集合住宅專有部分與共有部分之分開計價問題探討-台北大學特定區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 集合住宅專有部分與共有部分之分開計價問題探討—台北大學特定區為例. 政治大. 立 Separated Prices in Property Analysis of Housing. ‧ 國. 學. Rights of Private Units and Public Elements. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：林逸杰指導教授：張金鶚博士指導教授：江穎慧博士. 中. 華. 民. 國. 一. . 一. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 中華民國一  一年五月三十一日.

(3) 謝. 誌. 研究的過程中，承蒙恩師張金鶚教授的啟蒙與諄諄教誨，總給予我許多靈感、問號及發揮空間，並給予支持鼓勵，使本論文得以順利完成，張老師的教學風範、研究熱忱，不僅是名不虛傳，更是令人歎為觀止，開啟學生我在房地產學術研究上一道最耀眼的窗，照亮了我的生命，更嶄新了我生命的意義；也承蒙恩師江穎慧教授的細心指導，讓我的研究理念，更能清楚正確的傳達，在此謹致最深謝意。論文口試時，承蒙陳亮全教授的建言與鼓勵，減少論文的錯誤與盲點，並給予學生激勵，很榮幸能在陳老師退休前夕，接受指教；黃美伶教授對於文字修辭、邏輯理念的指正，使本論文呈現的更加精簡明確；黃名義教授對於計算公式推演論述的建議，令本研究計量更臻完善，謹此深致謝意。. 政治大研究所修業期間，感謝系上諸位恩師教授的傳業授道與解惑，及論文期初、立期末報告上的不吝指教，使學生獲益良多，奠定論文的基礎水準。尤其是林秋瑾. ‧ 國. 學. 教授在統計方法上的指導，使本論文更具研究貢獻。也感謝建德學長、道弘學長所提供的集合住宅產權資料，成就了本論文發展的濫觴；感謝所有我認識、認識. ‧. 我的研究所同學們，我們互相激盪、泛起知識的漣漪，生命的過程中，因為有你們的陪伴而豐富；感謝尚群建設同仁們的分擔解憂，讓我得以兼顧工作與學業。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 論文的完成，感謝父母辛勞的培育，你們自由開放的教養風格，成就我善於在孤獨中勇敢追夢的人格特質；感謝岳父岳母，因為您們的含飴弄孫，讓我駕輕就熟的兼顧家庭與學業，尤其是岳父徐徽您的激賞鼓舞，總是訴說您親身經歷的國共戰史，讓我更珍惜安穩的幸福，更堅定完成論文的決心，雖然您來不及參與；感激最親愛的老婆慧釧，總是犧牲奉獻，照顧好我們的家庭，擱置自己的夢想，來成就我的夢想，因為有妳，我才能無後顧之憂的不顧一切，達成夢寐以求的理. Ch. engchi. i n U. v. 想；更感謝我親愛的小孩們，昀蒨與星呈，為了讀書，在你們小時候，有多少次我堅守著書桌，任憑你們放聲大哭的哭到吐，多少次假日，我無法陪伴你們度過歡樂的童年，未來，你們會明白的，我們都在尋找人生價值與意義；最後，感謝我自己，不斷追求著夢想與探索生命的真諦，如今，我總算是對生命完成了卑微的貢獻，原來，夢想達成的那一刻，是如此的淡定，所有的一切美好，其實，都在當下經歷的喜怒哀樂過程中。願你們也真誠付出，享受過程，莫忘初衷。本論文謹獻給我親愛的父親林文烈，紀念您曾為臺灣房地產的付出與貢獻。本人才疏學淺，疏漏缺失之處，尚祈先進賢達不吝賜教，非常感謝。林逸杰. 于政治大學.

(4) 摘. 要. 住宅價格，在自由市場機制的放任下不斷攀升，政府以「分開計價」策略介入市場，揭露產權分配資訊，目的在保障消費者，避免購置過多的「虛坪」，並降低住宅價格負擔。本文試圖從產權分配的基本面，以「分開計價」政策，來探討房價與「虛坪」之間的關係問題，不同以往文獻以政治、社會與經濟面來分析高房價問題。如何分開、如何計價、又何謂虛坪，為本文研究動機。如何分開產權的研究顯示，「專有部分」與「共有部分」需有合理規劃原則，方能免於購置虛坪。其方法宜採用「共有部分」五項目分配法，將共有部分之小公共設施、大公共設施、機車位、車道與車位分別單獨登記建號，再依主建物比例來合理分配共有部分；應禁止使用之分配規劃方式分別為：(1)地上層與地下層二分法、(2)各棟小公混合後再分配法、(3)機房併入主建物分法。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 如何分開計價的推演方法顯示，除分析階層程序法不適用外，其建築體積成本法、蒐集與檢驗市場法，都在可接受範圍內。研究也顯示，虛坪雨遮准予登記但不予計價，符合市場、供給成本與需求認知。此外，僅以主建物計價，符合需. ‧. 求者的期待，並與國外僅以「專有部分」計價概念相符，資料顯示，國外不動產每單位的價格，乘上 72.86%後為本國價格，此結果將可降低研究國內外不動產價格比較上的估價誤差。因此，產權「主建物比」較「公設比」資訊的揭露，更能避免購置過多「虛坪」，降低住宅價格負擔。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i n U. v. 關鍵詞：分開計價、產權分配規劃、分析階層程序法(AHP)、建築體積成本法、專有部分、共有部分. engchi.

(5) ABSTRACT The government adapts a policy of “separated prices in property rights” to reveal the secrets under distribution planning of property right, aiming to protect consumer from buying too much” virtual property rights” and in order to reduce housing burden. This study starts from a fundamental aspect in distribution planning of property rights to figure out the relationship between housing prices and virtual property rights, which is different from the political, social, and economical-based in history dissertations. Motivations of this study are to analyze what virtual property is and to explain how to separate and count the price of property. This research indicates that property distribution should be reasonably arranged in private units and public elements. Thus, problem of virtual property rights is avoided. The distribution method is followed: The entire public property rights should be detailed separately planning as an individual public facilities, large public facilities, motorbike parking, car parking, and basement driveway to the ground floor’s area. Completely inappropriate approaches are to merely separate on the floor or the. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. basement space, and the machine room belongs to main building.. n. al. er. io. sit. y. Nat. Except analytical hierarchy process method, cost approach of building volume method and collect-check method are appropriate in applying separated prices in property rights. Moreover, the virtual property rights of rain cover cannot be charged but be registered. It corresponds with the situation of market pricing, supply costs and demand. The concept of charging merely in main private units reaches the expectation of the demanders, which equals to the foreign concept. According to data, in Taiwan, per unit real estate price is 72.86% times to foreign one. This result will. Ch. engchi. i n U. v. reduce the mistakes of estimation in comparing prices. Consequently, the more information about ratio of main private units is revealed than public elements one , the less expense consumers have to face.. Keywords：separated prices in property rights; distribution planning of property rights; analytical hierarchy process (AHP); cost approach of building volume; private units; public elements.

(6) 目第一章. 緒論........................................................1 第一節第二節第三節. 第二章. 研究動機與目的......................................1 研究問題與範圍......................................4 研究方法與架構......................................5. 理論基礎與文獻回顧..........................................7 第一節第二節第三節. 分開計價之價格與方法論..............................7 專有部分與共有部分之分開計價與分配規劃探討.........12 小結...............................................33. 立. 政治大. 資料分析與研究設計方法.....................................35. 學. ‧ 國. 第三章. 錄. 第二節第三節. 分開計價之研究設計與方法...........................43 小結...............................................48. y. al. er. io. sit. 研究結果分析與討論.........................................49 產權分配規劃原則...................................49 分開計價的權重係數與呈現結果.......................58 小結...............................................62. n. 第一節第二節第三節第五章. ‧. 資料來源與資料統計.................................35. Nat. 第四章. 第一節. Ch. engchi. i n U. v. 結論與建議.................................................63. 參考文獻..........................................................67 附錄一、集合住宅主建物、附屬建物、共有部分之使用效益問卷調查....71.

(7) 圖目錄圖 1-1：集合住宅專產權分開計價問題探討之研究架構圖..................6 圖 2-1：集合住宅以戶為單位的產權架構圖.............................16 圖 2-2：無外露樑之雨遮範圍規範示意圖...............................22 圖 2-2：有外露樑之雨遮範圍規範示意圖...............................22 圖 3-1：台北大學特定區 20 處集合住宅公設比標準差比較表..............37 圖 3-2：集合住宅專有部分與共有部分使用價值評估層級關係圖...........46 圖 4-1：大公產權分配規劃參考圖(新北市大學段一小段 4013 建號)........51 圖 4-2：機車位產權分配規劃參考圖(新北市大學段一小段 4021 建號)......51 圖 4-3：車道產權分配規劃參考圖(新北市大學段一小段 4022 建號)........52 圖 4-4：車位產權分配規劃參考圖(新北市大學段一小段 4020 建號)........52 圖 4-5：不合理之地上層地下層二分分配法示意圖─地下層部分...........55 圖 4-6：不合理之地上層地下層二分分配法示意圖─地上層部分...........55 圖 4-7：不合理之小公混合後再分配法示意圖...........................56. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 圖 4-8：不合理之機房併入主建物分配法示意圖.........................56 圖 4-9：權重數值轉換成百分比之關係圖...............................59 圖 4-10：四種分開計價權重比例之比較................................60. ‧. 圖 4-11：模擬四種分開計價權重比例之實測結果........................61. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表目錄表 2-1：分開計價的三種形成架構......................................8 表 2-2：三種成本估價法運用在分開計價研究之比較表...................10 表 2-3：預售屋集合住宅專有部分與共有部分分開計價政策記事表.........13 表 2-4：三種共有部分的分類方式與項目範圍...........................24 表 2-5：各種公共設施比例的計算方式.................................30 表 3-1：台北大學特定區 20 處集合住宅敘述統計表......................35. Ch. engchi. i n U. v. 表 3-2：台北大學特定區 20 處集合住宅產權分配規劃結構表..............38 表 3-3：台北大學特定區 20 處集合住宅共有部分分類項目分析............40 表 3-4：台北大學特定區 20 處集合住宅產權分配比例之平均值............41 表 3-5：產權面積轉換成結構體積之假設表.............................44 表 3-6：產權面積轉換成結構體積之推算公式表(立方公尺)...............45 表 3-7：市場蒐集的 3 種分開計價比例係數表...........................47 表 3-8：政府合宜住宅之分開計價的每坪限制售價. .....................47 表 4-1：集合住宅主建物、附屬建物、共有部分登記分配規劃優劣次序表...50 表 4-2：台北大學特定區 20 處集合住宅共有部分分配規劃種類與方式......53 表 4-3：分析階層程序法(AHP)分析問卷後的權重數值....................58 表 4-4：合宜住宅之分開計價的每坪限制售價轉換為分開計價之權重結果...59.

(8) 第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的一、研究動機住宅的價格，在放任的自由市場機制下，不斷節節高升，住宅更在資本主義下被當作商品、及社會地位的表徵。然而，住宅對於一般人民卻只是遮風避雨的空間，安家立命的私人財產領域。長期的高房價時代，更激起居住正義的漣漪，民眾意識抬頭，促使政府介入自由市場，並採多方策略進行改革，目的在健全交易市場、公平課稅與維護合理的房地產價格，並從實施分開計價、課徵奢侈稅、實價登錄、開發合宜住宅、公營住宅等政策。. 政治大分開計價之政策意涵，在保障消費者避免購置過多的「虛坪」，以降低立住宅價格負擔，維護人民的財產權。「虛坪」的產生，源自於法令的不健全. ‧ 國. 學. 設計，在產權分配規劃「共有部分」分攤比例時，任由起造人與消費者私自約定；在產權項目與範圍的規範，造就部分建築開發商，以「土星環1」的. ‧. 建築形式設計「雨遮」，增加銷售面積與價格。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 產權如何分開，係依民法第 799 條第 4 款：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」法令在產權分配原則上，賦予人民自行約定的權利，消費者在購置不動產時，只有簽約接納的義務，沒有參與規劃的權利，造就任意約定「共有部分」的分攤方法、比例與原則。. Ch. engchi. i n U. v. 2005 年，大法官釋字第 600 號，針對區分所有權共有部分之認定、權屬與分配比例問題釋義：「建築物(包含區分所有建築物)與土地同為法律上重要不動產之一種，關於區分所有建築物，區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」2009 年，監察院糾正內政部：「目前建物公共設施之分配、共用部分之項目及所有權之劃分，通常由建商決定，惟分配是否合理？是否透明公開？對每一戶及消費者之影響消費者不僅無從知悉與分析，亦無從參與，對消費者顯失公平。」. 1. 意指建築物外牆四周窗外緣設置雨遮，並盡可能的加長，以至於與相鄰窗戶之雨遮連結，造成看似土星環的環狀物圍繞在建築物四周。 1.

(9) 學者陳立夫、廖義男於 2009 年分別提出：「土地法對於建築改良物登記之基本原則與程序，乃至相關事項，完全未設規定。縱使其授權訂定之土地登記規則有關於建築改良物登記之規定，實則其規定欠缺法律之明確授權。」「為符合重要事項應由法律本身明定之法律保留原則，以落實憲法保障人民財產權之意旨，建築改良物之登記規範應以法律位階規範之。」造成「虛坪」的不健全法令中，集合住宅分開產權的分配規劃，在放任私自約定後，形成何種分配規劃結果，對於住宅分攤「共有部分」比例的公平性？在「共有部分」的項目與範圍？分配規劃的方法、種類與原則？又何謂政府應該立法規範的分配規劃原則，為本文研究動機之一。 2009 年 9 月，監察院糾正內政部，放任建築法規，不斷放寬不計入容積項目，及地政法令常配合修正予以測量登記，造成許多公共設施與附屬建物，灌入產權坪數計價，增加消費者負擔。內政部積極研擬方案後，遂於 2010 年 5 月實施預售屋定型化契約之「主建物」、「附屬建物」及「共有部. 立. 政治大. ‧ 國. ‧. 的機會。. 學. 分」產權「分開計價」，政策規範之目的在於促使不動產交易資訊透明化，及防止過多的「虛坪」灌入產權。2011 年 5 月更規範「附屬建物」產權中的「雨遮」、「屋簷」只准予登記，但不得計價，更避免了建築開發者灌虛坪. n. al. er. io. sit. y. Nat. 「分開計價」在市場上採用還原總價法，藉由「專有部分」及「共有部分」的分開，以不同權重的比例係數乘上各個單價，使「分開計價」後的總價，與現行產權坪數，乘上每坪單價的總價相當，「分開計價」僅成為不動產買賣契約書中，字裡行間的文字敘述而已。因此「分開計價」真正意涵的推演方法原則為何？其所呈現的權重比例係數為何？權重係數有代表著什麼樣的意涵？運用到市場上，又真能保障消費者避免購置到「虛坪」產權?. Ch. engchi. i n U. v. 此外，分開計價的結果，真能避免購置「虛坪」，灌入銷售面積增加住、「共有部分」分攤分配規劃問題宅價格？「虛坪」除了附屬建物之「雨遮」外，尚有哪些存在的機會，為分開計價策略沒有規範考量到的?內政部規範以「主建物比」取代「公設比」，可否能更明確表達住宅「實坪」的意涵？依民法第 799 條第 4 款的專有部分與共有部分的比例分攤原則，又能達到真正合理公平的「共有部分」分攤意涵？因此，本文研究集合住宅專有部分與共有部分之分開計價問題，主要動機在找出「虛坪」的存在問題，並試圖提出規範原則，供研擬政策參考，也讓消費者意識虛坪的問題，進而慎選集合住宅，保障自身財產權，淘汰產權規劃不當之集合住宅，更讓住宅價格在合理的產權基礎上計價。 2.

(10) 二、研究目的集合住宅專有部分與共有部分之分開計價研究目的在於產權分開的解構；產權分開後的計價方法與結果。產權分開的解構，在使房地產的消費者，除了重視外在的建築品質與價格外，也關心內在的產權分配規劃原則，讓好的建築、好的價格，有好的區分所有權結構，更能保障財產權，避免購置「虛坪」。分開計價方法與結果的研究，在提供給不動產供給者、消費者與政府在分開計價方法上的參考，並探討分開計價呈現的意涵與實踐。研究之主要目的如下： (一)產權分開之原則一致性的解構： 1、解構產權分開規劃的項目與範圍。 2、探討產權分配規劃方法的種類與原則。 3、提出產權分配規劃的規範建議. 立. 政治大. ‧ 國. 學. (二)產權分開計價的原則與方法：. ‧. 1、分開計價的基礎與設計方法原則。 2、分開計價的權重係數比例與結果。 3、分開計價的結果意涵與未來發展。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(11) 第二節研究問題與範圍一、研究問題 (一)分開計價為何：探討緣起、過程、功用、呈現方式與主要目的 (二)分開計價推演的方法論： 1、價格從何而來的理論探討 2、從何種角度考量價格的形成，及該推演邏輯與原則。 (三)產權分配規劃問題： 1、產權分配規劃的法律位階、糾正與規範問題 2、產權項目、範圍與界線 3、市場呈現之共有部分分攤比例的原則、方法與總類. 立. 政治大. ‧ 國. 學. (四)分開計價的結果呈現： 1、分開計價的權重比例係數. sit. y. Nat. 二、研究範圍. ‧. 2、推演出權重係數之適用性. n. al. er. io. 本文研究範圍包含三個部分：研究產權分開規劃之實證資料，以新北市台北大學特定區為資料來源地區；在分析階層程序法的研究對象，為具有不動產相關領域之專業知識的產官學家；在研究限制上，產權的分開分配規劃，因資料來源的限制，僅呈現出北台灣部分建築開發者的產權分配規劃原則；分開計價則因研究主題的關係，而限制在探討預售住宅不動產的計價模式：. Ch. engchi. i n U. v. (一) 研究資料：新北市台北大學特定區 20 處集合住宅；建物共 487 戶；共有部分產權與測量成果圖共 320 頁。 (二) 研究對象：除上述資料為研究與研究後實證模擬之資料外，在探討分開計價所使用之分析階層程序法的研究對象，為具有不動產相關領域之專業知識的產官學家，以求在權重分析時，能更正確的反應出各個分析項目的真實比例係數。 (三) 研究限制：產權分配規劃的方法研究，呈現出新北市台北大學特定區域之情況；不動產價格計價模式，限制在集合住宅的分開計價研究。 4.

(12) 第三節研究方法與架構一、研究方法本文以四種方法來研究集合住宅專有部分與共有部分之「分開計價」問題。資料蒐集分析，為研究產權分配規劃之分析方法；供給者角度之建築體積成本法、需求者角度之分析階層程序法(Analytic Hierarchy Process)、市場資料蒐集法為研究分開計價問題之主軸。 (一) 資料蒐集分析從研究資料中歸納整理出具有邏輯的分類矩陣，試圖找出相同點與相異點，並從中發現問題，獲取分配規劃的正確基礎理念。另外，以市場調查來蒐集預售屋分開計價之權重係數比例。. 立. (二) 模擬研究法. 政治大. ‧ 國. 學. 分配規劃模擬，著重找出合理與公平的主建物、附屬建物與共有部分之分配方式；分開計價模擬則是將研究結果的計價權重比例係數，套. ‧. 用在研究資料上，並以模擬測試方式，探討分開計價與現行單一計價的結果差異、更探討分開計價推演方法論的適用性。. y. Nat. sit. n. al. er. io. (三) 建築體積成本法從供給者的建築成本角度，計算出分開計價的權重比例係數，改變估價方法所用的成本法，使用建築體積成本法，即建築營造在計算建築物結構時，鋼筋混凝土所用的體積量，並以立方公尺為單位，試圖以體積反映成本，以成本來反映分開計價的比例係數，其目的在量化、標準化大量的建物成本，而非細緻且單一的反應各種集合住宅建物的成本。. Ch. engchi. i n U. v. (四) 分析階層程序法經由對於不動產相關領域擁有專業知識的產官學者的評估，以使用價值為目標，藉等比尺度在集合住宅產權上的「專有部分」與「共有部分」的類別、項目與細項之成偶對比予以量化後，建立成偶比較矩陣，據以求得特徵向量來代表層級中使用價值及其各個項目之程度差異，再經一致性的檢定後，便可做為各個項目在使用價值上的加權依據，最後轉換為分開計價的比例係數 (Saaty, 1980)。. 5.

(13) 二、研究架構本文共分為五章，討論集合住宅產權分開計價之問題：第一章緒論、第二章理論基礎與文獻回顧、第三章資料分析與研究設計方法、第四章實證結果分析與討論、第五章結論與建議。第一章緒論內容：第一節研究緣起與目的、第二節研究問題與範圍、第三節研究方法與架構。第二章理論基礎與文獻回顧：第一節分開計價之價格與分法論、第二節專有部分與共有部分之分開計價與分配規劃探討、第三節小結。第三章資料分析與研究設計方法：第一節資料來源與資料統計、第二節分開計價之研究設計與方法，包含：供給者角度之建築成本法、需求者角度之分析階層程序法、市場蒐集與檢驗。第三節為小結。第四章實證結果分析與討論：第一節產權分配規劃原則、第二節分開計價的權重係數與呈現結果、第三節小結。第五章結論與建議。. 立. 政治大. 研究緣起與目的. ‧ 國. 研究方法與架構. 第二章. 理論基礎. 理論基礎與文獻回顧. 文獻回顧. y. sit. n. al. 資料分析與研究設計方法. 產權分配規劃之探討. Ch. 實證研究結果分析. v. 分開計價之價格與方法論. engchi. 資料分析. 第四章. er. io 第三章. ‧. 研究問題與範圍. Nat. 緒論. 學. 第一章. i n U. 建築成本法. 資料蒐集檢驗. 分析階層程序法. 分開計價模擬. 產權分配方法之實證結果分析. 分開計價方法之實證結果分析. 結論. 第五章. 建議. 結論與建義. 圖 1-1：集合住宅產權分開計價問題探討之研究架構圖 6.

(14) 第二章第一節. 理論基礎與文獻回顧. 分開計價之價格與方法論. 一、分開計價之價格理論經濟學之父亞當史密斯 (Adam Smith)在「國富論」(The Wealth of Nations) (Smith, 1976) (Smith, 2000)提出的價值理論區分為「交換價值」(Value in exchange)與「使用價值」(Value in use)。價值一詞，因此解釋成有兩種不同的意思，「可以表示某一特別物品的效用，即使用價值；有時則表示該物品給予占有者購買其他物品的能力，即交換價值 (Smith, 2000, 頁 47)。」「交換價值」之定義包涵：1、將財貨投入公開市場出售，在有充分時間尋求知道該項財貨的所有用途，以及該項財貨所能提供所有使用限度的購買人時，能夠以貨幣折算之最高價格出售。2、在沒有外力介入之下，出售人願意讓售，而購買人願意承購之價格。3、出售人與預期購買人雙方，對於市場均有充分了解時所達成之合意價格。「使用價值」之定義包涵：1、財務本身能提供勞務或效用，而吸引經濟需求，而對其所為的改良，能在具有經濟壽. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 命的限度內，繼續提供使用。2、財貨具有可靠的產權，致使用人具有相當. n. al. er. io. sit. y. Nat. 的管理能力，且具有最佳的固定用途。3、能由目前或性質相同的占有人，繼續供現有的使用，且能繼續保有其使用目標 (陳鳳琪, 1986, 頁 101-104)。價，又可以分為價值(value)與價格(price)，價值指受人重視的程度；此種受人重視的程度以貨幣表示者，稱為價格。又財貨受人重視的程度，係源於其能提供的效用(utility)多寡而言，若能提供的效用愈大，則受人重視的程度愈高，其價值與價格亦大 (殷章甫, 2004, 頁 103)。. Ch. engchi. i n U. v. 不動產價格，從效用、相對稀少性與有效需要等三種因組合而成，並將不動產的需求使用價值，以貨幣額的交換價格表示 (林英彥, 1991, 頁 925)。不動產具有用途多樣性，其價格是以能使該不動產之效用作最高發揮之使用方法，稱為最有效使用原則(Principle of Highest and Best Use)。 (林英彥, 1991, 頁 945)因此，效用可以說是令人滿足慾望之能力，集合住宅價格分開計價原則中，主建物與雨遮的項目相比，主建物效用顯然大過於雨遮，因此，效用為價的考量重要因素之一。價值也是主觀的從心中之尺(Personal Scale)衍生；價格則從客觀的市場之尺(Market Scale)而來 (張金鶚, 2010, 頁 104)。心中之尺是受到各種價值觀影響而培養成的個人價值觀；市場之尺是依據市場機制決定的各種價格因素，形成的最終成交價格。因此，分開計價也需要從客觀的市場價格來考量。 7.

(15) 但價格的形成也來自於成本加上利潤，更隱含許多交易成本(Transaction Costs)例如搜尋成本、比較成本等，在估價的三大法則中，收益還原法反映了價格從使用價值、效用的考量下衍生而來；市場比較法則反映了客觀的市場之尺所形成的價格；成本法則為忠實的反映價格內的實際組成。因此，成本與利潤所堆砌的價格，更是研究分開計價不可或缺的重要因素。集合住宅的合理房價(Reasonable Housing Price) 的定義並非絕對，視不同立場而定：1、供給者角度：成本與合理的利潤。2、需求者角度：負擔的能力與主觀的價值觀。3、市場的角度：經由健全的市場機制所產生。但市場容易受政策及人為影響，加上資訊不透明，因此未必合理 (張金鶚, 2010, 頁 301)。. 政治大. 因此，集合住宅分開計價之研究，在價格上以供給、需求與市場來衡量；價值衡量則以成本、效用與市場現況來考量。交織成表一：研究分開計價的三種形成架構，分別為：1、供給者角度的成本。2、需求者角度的效用比。 3、市場角度的比較。. 立. ‧ 國. 學. sit. y. 市場. al. er. 需求者角度的效用比. n. 市場比較法. 供給者角度的成本法. io. 收益還原法. 需求. Nat. 成本法. 供給. ‧. 表 2-1：研究分開計價的三種形成架構. Ch. engchi U. v ni. 市場角度的比較法. 二、分開計價方法論 (一) 以供給者標準化衡量角度下的建築體積成本法標準研究(Standard Studies)透過標準化分析研究問題，運用在廣泛的研究領域上，其擁護者提倡標準研究為一種新的學術學科，標準研究與教育培訓已逐步被重視。 (Kurihara, 2008)國際標準化教育委員會 (International Committee for Education about Standardization ；ICES)也表示，標準研究為潛在與明顯的學術缺口，有必要列入教育課程，並積極地與亞洲國家做連結 (Vries & Egyedi, 2007)。. 8.

(16) 建立資訊與通信技術(Information and Communication Technology； ICT)的標準化架構理論中，須檢視下列四點：1、使用的詞彙在本體論 (ontology)與類學論(typology)的統一性 2、彙總組合的標準，為是否具有代表性的標準化過程。3、標準化的展開則建立在分析與檢視的一致性。 4、清楚的邏輯推演解釋理論，為標準化的基礎 (Lyytinen, Keil, & Fomin, 2008)。因此，以供給者成本角度設計分開計價的研究方法，目的在標準化不同集合住宅的建築成本，以供大量評估。估價方法論中的成本法，分為 1、直接估計法 2、建坪成本法 (林左裕, 2008, 頁 281)。直接估計法係將建築之各項營造成本與相關營建管理費等，依建造執照所標示各種建材之數量乘上單價，加上各項施工人力數量與天數乘上各類工資標準，加總累計而成。但估價過程需要專業的建築師與營建管理人員等的協助，結果也較接近實際成本。建坪成本法則先依據建造執照算出建物的總建坪，再乘以估算後的單位建造成本，目前有各縣市政府公布之建築改良物的每平方公尺單價標準，並以建造建材、樓層高度加以區分各類造價的單價標準。但該建坪成本法僅能反映成本分配在以平面為單位做計算的結果，無法顯示主建物、陽台或雨遮之建造成本上的差異，僅有平面評估的概念，缺乏立體評估的理. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 念。但若使用直接估計法，將需要耗費大量資源完成估價，質化的估價適用在單一個案，量化的估價需要大範圍的估價。因此，建坪成本法，是用以戶、集合住宅為單位的量化估價方法；體積成本法 (賴碧瑩, 2009,. y. Nat. sit. n. al. er. io. 頁 98)則以產權項目為單位的量化估價，如此，可以分離出集合住宅的主建物、附屬建物陽台、附屬建物雨遮及屋簷、小公共設施與大公共設施的各項造價與差異，作為以成本法研究分開計價的方法論基礎。其目的也在標準化各集合住宅之間的造價成本差異，將分開計價的研究誤差極小化。. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(17) 表 2-2：三種成本估價法運用在分開計價研究之比較表直接估計法. 建坪成本法. 體積成本法. 將建築之各項營造成本與相關營建管理費等，依建先依據建造執照算依據不同建物產權的屬造執照所標示各種建材之出建物的總建坪，性，估算其鋼筋混凝土使用方法數量乘上單價，加上各項再乘以標準化估算的體積，將建造總成本以立施工人力數量與天數乘上後的單位建造成方為單位來加以分配。各類工資標準，加總累計本。而成。估價過程需要專業的建築僅能反應成本分配估價結果僅適用於大量估缺點師與營建管理人員等的協在以平面為單位做價，無法反應不同類型集合助。計算的結果。住宅的成本差異。. 立. 政治大可以反映出立體成本的概以建造建材、樓層. ‧. ‧ 國. 學. 念，並分離出集合住宅的主高度加以區分各類估價結果接近實際成本，建物、附屬建物陽台、附屬優點造價的單價標準，適用於質化的估價。建物雨遮及屋簷、小公共設可供大量估價參施與大公共設施的各項造考。價與差異。. Nat. io. sit. y. (二)以需求者效用比概念角度下的分析階層程序法. n. al. er. 集合住宅的樓層效用比概念，以「立體的地價觀念」 (賴碧瑩, 2009, 頁 148)來估算價格，地面層以上各樓層造價成本大同小異，但因效用與價值的不相同，造成價格差異，將差異以百分比率表示，即成為樓層別效用比。查估同一集合住宅在不同樓層、各戶的價格，將最低樓層價格樓層效用比訂為 100%，可推算出不同樓層之效用比數值。同樣的方. Ch. engchi. i n U. v. 法可以運用在地價分配率上，如此地價可將立體分配。又集合住宅預售屋的銷售管理，必定會制定各層各戶的銷售價格表，樓層與戶的價格差異，便依照欲銷售之平均每坪單價，找出基準戶，再依樓層效用比例推算調整出來。因此，分開計價的推演規則，可利用效用的差異，推算出產權項目效用比，找出欲分開計價項目之權重。分析階層程序法(AHP) (Saaty, 1980)是由沙堤教授所提出的一種實用決策方法，為了對方案進行排序擇優選擇而發展的一套方法 (Saaty, 1982) (Saaty, 1994)。分析階層程序法採用成對比較方式進行判斷，並針對研究項目的相關領域專長者，以問卷的方式，將口語比較表達填入權重後，再轉換成比例數值尺度（1-9 標度值），藉由計量來表示相對重要 10.

(18) 性程度，並且經常被廣泛的運用在各種需要決策的領域當中，例如在管理學部分有：設備管理評等 (Gilleard & Wong, 2004)；資產管理 (Tran, Malano, & Thompson, 2003)；規劃管理 (Al-Harbi, 2001)；營運管理 (Shen, Lo, & Wang, 1998)等。在其他運用部分有：淘汰毀壞因子的法則 (Abdullah & Anumba, 2002)；家庭採購的優先次序 (Wong & Wu, 2002)；爭論的解決 (Cheng & Li, 2002)；採購選擇 (Khalil, 2002) (Cheung, Lam, Leung, & Wan, 2001)；訂契約者的選擇 (Mahdi, Riley, Fereig, & Alex, 2002)；工程系統的建構次序 (Lam, Chan, Wong, & Wong, 2007)。並且，分析階層程序法是一種數量化的決策(Decision-Making)技巧，其決策分析的意義與目的在幫助決策者透過有計量與系統的思考，使其決策選擇能與其價值的判斷一致。因此，從需求者角度探討分開計價問題時，藉由分析階層程序法，經由主觀的價值觀感，將需求者對於主建物、附屬建物與共有部分的認知，轉換為可以計量的統計數值，再經由數值轉換成與市場相類似的分開計價比例。但是，成對比較的口語與觀感判斷的結果，卻在轉換成 1-9 標度值時可能出現系統性誤差，將造成決策誤導與誤差，平均系統偏誤在 4.7~12.5%的機率，會造成最佳解的標示錯誤 (陳勁甫、徐強、. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 許桂溶, 2009)因此，藉由分析階層程序法轉換出的分開計價比例，將會有些許的誤差值。. y. Nat. er. io. al. sit. (三)市場蒐集與檢驗. n. 在各樓層效用比率之調查研究中 (蔡添璧, 1993)，住宅樓層效用指數分別來自民間建設公司、特徵價格法研究、台北市國宅處與住都局，考量到供給者、需求者與市場的差異，市場之總價格是本研究認為最重要的基礎，因樓層效用比又稱聯合貢獻說，並以專有部分為中心，以效. Ch. engchi. i n U. v. 用差來整體性分配價值成為價格。分開計價的緣起為市場與政府介入的結果，因此市場調查蒐集為分開計價的必要研究方法。. 11.

(19) 第二節「專有部分」與「共有部分」之分開計價與分配規劃探討一、分開計價之探討 (一)分開計價的緣起早在 1990 年代，不動產自由交易市場已經演化了產權分開計價模式，起源於消費者的消費意識抬頭。因為民法物權的概念，早期不動產計價是將全部登記的產權，乘上每坪相同售價的單一計價模式，漸漸演變將車位、露臺之產權項目分開計價，車位分開計價後以「位」計價；露臺分開計價後以每坪售價的三分之一或自行協議計價。但因交易市場演化的分開計價屬於自由市場機制，不具強制性，因此常因為計價方式不同而造成總價差異、買賣糾紛與消費者的權益受損。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 為保障不動產權交易的權益，避免購入過多「虛坪」，增加消費者負擔，政府開始規範不動產分開計價模式，監察院於 2009 年 9 月 8 日糾正內政部2，放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，及地政法令常. ‧. 配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔之疏失等。隨即內政部於 2010 年 5 月 1 日，明定預售屋定型化契約中，主建物、附屬建物與共有部分分開計價；事隔一年，確定 2011 年 5 月 1 日，預售屋中屬於附屬建物的屋簷、雨遮採「登記但不計價」的政策方針(詳見表 1-1：預售屋集合住宅專有部分與共有部分分開計價政策記事表)。政府為保障國人在房地產上的權益，不斷的在產官學中尋求平衡點，試圖將房地產的資訊透明化，以主建物、附屬建物及共有部分分開計價，開啟消費者與投資者對房地產的新認知，目標在建立公平公開的資訊環境，促進不動產健全的交易市場。但制定分. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 開計價策略，卻沒有行政指導原則，任由不同的開發者，規劃不同的分開計價比例，縱使是屋簷、雨遮有不計價的規範，市場上，還是回歸傳統計價方式，即產權登記面積乘上每坪市場行情等於總售價，再將總售價以任意比例分開計價，分開計價之策略，僅然成為預售屋契約書中的文字記載而已。. 2. 2009 年 9 月 8 日監察院糾正文發文字號：(98)院台內字第 0981900720 號 12.

(20) 表 2-3：預售屋集合住宅專有部分與共有部分分開計價政策記事表日. 期發文者受文者事. 項. 2009/09/02 監察院. 內政部. 室內面積量測至外牆及「雨遮」等附屬建物可登記，造成虛坪現象、嚴重影響消費者權益。. 2010/05/01 內政部. 政令. 預售屋定型化契約明定主建物、附屬建物、共有部分分開計價。經法規會審議，通過「地籍測量實施規則」第. 2010/07/16 內政部. 273 條的修正，將「雨遮」、「屋簷」刪除，保留「陽台」准予登記就「地籍測量實施規則(草案)」雨遮登記案，建行政院請維繫(尤以兼具遮陽避雨及室內空間效用之) 雨遮登記安定性。3. 行政院 2010/07/20 院長吳敦義. 行政院「院長有約」後，吳院長當場裁示將「屋簷、雨祕書長遮不予測量登記」的結論全面推翻！林中森消基會抗議推翻，但行政院，仍以「一定比例、. ‧. 行政院核實登記」為原則，並請內政部在 3 個月內提出對策。. Nat. 初步決定，未來雨遮登記所有權的面積，不能超過樓地板總面積的 5％，但原則是「愈低愈好」。. 確定預售屋屋簷、雨遮採「登記但不計預售屋內政部價」。另外預售屋共有部分面積是否計價、登記的問題，將是未來檢討重點。. al. n. 2011/03/05. sit. io 2011/01/08 行政院. y. 2010/09/15 內政部. er. 2010/07/26 消基會. 立. 政治大. 學. ‧ 國. 全國建 2010/07/16 商公會. Ch. engchi. i n U. v. 內政部. 通過預售屋契約書內容之雨遮和屋簷不予計. 消保會. 價，經內政部公告後，於 2011 年 5 月 1 日實施。. (二)分開計價為買賣坪差找補之依據內政部最早於 90 年 9 月 3 日公告「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各乙種，作為建築開發業者與消費者訂定契約之依據。初期實施結果發現尚有主建物、附屬建物、共有部分未分別計價及契約容允許百分之一房屋面積誤差不找補等爭議情事。為期預售屋契約內容較為公平合理及符合誠實信用原則，內政. 3. (全國建商公會, 2010, 頁 23-27) 13.

(21) 部於 96 年 1 月間研提修正草案，送請行政院消費者保護委員會歷經 2 年半之審議，於 98 年 9 月 24 日提經第 169 次委員會議討論通過4。在分開計價的主要修正內容為：「明訂主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售價」、現行『房屋面積誤差在百分之一以內互不找補』，修正為『有誤差就互相找補』。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 6 條第 2 目：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。」分開計價主要的用意在作為買賣坪差找補之依據，因此契約書記載項目價格時，更應將項目每坪單價分別記載，除做為找補之明確依據外，更可以讓消費者清楚了解各個項目的分開價格。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 預售屋定型化契約第 6 條，房屋面積誤差及其價款找補的問題，因為建築法是以牆中心做為計算使用容積的依據，但是在地政登記卻是以民法物權的概念，從牆外緣向內登記，與鄰戶共用牆則以中心線做為登. ‧. 計產權依據，因此造成建築開發業者在預售的面積上會與實際地政登記下來的產權有所差異；另一個要限定找補問題的原因在防止開發商以總面積不便，任意變更減少主建物而增加附屬建物及共有部分的面積，造成消費者的權益受損。. er. io. sit. y. Nat. al. n. (三)分開計價呈現方式. Ch. engchi. i n U. v. 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 7 條：「本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。」同條文第 7 條 1 至 3 目分別規範載明：土地價款、房屋價款、車位價款，房屋價款下再分類為：主建物部分、附屬建物部分、共有部分。分開計價以各個項目的總價來呈現，消費者無法清楚了解各個項目的計價比例係數，法令規範模糊，無法達到資訊透明的立法精神。分開計價應載明各項目之面積、計價權重比例係數、總價。. 4. 內政部地政司，2011 年 3 月 1 日，內政部預售屋交易安全機制改革， http://www.moi.gov.tw/chi/chi_moi_note/moi_note_detail.aspx?sn=70 14.

(22) (四) 分開計價的目的 1、保護消費者購置不動產的權益，以資訊透明的分開計價規範，避免建築開發者灌虛坪。 2、讓消費者清楚瞭解購買該不動產的詳細分配比例，以在資訊對等的環境下，正確考量置產與投資行為。 3、確保消費者取得產權與預售屋契約約定之房屋主建物、附屬建物、共有部分所列面積相同，不同便要找補或因誤差過大可選擇解約或減價。 4、在發生因約定與交付面積不同而需要找補問時，可將需要找補的面積範圍，依分開計價的不同價格權重比例找補。. 政治大. 二、「專有部分」與「共有部分」之分配規劃問題探討. 立. 「集合住宅5」在「區分所有6」概念下分類為「專有部分7」與「共有部分8」；. ‧ 國. 學. 「專有部分」在登記項目計有「主建物」與「附屬建物」，上述兩個項目與「共有部分」即為本文探討的分開計價與分配規劃的產權項目，如圖 2-1：「集合住 9. ‧. 宅以戶為單位的產權項目架構圖」。此外，在「附屬建物」又包含「陽台」、「雨 10 遮」與「屋簷」項目；「共有部分」則包含「小公共設施」與「大公共設施」項目。本文以此產權項目架構，探討分開計價與分配規劃問題。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 5. Ch. engchi. i n U. v. 建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 21 目：「具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築物」 6 民法第 799 條第 1 目：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」公寓大廈管理條例第 3 條第 2 目：「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」 7 民法第 799 條第 2 目第 1 款：「專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」公寓大廈管理條例第 3 條第 3 目：「指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」 8 民法第 799 條第 2 目第 2 款：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」公寓大廈管理條例第 3 條第 4 目：「共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」 9 建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 2 點：「連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者，得以附屬建物登記。」；建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 20 目：「露臺及陽臺：直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺。」 10 建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 3 點：「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。」 15.

(23) 集合住宅. 戶的產權. 區分所有. 專有部分. 產權登記. 共有部分. 附屬建物. 主建物. 登記細項. 陽台. 雨遮. 共有部分. 小公. 約定專有. 大公. 車位. 圖 2-1：集合住宅以戶為單位的產權項目架構圖. (一)分配規劃之問題緣起. 立. 政治大. 1、法律授權不明確的建築改良物權利. ‧ 國. 學. 「專有部分」與「共有部分」屬於土地登記法制中的建築改良物，. ‧. 係依據土地法第 37 條第 2 目之土地登記規則，與第 47 條授權所訂定之地籍測量實施規則。並規範建築改良物之：(1)項目、(2)範圍、(3)區分所有權專有部分及共有部分的界線，並由中央地政主管機關定之。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 土地登記目的在保障權利，為土地各項權利的轉讓、使用、繼承和其他處分等行為、提供可靠的資料基礎。土地登記的法制完善，更具有保障人民財產權、安定社會秩序的重要功能。但土地法地籍編條文中有關土地登記之一切規定所涉及者僅是最狹義之「土地」，並未包括「建築改良物」在內，有關建築改良物之法律授權依據實有不足 (廖義男,. Ch. engchi. i n U. v. 2009)。建築改良物權利登記原屬土地登記之一部分，土地法於民國 64 年 7 月修正後，建築改良物與土地才正式分離，並獨立登記。然而，關於建築改良物物權之登記相關事項，土地法仍未進一步予明文規定 (陳立夫, 2011, 頁 8)。現階段修正方向，宜先從土地法地籍編中增修規定，以解決授權不明確之建築改良物登記之相關問題。土地法第 47 條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建築測量之項目、範圍、區分所有建築物專有部分及共有部分之界線、申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政主管機關定之。」應針對建築改良物測量登記不明確之問題：(1) 項目、(2)範圍、(3)區分所有權專有部分及共有部分的界線。明確授權 16.

(24) 於地籍測量實施規則中，加以界定與處理，才不違法律保留、法律優位原則，並符合法律授權明確之要求，更與憲法保護人民財產權之意旨符合 (劉厚連, 2012, 頁 89)。集合住宅專有部分及共有部分的分配規劃問題，在法律授權不明確上，除了(1)項目、(2)範圍、(3)區分所有權專有部分及共有部分的界線外，尚有本文探討之(4)專有部分及共有部分的比例分配規劃之方法與原則。 2、大法官釋字第 600 號─區分所有權共有部分之認定、權屬與分配 2005 年 7 月 22 日，大法官釋字第 600 號解釋：「建築物(包含區分所有建築物)與土地同為法律上重要不動產之一種，關於其所有權之登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 此外，土地法對於建築改良物登記之基本原則與程序，乃至相關事. ‧. 項，完全未設規定。縱使其授權訂定之土地登記規則有關於建築改良物登記之規定，實則其規定欠缺法律之明確授權 (陳立夫, 2009, 頁 44)。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 為符合重要事項應由法律本身明定之法律保留原則，以落實憲法保障人民財產權之意旨，建築改良物之登記規範應以法律位階規範之 (廖義男, 2009, 頁 148)。. Ch. i n U. v. 解釋文指出三項法令改進重點，為本文集合住宅產權分開計價中的產權分配規劃問題基礎： (1)區分所有建物共有部分之認定. engchi. (2)區分所有建物權屬之分配 (3)區分所有建物應有部分之比例 3、監察院糾正文─「共有部分」之認定、權屬、分配與比例應規範監察院於 2009 年 9 月 8 日(98)院台內字第 0981900720 號糾正文的主旨為：「內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目及地政法令常即配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔之疏失等情，爰依法糾正案。」監察院依據大法官釋字第 600 號解釋內容，糾正內政部對區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配、應有部分之比例就登記權利於當事人未能協 17.

(25) 議或發生爭議時之解決機制、建物公共設施之計算標準、房屋買賣發生誤差之相互找補尚乏合理妥適之規範等事宜放任不管，洵有疏失。目前建物公共設施之分配、共用部分之項目及所有權之劃分通常由建商決定，惟分配是否合理？是否透明公開？對每一戶及消費者之影響消費者不僅無從知悉與分析，亦無從參與，對消費者顯失公平。此外，建商銷售廣告之公共設施比計算方式，目前法無規範，實務上計算基準各有不同，或為主建物之比，或為主建物加附屬建物之比，或為主建物加附屬建物加公共設施之比，或以特定持分分配或以主建物減除騎樓後之比等等分配之，分算態樣不一而足。給予建商售屋廣告「低公設比」的機會，令消費者無從知悉與分析公共設施坪數之分配是否妥當，致引發虛坪、灌水等爭議，內政部放任不顧，洵有疏失。. 政治大. 因此，監察院的糾正文指出 4 項分配規劃的問題： (1)共用部分之認定. 立. n. Ch. sit er. io. al. y. Nat. 主建物之比 主建物加附屬建物之比 主建物加附屬建物加公共設施之比 以特定持分分配 以主建物減除騎樓後之比. ‧. ‧ 國. 學. (2)權屬之分配 (3)應有部分之比例 (4)公共設施比的計算方式雜亂：. i n U. v. 其中公共設施比的計算方式，內政部在監察院糾正後，修正在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 4 條第 2 目第 4 款：「主建物面積占本房屋登記總面積之比例＿％。」形成主建物比運用在契約內. engchi. 容上之規範；公設比用在房地產市場上的型態，本文將模擬何種比例計算方法較能清楚表達使用效益概念，以保障消費者購屋的權利。 4、內政部解釋令─「專有部分」與「共有部分」分配規劃原則內政部於民國 83 年 12 月 21 日行政解釋函11：「關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之。」在民國 96 年大法官釋字第 600 號、民國 100 年監察院糾正文及多位專家學者的建言下，內政部於民國 101 年 4. 11. 內政部解釋函：民國 83 年 12 月 21 日台內地字第 8315101 號函 18.

(26) 12. 月 2 日行政解釋函：「有關同一人所有之建築物以區分所有型態申請所有權第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之分配，應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例，定其共有部分及基地之應有部分。」既按民法第 799 條第 4 目有關區分所有建築物應有部分比例之規定，原則上依其專有部分之面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，此所謂之約定係指共有部分之共有人，即各區分所有人全體之約定而言。簡言之，民法第 799 條第 4 目但書規定「但有約定者，從其約定。」指如區分建物同屬一人，即共有部分需要按照專有部分比例分配之；但區分所有建物不同屬一人，而屬多人以上，即共有部分則得隨各專有部分之區分所有權人協議分配之。 13 內政部又於民國 101 年 4 月 26 日行政解釋函：「內政部函為該部 101 年 4 月 2 日內授中辦地字第 1016650578 號令釋區分所有建物所屬共有部分及基地應有部分之分配，未就信託方式變更起造人時究以委託人或受託人人數計算一案。」解釋以受託人名義申辦建物所有權第一次登記之案件，因委託人乃信託財產之實質所有權人，故委託人倘為 2 人以上，信託契約當事人已約明未來興建之建物各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之持分比例，或已授權受託人全權代為分配，並據以申. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 請登記者，則此部分委託人等既已為約定或授權約定，自不受上開本部令釋應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例，定其共有部分及基地之應有部分之規範。購置預售屋之消費者，在資訊不對等的交易環境下，僅知預購該屋之產權面積、公設比例，卻無從得知整個集合住宅的專有部分與共有部分的分配規劃原則。委託者即消費者，委託受託人即建築開發業者辦理第一次建物登記時，根本無法參與產權分配規劃原則，僅有無條件接受的事實，容易造成產權分配規劃不平均、不符合邏輯之規劃方式，造成日後產權糾紛。建築開發業者掌握產權分配規劃比例原. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 則，無政府機關審核把關，實為不恰當、不平等及資不公開之條文。攸關人民財產權的建築改良物權利、區分所有權共有部分分配原則，僅以行政命令規範與解釋，規範建物辦理第一次登記時，區分所有權僅一人時，共有部分之分配才需按專有部分佔總專有部分比例分配；區分所有權兩人以上則從其約定協議分配。起造人佔盡規劃權力，任由其分配規劃產權比例，消費者購屋僅有接受的義務，卻沒有參與規劃的權利，造成購置同集合住宅產權，卻發生公設比分攤不均的現象，實應一視同. 12. 內政部解釋函：民國 101 年 4 月 2 日內授中辦地字第 1016650578 號令內政部解釋函：民國 101 年 4 月 26 日內內授中辦地字第 1016650732 號函。. 13. 19.

(27) 仁，區分所有建物之共有部分，均應按專有部分佔總專有部分之比例分配規劃。 (二)「附屬建物」何去何從 1、「附屬建物」回歸「主建物」區分所有權的登記，在建築改良物的登記上區分主要建物、附屬建物辦理測繪登記；但民法對於區分所有建物之所有權，僅區分專有部分及共有部分。附屬建物在新舊登記法令上，准予登記過的項目有：「騎樓、平台、陽台、露臺、花台、屋簷、雨遮、植栽槽」，以露臺為例， 1995 年以前露臺准予登記計入產權的附屬建物中，以後，露臺則不准予登記，財產權的保障與記載，隨行政命令而輕易改變。. 政治大附屬建物中的陽台，在法令規範圍室內主建物面積的八分之一為上立限，且不計入容積；附屬建物的雨遮、屋簷，不計入容積，在監察院糾 ‧. ‧ 國. 學. 正內政部前，甚至沒有規範上限，造成建商以「土星環」狀的雨遮，來灌虛坪，增加產權銷售面積、獲取不當利潤。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 雨遮、屋簷固然有遮陽、遮雨功能，且為理想建築設計不可或缺的構件。但雨遮及屋簷非可供人員實質使用之空間，故不應列入登記項目，必須透過修法加以改正。且區分所有權之登記應回歸民法，僅區分「專有部分」及「共有部分」，將建物之主建物、附屬建物一律以專有部分辦理測繪登記 (劉厚連, 2012, 頁 87)。 2、虛坪雨遮. Ch. engchi. i n U. v. 內政部於 1995 年 6 月 4 日將露臺、花臺、雨棚、裝飾牆及栽植槽等均不予列入附屬建物登記，形成因為建物第一次登記的時間不同，而准予與不準予登記之項目。而雨遮部分，2006 年 12 月 14 日內政部阻擋「入口雨遮」禁止辦理產權登記，但是專有部分內的附屬建物「雨遮」又可以辦理登記，呈現矛盾與混淆的登記情況。 2011 年 3 月，內政部決定預售屋屋簷雨遮採取「登記但不計價」方式辦理，並自同年 5 月 1 日施行。將雨遮、屋簷維持原方法納入建物測繪登記，是為了維持長久以來土地登記制度的穩定性與一致性；不列入房屋買賣坪數則是為了維護消費者權益，防止建商灌虛坪及哄抬房價。 20.

(28) 過去內政部對於雨遮的測繪登記範圍沒有明確規定，常發生建築開發業者設計規劃出許多雨遮，試圖以容積率最大化來賺取利潤，再將這些使用效益低的虛坪計入銷售面積，並以每坪價格與室內主建物相同來銷售，常因此引起買賣糾紛。為了避免建築開發業者任意設計規劃、或以「土星環」形式增加雨遮登記面積，造成過多的虛坪，內政部於民國 100 年 4 月 15 日，發布行政命令規範14有關「建築技術規則建築設計施工編」第 1 條第 3 目及第 162 條第 1 目第 1 款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構 15. 造形式，並自同年 5 月 1 日實施。內政部說明，雨遮是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過 50 公分的構造物，其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各 50 公分，超過 50 公分就不納入測繪登記，並詳細規範無外露樑及有外露樑之雨遮可登記範圍，如圖 2-2：「無外露樑之雨遮範圍規範示意圖」及圖 2-3：「有外露樑之雨遮範圍規範示意圖」。而屋簷構造則是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物。內政部地政司更指出，自民國 71 年以來台灣即採取屋簷雨遮辦理登記的方式，目前更有 52 萬多戶將雨遮屋簷登記為產權，若改變登記方式恐將影響現行土地登記制度之穩定性與一致性，也可能因為面積計算方. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 式的變更而影響民眾對於申請都市更新案件的意願。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 雨遮屋簷具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能，建築同業公會認為確實有設置之必要性。但是為了避免雨遮屋簷被建築開發業者用來增加銷售面積，損害消費者權益，因此內政部最終於民國 100 年 5 月 1 日，在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範雨遮屋簷不得計價，但准予登記. Ch. engchi. i n U. v. 但不得計價的雨遮、屋簷項目，法規僅限制在預售屋，造成集合住宅興建完成取得使用執照，並登記產權後，在市場以成屋銷售之型態，還是將雨遮、屋簷計價；縱使不計價，還是將其不計價之價格灌入總價內來買賣。. 14 15. 內政部 100.4.15 台內營字第 10008022591 號令訂定一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各 50 公分範圍內。二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣 50 公分範圍內，且不可超過直上層樓地板之下緣。三、前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者，該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露樑者，不得標註為雨遮。四、設置雨遮之外牆窗戶應符合建築技術規則建築設計施工編第 45 條第五款規定。五、考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物，仍依各直轄市、縣（市）政府規定辦理。 21.

(29) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 圖 2-2：無外露樑之雨遮範圍規範示意圖. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-3：有外露樑之雨遮範圍規範示意圖. 22.

(30) 此外，雨遮准予登記但不計價策略，僅關注在建物區分所有權的專有部分上，即附屬建物上；但卻忽略了建物區分所有權的共有部分也有雨遮項目，不論在小公共設施及大公共設設施產權內均有雨遮登記且計價，此政策命令有互相矛盾之疑慮，並擾亂市場交易，極需檢討修正。 (三)「共有部分」之項目、範圍與界線問題探討 1、「共有部分」的「項目」與「範圍」 16. 17. 土地登記規則規範區分所有權的分配與限制條件，對於「共有部分」項目雖有明確規範，但卻可以依照私法上的契約來合意增訂之。依民法第 799 條第 4 目：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」目前建築物改良物在登記法制上，應處理之問題包括，建築改良物可測量登記範圍之準則、區分所有建物專有部分與共有部分範圍之測繪登記標準 (劉厚連, 2012, 頁 87)。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 由於建築與居住型態的變遷，集合住宅漸漸取代獨棟與公寓建築，. ‧. 集合住宅區分所有權之「共有部分」的「項目」與「範圍」，其登記與分配規劃方式，關係到不動產產權面積與交易價格。並且，部分不動產消費者認為，集合住宅內的公共設施的定義為：除主建物與附屬建物以外的共用空間與面積，並誤將集合住宅內之法定空地、開放空間、景觀花園等認定為產權之「共有部分」，因此有必要釐清其項目與範圍，以最為分開計價項目衡量依據。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 「共有部分」的「項目」與「範圍」，因採取契約合意定之，因此產生不同的分類方式與項目範圍，分別有林根旺、劉育菁、林道弘，分別提出地上層與地下層、大公與小公、必要性與非必要性的分類說法。詳見表 2-4：「三種共有部分的分類方式與項目範圍。」其中，稱之為「虛坪」的「雨遮」，也出現在「共有部分」，非僅「附屬建物」才有。此外，依建築技術規則建築設計施工編第 284 條之 1：「本章所稱公共服務空間，係指基地位於住宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分，供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。」因此，集合住宅公共設施之名詞應為公共服務空間，才不致與都市計畫法的公共設施混淆；但不動產交易市場仍慣用「公共設施」來稱呼公共服務空間。 16. 土地登記規則第 79 條第 1 款：「區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。」 17 土地登記規則第 94 條：「區分所有建物之共有部分不得分割；除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。」 23.

(31) 表 2-4：三種共有部分的分類方式與項目範圍主張者分. 林旺根18. 類. 方. 式分. 類項. 安全梯間、梯廳、電梯間、樓梯、雨遮、機以虛坪的定義，間接解釋公共設施，通常地上層房、通道、屋頂突出物、管理委員會使用之空間、管理員室、娛樂康樂室、大門廳等。指依地政機關登記面積中，除主建物以外配電室、蓄水池、水箱、空調室、停車空間的設施或空間面積。並可分為地上層與地地下層以外之車道及其他空間、機車停車位、垃圾儲藏室等。下層：大公. 劉育菁19. 大公與小公的分別. 立. 1 樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP 設施等。. 主建物當層的電梯間、樓梯、門廳、走廊與治小公政當層住戶共同分攤部分。大小公. 各層樓電梯間、走道、屋頂突出物一樓門廳、地下室機電設備空間、防空避難設備、進排風機房、電氣室、台電配電室、緊急發電機室、消防泵浦室等。. ‧. ‧ 國. 學. 必要性大公. Nat. sit. y. 法定停車汽車、機車停車空間。空間. al. 會客室、交誼廳、視聽室、圖書室、社區交誼健身房、韻律教室、兒童遊戲設空間施、游泳池、宴會廳等。. er. io. 必要性與非必要性. n. 林道弘20. 目. Ch. engchi. 非必要性. 自行增設停車空間. i n U. v. 產權歸屬紛亂，一般係另設建號，由購買車位的區分所有權人按車位比例持分。. 建商依法令獎勵增設的停車空獎勵增設間，一般均另立建號，有建商持停車空間21 有、轉售第 3 者經營收費停車場、出售給區分所有權人，三種方式。. 18. (林旺根, 2009, 頁 47) (劉育菁, 2010, 頁 160) 20 (林道弘, 2009, 頁 15-16) 21 建築技術規則建築設計施工編第 59 條之 2：「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。」 24 19.

(32) 共有部分之項目與範圍，除三種分類方式說法外，主要依照建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 4 點：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第 3 條第 4 目所稱共用部分及第 5 款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。」前項以共用部分登記之項目如下： (1)共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。 (2)空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。 (3)法定防空避難室。 (4)法定停車空間。 (5)給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。 (6)配電場所，如變電室、配電室、受電室等。. 立. 政治大. (7)其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。. ‧ 國. 學. 除上述准予登記共有部分項目，尚有大型集合住宅常見的游泳池項. ‧. 物；及較少見且容易有爭議的涼亭項目，以無牆之鋼架建物項目納入產權登記，給予建築開發業者增加銷售虛坪的空間，將原本不計容積、不登記產權的法定空地，增設鋼架涼亭成為可登記之項目。建物所有權第一次登記法令補充規定第 10 點說明下列建物得辦理建物所有權第一次登記：. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. (1)無牆之鋼架建物。 (2)游泳池。 (3)加油站（亭）。. engchi. i n U. v. (4)高架道路下里民活動中心。集合住宅地下層，依法附建之防空避難設備或停車空間，屬於共用有部分之規範，並於建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 點：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分，如其屬 80 年 9 月 18 日台內營字第 8071337 號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第 82 條規定辦理建物所有權第一次登記。」. 25.

(33) 集合住宅之騎樓原屬不計容積不登記產權項目，如果建築開發業者將騎樓分配規劃給 1 樓主建物，便可以登記，法令規範於建物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 1 點：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」登記項目在小公共設施中的屋頂突出物的項目定義，規範在建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 10 目：「屋頂突出物：突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物」： (1)樓梯間、昇降機間、無線電塔及機械房。 (2)水塔、水箱、女兒牆、防火牆。 (3)雨水貯留利用系統設備、淨水設備、露天機電設備、煙囪、避雷針、風向器、旗竿、無線電桿及屋脊裝飾物。 (4)突出屋面之管道間、採光換氣或再生能源使用等節能設施。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. (5)突出屋面之 3 分之 1 以上透空遮牆、3 分之 2 以上透空立體構架供景觀造型、屋頂綠化等公益及綠建築設施，其投影面積不計入第 9 款第 1 目屋頂突出物水平投影面積之和。但本目與第. ‧. 1 目及第 6 目之屋頂突出物水平投影面積之和，以不超過建築面積百分之 30 為限。 (6)其他經中央主管建築機關認可者。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 集合住宅公共設施不計算容積，但並代表每一項目都可以登記產權，以游泳池為例，在集合住宅建造在室內的游泳池，可以登記為共有部分；在室外法定空地上設置的游泳池，因位在不計容積的法定空地上，又無設置無牆之鋼架建物，因此雖為公共設施，但不得登記產權。. Ch. engchi. i n U. v. 開放空間與法定空地，因不具頂蓋而不得以物權概念登記為產權，但也有增加頂蓋之法定空地，例如涼亭得以登記產權，給予建築開發業者分配規劃的調整空間。此外，建築開發業者為了獲取最大利益，將不計容積的項目與範圍發揮到極致，儘量的分配規劃設計在集合住宅中。機房在法規的立法意旨在提供集合住宅該樓層的機電設備置放空間，屬於公共空間，但與主建物相連的機房，在實際使用時，會在建物取得使用執造後，以二次施工方式，將機房部份壁體打除，以連接主建物，成為室內的一部份使用。登記狀況有將機房併入主建物登記；或將機房獨立出建號來登記。機房的登記與使用，呈現不計容積，但可以登記與私人使用的項目。 26.

(34) 分配規劃的情況，跟隨著政治與社會經濟的變遷，人民知識水準的提升，消費意識的抬頭，交通、科技與通訊的進步而有不同的變化，法規與實務上的共有部分分配規劃項目與範圍，需要更明確的規範。 2、「共有部分」項目與總面積之呈現「共有部分」項目與總面積之呈現，在預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 5 條第 1 目：「共有部分除法定停車位另計外，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□ 機械室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□ 健身房、□交誼室□管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目（＿）。本「＿」共有部分總面積計＿平方公尺（＿坪）。」條文內雖有詳細項目，但卻無明確的產權範圍。因此，預售屋的專有部分與共有部分的全部分配規劃資料，應檢附於預售屋契約內容內，如此資訊公開透明的不動產買賣交易，才能健全房地產市場，讓連產權分配規劃都令人質疑的建築開發商，因市場機制而淘汰。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 3、「共有部分」的產權「界線」. y. Nat. sit. n. al. er. io. 我國以物權概念作為登記核心，房地產所有樓地板面積均登記，除法定空地外，全部產權均予以計價，並依地籍測量實施規則第 273 條22與公寓大廈管理條例第 56 條23之規定測繪產權界線。按現行規定，建商申請建照的建築面積，以牆心為樓地板面積的計算標準（容積率計算標準），但內政部地政司卻以建物外牆的牆緣為登記面積，並以其為可銷售面積，導致預售銷售面積與交屋產權登記面積產生嚴重的落差。 22. 23. Ch. engchi. i n U. v. 地籍測量實施規則第 273 條：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。四、地下街之建物，無隔牆設置者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍測繪其位置圖及平面圖。五、建物地下室之面積，包括室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積。」公寓大廈管理條例第 56 條第 3 目：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」 27.