第二章 理論基礎與文獻回顧
第二節 專有部分與共有部分之分開計價與分配規劃探討
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第二節 「專有部分」與「共有部分」之分開計價與分配規劃探討
一、 分開計價之探討 (一)分開計價的緣起
早在 1990 年代，不動產自由交易市場已經演化了產權分開計價模 式，起源於消費者的消費意識抬頭。因為民法物權的概念，早期不動產 計價是將全部登記的產權，乘上每坪相同售價的單一計價模式，漸漸演 變將車位、露臺之產權項目分開計價，車位分開計價後以「位」計價；
露臺分開計價後以每坪售價的三分之一或自行協議計價。但因交易市場 演化的分開計價屬於自由市場機制，不具強制性，因此常因為計價方式 不同而造成總價差異、買賣糾紛與消費者的權益受損。
為保障不動產權交易的權益，避免購入過多「虛坪」，增加消費者 負擔，政府開始規範不動產分開計價模式，監察院於 2009 年 9 月 8 日 糾正內政部2，放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，及地政法令常 配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，
增加消費者負擔之疏失等。隨即內政部於 2010 年 5 月 1 日，明定預售 屋定型化契約中，主建物、附屬建物與共有部分分開計價；事隔一年，
確定 2011 年 5 月 1 日，預售屋中屬於附屬建物的屋簷、雨遮採「登記 但不計價」的政策方針(詳見表 1-1：預售屋集合住宅專有部分與共有部 分分開計價政策記事表)。政府為保障國人在房地產上的權益，不斷的 在產官學中尋求平衡點，試圖將房地產的資訊透明化，以主建物、附屬 建物及共有部分分開計價，開啟消費者與投資者對房地產的新認知，目 標在建立公平公開的資訊環境，促進不動產健全的交易市場。但制定分 開計價策略，卻沒有行政指導原則，任由不同的開發者，規劃不同的分 開計價比例，縱使是屋簷、雨遮有不計價的規範，市場上，還是回歸傳 統計價方式，即產權登記面積乘上每坪市場行情等於總售價，再將總售 價以任意比例分開計價，分開計價之策略，僅然成為預售屋契約書中的 文字記載而已。
2 2009 年 9 月 8 日監察院糾正文發文字號：(98)院台內字第 0981900720 號
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2010/07/20
行政院
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部於 96 年 1 月間研提修正草案，送請行政院消費者保護委員會歷經 2 年半之審議，於 98 年 9 月 24 日提經第 169 次委員會議討論通過4。在 分開計價的主要修正內容為：「明訂主建物、附屬建物及共有部分，應 分別列明面積及售價」、現行『房屋面積誤差在百分之一以內互不找補』， 修正為『有誤差就互相找補』。
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 6 條第 2 目：「主 建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其 超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙 方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以 各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結 清。」分開計價主要的用意在作為買賣坪差找補之依據，因此契約書記 載項目價格時，更應將項目每坪單價分別記載，除做為找補之明確依據 外，更可以讓消費者清楚了解各個項目的分開價格。
預售屋定型化契約第 6 條，房屋面積誤差及其價款找補的問題，因 為建築法是以牆中心做為計算使用容積的依據，但是在地政登記卻是以 民法物權的概念，從牆外緣向內登記，與鄰戶共用牆則以中心線做為登 計產權依據，因此造成建築開發業者在預售的面積上會與實際地政登記 下來的產權有所差異；另一個要限定找補問題的原因在防止開發商以總 面積不便，任意變更減少主建物而增加附屬建物及共有部分的面積，造 成消費者的權益受損。
(三)分開計價呈現方式
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 7 條：「本契約總 價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。」同條文第 7 條 1 至 3 目 分別規範載明：土地價款、房屋價款、車位價款，房屋價款下再分類為：
主建物部分、附屬建物部分、共有部分。分開計價以各個項目的總價來 呈現，消費者無法清楚了解各個項目的計價比例係數，法令規範模糊，
無法達到資訊透明的立法精神。分開計價應載明各項目之面積、計價權 重比例係數、總價。
4 內政部地政司，2011 年 3 月 1 日，內政部預售屋交易安全機制改革，
http://www.moi.gov.tw/chi/chi_moi_note/moi_note_detail.aspx?sn=70
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(四) 分開計價的目的
1、保護消費者購置不動產的權益，以資訊透明的分開計價規範，避免 建築開發者灌虛坪。
2、讓消費者清楚瞭解購買該不動產的詳細分配比例，以在資訊對等的 環境下，正確考量置產與投資行為。
3、確保消費者取得產權與預售屋契約約定之房屋主建物、附屬建物、
共有部分所列面積相同，不同便要找補或因誤差過大可選擇解約或 減價。
4、在發生因約定與交付面積不同而需要找補問時，可將需要找補的面 積範圍，依分開計價的不同價格權重比例找補。
二、「專有部分」與「共有部分」之分配規劃問題探討
「集合住宅5」在「區分所有6」概念下分類為「專有部分7」與「共有部分8」；
「專有部分」在登記項目計有「主建物」與「附屬建物」，上述兩個項目與「共 有部分」即為本文探討的分開計價與分配規劃的產權項目，如圖 2-1：「集合住 宅以戶為單位的產權項目架構圖」。此外，在「附屬建物」又包含「陽台9」、「雨 遮10」與「屋簷」項目；「共有部分」則包含「小公共設施」與「大公共設施」項 目。本文以此產權項目架構，探討分開計價與分配規劃問題。
5建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 21 目：「具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住 宅單位以上之建築物」
6民法第 799 條第 1 目：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有 部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」公寓大廈管理條例 第 3 條第 2 目：「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所 有權。」
7民法第 799 條第 2 目第 1 款：「專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得 單獨為所有權之標的者。」公寓大廈管理條例第 3 條第 3 目：「指公寓大廈之一部分，具有使 用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」
8民法第 799 條第 2 目第 2 款：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。」公寓大廈管理條例第 3 條第 4 目：「共用部分指公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
9建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 2 點：「連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使 用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者，得以附屬建物登記。」；建築技術規則建築設計施 工編第 1 條第 20 目：「露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋 物者稱為陽臺。」
10建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 3 點：「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、
屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均 不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。」
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圖 2-1：集合住宅以戶為單位的產權項目架構圖
(一)分配規劃之問題緣起
1、法律授權不明確的建築改良物權利
「專有部分」與「共有部分」屬於土地登記法制中的建築改良物，
係依據土地法第 37 條第 2 目之土地登記規則，與第 47 條授權所訂定之 地籍測量實施規則。並規範建築改良物之：(1)項目、(2)範圍、(3)區 分所有權專有部分及共有部分的界線，並由中央地政主管機關定之。
土地登記目的在保障權利，為土地各項權利的轉讓、使用、繼承和 其他處分等行為、提供可靠的資料基礎。土地登記的法制完善，更具有 保障人民財產權、安定社會秩序的重要功能。但土地法地籍編條文中有 關土地登記之一切規定所涉及者僅是最狹義之「土地」，並未包括「建 築改良物」在內，有關建築改良物之法律授權依據實有不足 (廖義男, 2009)。建築改良物權利登記原屬土地登記之一部分，土地法於民國 64 年 7 月修正後，建築改良物與土地才正式分離，並獨立登記。然而，關 於建築改良物物權之登記相關事項，土地法仍未進一步予明文規定 (陳 立夫, 2011, 頁 8)。
現階段修正方向，宜先從土地法地籍編中增修規定，以解決授權不 明確之建築改良物登記之相關問題。土地法第 47 條：「地籍測量實施之 作業方法、程序與土地複丈、建築測量之項目、範圍、區分所有建築物 專有部分及共有部分之界線、申請程序及應備文件等事項之規則，由中 央地政主管機關定之。」應針對建築改良物測量登記不明確之問題：(1) 項目、(2)範圍、(3)區分所有權專有部分及共有部分的界線。明確授權 登記細項
產權登記 區分所有
集合住宅 戶的產權
專有部分
主建物 附屬建物
陽台 雨遮
共有部分
共有部分
小公 大公
約定專有
車位
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於地籍測量實施規則中，加以界定與處理，才不違法律保留、法律優位 原則，並符合法律授權明確之要求，更與憲法保護人民財產權之意旨符 合 (劉厚連, 2012, 頁 89)。集合住宅專有部分及共有部分的分配規劃 問題，在法律授權不明確上，除了(1)項目、(2)範圍、(3)區分所有權 專有部分及共有部分的界線外，尚有本文探討之(4)專有部分及共有部 分的比例分配規劃之方法與原則。
2、大法官釋字第 600 號─區分所有權共有部分之認定、權屬與分配
2、大法官釋字第 600 號─區分所有權共有部分之認定、權屬與分配