第三章 資料分析與研究設計方法
第二節 分開計價之研究設計與方法
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第二節 分開計價之研究設計與方法
分開計價之研究設計 3 個方法，分別從供給者角度考量下的建築體積成本法；
需求者角度考量下的分析階層程序法(Analytic Hierarchy Process)；符合現行 市場上的蒐集與檢驗法。
一、供給者角度之建築體積成本法
(一)研究方法：以建築結構體積來推算建築標準化的成本，標準化有助於資 料的分類判斷，避免混亂與混淆，更有助於使用者與資料之間的親和性 及使用性 (陳清泉, 1988, 頁 21)。
(二)設計理念：建築結構體包含鋼筋與混凝土，可以實際的反應出營造成本 數量，計算的範圍有樓板、所有牆面(外牆、剪力牆、女兒牆與隔間牆)、
樑與柱，並藉由固定公式，標準化樣本內的集合住宅，並符合優良的營 建工程編定原則：(1)簡單性(2)整體性(3)標準性(4)普遍性 (陳清泉, 1987, 頁 24)。
(三)建立模型：假設固定空間範圍內的基礎條件，如表 3-5：「產權面積轉 換成結構體積之假設表。」建立主建物、附屬建物、共有部分之體積計 算公式，如表 3-6：「產權面積轉換成結構體積之推算公式。」將欲求 得的建築體積解設為 X；將資料統計所獲得的主建物、附屬建物(陽台)、
附屬建物(雨遮)、大公共設施、小公共設施之各個項目之面積假設為 Y。
(四)轉換結果
1、產權面積轉換為結構體之體積
將 487 筆建物產權面積資料，依主建物、附屬建物、共有部分 之分類，將產權面積的平方公尺，帶入表 3-6 之公式，轉換為結構 體體積的立方公尺。
2、單位標準化
將結構體體積除以產權面積，得到單位標準化後所要的參數。
3、導出分開計價比例
先將主建物比例假設為 1，以欲導出項目之參數除以主建物之 參數，得到欲導出項目之分開計價比例係數。以主建物分開計價比 例為 1 當作基準所導出的全部比例，可以任意調整主建物假設之分 開計價比例，轉換出符合以成本考量下的分開計價比例係數。
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表 3-5：產權面積轉換成結構體積之假設表(Z=欲求之數值) 假設條件 數值 公式
樓地板與牆厚度(m) 0.2 樓層平均高度(m) 3 柱寬(m) 0.5 樑深(m) 0.4
牆面數 4
陽台牆面數 3 小公牆面計算數 1 大公牆面計算數 1 牆面簍空率 50%
每 n(㎡)含 4 柱(㎡) 16 單位內柱、樑的數量 4
單位內柱的面積(㎡) 0.36
Z=(0.5-0.2)²4
Z=(0.5 柱寬-0.2 牆厚)²剩餘柱面積4 根柱 柱體積與單位面積比例 6.75% (0.36÷16)3
單位內樑的體積(m³) 0.96
Z=(0.4-0.2)(√16-0.52)0.44 Z=剩餘樑寬(0.4 樑深-0.2 牆厚)剩餘樑長 (√16 每邊長度-0.5 柱寬2 側) 0.4 樑深
4 邊 樑體積與單位面積比 6.00% 0.96÷16 主建物單位假設面積
(㎡) 144
房間數 4
衛浴數 2
廳數 2
每隔間計入之牆面數 2 單位內主建物室內隔間
的體積(m³) 9.6
Z=(4+2+2)20.23
Z=(4 房+2 衛+2 廳)2 道牆0.2 牆厚3 牆高 主建物室內隔間與單位
面積比例 6.67%
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表 3-6：產權面積轉換成結構體積之推算公式表(X=欲求之 m³；y=產權之㎡)
1、主建物
X=(y0.2)+(√y0.234)+(y6.75%)+(y6%)+(y6.67%)
X 主建物體積=(Y 主建物面積0.2 樓板厚度2 上下樓板
÷2 上下各分半)+(√y 取寬度0.2 牆厚3 牆高4 面)+(y6.75%柱體積與面積比)+(y6%樑體積與面積 比)+(y6.67%室內隔間體積)
2、附屬建物(陽台) X=(y0.2)+(√y0.2331/2)+(y6%) 3、附屬建物(雨遮) X=y0.2
4、共有部分(小公) X=(y0.2)+(√y0.231)+(y6.75%)+(y6%) 5、共有部分(大公) X=(y0.2)+(√y0.231)+(y6.75%)+(y6%)
(五)使用限制：表 3-5 之假設參數及表 3-6 之公式，因為求大量估算 20 處 集合住宅，統一假設參數，並將住宅格局標準化為 4 房 2 廳 2 衛樣式。
如單一估算集合住宅結構體積，需依實際情況調整該住宅假設參數、格 局樣式，例如調整樓地板、牆面的厚度；住宅樣式如為套房，將增加隔 間牆之結構體積等。
二、需求者角度之分析階層程序法
(一)研究方法：運用分析階層程序法，以問卷(Questionnaire)調查的方式 取得資料，再以 Expert Choice 2000 軟體統計目標項目之權重。分析 階層程序法是經由專家學者的評估，在本文以使用價值為目標，藉等比 尺度在集合住宅專有部分與共有部分的產權類別、項目與細項之成偶對 比予以量化後，建立成偶比較矩陣，據以求得特徵向量來代表層級中使 用價值及其各個項目之程度差異，再經一致性的檢定後，便可做為各個 項目在使用價值上的加權依據 (Saaty, 1980)。
(二)設計理念：問卷調查的數據，經過統計軟體所計算出的權重比例，可以 轉換成分開計價所需的各個項目比例，實際反映需求者對於該項目在
「使用價值」觀念下的比例。此外，藉由從事不動產相關行業之廣義產 官學專家的問卷調查，可以減少對主建物、附屬建物與共有部分，因認 知錯誤而造成研究結果的偏誤。
(三)層級結構：分析之目標以使用價值為主，並依特性分類出 3 個層級 (Stratification)：分別為區分所有層級、產權登記層級、登記細項層 級。層級結構如圖 3-2：「集合住宅專有部分與共有部分使用價值評估 層級關係圖。」
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圖 3-2：集合住宅專有部分與共有部分使用價值評估層級關係圖 (四)問卷對象：廣義不動產相關領域之專家，以碩士以上學歷者進行篩選，
並以 E-Mail 自動回覆方式及實質信件回函方式調查，調查結果的敘述 統計，將檢驗產官學界群組的分布情形，調整為平均分布之狀態。
(五)轉換結果：將 Expert Choice 2000 軟體統計結果之權重，轉換成集合 住宅主建物、附屬建物與共有部分之分開計價項目的各個比例，成為以 使用價值為目標的分開計價比例係數。
三、市場蒐集與檢驗
(一)研究方法：實際訪談與資料蒐集
(二)使用理念：可獲得市場上第一手的分開計價比例資料，並符合政府目前 推動分開計價規範的實例。
(三)蒐集來源：訪談預售屋與廣告銷公司所獲得之分開計價比例；從各媒體、
文獻來收集資料；從政府取得規範資料，目前有(1) 2011 年 4 月，新 北市機場捷運 A7 車站合宜住宅 BOT 規範；(2) 2011 年 9 月 15 日，新 北市浮洲地區合宜住宅投資興建第 1 區、第 2 區土標案之投標須知。。
資料蒐集的情況如表 3-7：「市場蒐集的 3 種分開計價比例係數表。」；
表 3-8：「政府合宜住宅之分開計價的每坪限制售價。」
(四) 資料使用：蒐集的資料，將當作比較分析分開計價時的參數；合宜住 宅的每坪售價限制數值，將先轉換為分開計價的權重比例係數，再與其 他分開計價數值相比較。
登記細項 產權登記 區分所有
分析目標 使用價值
專有部分
主建物 附屬建物
陽台 雨遮
共有部分
共有部分
小公 大公
約定專有
車位
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第三節 小結
本章節先敘述研究資料來源，並探討資料統計分析結果；再說明分開計價之 研究設計與方法，共分為：(1)供給者角度之建築體積成本法、(2)需求者角度之 分析階層程序法(AHP)、(3)市場蒐集與檢驗。
研究資料選定新北市台北大學特定區內 20 處集合住宅，資料顯示公設比最 大平均值為 29.97%；最小平均值為 22.89%，但最高標準差卻高達 14.17%，呈現 雖為同一集合住宅，但卻有非常大的「共有部分」分攤差異，嚴重影響到消費者 購買不動產的使用權益，及購置過多「虛坪」的問題。且將近 65%的集合住宅存 在著公設比標準差超過 5%的情況，顯示政府有必要以法律位階，規範私自約定
「共有部分」分配比例問題。
資料也顯示，私自將共有部分分配規劃，產生六種不同態樣的種類，分別為：
(1)分開小公、大公及車位分配在 3 個建號。(2)分開小公、大公、機車位及車位 分配在 4 個建號。(3)分開小公、大公、機車位、車道及車位分配在 5 個建號。
(4)分開小公及機房；合併大公及車位成為 3 個建號。(5)分開小公；合併大公及 車位成為 2 個建號。(6)合併小公、大公及車位成為 1 個建號。最後從資料歸納 出市場使用之「共有部分」的「項目」與「範圍」種類。並將資料統計出主建物、
附屬建物、共有部分各占總產權的百分比數值，作為分開計價的模擬分析的基礎 資料。此外，也發現 30%將小公共設施、大公共設施、車位共有持分混合分配規 劃在同一建號中，導致三者產權呈現模糊不清的型態。15%集合住宅沒有將雨遮 規劃納入產權，對於雨遮准予登記但不計價政策無影響。
分開計價之研究設計與方法，在供給者角度之建築體積成本法中，以建築結 構體包含鋼筋與混凝土，可以實際的反應出營造成本數量的概念，將產權依分開 計價項目分類為主建物、附屬建物(陽台)、附屬建物(雨遮)、大公共設施、小公 共設施，並依照各項目特性設計將產權以平方公尺為單位的面積，轉換為以立方 公尺的體積，體積可以做為衡量分開計價因成本不同而所呈現出的項目權重差異。
需求者角度之分析階層程序法(AHP)，藉由具備專業知識者，以房地產需求者的 使用效益立場填答問卷，經過 Expert Choice 2000 統計軟體所計算出的權重比 例，轉換成分開計價所需的各個項目權重係數比例，實際反映需求者對於該項目 在「使用價值」觀念下的比例。市場蒐集與檢驗法，從預售屋、廣告銷公司與媒 體蒐集分開計價的權重係數比例；並從政府方面取得的規範資料，間接獲取政府 在分開計價所採納的權重係數比例，目前有新北市機場捷運 A7 車站合宜住宅 BOT 規範，及新北市浮洲地區合宜住宅投資興建第 1 區、第 2 區土標案之投標須知。
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