高過於此預定利率始能為壽險公司帶來盈利；但收益越高，投資風險越大，此乃不變之定律，因此，如何兼顧投資之收益性及安. 24.

(30) 全性，在一定風險限度內力求實現收益最大化，實為壽險公司經營上最重要的課題之一。三、流動性壽險公司為了因應隨時可能發生的保險事故所須支付的賠償金額，資金運用必須有保持足夠的流動性；但是壽險大部分為長年期契約，滿期保險金之給付通常可以事先進行較精確之計算，一時支付高額保險金的機會較低，因此，壽險公司對資金流動性的要求相較產險公司為低，在投資項目上，可以選擇適合長期資金投入的類別。四、分散性為了避免壽險資金投入於單一或少數投資項目而產生的集中性風險，. 政治大亦應加以分散，在追求較高的投資收益同時，也兼顧分散了投資風險。立. 其資金運用需具有分散性，不單包括投資項目分散，投資地區及投資產業. ‧ 國. 學. 考量投資資產本身的特性，流動性高的資產，通常獲利能力較差；獲利能力高的資產，風險性較高，亦即安全性較低，同一資產不可能存在同. ‧. 時符合高安全性、高收益性及高流動性的要求，此三項原則為抵換關係，相互制約。就壽險資金而言，壽險屬長期保險且具有儲蓄性質，保費收入. y. Nat. sit. 與理賠支出之現金流量通常可以事先精算出來，故其資金管理首要重視的. n. al. er. io. 是「安全性」，在資產配置上多採具有安全性及收益性高，但流動性較低的. i Un. v. 資產為投資主軸，因此，固定收付息的「債券」就成為壽險公司的最愛。. Ch. engchi. 第二節我國壽險公司資產配置分析依據我國金融主管機關「行政院金融監督管理委員會」 (以下簡稱金管會)所訂定「人身保險商品審查應注意事項」（民國 101 年 12 月 28 日修正），第三點第十項規定「辦理保險期間超過一年之人身保險商品者，另檢附資產配置計畫書，需列明資產配置之計畫、目的及所預期之投資報酬率可達商品假設之要求，並能適時依市場變動調整資產配置…」，此外，保險法第 146 條規範「保險業資金之運用，除存款外，以下列各款為限：一、有價證券。二、不動產。三、放款。四、辦理經主管機關核准之專案運用、 25.

(31) 公共及社會福利事業投資。五、國外投資。六、投資保險相關事業。七、從事衍生性商品交易。八、其他經主管機關核准之資金運用。」前項所定資金，包括業主權益及各種準備金。由以上法令條文得知，我國對於保險業資金的運用有非常嚴謹的限制，不單投資收益必須符合所提出的人身保險商品假設，另一方面亦限制投資標的範圍和投資比例上限。以下就本國與外商壽險公司 102 年及 101 年資金配置，分析其資產配置投資策略，首先茲將本國壽險公司（23 家）依其 102 年資產規模區分為：一兆元以上、五千億至一兆元、一千億至五千億元及一千億元以下等四大類，外商公司為友邦人壽等五家（如表 3-1 所示）。表 3- 1 本國與外商壽險公司一覽表. 國泰人壽. 9. 2. 南山人壽. 10 臺銀人壽. 6 7. io. al. 11 中國信託人壽 12 遠雄人壽 14 保誠人壽 15 元大人壽. 18 合作金庫人壽一千億以下. 13 宏泰人壽. v ni. 中華郵政. n. 8. Nat. 五千億－一兆. 17 國寶人壽. y. 5. Ch. 19 幸福人壽 20 安聯人壽 21 朝陽人壽 22 國際康健人壽 23 第一金人壽. 1. 外商(Foreign)公司別 U i e h n c g 英屬百慕達商友邦人壽保險股份有限公司台灣分公司. 2. 英屬百慕達商宏利人壽保險國際股份有限公司台灣分公司（103 年 1 月 1 日起移轉予中國信託人壽）. 3. 法商法國巴黎人壽保險股份有限公司台灣分公司. 4. 英屬百慕達商中泰人壽保險股份有限公司台灣分公司. 5. 英屬曼島商蘇黎世國際人壽保險股份有限公司台灣分公司. 編號. 資料來源：本研究整理，參考自財團法人保險事業發展中心備註：資產規模以 103 年為依據. 26. 本國公司別. 16 保德信國際人壽. ‧. 4. 一富邦人壽千億新光人壽－中國人壽五三商美邦人壽千億全球人壽（併國華人壽）. 台灣人壽. er. 3. ‧ 國. 1. 資產編號規模. 學. 一兆以上. 立. 資產治政編號本國公司別大規模. sit. 資產編號本國公司別規模.

(32) 表 3- 2 本國與外商壽險公司 102 年及 101 年資金配置項目表單位：新台幣千元年度. 102 年度. 資金配置項目 1.銀行存款. 本國(Domestic) 金額. 101 年度外商(Foreign). 比重. 金額. 702,337,126 4.8%. 本國(Domestic). 比重. 金額. 6,541,197 9.7%. 比重. 737,612,968 5.8%. 外商(Foreign) 金額. 比重. 3,234,420 5.3%. 2.有價證券. 5,288,570,123 36.2% 36,880,482 54.6%. 4,866,525,117 38.3% 38,354,549 62.9%. 公債及國庫券. 2,524,235,860 17.3% 29,713,504 44.0%. 2,456,985,371 19.3% 30,738,603 50.4%. 金融債券、存單、. 774,105,897 5.3%. 961,194 1.4%. 821,418,444 6.5%. 1,134,471 1.9%. 1,089,290,805 7.5%. 1,780,930 2.6%. 857,501,292 6.8%. 1,356,158 2.2%. 公司債. 641,522,355 4.4%. 4,416,713 6.5%. 553,587,728 4.4%. 4,414,024 7.2%. 基金及受益憑證. 248,161,981 1.7%. 1,759,351 2.6%. 148,740,958 1.2%. 2,077,194 3.4%. 93,608,737 0.6%. 270,183 0.4%. 政治大 5.6% 0 0.0%. 103,920,925 0.8%. 122,768 0.2%. 匯票與本票股票. 證券化商品及其他. -75,629,601 -0.6% -1,488,669 -2.4%. 3.不動產. 819,790,181. 668,519,103 5.3%. 0 0.0%. 投資用. 立 702,442,841. 4.8%. 0 0.0%. 572,965,687 4.5%. 0 0.0%. 自用. 117,347,340 0.8%. 0 0.0%. 95,553,416 0.8%. 0 0.0%. 554,390,250 3.8%. 2,420,728 3.6%. 528,008,652 4.2%. 2,197,794 3.6%. 819,818,947 5.6%. 0 0.0%. 626,819,377 4.9%. 0 0.0%. 6,375,113,960 43.6% 21,633,097 32.0%. 8.投資保險相關. 品交易 10.其他經核准之資金運用合. 計. 6,850,380 0.0%. 0 0.0%. 16,478,724 0.1%. 0 0.0%. y. al. n. 9.從事衍生性商. 0 0.0%. io. 事業. 17,573,544 0.1%. Nat. 7.專案運用及公共投資. 5,206,887,310 41.0% 17,110,063 28.1%. ‧. 6.國外投資. 9,455,751 0.1%. Ch. 0 0.0%. U e n g38,748 c h i 0.1%. 16,241,675 0.1%. sit. 5.放款. 11,947,985 0.1%. er. 4.壽險貸款. ‧ 國. -82,355,512 -0.6% -2,021,393 -3.0%. 學. 抵繳存出保證金. v 20,612,472 i n. 0 0.0%. 0.2%. 0 0.0%. 14,248,140 0.1%. 48,542 0.1%. 14,610,141,937 100% 67,514,252 100% 12,697,659,846 100% 60,945,369 100%. 資料來源：本研究整理，查詢自保險事業發展中心之保險資料庫（104/6/1）. 由表 3-2 得知，外商壽險公司將大部分資金配置於公債及國庫券（102 年/44%，101 年/50.4%），若加計國外投資部位，則有高達五分之四的資金集中在此，其次為銀行存款（102 年/9.7%，101 年/5.3%）及公司債（102 年/6.5%，100 年/7.2%）、等，比較顯著的是外商壽險公司並未將資金配置於「不動產」及「放款」，顯示其對資金的流動性有較高之需求，著重在資金的變現程度。反觀本國壽險公司的資金配置項目，公債及庫券亦是主要投資項目（102 年/17.3%，101 年/19.3%），惟高達三分之一強的資金配置 27.

(33) 於國外投資（102 年/43.6%，101 年/41%），由 101 年 5.2 兆的資金規模成長到 102 年 6.4 兆，表示國外投資的獲利率高過於國內投資項目，但另一方面也相對承擔了匯兌波動的風險；投資比重其次為股票（102 年/7.5%， 101 年/6.8%）、金融債券、存單、匯票與本票（102 年/5.3%，101 年/6.5%）、銀行存款（102 年/4.8%，101 年/5.8%）及不動產（102 年/5.6%，101 年/5.3%）等，由此顯示本國壽險公司投資策略係追求收益性高的投資項目。. 第三節我國壽險公司配置在不動產投資之比重表 3-3 至表 3-6 彙整本國壽險公司自 101 至 103 年在可運用資金、投. 政治大. 資不動產項目之比重，以及 101 至 103 年不動產投資增加金額。首先就本. 立. 國壽險公司 101 至 103 年可運用資金金額（表 3-3），103 年整體壽險資金. ‧ 國. 學. 規模已達 16.5 兆元，以國泰人壽佔 4.08 兆元位居首位，前五名依序為南山人壽（2.66 兆元）、富邦人壽（2.58 兆元）、新光人壽（1.83 兆元）及. ‧. 中國人壽（1 兆元）等；另就本國壽險公司 101 至 103 年不動產投資金額. sit. y. Nat. （表 3-4），103 年本國壽險公司配置於不動產投資金額共計約 1.08 兆元，. io. er. 其中以國泰人壽 4,151 億元位居首位，前五名依序為富邦人壽（1,518 億元）、新光人壽（1,504 億元）、南山人壽（1,177 億元）及遠雄人壽（535. n. al. Ch. i Un. v. 億元）等，其中遠雄人壽可運用資金規模僅 2,977 億元，在不動產投資卻. engchi. 高達 535 億元，推測其投資策略應與其集團建設公司相關聯。再者就本國壽險公司 101 至 103 年不動產投資金額佔可運用資金之比重（表 3-5），其中以遠雄人壽佔 18.0%高居首位，前五名依序為宏泰人壽（11.7%）、國泰人壽（10.2%）、幸福人壽（8.5%）及新光人壽（8.2%）等，我們發現前五名壽險公司中的遠雄人壽、宏泰人壽及幸福人壽皆為中小型壽險公司規模，幸福人壽資金規模僅 403 億元，但在不動產投資比重上卻遠高過於大型壽險公司如國泰人壽及新光人壽（註：幸福人壽於 103 年 8 月 12 日被金管會接管）；國內 23 家保險業者之不動產投資比重平均值為 6.52%，如果扣除佔比高者前五名業者，其餘 18 業者對不動產投資比重平均為 4.27％，明顯低於國內業界平均水準；另就各組資產規模佔比分析， 28.

(34) 一兆元以上資產規模的壽險公司，不動產投資比重平均值為 7.15%，五千億至一兆元的壽險公司，其佔比平均值為 4.26%，一千億至五千億元的壽險公司，其佔比平均值為 5.76%，一千億元以下的壽險公司，其佔比平均值為 2.29%，顯示中型規模的壽險公司（一千億至五千億元）在不動產投資的積極度為最高，試圖在不動產投資上獲取相較其他資產為高的投資報酬率。再就本國壽險公司 101 至 103 年不動產投資增加金額（表 3-6），短短三年內，整體不動產投資金額從 101 年 6,470 億元暴增到 1 兆 772 億元，淨增加 4,302 億元，就各公司所投入之絕對金額而言，以國泰人壽 2,316 億元遠高過於其他壽險公司，前五名依序為富邦人壽（664 億元）、南山人. 政治大國壽險公司每年投入不動產市場的資金 1,300 億元計算，如此龐大金額追立壽（563 億元）、新光人壽（362 億元）及中國人壽（148 億元）等；以本. ‧ 國. 表 3- 3 本國壽險公司 101 年至 103 年可運用資金. 101 年. 2. 南山人壽. 2,657,084,461. 2,274,231,978 2,012,458,676. 3. 富邦人壽. 2,582,158,662. 2,217,979,903. 4. 新光人壽. 1,830,029,276. 1,673,169,976 1,515,908,649. sit. er. 1,961,921,85 758,973,097 529,812,260. 全球人壽（國華）. 713,277,230. 946,895,697. 489,395,085. 8. 中華郵政. 660,183,459. 715,334,816. 688,350,642. 9. 台灣人壽. 469,061,831. 408,546,713. 365,851,831. 一千億－五. 10 臺銀人壽. 389,140,549. 393,933,876. 368,295,038. 11 中國信託人壽. 344,964,600. 208,273,092. 134,823,567. 12 遠雄人壽. 297,670,294. 309,776,510. 291,679,031. 13 宏泰人壽. 203,729,695. 190,503,834. 176,462,854. 千億. 14 保誠人壽. 114,179,732. 96,400,738. 81,783,685. 15 元大人壽. 100,501,538. 85,863,009. 80,131,198. 16 保德信國際人壽. 98,097,338. 86,958,207. 78,433,821. 17 國寶人壽. 60,135,479. 56,388,424. 51,101,634. 18 合作金庫人壽. 55,036,999. 60,487,021. 59,406,435. 19 幸福人壽. 47,127,576. 55,331,724. 60,397,199. 一千億以下. 7. iv 1,003,117,811 883,951,042 n C 三商美邦人壽 h e n 734,437,013 g c h i U 632,604,675 n. 6. a 中國人壽 l. y. 3,592,195,128 3,183,100,761. 5 五千億－一兆. 102 年. 4,076,100,468. io. 一兆以上. 103 年. 國泰人壽. Nat. 1. 公司別. 單位：新台幣千元. ‧. 資產編號規模. 學. 逐國內有限的不動產商品，無怪乎國內不動產市場價格會節節高漲。. 29.

(35) 20 安聯人壽. 44,456,274. 38,552,908. 32,731,738. 21 朝陽人壽. 34,586,937. 32,860,781. 29,431,690. 22 國際康健人壽. 10,114,054. 8,582,066. 7,906,067. 7,982,577. 14,968,882. 14,905,488. 23 第一金人壽. 資料來源：本研究整理，查詢自保險業公開資訊觀測站（104/6/1） http://ins-info.ib.gov.tw/index.aspx. 表 3- 4 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資金額資產編號規模. 國泰人壽. 415,121,915. 1. 265,310,752 183,474,750. 2. 南山人壽. 117,667,151. 4. 84,356,224 61,403,420. 3. 富邦人壽. 4. 新光人壽. 5. 中國人壽. 6. 33,753,956. 7. 18,551,516 18,963,010. 三商美邦人壽. 32,551,713. 8. 27,309,101 19,062,873. 全球人壽（國華）. 44,992,856. 6. 中華郵政. 12,206,235. 12,299,131 12,387,280. 台灣人壽. 20,608,669 10. 20,917,020 21,063,378. 11 中國信託人壽. 6,552,700. io. 6,076,383. 12 遠雄人壽. al. 53,482,795. y. Nat. 10 臺銀人壽. 64,626,167 37,007,093. 6,111,686. 4,773,134. 6,408,683. 6,396,436. sit. 8. 立. 5. er. 7. 151,770,905 2 99,398,406 85,354,201 治 3 148,010,184 政150,413,776 114,167,230 大. 54,960,765 54,777,080 19,087,612. 16,445. 24,355. 0. 0. 0. 2,588,728. 2,404,940. 2,422,785. 176,996. 500,962. 659,269. 0. 0. 0. 19 幸福人壽. 4,026,245. 4,926,207. 5,048,850. 20 安聯人壽. 0. 0. 0. 21 朝陽人壽. 1,380,487. 981,480. 953,653. 22 國際康健人壽. 0. 0. 0. 23 第一金人壽. 0. 0. 0. n. i v21,287,700. 13 宏泰人壽 14 保誠人壽. Ch. n U i e n g 32,178 h c 23,834,249. 15 元大人壽 16 保德信國際人壽 17 國寶人壽一千億以下. 101 年. 1. 9 一千億－五千億. 102 年. ‧. －一兆. 排名. 學. 五千億. 103 年. ‧ 國. 一兆以上. 公司別. 單位：新台幣千元. 18 合作金庫人壽. 9. 資料來源：本研究整理，查詢自保險業公開資訊觀測站（104/6/1） http://ins-info.ib.gov.tw/index.aspx. 30.

(36) 表 3- 5 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資金額佔可運用資金之比重單位：百分比％資產編號規模一兆以上五千億－一兆. 公司別. 103 年. 排名. 101 年. 1. 國泰人壽. 10.2%. 3. 7.4%. 5.8%. 2. 南山人壽. 4.4%. 8. 3.7%. 3.1%. 3. 富邦人壽. 5.9%. 7. 4.5%. ---. 4. 新光人壽. 8.2%. 5. 8.8%. 7.5%. 5. 中國人壽. 3.4%. 2.1%. 2.5%. 6. 三商美邦人壽. 4.4%. 9. 4.3%. 3.6%. 7. 全球人壽（國華）. 6.2%. 6. 6.8%. 7.6%. 8. 中華郵政. 1.8%. 1.7%. 1.8%. 9. 台灣人壽. 5.1%. 5.8%. 1.6%. 1.6%. 1.3%. 1.9%. 3.1%. 4.7%. 17.7%. 18.8%. 11.2%. 10.8%. 政治4.4% 大 10. 立. 12 遠雄人壽. 18.0%. 1. 五千億. 13 宏泰人壽. 11.7%. 2. 14 保誠人壽. ---. 15 元大人壽. ---. ‧ 國. 11 中國信託人壽. ‧. 10 臺銀人壽. 學. 一千億－. ---. ---. ---. 2.8%. 3.1%. 0.9%. 1.3%. ---. ---. 8.9%. 8.4%. ---. ---. 4.0%. 3.0%. 3.2%. 22 國際康健人壽. ---. ---. ---. 23 第一金人壽. ---. ---. ---. 0.3%. al. ---. n. 18 合作金庫人壽 19 幸福人壽 20 安聯人壽. Ch. sit. 17 國寶人壽. er. 2.6%. io. 16 保德信國際人壽. y. ---. Nat. 一千億以下. 102 年. n i U e n g c h--8.5%. 21 朝陽人壽. 4. iv. 資料來源：本研究整理，查詢自保險業公開資訊觀測站（104/6/1） http://ins-info.ib.gov.tw/index.aspx. 31.

(37) 表 3- 6 本國壽險公司 101 年至 103 年不動產投資增加金額單位：新台幣千元資產編號規模一兆以上五千億－一兆. 公司別. 101 - 103 年. 排名. 1. 國泰人壽. 231,647,165. 1. 2. 南山人壽. 56,263,731. 3. 3. 富邦人壽. 66,416,704. 2. 4. 新光人壽. 36,246,546. 4. 5. 中國人壽. 14,790,946. 5. 6. 三商美邦人壽. 13,488,840. 7. 全球人壽（國華）. 8. 中華郵政. 9. 台灣人壽. 7,985,763 -181,045. 政治大-454,709. 立. 一千億－. 10 臺銀人壽. 1,303,249. 12 遠雄人壽. -1,294,285. 五千億. 13 宏泰人壽. 4,746,637. 14 保誠人壽. 7,823. 15 元大人壽. 0. 156,264. ‧. ‧ 國. 學. 11 中國信託人壽. y. Nat. 165,943. sit. 16 保德信國際人壽. al. 18 合作金庫人壽 20 安聯人壽. 0 v -1,022,605 ni Ch U engchi 0. 21 朝陽人壽. 426,834. n. 一千億以下. -482,273. er. io. 17 國寶人壽 19 幸福人壽. 22 國際康健人壽. 0. 23 第一金人壽. 0. 資料來源：本研究整理，查詢自保險業公開資訊觀測站（104/6/1） http://ins-info.ib.gov.tw/index.aspx. 32.

(38) 第四章壽險公司不動產投資操作模式. 有關壽險公司不動產投資之有投資金額龐大且具有長期持有之特性，我們可以依其投資標的及操作模式不同，區分為下列三類：一、直接購置模式：投資產權完整且有租賃契約之不動產，直接承受既有租賃契約收取租金；或買賣交易時，由賣方保證售後租回一定期間，給予買方一定期間之固定報酬。二、投資開發模式：. 政治大. 可分為投資可供建築之土地或可容積移轉之土地，以及投資政府釋出. 立. 土地之地上權開發案件。. ‧ 國. 學. 三、套利投資模式：. 找尋不動產開發市場缺乏資金者，以建案信託方式發行不動產信託受. ‧. 益權，提供土地融資及建築融資之不足部分，賺取不動產信託受益權與資金成本率之差額報酬。. sit. y. Nat. 四、其他：. n. al. er. io. 壽險公司以不動產投資名義所操作之投資行為，經監理機關認定不符. i Un. v. 法令規定或明令禁止，例如取得不動產作為債權收回之交易、購買在建工. Ch. engchi. 程（預售屋）及以擔保信託方式取得投資標的不動產為擔保之所有債權及物權，而未取得標的不動產所有權等以下就上述投資模式逐一以壽險公司實際投資案例說明。. 第一節直接購置模式. 直接購置模式係壽險資金投資產權完整且附帶租賃契約之不動產，而租賃契約則有直接承受既有租賃契約轉由壽險公司收取租金，或於議定買賣交易條件時，由賣方保證售後租回一定期間，在此一定期間內給予買方固定報酬。 33.