相關變數影響利潤率之比較分析

表 4-4 八德案相關變數影響利潤率之 Mann-Whitney U Test 檢定 變數 類型 Mann-Whitney U Wilcoxon W Z 漸進顯著性

（雙尾）

取得可建 地成本

抵價地 73.000 178.000 -3.982 0.000

標售 取得可建

地區位

抵價地 259.500 1000.500 -0.134 0.893

標售 取得可建

地面積

抵價地 114.000 219.000 -3.136 0.002

標售

資料來源：本研究整理

‧

表 4-5 中路案相關變數影響利潤率之 Mann-Whitney U Test 檢定 變數 類型 Mann-Whitney U Wilcoxon W Z 漸進顯著性

（雙尾）

取得可建 地成本

抵價地 30.000 135.000 -2.573 0.010

標售 取得可建

地區位

抵價地 25.000 91.000 -2.848 0.004

標售 取得可建

地面積

抵價地 49.000 115.000 -1.533 0.125

標售 資料來源：本研究整理

表 4-6 八德案與中路案相關變數影響利潤率之 Mann-Whitney U Test 檢定 變數 類型 Mann-Whitney U Wilcoxon W Z 漸進顯著性

（雙尾）

取得可建 地成本

抵價地 377.000 783.000 -3.272 0.001

標售 取得可建

地區位

抵價地 438.500 1663.500 -2.621 0.009

標售 取得可建

地面積

抵價地 485.000 891.000 -2.128 0.033

標售

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第四章 實證分析

較為公開透明，可計算出取得土地成本，惟抵價地購地者在一般而言，取得土地 成本較低可能性很大，亦無相關佐證資料，因此，本研究實證出八德案購地者為 取得區段徵收可建地，如提早進行購地，可大幅減少購地成本。

二、取得可建地區位

在取得可建地區位方面，八德案抵價地、標售購地者之顯著性（雙尾）值為 0.893，接受虛無假設，因此，八德案抵價地購地者取得可建地區位與標售購地者 取得可建地區位未達到顯著性，亦即不存在影響參與區段徵收購地利潤率之情 形，惟中路案抵價地、標售購地者之顯著性（雙尾）值為 0.04，拒絕虛無假設，

亦即存在影響參與區段徵收購地利潤率之情形。

現行區段徵收作業流程在多數人領地前提下，針對區內可建地，被徵收土地 所有權人或抵價地購地者本身就是優先順位選配抵價地，標售購地者則是就被徵 收土地所有權人選配完剩餘之可建地進行公開競標，雖然亦有可能剩餘區位較佳 之可建地，惟仍需公開與他人競標，且價高者得，但八德案土地所有權人受金融 風暴影響致領地比例僅 7 成，使得八德案標售購地者因土地所有權人放棄領地選 擇領取地價補償費，仍然有機會取得區位較佳之可建地，故當時桃園市政府進行 土地標售時，仍存有許多地價高且區位佳之可建地，可能造成本變數無法達成顯 著之原因，藝文案亦因當時發生 SARS 危機，導致土地所有權人失去信心選擇不 領回抵價地，使桃園市政府可靠標售取得龐大得標金額，挹注平均地權基金。

三、取得可建地面積

在取得可建地面積方面，八德案抵價地購地者、標售購地者之顯著性（雙尾）

值為 0.002，拒絕虛無假設，因此，抵價地購地者取得可建地面積與標售購地者

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析

取得可建地面積達到顯著性，惟中路案抵價地、標售購地者之顯著性（雙尾）值 為 0.125，接受虛無假設，亦即不存在影響參與區段徵收購地利潤率之情形。

桃園市政府在辦理中路案公告標售可建地時，會考量部分可建地位於同一街 廓、形狀不整或可採大面積開發等地理條件，會將多筆土地合併為一筆標單進行 標售，因此，標售購地者亦可獲得面積較大可建地。另調查標售購地者中之建案，

得標人標得可建地後，接續再購得同一街廓其他筆土地，並合併為單一土地進行 整個街廓大面積開發，可能造成本變數無法達成顯著之原因。

四、小結

本節透過無母數統計之Mann-Whitney U Test 檢定之實證分析，有關取得可 建地成本、取得可建地區位及取得可建地面積等 3 個變數下，購地者取得可建地 成本在八德案、中路案皆具有顯著性，存在影響區段徵收購地利潤率之情形；而 取得可建地區位、面積方面則可能因個案領地比例、購買或標售合併相鄰土地之 因素未達到顯著，另按表 4-6，以整體而言，取得可建地成本、區位及面積變數 下，抵價地購地者利潤率仍大於等於標售購地者，因此，本研究假說三以整體景 氣上升與下滑而言，不同變數下皆可成立，但分別以景氣上升、下滑而言，僅取

得可建地成本同時成立。

‧

敏感度分析（Sensitivity analysis）是在系統控制上，研究系統單一或多個控 制變數及狀態變數改變對系統輸出結果之影響程度，主要是測試抵價地購地者以