第四章 研究結果分析與討論
第二節 分開計價的權重係數與呈現結果
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
58
第二節 分開計價的權重係數與呈現結果
為求標準化四種分開計價的權重係數，統一將主建物之權重係數，取市場使 用之數值：1.1 。市場上之預售屋市場，以坪數乘上單價之總價回推分開計價比 例，拉高主建物來凸顯價值，降低附屬建物與共有部分來還原出總價。
一、 供給者角度之建築體積成本法
利用表 3-6：「產權面積轉換成結構體積之推算公式表」公式帶入 20 個 集合住宅，共 487 戶，並使用 Microsoft Excel 2010 轉換出每戶數據後，以 集合住宅為單位取其平均數，再取 20 處集合住宅的總平均數而得到參數，
分開計價權重數值為：主建物 1.1；陽台 0.96；雨遮 0.34；共有部分 0.64。
二、 需求者角度之分析階層程序法
問卷發放時間為 2011 年 6 月 1 日至 6 月 10 日，發放卷數為 237 分，截 至 2011 年 6 月 30 日，問卷回收合計 28 分，回收率(Return Rate)為 11.81%。
此外，回收問卷中，產業界佔 42.86%；政府界佔 21.43%；學術界佔 35.71%。
問卷分析分為產、官、學各別獨立分析及全部綜合分析共四種，分析檢測值 (inconsistency)分別為：0.06；0.09；0.03；0.04，均未大於 0.1，依 AHP 理論，
所有問卷結果均符合邏輯，為有效問卷。但產、官、學分開分析的結果差異 不大，以主建物效用比較，分別為：產業界 67.9%；政府界 62.1%；學術界 73.2%，綜合分析為 68.8% 。因此僅採用產官學全部綜合分析之結果。
產官學問卷合併分析後的權重數值如表 4-3：「分析階層程序法(AHP)分 析問卷後的權重數值」，將該數值轉換為百分比的形式，轉換公式為：「主要 項目權重(例如附屬建物)×次要項目權重(例如陽台)＝該項目權重。」推算 結果顯示主建物、附屬建物(陽台)、附屬建物(雨遮)、共有部分(小公)、共有 部分(大公)分別為：68.80%、14.82%、2.58%、8.06%、5.74%，如圖 4-9：「權 重數值轉換成百分比之關係圖」。
表 4-3：分析階層程序法(AHP)分析問卷後的權重數值 主建物 0.688
附屬建物 0.174 陽台 0.852 雨遮 0.148 共有部分 0.138 小公 0.584 大公 0.416
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
59
圖 4-9：權重數值轉換成百分比之關係圖
依照權重百分比例，轉換出的分開計價權重數值為：主建物 1.1；陽台 0.24；雨遮 0.04；大共有部分 0.13；小共有部分 0.09。轉換公式：「欲求得 分開計價項目之權重數值＝該項目權重百分比(主建物權重數值設定值 1.1÷主建物權重百分比)。」例如欲求得附屬建物的陽台權重數值：
「0.24=14.82%×(1.1÷68.80%)。」
三、 市場蒐集與檢驗
(一)預售屋：將市場收集的數據直接取平均數，取得分開計價權重數據為：
主建物 1.1；陽台 0.48；雨遮 0.38；共有部分 1.0。
(二)合宜住宅：將合宜住宅投標須知的每坪限制售價數值，轉換為分開計價
權重數據，並取平均數。推導公式：「主建物權重設定值 1.1÷主建物每 坪限制售價×(欲求項目)每坪限制售價＝該項目權重。」如表 4-4：「合 宜住宅之分開計價的每坪限制售價轉換為分開計價之權重結果」，取得分 開計價權重數據為：主建物 1.1；陽台 0.4；雨遮 0；共有部分 1.1。表 4-4：合宜住宅之分開計價的每坪限制售價轉換為分開計價之權重結果 合宜住宅/分開計價項目 主建物 附屬建物
共有部分 陽台 雨遮
機場捷運 A7 站合宜住宅每坪限制售價 150000 60000 0 150000 轉換分開計價後的權重 1.1 0.44 0 1.1 新北市板橋浮洲合宜住宅每坪限制售價 195000 64300 0 195000 轉換分開計價後的權重 1.1 0.36272 0 1.1
以平均值計算所取的分開計價權重數據 1.1 0.40136 0 1.1
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
主建物 附屬建物 (陽台)
附屬建物 (雨遮)
共有部分 (小公)
共有部分 (大公) 數列1 68.80% 14.82% 2.58% 8.06% 5.74%
百 分 比
主建物、附屬建物與共有部分權重百分比(AHP)
‧
採合併平均計算。結果在共有部分的權重認知差異最大，有 91.82%((1.1 最大值-0.09 最小值)÷1.1 全距)之差距，顯示該部分在主觀或客觀的觀感上 需求者角度衡量之分析階層程序法(AHP)數值為 76.87%；預售屋契約市場蒐 集法數值為 102.33%；合宜住宅投標限制規定呈現的數值為 104.06%。模擬 四種分開計價與單一計價的差異百分比分別為：-3.74%；-23.13%；2.33%；‧
著重在主建物的價值，主建物占總產權的效用價值達 94.08%(72.32%÷76.87%)，顯示僅以主建物作為主要計價的期待；但該分開計價權重比例實 測結果差異達 23.13%(100%-76.87%)，因差距過大，而不適用於現行單一計 價轉換為分開計價的比例數值，縱使依據分析階層程序法理論，調整因口語 轉 換 數值 所產 生的 系統 性 誤差 4.7~12.5% 的 機 率， 最小 誤差 值 仍 高 達 10.63%(23.13%-12.50%)，更確定不適用做為轉換方法。
附屬建物之雨遮在模擬基礎資料僅為總產權的 0.88%，又在四種分開計
模擬後總價差異值 100.00% 96.26% 76.87% 102.33% 104.06%
100.00% 96.26%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
62
第三節 小結
「專有部分」與「共有部分」之合理分配規劃原則，在法律授權私法約定下，
產生同一集合住宅，公設比標準差達 14.17%，消費者購置「虛坪」機會增加，
基於憲法保障人民財產權，應以法律位階制定規範，而非僅以行政命令、授權私 法來規範之。研究分析顯示，產權分配規劃宜採用「共有部分」5 項目分配法，
將共有部分之小公共設施、大公共設施、機車位、車道與車位分別單獨登記建號，
並依照合理分配方式分配(本文 57 頁)，再按消費者購置產權情況分配。
但合理的產權分配規劃，無法達到民法第 799 條第 4 款：「區分所有人就區 分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積 之比例定之。」因各戶不論「專有部分」大小，均配置機車位，及「專有部分」
項目內的「附屬建物陽台雨遮」部分的面積比例不同，尚有小公各棟梯廳面 積差異等因素，因此無法達到每戶持分的「共有部分」比例相同，但可計算規範 出合理的比例坐落範圍，以保障人民財產權，並可作為後續研究議題。
分開計價項目權重比例研究結果顯示，除主建物數值固定在 1.1 外，雨遮的 權重比例均為最低、且認知差距僅 34.55%，為項目內的最小值，顯示雨遮不予 計價符合市場、供給成本與需求情況；共有部分的權重認知差異最大，有 91.82%
之差距，顯示該部分在主觀或客觀的觀感上差異甚大，需要明確定義。此外，需 求者的各項計價權重比例，除主建物之外，均明顯偏低，顯示僅以主建物計價較 符合需求者的期待，並與國外不動產僅以專有部分計價的情形相符，表達使用價 值等於交換價值的概念。
將 4 種分開計價的權重比例，帶入 487 戶之產權資料，做為模擬執行分開計 價後，與現行產權單一計價的差異百分比，結果顯示：以供給者角度衡量之建築 體積成本法數值為 96.26%；以需求者角度衡量之分析階層程序法(AHP)數值為 76.87%；預售屋契約市場蒐集法數值為 102.33%；合宜住宅投標限制規定呈現的 數值為 104.06%。分開計價權重比例方法，除分析階層程序法(AHP)的結果不能 使用外，其餘都在可接受範圍內，與原始單一計價總價差異範圍在：-3.74%至 4.06%之間。並且，雨遮差異範圍在 0%-0.33%之間，因此雨遮准予登記但不計價 的規範，對於市場的衝擊影響微乎其微。
此外，台灣不動產每單位價格，與國外僅以專有部分計價之國家比較時，除 先轉換計價單位外，更需要轉換產權面積計價差異。研究結果顯示國外不動產每 單位/元價格，乘上 72.86%為台灣不動產每單位/元之價格，此研究結果可供全球 不動產價格比較上，因產權差異而需轉換的參考數據，更減少估價與研究誤差。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
63