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第五章 結論與建議
第一節 結論
集合住宅「專有部分」與「共有部分」之分開計價問題，首先探討如何分開，
再探討如何計價，以保障人民的不動產財產權，避免購置過多的「虛坪」。首先，
攸關人民財產權的建築改良物權利、區分所有權共有部分分配原則，僅以行政命 令，規範建物辦理第一次登記時，區分所有權僅一人時，共有部分之分配才需按 專有部分佔總專有部分比例分配；區分所有權兩人以上則從其約定協議分配。如 此，無法達到民法第 799 條第 4 項有關區分所有建築物應有部分比例之規定，原 則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之規範，只能任其約定，並 從其約定之。起造人占盡規劃權力，任其分配規劃產權比例，消費者購屋僅有接 受的義務，卻沒有參與規劃的權利，造成購置同集合住宅產權，卻發生公設比分 攤不均的現象。
政府有必要以法律位階，規範私自約定「共有部分」分配比例問題，以保障 財產權。2005 年大法官釋字第 600 號已說明，區分所有權共有部分之認定、權 屬與分配比例問題：(1)區分所有建物共有部分之認定、(2)區分所有建物權屬之 分配、(3)區分所有建物應有部分之比例。2009 年監察院的糾正文也指出 4 項分 配規劃的問題：(1)共用部分之認定、(2)權屬之分配、(3)應有部分之比例、(4) 公共設施比的計算方式雜亂。學者陳立夫也於 2009 年提出：「土地法對於建築改 良物登記之基本原則與程序，乃至相關事項，完全未設規定。縱使其授權訂定之 土地登記規則有關於建築改良物登記之規定，實則其規定欠缺法律之明確授權。」
學者廖義男更於 2009 年提出：「為符合重要事項應由法律本身明定之法律保留原 則，以落實憲法保障人民財產權之意旨，建築改良物之登記規範應以法律位階規 範之。」劉厚連於 2012 提出：「明確授權於地籍測量實施規則中，加以界定與處 理，才不違法律保留、法律優位原則，並符合法律授權明確之要求，更與憲法保 護人民財產權之意旨符合。」因此，合理的產權分配規劃，為保障財產權的基礎，
才更能符合分開計價的精神，避免人民購置過多「虛坪」的問題。
「共有部分」項目雖有明確規範，但卻可以依照私法上的契約來合意增訂之。
因此產生不同的分類方式與項目範圍：林根旺、劉育菁、林道弘，分別提出(1) 地上層與地下層、(2)大公與小公、(3)必要性與非必要性之分類與項目範圍說法。
在法規上均有規範共有部分之項目與範圍，但卻產生法定空地上加蓋遮蔽物，便 可登記產權的涼亭項目；不計入容積的機房項目，在取得使用執照後，以二次施 工方式納入專有部分的違規使用。在產權界線部分，建商申請建照執照的建築面
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積，以牆心為樓地板面積的計算標準（容積率計算標準），但內政部地政司卻以 建物外牆的牆緣為登記面積，並以其為可銷售面積來核發使用執照，導致預售面 積與交屋產權登記面積產生的誤差問題。台灣鄰近國之日本與中國大陸，產權登 記均已室內面積之水平投影面積為準，相較之下，我國「虛坪」項目與範圍多於 他國。此外，在學術研究各國不動產價格比較下，除轉換面積單位的差異，更需 轉換因產權登記差異，而所衍生的面積差，如此，才能更正確的反應價格差異、
並減少研究誤差。
雨遮、屋簷固然有遮陽、遮雨功能，且為理想建築設計不可或缺的構件。但 雨遮及屋簷非可供人員實質使用之空間，故不應列入登記項目，必須透過修法加 以改正。且區分所有權之登記應回歸民法，僅區分「專有部分」及「共有部分」， 將建物之主建物、附屬建物一律以專有部分辦理測繪登記。為避免建築開發業者 設計過多雨遮造成虛坪。但研究資料顯示 15%集合住宅沒有將雨遮規劃納入產權，
對於雨遮準予登記但不得計價政策，並無影響。內政部首先規範雨遮允許登記之 範圍(將雨遮准予登記範圍縮小)，隨後規範雨遮准予登記但不得計價，但缺忽略 了「共有部分」也有雨遮項目，不論在小公及大公產權內均有雨遮登記且計價，
雨遮不計價之政策，有必要再調整規範之。
研究資料顯示，20 處集合住宅公設比最大平均值為 29.97%；最小平均值為 22.89%，但最高公設比差距，卻高達 14.17%。其中，65%的集合住宅存在著公設 比標準差超過 5%的情況；25%集合住宅標準差超過 10%，數據分別為 12.72%、
11.64%、11.88%、11.72%、14.17%。顯示在同一集合住宅內，卻有非常大的「共 有部分」分配分攤差異，嚴重影響到消費者購買不動產的使用權益，及購置過多
「虛坪」的問題。
「虛坪」在「專有部分」附屬建物中的雨遮有限，根據資料顯示，雨遮佔產 權約 0.88%，但「共有部分」的「虛坪」差異卻高達 15.30%，公設比標準差過大 的問題被忽略，消費者購置到不公平的虛坪問題，比雨遮虛坪還嚴重，因此，合 理的分配規劃原則與允許範圍，才是保障消費者之道。
資料也顯示，自行約定分攤「共有部分」分配規劃的結果，產生六種不同態 樣的種類，分別為：(1)分開小公、大公及車位分配在 3 個建號。(2)分開小公、
大公、機車位及車位分配在 4 個建號。(3)分開小公、大公、機車位、車道及車 位分配在 5 個建號。(4)分開小公及機房；合併大公及車位成為 3 個建號。(5) 分開小公；合併大公及車位成為 2 個建號。(6)合併小公、大公及車位成為 1 個 建號，佔 30%。
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基於憲法保障人民財產權，應以法律位階制定規範，而非僅以行政命令、授 權私法來規範之。研究分析顯示，產權分配規劃宜採用「共有部分」5 項目分配 法，將共有部分之小公共設施、大公共設施、機車位、車道與車位分別單獨登記 建號，並依照合理分配方式分配(本文 57 頁)，再按消費者購置產權情況分回。
資料更顯示，自行約定分攤「共有部分」分配規劃的結果區隔為 3 大類，又 可分為 8 種規劃方式，分析結果顯示，有 3 種規劃方式不合理，除造成集合住宅 興建完成後的產權糾紛、更枉顧人民的財產權，應絕對禁止使用。不合理分配規 畫方式分別為：(1)地上層與地下層二分法、(2)各棟小公混合後再分配法、(3) 機房併入主建物分法。
研究結果所顯示，分開計價各個項目權重比例，除主建物數值固定在 1.1 外，
雨遮的權重比例均為最低、且認知差距僅 34.55%，為項目內的最小值，顯示雨 遮不予計價符合市場、供給成本與需求情況；共有部分的權重認知差異最大，有 91.82%之差距，顯示該部分在主觀或客觀的觀感上差異甚大，需要明確定義。此 外，需求者的各項計價權重比例，除主建物之外，均明顯偏低，顯示僅以主建物 計價較符合需求者的期待，並與國外不動產僅以「專有部分」計價的情形相符，
表達使用價值等於交換價值的概念。
為測試分開計價權重的適用性，將 4 種分開計價的權重比例，帶入 487 戶之 產權資料，做為模擬執行分開計價後，與現行產權單一計價做比較，並求得差異 百分比。結果顯示：以供給者角度衡量之建築體積成本法數值為 96.26%；以需 求者角度衡量之分析階層程序法(AHP)數值為 76.87%；預售屋契約市場蒐集法數 值為 102.33%；合宜住宅投標限制規定呈現的數值為 104.06%。分開計價權重比 例的各種推演方法，除分析階層程序法的結果，因差距高達-23.13 不適合使用外，
其餘都在可接受範圍內，與原始單一計價總價差異範圍在：-3.74%至 4.06%之間，
因此建築體積成本法、市場比較法可做為分開計價推演權重比例之方法。並且發 現，雨遮差異範圍在 0%-0.33%之間，因此雨遮准予登記但不計價的規範，對於 市場的衝擊影響微乎其微，即雨遮可以不計價。
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第二節 建議
「共有部分」分配指標的「公設比」，反映不動產的實際使用價值面積，其 換算公式：「(共有部分-車位持分面積)/(產權登記總面積-車位持分面積)=共有 部分比例」，最能正確計算出公設比例的算式。但內政部規範之預售屋定型化契 約中，出現揭露「主建物比」資訊的規範，即主建物佔全部產權的比例，如此，
更能反映實際使用價值的面積數值，並能提供消費者，在選擇購置住宅時的參考 選擇，淘汰規劃「虛坪」過多的集合住宅，保障自身財產權。因此，「主建物比」
資訊的揭露，將可望取代「公設比」，而「公設比」與「主建物比」的轉換、差 異範圍與影響，也可作為後續研究發展。
產權分配規劃原則，雖需視個案應地制宜，但內容必須揭露，以供消費者在 對等資訊上做決策。但規劃無法達到民法第 799 條第 4 款：「區分所有人就區分 所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之 比例定之。」因各戶不論「專有部分」大小，均配置機車位，及「專有部分」
項目內「附屬建物陽台雨遮」的面積比例不同，尚有小公各棟梯廳面積差異 等因素，因此無法達到每戶持分的「共有部分」比例相同，但可計算規範出合理 的比例，與坐落範圍，以保障人民財產權，並可作為後續研究議題與政策規範。
資料顯示，戶數與車位比最大值為 1.36；最小值為 0.76；平均值為 0.99，說 明建築開發商在台北大學特定區規劃每戶至少配置一個停車位的建築規劃，而大 眾交通運輸系統發達地區，車位戶數比之平均值是否會低於大眾交通運輸系統不 發達地區，將可作為後續研究觀察之議題。
此外，台灣不動產每單位價格，與國外僅以「專有部分」計價之國家比較時，
除先轉換計價單位外，更需要轉換產權面積計價差異。依本文資料顯示，國外不 動產每單位的價格，乘上 72.86%，將轉換為台灣不動產每單位的價格，此結果 可供在研究全球不動產價格比較上，因產權差異而需轉換的參考數據，更減少估 價與研究誤差。
消費者所期待僅以「專有部分」計價的交易模式，在英國、新加坡及馬來西
消費者所期待僅以「專有部分」計價的交易模式，在英國、新加坡及馬來西