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第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
一、研究動機
住宅的價格，在放任的自由市場機制下，不斷節節高升，住宅更在資本 主義下被當作商品、及社會地位的表徵。然而，住宅對於一般人民卻只是遮 風避雨的空間，安家立命的私人財產領域。長期的高房價時代，更激起居住 正義的漣漪，民眾意識抬頭，促使政府介入自由市場，並採多方策略進行改 革，目的在健全交易市場、公平課稅與維護合理的房地產價格，並從實施分 開計價、課徵奢侈稅、實價登錄、開發合宜住宅、公營住宅等政策。
分開計價之政策意涵，在保障消費者避免購置過多的「虛坪」，以降低 住宅價格負擔，維護人民的財產權。「虛坪」的產生，源自於法令的不健全 設計，在產權分配規劃「共有部分」分攤比例時，任由起造人與消費者私自 約定；在產權項目與範圍的規範，造就部分建築開發商，以「土星環1」的 建築形式設計「雨遮」，增加銷售面積與價格。
產權如何分開，係依民法第 799 條第 4 款：「區分所有人就區分所有建 築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之。但另有約定者，從其約定。」法令在產權分配原則上，賦予人民自 行約定的權利，消費者在購置不動產時，只有簽約接納的義務，沒有參與規 劃的權利，造就任意約定「共有部分」的分攤方法、比例與原則。
2005 年，大法官釋字第 600 號，針對區分所有權共有部分之認定、權 屬與分配比例問題釋義：「建築物(包含區分所有建築物)與土地同為法律上 重要不動產之一種，關於區分所有建築物，區分所有人對於共用部分之認定、
權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時 之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產 權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」2009 年，監 察院糾正內政部：「目前建物公共設施之分配、共用部分之項目及所有權之 劃分，通常由建商決定，惟分配是否合理？是否透明公開？對每一戶及消費 者之影響消費者不僅無從知悉與分析，亦無從參與，對消費者顯失公平。」
1 意指建築物外牆四周窗外緣設置雨遮，並盡可能的加長，以至於與相鄰窗戶之雨遮連結，造成 看似土星環的環狀物圍繞在建築物四周。
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學者陳立夫、廖義男於 2009 年分別提出：「土地法對於建築改良物登記 之基本原則與程序，乃至相關事項，完全未設規定。縱使其授權訂定之土地 登記規則有關於建築改良物登記之規定，實則其規定欠缺法律之明確授權。」
「為符合重要事項應由法律本身明定之法律保留原則，以落實憲法保障人民 財產權之意旨，建築改良物之登記規範應以法律位階規範之。」
造成「虛坪」的不健全法令中，集合住宅分開產權的分配規劃，在放任 私自約定後，形成何種分配規劃結果，對於住宅分攤「共有部分」比例的公 平性？在「共有部分」的項目與範圍？分配規劃的方法、種類與原則？又何 謂政府應該立法規範的分配規劃原則，為本文研究動機之一。
2009 年 9 月，監察院糾正內政部，放任建築法規，不斷放寬不計入容 積項目，及地政法令常配合修正予以測量登記，造成許多公共設施與附屬建 物，灌入產權坪數計價，增加消費者負擔。內政部積極研擬方案後，遂於 2010 年 5 月實施預售屋定型化契約之「主建物」、「附屬建物」及「共有部 分」產權「分開計價」，政策規範之目的在於促使不動產交易資訊透明化，
及防止過多的「虛坪」灌入產權。2011 年 5 月更規範「附屬建物」產權中 的「雨遮」、「屋簷」只准予登記，但不得計價，更避免了建築開發者灌虛坪 的機會。
「分開計價」在市場上採用還原總價法，藉由「專有部分」及「共有部 分」的分開，以不同權重的比例係數乘上各個單價，使「分開計價」後的總 價，與現行產權坪數，乘上每坪單價的總價相當，「分開計價」僅成為不動 產買賣契約書中，字裡行間的文字敘述而已。因此「分開計價」真正意涵的 推演方法原則為何？其所呈現的權重比例係數為何？權重係數有代表著什 麼樣的意涵？運用到市場上，又真能保障消費者避免購置到「虛坪」產權?
此外，分開計價的結果，真能避免購置「虛坪」，灌入銷售面積增加住 宅價格？「虛坪」除了附屬建物之「雨遮」、「共有部分」分攤分配規劃問題 外，尚有哪些存在的機會，為分開計價策略沒有規範考量到的?內政部規範 以「主建物比」取代「公設比」，可否能更明確表達住宅「實坪」的意涵？
依民法第 799 條第 4 款的專有部分與共有部分的比例分攤原則，又能達到真 正合理公平的「共有部分」分攤意涵？
因此，本文研究集合住宅專有部分與共有部分之分開計價問題，主要動 機在找出「虛坪」的存在問題，並試圖提出規範原則，供研擬政策參考，也 讓消費者意識虛坪的問題，進而慎選集合住宅，保障自身財產權，淘汰產權 規劃不當之集合住宅，更讓住宅價格在合理的產權基礎上計價。
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二、 研究目的
集合住宅專有部分與共有部分之分開計價研究目的在於產權分開的解 構；產權分開後的計價方法與結果。產權分開的解構，在使房地產的消費者，
除了重視外在的建築品質與價格外，也關心內在的產權分配規劃原則，讓好 的建築、好的價格，有好的區分所有權結構，更能保障財產權，避免購置「虛 坪」。分開計價方法與結果的研究，在提供給不動產供給者、消費者與政府 在分開計價方法上的參考，並探討分開計價呈現的意涵與實踐。研究之主要 目的如下：
(一)產權分開之原則一致性的解構：
1、解構產權分開規劃的項目與範圍。
2、探討產權分配規劃方法的種類與原則。
3、提出產權分配規劃的規範建議 (二)產權分開計價的原則與方法：
1、分開計價的基礎與設計方法原則。
2、分開計價的權重係數比例與結果。
3、分開計價的結果意涵與未來發展。
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第二節 研究問題與範圍
一、研究問題
(一)分開計價為何：探討緣起、過程、功用、呈現方式與主要目的 (二)分開計價推演的方法論：
1、價格從何而來的理論探討
2、從何種角度考量價格的形成，及該推演邏輯與原則。
(三)產權分配規劃問題：
1、產權分配規劃的法律位階、糾正與規範問題 2、產權項目、範圍與界線
3、市場呈現之共有部分分攤比例的原則、方法與總類 (四)分開計價的結果呈現：
1、分開計價的權重比例係數 2、推演出權重係數之適用性 二、研究範圍
本文研究範圍包含三個部分：研究產權分開規劃之實證資料，以新北市 台北大學特定區為資料來源地區；在分析階層程序法的研究對象，為具有不 動產相關領域之專業知識的產官學家；在研究限制上，產權的分開分配規劃，
因資料來源的限制，僅呈現出北台灣部分建築開發者的產權分配規劃原則；
分開計價則因研究主題的關係，而限制在探討預售住宅不動產的計價模式：
(一) 研究資料：新北市台北大學特定區 20 處集合住宅；建物共 487 戶；共 有部分產權與測量成果圖共 320 頁。
(二) 研究對象：除上述資料為研究與研究後實證模擬之資料外，在探討分 開計價所使用之分析階層程序法的研究對象，為具有不動產相關領域 之專業知識的產官學家，以求在權重分析時，能更正確的反應出各個 分析項目的真實比例係數。
(三) 研究限制：產權分配規劃的方法研究，呈現出新北市台北大學特定區 域之情況；不動產價格計價模式，限制在集合住宅的分開計價研究。
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第三節 研究方法與架構
一、研究方法
本文以四種方法來研究集合住宅專有部分與共有部分之「分開計價」問 題。資料蒐集分析，為研究產權分配規劃之分析方法；供給者角度之建築體 積成本法、需求者角度之分析階層程序法(Analytic Hierarchy Process)、
市場資料蒐集法為研究分開計價問題之主軸。
(一) 資料蒐集分析
從研究資料中歸納整理出具有邏輯的分類矩陣，試圖找出相同點與 相異點，並從中發現問題，獲取分配規劃的正確基礎理念。另外，以市 場調查來蒐集預售屋分開計價之權重係數比例。
(二) 模擬研究法
分配規劃模擬，著重找出合理與公平的主建物、附屬建物與共有部 分之分配方式；分開計價模擬則是將研究結果的計價權重比例係數，套 用在研究資料上，並以模擬測試方式，探討分開計價與現行單一計價的 結果差異、更探討分開計價推演方法論的適用性。
(三) 建築體積成本法
從供給者的建築成本角度，計算出分開計價的權重比例係數，改變 估價方法所用的成本法，使用建築體積成本法，即建築營造在計算建築 物結構時，鋼筋混凝土所用的體積量，並以立方公尺為單位，試圖以體 積反映成本，以成本來反映分開計價的比例係數，其目的在量化、標準 化大量的建物成本，而非細緻且單一的反應各種集合住宅建物的成本。
(四) 分析階層程序法
經由對於不動產相關領域擁有專業知識的產官學者的評估，以使 用價值為目標，藉等比尺度在集合住宅產權上的「專有部分」與「共 有部分」的類別、項目與細項之成偶對比予以量化後，建立成偶比較 矩陣，據以求得特徵向量來代表層級中使用價值及其各個項目之程度 差異，再經一致性的檢定後，便可做為各個項目在使用價值上的加權
經由對於不動產相關領域擁有專業知識的產官學者的評估，以使 用價值為目標，藉等比尺度在集合住宅產權上的「專有部分」與「共 有部分」的類別、項目與細項之成偶對比予以量化後，建立成偶比較 矩陣，據以求得特徵向量來代表層級中使用價值及其各個項目之程度 差異，再經一致性的檢定後，便可做為各個項目在使用價值上的加權