5-1 結論
根據前述關於社會住宅的現況與發展，並配合物業管理的概念與文獻的 基礎下，本研究透過問卷「社會住宅基本設計階段介入物業管理概念對其營 運管理影響之研究」進行調查，透過不同專家族群調查，以層級分析法探討 以社會住宅基本設計階段介入物業管理概念對營運管理影響的因子。綜合前 述分析，歸納結論分別如下。
1. 評估構面(第一層)基本設計是較為重要的，但是前期引進物業管理思考模 式，可以讓基本設計更周延，驗證物業管理介入社會住宅規劃設計階段 的重要性。
2. 評估因子(第二層)各別專業族群結果分析顯示安全規劃管理、環境品質管 理、設備設施維修管理因子是認為非常重要。綜合專業族群結果分析顯 示，安全規劃管理、智慧建築、環境品質管理是認為非常重要。這些因 子如前所述即是物業管理以及社會住宅永續經營相當注重的指標，因此 將這些因子於前期規劃設計階段引入物業管理模式，對社會住宅後續營 運維護管理有正面幫助。
3. 次子因子(第三層)各別專業族群結果與綜合專族群結果分析顯示(1)人身 安全(2)設備安全(3)動線規劃(4)臨停車輛區域規劃(5)建築物建材耐候性 (6)營運成本及使用償金規劃(7)設施與設備維護維修考量(8)環境能源規 劃(9)建築物建材耐久性(10)建築物廢棄物處理(11)環境衛生管理(12)設施 配置(13)節省人力(14)節省能源因子項目，雖然些許因子項目排序會因地 區不同或專業屬性不同而有不一樣的變化，但顯示的因子皆是物業管理 服務範疇項目，而這些項目也會是影響社會住宅的後續營運管理。
65
4. 三個專業族群皆認為評估因子(第二層)安全規劃管理因子與設備設施維 修管理因子最為重要。環境品質管理因子為台東地區專業人員可能住宅 類型多為獨棟透天與高雄地區多高樓層集合住宅不同，因此排序結果最 低權重值差異較大。
5. 不同地域性在居住面積、住宅建築類型、維護管理需求及經驗等有不同 的差異性。如高雄地區每人平均住宅面積較台東地區小；高雄地區高樓 層集合住宅建築類型較台東地區多、高雄地區物業管理公司數量遠多於 台東地區。兩地區認為評估構面(第一層)基本設計依然是非常重要於營運 管理；但評估因子（第二層）、次子因子（第三層）中的因子則是因地 域性的不同而有不同重視的項目。因此在興建社會住宅時必須先行了解 該地區的住宅周邊生活環境、需求及使用者之特性等，於前期規劃設計 階段時就針對該地區的特性進行規劃設計將提升日後營運之真正效益。
5-2 建議
為了使本研究能更完善周全，本研究未來的後續建議如下。
1. 根據本研究結論驗證社會住宅基本設計重要於營運管理，未來可針對社 會住宅基本設計投入更多的成本設計指標。
2. 本研究僅探討目前物業管理面臨因前期規劃設計階段所衍生出的問題，
未來可以針對社會住宅、集合住宅使用者之意見，統整出於物業管理專 業服務範疇中更仔細的規劃設計項目，使前期規劃設計階段有更多完整 的參考依據。
3. 本次研究的訪談對象地區僅分為高雄地區及台東地區，建議未來可以增 加其他地區專家族群，依據不同地域性及專業屬性的經驗對基本設計要 求及營運管理規劃的想法，利於往後對於社會住宅前期規劃設計有更完 整的研究。
66
13. 居住 NEXT，社會住宅推動聯盟，2016。
14. 林吉村，從安康公營住宅都市更新探討社會住宅興建規劃及物業管理需求，逢甲
19. 洪怡芬，出租國宅政策之探討，國立政治大學，碩士論文，1990。
67
20. 張又心，既有公寓大廈公共設施之使用管理現況及物業管理前期介入，國立臺灣 科技大學，碩士論文，2011。
21. 張金鶚，住宅問題與政策架構之研究，政大學報，第 62 期，1990。
22. 張建榮，社會住宅經營管理與維護，台灣物業管理學會電子報，2014。
23. 張晉銓，物業管理業在不動產業之定位研究－以七期豪宅導入物業前期規劃為例，
逢甲大學，碩士論文，2011。
24. 張桂鳳，永續建築居住效益對購屋選擇之影響，住宅學報；第 17 卷第 1 期，2008。
25. 郭景致、汪文政，台灣公部門物業管理委外之現況與展望，物業管理學會論文集，
第一屆，P109-123，2007 a。
26. 郭景致、汪文政、顏世禮、謝章鈞，香港公部門物業管理委外制度之研究，物業 管理學會論文集，第一屆，P124-138，2007 b。
27. 郭聰明、林利國、張凱銘，物業管理績效評估系統之建購及應用，物業管理學報，
2015。
28. 陳妙華，李克特量表量尺奇數刻度轉換研究，輔仁大學，碩士論文，2009。
29. 陳慧君，政府住宅供給與價格補貼之政策分析－兼論社會住宅政策，土地問題研 管理學會，IBT 數位建築雜誌，2016。
33. 黃世孟，物業管理結合都市更新之發展課題，物業管理學會論文集，第二屆，
38. 管采榕，集合住宅長期修繕之財務敏感度分析，逢甲大學，碩士論文，2012。
39. 劉京翰，導入建築物生命週期觀念之物業管理系統，國立中央大學，碩士論文，
2005。
40. 鄧振源，多準則決策分析方法與應用，鼎茂圖書出版股份有限公司，2012。
41. 鄧振源、曾國雄，層級分析法(AHP)的內涵特性與應用(上) ，中國統計學報，第
68
27 卷第 6 期，1989。
42. 鄭安志，公營出租住宅之承租戶使用現況調查─以大龍峒公營出租住宅為例，國 立臺灣科技大學，碩士論文，2013。
43. 黎昌憲，我國物業管理機制之建構研究，國立臺北科技大學，碩士論文，2006。
44. Albert Cao，Too Many and Too Few: Inefficiencies in China’s Affordable and Social Housing Sector，Proceedings of the 18th International Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate，2014。
45. Cong Liang，Structural and Policy Changes in the Chinese Housing Market，Journal of Urban Planning & Development;, Vol. 142 Issue 1，Mar2016
46. Gianluigi De，The Rational Quantification of Social Housing，International Conference on Computational Science and Its Applications ICCSA，2012。
47. Jiahui ShenYuzhe Wu, Xiaoling Zhang，Policy Change from Affordable Housing to Public Rental Housing: A Comparative Analysis Based on IAD Framework，
Proceedings of the 18th International Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate，2014。
48. Ray Forrest，社會住宅：過去、現在和未來，住宅學報，第 21 卷第 2 期，2012。
49. Saaty, Thomas L. "Relative Measurement and its Generalization in Decision Making:
Why Pairwise Comparisons are Central in Mathematics for the Measurement of Intangible Factors – The Analytic Hierarchy/Network Process" (PDF). Review of the Royal Academy of Exact, Physical and Natural Sciences, Series A: Mathematics (RACSAM) 102 (2): 251–318. doi:10.1007/bf03191825. Retrieved 2008-12-22，June 2008。
50. Saffron Woodcraft，Social Sustainability and New Communities: Moving from Concept to Practice in the UK，Procedia - Social and Behavioral Sciences，Volume 68, 19，December 2012。
51. Wamuziri, Sam，Influence of the Scottish Housing Quality Standard on planned maintenance in social housing，Proceedings of the Institution of Civil Engineers.
Municipal Engineer; Vol. 166 Issue 3，Sep 2013。
69
70
問卷填答範例
問卷請依各子要項之相對重要性兩兩相比，比較之例子如下(例如受訪者認為(1)甲 比乙較重要；(2)甲與丙同等重要；(3)丙比乙稍重要)
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
甲 ˇ 乙
甲 ˇ 丙
乙 ˇ 丙
請依序回答下列問題 第一層級:評估構面相對重要性比較
項次 說明
A 基本設計 建築物對於安全規劃、空間設計需求、節省人力能源之基本規 劃設計
B 營運管理 建築物對於環境品質、設施設備維護、行政生活服務之營運規 劃管理
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
基本設計 營運管理
71
第二層級:評估因子之相對重要性比較 A:基本設計子項目
項次 說明
A1 安全規劃管理 檢討使用者安全、進出口安全與各公共設施的安全設備規劃 是否完善
A2 空間規劃
為了提高住戶使用公共設施的意願，與增加公共設施的機 能，對公共設施的設備機能、空間關係、空間位置與空間的 尺度大小等方面進行檢討
A3 智慧建築 透過智慧自動化之裝置與系統達到節約能源、節省人力與延 長建築物使用壽命之目的
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
安全規劃管理 空間規劃
安全規劃管理 智慧建築
空間規劃 智慧建築
B: 營運管理子項目
項次 說明
B1 環境品質管理 針對為了減少建築物外觀清潔的成本與延長建材使用期限 對建築物之設計規劃
B2 設備設施維修 管理
為了降低物業管理費用的支出，對人力規劃與能源管理等進 行檢討設備系統之必需性
B3 生活服務管理 針對使用者生活事務及物業代辦及諮詢服務、行政事務管理 之規劃，檢討其是否合乎物業管理人員執行服務的需求
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
環境品質管理 設備設施維修
管理
環境品質管理 生活服務管理
設備設施維修
管理 生活服務管理
72
第三層級:次子項目之相對重要性比較 A1:安全規劃管理
項次 說明
A1-1 人身安全 使用者安全性的考量，例如:夜間安全、門禁管制、巡邏勤務 A1-2 設備安全 預防設備損壞之措施，例如: 機電維修 、空調維修、防盜門、
監控功能
A1-3 動線規劃 使用者易於抵達內部空間與外界交通便利性，例如:汽機車動 線、車道出入口管制
A1-4 臨 停 車 輛 區域規劃
車道出入口外空間車輛管制監督，例如:預防臨停車輛影響到 住戶進出囗危險性
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
人身安全 設備安全
人身安全 動線規劃
人身安全 臨停車輛區域
規劃
設備安全 動線規劃
設備安全 臨停車輛區域
規劃
動線規劃 臨停車輛區域
規劃
73
A2:空間規劃
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
空間配置 生活機能
空間配置 室外庭院
空間配置 停車設施
生活機能 室外庭院
生活機能 停車設施
室外庭院 停車設施
項次 說明
A2-1 空間配置 建築物整體空間配置，例如:收發室、社區保母室 A2-2 生活機能 店面、設施、空間出租之規劃，例如:餐廳、洗衣店 A2-3 室外庭院 規劃戶外庭園空間，例如:社區休閒庭院
A2-4 停車設施 停車設備、場所之考量，例如:平面/地下、機械式停車設備
74
A3:智慧建築
項次 較重要 稍重要 同等重要 稍重要 較重要 項次
節省人力設計 節約能源設計
節省人力設計 再生能源設備
設計
節約能源設計 再生能源設備
設計
項次 說明
A3-1 節省人力
考量智慧型管線、中控介面之管線及管線預留，例如:以智慧 化設計節省於維護時的時間可清楚及時找出需維修的部分以 及管線日後擴充整合
A3-2 節約能源
A3-2 節約能源