第一章 前言
1-1 背景回顧與研究目的
都會區民眾住的問題向來是執政者的重要的績效指標之一，若政府無法 提供足夠的住宅將會造成底層人口流動頻繁的現象，更有可能形成都會區民 眾沒有歸屬感的社會性格。社會主義政府主張提供足夠的住宅滿足民眾的需 求，但資本主義社會認為房屋屬於個人財富不應該由政府提供太多的服務，
台灣不是社會主義國家，資本主義也非絕對當道優勢。基於東方社會民情與 輿論的壓力，多數國家(新加坡、香港、馬來西亞、印尼、韓國、中國)都有政 府提供部分住宅讓有需要協助民眾有暫棲的處所。台灣遵行社會主義政策提 供住宅的歷史久遠，最早在 1950 年代就有「貸款興建國民住宅」的制度，透 過貸款的方式，讓有需要的民眾取得住宅，隨後也有以政府興建為主軸的方 式，先建後售讓民眾標購的方式提供更多的住宅。1970 年代的國家建設更以
「國民住宅條例」為基準鼓勵地方政府與民間營造業投入國民住宅的興建的 行列，此時公辦住宅的概念最為興盛，也為台灣營造業創下一片輝煌的紀錄。
台北市中正區中華路上的『南機場公寓』，就是當時台北市的經典作品(圖 1-1、
圖 1-2)。後來卻因為管理、老舊與居住民眾的混雜，形成台北市區難以管理 的痛處，迄今仍無法妥善解決當年國民住宅衍生的問題。
圖 1-1 台北市南機場國民住宅景觀
http://www.nookcity.tw/South-Airport-Apartments_history.html
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圖 1-2 前總統將經國於行政院長任內前往國民住宅視察 http://www.nookcity.tw/South-Airport-Apartments_history.html
國民住宅銷聲匿跡之後，台北市陸續推動都市更新，以地換屋的交易 開始興盛，建商與原住戶協商大樓改建，並取得相當坪數的住宅。此時，
政府也研擬相關辦法，希望有效控管類似交易的合理性。2005 年內政部 擬定「民國 97-100 年整體住宅實施方案」中，捨去國民住宅的舊名詞，
首次引用香港社會常見的「社會住宅(social housing)」。當時政府對社會 住宅推動的主軸為：(1)確立租金補貼為主，興建社會住宅為輔之原則；
(2)無法透過租金補貼，在市場上租到合適住宅之弱勢者，政府有義務提 供公有出租住宅；(3)由內政部在大台北都會區，篩選一定數量之土地，
著手與相關部會及地方政府研議，準備興建 1000 至 2000 戶之社會住宅。
至此，國民住宅消失，只租不賣、政府公辦的社會住宅正式成為台灣公 共住宅(public housing)的新議題，其衍生的課題就是本研究關心的主題。
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社會住宅的核心概念為只租不售、可負擔租金、弱勢優先。社會住宅 的定義僅是一個廣泛的概念，依照世界各國政府實際運作的狀態，所使 用的名稱也不相同，但同樣基於核心架構「只租不售」、「可負擔租金」、
「弱勢優先」。台灣社會住宅廣義概念傾向於那些因受某種政府補貼（土 地、利息、稅賦等）的租賃住宅，以低於市場租金的方式供社經弱勢人 民租用者。因為這些概念主軸的影響，近幾年啟用的社會住宅，也慢慢 浮現出國民住宅窄厄、公共設施欠佳、設施設備老化無法維修、公共空 間無人管理、社區服務缺乏、社區安全不足的相似缺點。
低價、住戶性質複雜與及搬遷頻繁是集合住宅型的宿命，要維持好的 居住品質要透過許多方面的努力才能達成。以社會住宅來說，完工後的 管理組織是該社區是否能正常持續運作的重要指標，若管理委員會能力 欠佳，整個社區大樓的品質在很短的時間就會降低到無法挽回的地步。
管理委員會事後管理的機制，也就是大樓興建結束後再找一個管理機制 進來協助大樓日常維護管理的庶務。這種業務近年來慢慢的引進物業管 理(property management)的概念，把大樓、社區視為產權(property)的型式，
管理者被賦與妥適管理維持既定功能性的任務，必要時更可以為此產權 增值。
物業管理 2000 年初源自於歐洲對古老不動產管理的機制，後來普及 於西方國。2004 年台灣的「服務業發展綱領及行動方案」也出現物業管 理的名詞，並確切確的指稱「物業」係指不同型態不動產之泛稱，包括 土地型態或建物（建築物）型態均為「物業」。若以建物使用型態區分，
則分有：商業物業、商店物業、工業物業、住宅物業、專用物業、休閒 物業、公共物業、綜合物業等樣態。現有集合住宅(大廈)、社區管理的委 辦已經有許多的變化，過去的保全公司已轉換成物業管理機構，2016 年
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度內政部修訂「公寓大廈管理條例」也明確指出管理委員會的組成與相 關管理機制運作方式，確保集合住宅與社區管理的完整性。
前面所述的物業管理都是以大樓興建完畢之後，才進入管理委員會協 助大樓的營運管理，因為私人產權大樓興建之初並無特定的持有人會議，
所以完工後的營運只能等產權確認後，物業管理業者才進入建築物的日 常管理作業，這樣有可能出現大樓設計者未曾思考使用者與日後營運管 理的缺失。社會住宅的所有權人是政府，日後進住者僅為有限期間的租 用者，若興辦社會住宅的管理單位能夠前置性的思考社會住宅使用者的 特性(短期住宿、中低收入、搬遷頻繁、社區安全等)，在規劃設計階段就 能讓物業管理業者參與相關空間、設施、管線、服務系統的考量與配置，
相信可以讓社會住宅的居住品質更好，也可以讓社會住宅的使用年限更 長久。
基於社會住宅已成為政府政策的方向，未來社會住宅將會有增加的趨 勢，同時物業管理的工具與概念也已經相當的完整，本研究的目的希望 透過文獻回顧與小群體專家問卷的分析，探詢社會住宅規劃設計階段就 介入物業管理概念的重要性分析(圖 1-3)，檢討其重要的影響因子，作為 政府興辦社會住宅的參考。
圖 1-3 物業管理參與基本設計進場時間點示意圖(本研究整理)
可行性規劃 基本設計 細部設計 施工 營運使用
過去物業管理進場時間點
建議物業管理提前進場參與設計時間點
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1-2 論文研究架構
如前所述，本論文係以社會住宅與物業管理兩個焦點為研究標的。首 先是對這兩個標題的過去研究進行文獻回顧，在文獻中彙整社會住宅的 管理重點與物業管理基本架構。透過基本資料的收集，找到社會住宅管 理營運的影響因子與物業管理業者重視的參數，兩者搭配構成問卷的構 面。第二部分則為分析方法與問卷設計的技術層面，本論文引用適於小 群體專家訪問的層級分析法作為重要因子分析工具，透過程式將問卷分 析後，即以分項討論，並針對各構面的重要因子提出其現象的說明，藉 之確認分析結果的可靠性與實務性。最後，根據分析數據與結果，作成 結論與未來研究方向的建議(圖 1-4)。
圖 1-4 研究架構與流程 題目與方向確認
文獻回顧
問卷設計 分析方法檢討(AHP)
問卷分析
結果檢討與文獻印證
結論與建議
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