投資標的之規範

2011），107。

‧

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

興建後營運收取租金。由於地上權並非登記在所有權部而是他項權利部，

似與主管機關 68 年 04 月 30 日的函示有所牴觸，因此於 92 年函示保險業 資金得投資以支付權利金及租金方式取得土地之地上權，但仍須符合即時 利用並有收益者為限。（詳如表 2-2）

表 2- 2 壽險業主管機關對投資地上權之函釋令 編號 法規名稱 條文/

發文日期 要旨

5 台財保字第 0920709902 號

民國 92 年 09 月 30 日

保險業資金得依保險法第一百四十六條之二規 定辦理以支付權利金及租金方式取得土地之地 上權，且以能即時利用並有收益者為限

二、投資取得可容積移轉之土地

「容積移轉」被廣泛利用主要係因臺灣地狹人稠，大都市內可供建設 之土地已日漸稀少，造成土地價格日益高漲，因此，如何在面積固定的土 地上創造最大的容積量，也就是爭取最大的建坪來獲取最大的利益便成為 不動產開發成功的獲利要素。容積率管制係以限制建築物實體建築總量與 建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品 質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可 建築土地建築使用，即為容積移轉。

圖 2- 1 容積移轉示意圖

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

由於壽險公司購置可容積移轉的土地並不是著眼在素地的開發，而是 在於土地上帶有的容積，這似乎與主管機關所認定的「不動產」定義有所 不符，但土地可以進行所有權登記似又無違背不動產投資的基本原則，因 此主管機關為應監理上的要求而於 97 年函示「保險業依相關規定以取得特 定土地辦理容積移轉者，應遵循之相關辦理事項規定」（詳如表 2-3），其 中最重要的部分在於主管機關要求保險業應已取得接受基地完整產權及開 發權利，並可即刻進行不動產開發作業，而且在取得容積移轉許可後，應 於三個月內開始進行接受基地之開發作業；換言之，主管機關要求壽險公 司在購置此類土地時，已經規劃好要將容積移轉至何處（接受基地），並且 也已經取得該接受基地完整產權及開發權利。依金管會 96 年 2 日 15 日對 國寶人壽的裁罰：國寶人壽在 94 年間辦理可移轉容積購置，由於非屬保險 業規定資金運用範圍，違反保險法規定，處 90 萬元罰鍰。由於國寶人壽所 購置的是古蹟可供移轉的容積而非可供容積移轉的土地，屬於一種權利而 非實際的所有權。藉由國寶人壽受裁罰的案例，我們可以了解主管機關對 於容積移轉的要求是必須實際持有土地，容積為土地上的附屬品無法允許 單獨由壽險公司持有，這似乎與經建會所要推動的「容積銀行」不同調，

容積銀行內的容積可以進行交易，但壽險公司購置可供容積移轉的土地卻 只能將容積移轉至已取得完整產權的自有土地上，相當於主管機關並不允 許壽險公司將所購置的容積進行自由買賣交易而設下的投資限制。

‧

‧

‧

‧