直接購置模式

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第四章 壽險公司不動產投資操作模式

有關壽險公司不動產投資之有投資金額龐大且具有長期持有之特性，

我們可以依其投資標的及操作模式不同，區分為下列三類：

一、 直接購置模式：

投資產權完整且有租賃契約之不動產，直接承受既有租賃契約收取租 金；或買賣交易時，由賣方保證售後租回一定期間，給予買方一定期間之 固定報酬。

二、 投資開發模式：

可分為投資可供建築之土地或可容積移轉之土地，以及投資政府釋出 土地之地上權開發案件。

三、 套利投資模式：

找尋不動產開發市場缺乏資金者，以建案信託方式發行不動產信託受 益權，提供土地融資及建築融資之不足部分，賺取不動產信託受益權與資 金成本率之差額報酬。

四、 其他：

壽險公司以不動產投資名義所操作之投資行為，經監理機關認定不符 法令規定或明令禁止，例如取得不動產作為債權收回之交易、購買在建工 程（預售屋）及以擔保信託方式取得投資標的不動產為擔保之所有債權及 物權，而未取得標的不動產所有權等

以下就上述投資模式逐一以壽險公司實際投資案例說明。

第一節 直接購置模式

直接購置模式係壽險資金投資產權完整且附帶租賃契約之不動產，而 租賃契約則有直接承受既有租賃契約轉由壽險公司收取租金，或於議定買 賣交易條件時，由賣方保證售後租回一定期間，在此一定期間內給予買方 固定報酬。

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一、 直接承受既有租賃契約

（一） 投資案例１：富邦人壽以 19.39 億元標下「太平洋敦南商業大樓」

（101 年 5 月 30 日）

１．案例說明：

（１）「太平洋敦南商業大樓」位於東區商圈的精華地段裡，門牌為忠孝 東路四段 151 號，捷運忠孝敦化站正對面，基地面積為 133.41 坪，

全棟總樓地板面積為 992.6 坪，標售底價 18.8 億元，標出總價 19.39 億元，溢價率為 3.1%，換算土地單價每坪為 1,453 萬元。

（２）據戴德梁行拆算各樓層建物價值，停車位每個 280 萬元，1 樓每坪 929 萬元，地下 1 樓每坪 134 萬元，樓上平均每坪 150 萬元，目前 整棟出租給 pure yoga，每月租金 305 萬，估計投資報酬率約 1.84%

至 1.94%。

２．投資策略分析：

考量台北市東區商業活動發展成熟，生活機能齊全，並有捷運板南線 通過，再加上絡繹不絕的逛街人潮，使這裡的店面成為非常搶手的商品。

由於沿街店面釋出量非常少，本案投資主要考量在於整棟大樓產權單一完 整且具有店面價值，遺憾的是整體投資報酬率低於 2%相較偏低，故此案著 重未來租約到期時，可藉由展延合約提升租金收益，另享有未來不動產增

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值之資本利得空間。

３．小結：

本案基地產權完整，承租戶單一，加上陸港澳客自由行的因素，導致 忠孝東路成為著名的金店、銀樓及鐘錶店聚集的一條街，店面價格飛漲，

雖然投報率偏低，但可期待資本利得的空間，實為台北市東區商業中心不 可多得的物件。

（二） 投資案例２：新光人壽以 16.17 億元標下「襄陽大樓」（101 年 11 月 13 日）

１．案例說明：

（１）「襄陽大樓」位於台北市襄陽路與重慶南路口，為地下 1 樓、地上 11 樓的建築，土地面積 163.05 坪、建坪面積 1696.5 坪，標售底價 15 億，標出價格 16 億 1680 萬元，溢價率 7.79%，換算土地單價每 坪新台幣 992 萬元。

（２）拆算一樓單價每坪 265 萬元，二樓以上單價每坪新台幣 79 萬元，

目前 1、2 樓由花旗銀行承租，3 至 11 樓則是台北樂客商旅，外牆 還有大型廣告電視牆出租。襄陽大樓年租金 3,750 萬元，換算租金 投資報酬率超過 2.3%。

（３）「襄陽大樓」係花旗銀行於民國 98 年以 6.5 億元賣給志嘉建設，志 嘉建設於 101 年以 16.17 億元標售給新光人壽，短短 3 年之間，「襄 陽大樓」漲了 1.48 倍，志嘉建設轉手獲利近 10 億元。

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２．投資策略分析：

（１）本案投資評估著眼在於投資標的座落於襄陽路與重慶南路交叉口，

重慶南路上有華南銀行總行及第一銀行總行所在，此區域一向有「台 灣華爾街」之稱，且因鄰近台北車站之交通樞紐位置，五鐵共構及 站前雙子星大樓開發之商機，加上陸客及港澳自由行旅客為主客層 之商旅飯店陸續成立，台北市西區軸線翻轉現象似乎越趨明顯。

（２）由於整棟大樓產權單一完整且全棟滿租，此外，大樓外牆設有大型 廣告電視牆，增添投資收益附加價值，應為能提供長期穩定收益的 商業大樓。

３．小結：

原本市場上對於本案並不十分看好，在 98 年華僑銀行與花旗銀行合併 後重新檢討分行及辦公室座落位置，而將襄陽大樓保留一樓銀行使用，其 他樓層全部騰空，由於屋況老舊，樓層高度稍嫌不足有壓迫感，且一樓以 上空置，導致市場上乏人問津；但後來拜開放陸客自由行，台北火車站鄰 近地區因交通便利，便成為背包客最喜愛的地區，也因此整棟大樓改裝為 商務旅店，重新包裝後順利出售，賺取到高額的利潤。

二、 賣方保證售後租回一定期間

（一） 投資案例３：南山人壽以 37 億元買下「飛天科技大樓」（101 年 11 月 15 日）

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（二） 投資案例４：南山人壽以 48 億元買下「台中勤美誠品綠園道」（102 年 9 月 6 日）

１．案例說明：

（１）「台中誠品綠園道」位於台中市西區公益路與經國園道旁，為停車 場用地，後來經申請成為綜合停車場用地，可以興建商場，即目前 的地下二樓到 3 樓，4 樓至 11 樓為停車場，12、13 樓為瑜伽會館，

14 樓為餐廳，土地面積 5586 平方公尺，折合 1689.77 坪，建物面 積 7 萬 9668.65 平方公尺，合折 2 萬 4099.77 坪。

（２）南山人壽以 48.96 億元買下「台中誠品綠園道」，換算每坪為 20.35 萬元。完成出售交易後，買賣雙方旋即簽訂 15 年期的營業租賃契約。

２．投資策略分析：

（１）本案投資評估著眼在於投資標的座落台中公益路上，與國立自然科 學博物館、國立台灣美術館綴連成一結合人文、藝術、科學的文化 風景；商場有誠品的品牌進駐經營，營收有保證，並且建物外牆擁 有亞洲面積最大室外植生牆成為吸引目光的焦點，以商場而言，是 一個成功的個案，具有提供長期穩定收益的價值。

３．小結：

由於保險公司無法經營保險本業以外的事業，因此對於商場、購物中 心等物件必須全權委託另一家經營業者，或是整棟出租單純收取租金，南

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山人壽已有中和「南山威力廣場」的成功案例，所以對於「台中誠品綠園 道」的投資模式操作得心應手，加上有誠品生活的品牌掛保證，可算是一 個指標性的投資案。