第二章 文獻回顧
第二節 利潤及影響購地利潤開發之重要因素
國
立 政 治 大 學
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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析
第二節 利潤及影響購地利潤開發之重要因素
一、
利潤所謂利潤（Returns），最簡單的定義為「付出成本所得到的代價」，一般以報 酬率或獲利率（Rate of Return）來衡量，而報酬率=所得到的代價/所付出的成本，
而利潤可分為三種：（1）預期利潤（Expected Return）：預期未來可能獲得之利 潤；（2）需要利潤（Required Return）：為進行投資最低要求之利潤；（3）真實利 潤（Actural Return）：由投資（付出）結束後，結算最終實際所獲得的價值，也 就是完成投資以後，在總收益中扣除總成本以後所得剩餘（張金鶚，2003）。
而從事不動產投資時，投資者必須先投入資金以購置不動產，而隨投資該不 動產在未來所能購得淨收益認定方式不同，或有無考慮時間因素，而衍生各種投 資報酬率計算方式。例如僅考慮資本利得之價格變動法，或將經營時間淨收益亦 納入考量之淨收益報酬率法，或加上時間因素考慮之內部報酬率法等，張金鶚
（2003）參考 Pyhrr 等人（1989）及 Sirota（1978）之房地產投資報酬影響因子設 立淨收益報酬法，並依國內環境將投資住宅之淨收益來源區分為買賣淨收益、經 營中淨收益以及貸款淨收益三部分，相關內容整理如公式如下：
房地產投資報酬率=買賣淨收益+ 經營中淨收益 + 貸款淨收益
自有資金投入 （式 2-1）
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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析
2. 標售購地者取得可建地面積：
標售購地者取得可建地面積大小以桃園市政府分次辦理可公告標售 可建地內容而定，如欲取得較大可建地面積，需由桃園市政府將多筆面 積、形狀不整或其它因素等將其合併，作為 1 筆標單標售，或是得標後 再購買相鄰之土地並進行合併。
綜上所述，在取得可建地之成本、區位及面積條件下，假設某區段徵收開發 案於 100 年辦理徵收公告，範圍內被徵收之私有土地為 20 公頃，抵價地比例為 40%，故抵價地總面積為 8 公頃；區內土地所有權人計 20 人，其中 5 人分別持 有土地面積分別為 500m2、1500m2、2,500m2、2,500m2及 3000m2，徵收補償皆為公 告現值加計 4 成為 2.5 萬元/m2，徵收補償總地價為 50 億元；全區開發後各有 5 公頃之住宅區及商業區可供選配，面積皆為 5 公頃，評定地價分別為 10 萬元/m2 及 20 萬元/m2，而都市計畫土地使用管制之最小開發規模面積分別為 300m2及 900m2；區段徵收後住宅區和商業區標售可建地單價分別為 15 萬元/m2及 30 萬元 /m2，故 5 人配回可建地成果如表 2-3。
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權利價值 萬元 3,000 9,000 15,000 15,000 18,000 如全數配回住宅區面積 m2 300 900 1,500 1,500 1,800
領回住宅區抵價地比例 % 60
如全數配回商業區面積 m2 150 450 750 750 900
領回商業區抵價地比例 % 30
換算住宅區標售底價 萬元 4,500 13,500 22,500 22,500 27,000 換算商業區標售底價 萬元 4,500 13,500 22,500 22,500 27,000 註： 為可配回最小開發規模面積之住宅區或商業區可建地
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權利價值 萬元 27,000 15,000 18,000 如全數配回住宅區面積 (m2) 2,700 1,500 1,800
領回住宅區抵價地比例 % 60
如全數配回商業區面積 (m2) 1,350 750 900
領回商業區抵價地比例 % 30
換算住宅區標售底價 萬元 40,500 22,500 27,000 換算商業區標售底價 萬元 40,500 22,500 27,000 註： 為可配回最小開發規模面積之住宅區或商業區可建地