研究假說

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第三章 研究設計

依式 3-1 加入不同購地者角色後，可再分為抵價地購地者及標售購地者取得 不同利潤率之公式如下：

一、 抵價地購地者

γ_! =α_!− ('_!+ δ_!+ θ_!)

('_!+ δ_!+ θ_!) （式 3-2）

γ_!：抵價地購地者所獲得利潤率；

α_!：抵價地購地者之總收入；

'_!：取得可配回抵價地之土地成本；

δ_!：抵價地購地者興建建物成本；

θ_!：抵價地購地者購地及開發建案利息；

有關式 3-2 中'_!購地取得可配回抵價地成本之計算方式，係由該筆抵價地權 利價值依式 2-2 除以依權利價值之權重換算個人歸戶之土地總補償費，再除以 1.4

（公告現值加 4 成之徵收補償費），再乘以 2（2 倍之公告現值）作為抵價地購地 者取得可建地之成本，購地利息部分以 3.5%利率計算購地利息（年期：八德案 為 3 年，中路案為 4 年），開發建案利息以資本利息綜合利率（1.994%）計算。

二、 標售購地者

γ_" = α_"− (β_"+ δ_"+θ_")

(β_"+ δ_"+θ_") （式 3-3）

γ_"：標售購地者所獲得利潤率；

α_"：標售購地者之總收入；

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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析

β_"：標售取得可建地之成本；

δ_"：標售購地者興建建物成本；

θ_"：標售購地者開發建案利息；

有關式 3-3 中β_"標售取得可建地之成本即為桃園市政府辦理八德案、中路案 各筆標售可建地之得標價格，有關購地利息部分因標售購地者公開標售得標後，

多於 1 年內迅速開發建案，以快速償還開發成本，故不列入購地利息，開發建案 利息與抵價地購地相同為 1.944%。

在抵價地購地者較標售購地者參與區段徵收可獲得較高利潤情形下，形成本 研究第一個研究假說：

研究假說一：抵價地購地者出售住宅大樓之利潤率將大於等於標售購地者出售住 宅大樓之利潤率。

資料來源：2016 年第 1 季國泰房地產指數季報 圖 3-1 國泰全國價量指數趨勢圖(四季平均)

由圖 3-1 及前述八德案、中路案區段徵收作業期間，可得知兩案分處於房地 產景氣下滑、上升所辦理區段徵收開發案，本研究欲實證不論景氣下滑或上升時，

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第三章 研究設計

抵價地購地者所獲得利潤率皆大於標售購地者，形成本研究第二個研究假說：

研究假說二：不同景氣情況下，抵價地購地者之利潤率將大於等於標售購地者之 利潤率。

透過第二章文獻回顧歸納影響區段徵收購地利潤，進一步分析建案在坐落土 地地號所屬面積、取得單價、取得成本等不同變數下，抵價地購地者與標售購地 者有無顯著影響，此為本研究第三個研究假說。

研究假說三：在取得可建地成本、區位及面積等不同變數下，抵價地購地者所獲 得之利潤率將大於等於標售購地者所獲得之利潤率。

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不同時機參與區段徵收購地開發利潤之分析