第二章 文獻回顧
第一節 區段徵收制度之研究
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第二章 文獻回顧
發之利益，茲就兩種不同方式立法變革說明如下：
（一）傳統式區段徵收
依土地法第 212 條規定，所謂區段徵收，謂於一定區域內之土地，應 重新分段整理，而為全區土地之徵收。是以，傳統式區段徵收之基本理念，
乃國家基於上級所有權，在法律之規定下，行使公權力，藉由現金補償之 給付條件，取得私有土地所有權後，予以統籌運用，以達政治、經濟、社 會目標（高雄市政府地政處，1987：33-34），如圖 2-1。
與現行一般徵收制度相同，原土地所有權人參與傳統式區段徵收僅可 領取現金徵收補償方式，惟其實施後成效不彰，探究其問題癥結主要為：
(1)參加市地重劃後，土地所有權仍可維持所有；(2)以公告土地現值計算現 金補償費；(3)區段徵收後土地所有權人優先買回土地面積最高為 1,000 平 方公尺；(4)政府財政困難，不易籌措龐大的徵收資金，因此使得傳統式區 段徵收不僅被原土地所有權人強烈反對，實施績效亦遠不如市地重劃，經 檢討改進後，成就了抵價地式區段徵收（鍾麗娜，2010）。
圖 2-1 傳統式區段徵收之私有土地運作模式
資料來源：鍾麗娜（2010：14）
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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析
（二）抵價地式區段徵收
抵價地式區段徵收最大變革為「以地換地取代徵收補償」，取消原土 地所有權人可按原有土地價值比例優先買回，並尊重所有權人選擇權利，
可以選擇領取現金補償，或改以申領抵價地，亦可部分領取現金補償，部 分申領抵價地，政府也可因此節省土地徵收補償所需開發費用9，並透過規 劃住宅區、商業區等可建地，與提供適足之公共設施用地，鼓勵民眾配回 土地共享開發成果，再以剩餘可建地進行標售償還開發總成本，透過地權 調配而達成土地整體開發之功能達到財務自償，也成為地方政府取得公共 設施用土地所有權人主要方式之一（鄭明安，2007），如圖 2-2。換言之，
抵價地模式之區段徵收乃由人民眾提供土地，政府提供資金及技術，雙方 合作開發，使土地所有權人與政府同霑開發利益（內政部，1983）10。
9以中路案原土地所有權人應領土地總補償費為例，約有 0.31%土地所有權人領取 1 億 2,122 萬元
補償費，高達 99.69%民眾改以申領抵價地補償，其補償金額約為 179 億 17 萬元，故可減少政府 取得私有土地所需開發成本。
10依據內政部統計截至 2018 年底，全國已辦理完成區段徵收總計 123 區，總面積約 9,494 公頃，
其中提供可建築用地面積約 5,107 公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地約 4,372 公頃，節省政 府建設費用約 4,021 億元。
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資料來源：鍾麗娜（2010：21）
二、區段徵收作業程序
區段徵收作業程序係內政部依據土地徵收條例第 4 條第 6 項規定就區段徵 收範圍勘選、計畫之擬定、用地取得、拆遷補償、工程施工、分配設計、地籍整 理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市計畫配合等事項所訂定之區段徵收實 施辦法，包含「準備作業」及「正式作業」，合計共 28 項作業程序，列項並就本 研究探討購地重要時機說明如下：
(一) 準備作業 1. 範圍勘選。
2. 土地所有權人意願調查。
3. 評估公益性及必要性。11
11內政部 107 年 8 月 27 日內授中辦地字第 1071305021 號函送「區段徵收審議機制資料，區段徵
收審議制度由現行 3 階段併為 2 階段，需地機關於區段徵收公益性及必要性報告時，就區段徵收 範圍及抵價地比例先自行評估，由內政部土地徵收審議小組先行預審，併同公益性及必要性提出 具體建議意見予都委會，都市計畫經都委會審議後，需用土地人將區段徵收範圍及抵價地比例報 請本部核定時，除尚有都委會未處理之建議意見或情事變更，有需土地徵收審議小組先予釐清外，
圖 2-2 抵價地式區段徵收之私有土地運作模式
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12. 工程施工。
13. 辦理抵價地分配及農業專用區配售。
14. 辦理抵押權或典權登記。
15. 土地之處分。
16. 財務結算。
17. 撰寫成果報告。
依前述區段徵收作業程序，可分析抵價地購地者與標售購地者取得可建地之 時機，徵收公告禁止移轉前、抵價地分配作業前及土地處分作業時，如圖 2-3。
資料來源：本研究整理
圖 2-3 購地者於區段徵收作業購地時機
三、區段徵收之可建地
依平均地權條例第 54 條第 1 項規定，區段徵收之土地所有權人得申請以徵 收後可建地折算抵付地價補償費；又同條例第 55-2 條規定，區段徵收範圍內之 土地經規劃整理之處理方式，其中道路、溝渠、綠地及廣場等公共設施用地為不 可建築用地，至於公園、兒童遊樂場、停車場、體育場所、國民學校用地、機關 用地、國民住宅用地13、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地，可受特定目
13內政部已廢止國民住宅條例，業經總統 104 年 1 月 7 日華總一義字第 10300201421 號令公布，
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四、 小結
區段徵收補償區內土地所有權人之地價方式自「傳統式區段徵收」變更為「抵 價地式區段徵收」後，對土地所有權人來說，可提升許多土地所有權人參與之意 願，並減少政府辦理土地開發阻力；而政府方面鼓勵民眾配回土地，除可減少土 地補償費之開發成本，完善當地公共設施，與民眾共享開發利益。
而針對抵價地購地者於區段徵收提前購地之行為，Titman（1985）認為一般 地主不開發土地的原因是由於待開發土地包含地主對未來期望的選擇權價值，使 得地主延緩開發土地的時間，以便未來進行更有利的開發利用；Neutez（1987）
則認為地主在不確定下，會對土地產生預期收益的投機心態，而延緩土地開發或 變更的時間，更認為政府的規劃可以減少土地開發之不確定性，而抵價地購地者 自內政部審議區段徵收開發案所屬都市計畫通過後，即可減少購地不被開發確定 性，降低其購地風險，因此造成徵收公告前土地移轉交易頻繁，土地買賣價格亦 不斷上揚，與標售購地者相比，取得可建地後獲得高利潤率機會提高不少；而標 售購地者於區段徵收完成後，則需花費更多購地成本，使土地價格也因競價效應
往上提高。
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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析