3-1 問卷背景說明
根據文獻探討(張金鶚；洪怡芬，1990；Ray Forrest，2012；曾意辰，2014；
林吉村，2015)本研究透過文獻探討結果發現，社會住宅問題涉及許多層面問 題及因素繁多，透過上述彙整歸納出社會住宅之特性列為以下四點(1)無長期 持有權、(2)設施設備更換率高、(3)維護管理不同、(4)住戶性質不同。以及社 會住宅之常見問題為以下五點(1)興建數量少，遠遠低於需求量、(2)誘因不足，
民間興建意願低、(3)規劃標準偏低，管理措施不足、(4)政府須承攬興建與管 理，財政難負擔、(5)都市區地價高，租金低未能充分發揮土地效益。從上述 文獻彙整結果，將社會住宅特性與常見問題整合探討後也可以發現維護管理 部分佔據大部分原因，因此社會住宅該如何經營管理以及維持良好的維護機 制，將是社會住宅能否永續經營的重要議題。
根據文獻探討(林怡汶，2010；行政院，2004；黃金田等，2011)得知物業 管理服務廣義範疇包含了「投資管理」與「建物管理」兩大類，本研究依據 兩者中的「建物管理」，其目的是對建築物之實體設施，作有效機能維持正 常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維 持且保有建築物之最高價值，主要內容包含的「安全管理」、「設備設施管 理」、「環境衛生品質管理」、「營運管理」、「生活服務」，本研究發現 此些項目恰與洪沛辰(2013)；吳韻吾等(2010)；張又心(2011)研究指出這些項 目確實是影響物業於後續營運維護重要之代表項目，因此若將此些項目於物 業前期規劃設計階段時就將後續可能面臨之維護使用問題，以及考量物業營 運後管理之問題提前加以規劃設計，以便使用者獲得更舒適及高品質之使用 環境，也可使物業保有之最高價值。
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台灣地狹人稠的條件，高樓層及高密度的建築物已經是必然發展的趨勢。
然而，建築物所兼具的不可移動性及昂貴性，相對而言對於高樓層或高密集 度的建築物更加提昇其管理維護之風險及難度，此則需仰賴於物業管理的專 業能力維持其建築物的永續管理(游淑滿、康靜華，2008；郭聰明等，2015)。
因此，物業管理的專業團隊若參與建築物的決策階段、規劃設計和施工階段，
藉由過往對建築物的經驗從物業管理的角度對建築物的決策、設計和監造提 出意見和建議，以便使建築物建成後更能滿足使用者的需求以及管理上之便 利(李志明，2007)。
營建署召開「社會住宅經營管理與維護機制座談會」裡公寓大廈管理公 司表示，建設公司在規劃設計初期即與物業管理溝通，有效於降低後續管理 維護成本(台灣物業管理學會電子報，2014)。劉京翰(2005)提及將建築物生命 週期管理的觀念導入物業管理，使建築物生命週期各階段之重要資訊，得以 保存而應用於建築物之使用維護階段，將可提升公寓大廈物業管理之成效以 及黃世孟(2016)也曾指出應從「社會住宅」建物及設施設備的生命週期，以 30-50年的營運維護總成本，進行維運經費之規劃。因此物業管理必須在建物 興建前期參與整體規劃，藉由物業管理落實開源與節流，落實創新且前瞻的 物業規劃設計之專業服務。
張建榮(2014)表示隨著社會住宅戶數變多，管理人力及機制須更加建全。
因此，建築設計建議朝向智慧化設計，節能的設計方式，以減少管理支出、
提升生活品質，並且妥善保存運轉紀錄，以確保管理維護品質。
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3-2 受訪對象
本研究採取小群體專家(專業人士)之問卷調查方法，基於地域性之特性和 比較。設定受訪人員如下。首先界定每一族群的人數為十人(小群體訪問可接 受之樣本數)，其次是受訪人員屬性分為專業人員(土木、建築)和建設公司從 業人員，前者可以從技術提供土木建築規劃、設計、施工中相關的觀點；後 者則可提供實際售屋過程或後續營運管理中面臨課題之對策。如表 3-1 所示。
表 3-1 受訪者地區/屬性表
地區 屬性 人數
高雄地區 專業人員 10
從業人員 10
一般對於城鄉之間的看法常會有如高雄地區較為人口密集、交通便利、
多為熱鬧地區，因此被視為都會區；台東地區因地廣人稀、人口密度低、交 通不便、離都會區偏遠等原因多半被認為較郊區。而土地面積影響著每人平 均居住面積的大小、人口密度影響著住宅建築類型的差異、住宅建築類型的 差異也將會影響仰賴專業營運維護公司(物業管理公司)的程度。因此本研究想 了解都會區對於物業管理與較為郊區有何不同之看法，將另外發放台東地區 10 份問卷進行調查。根據文獻可以得知差異性詳細說明如下。
(1)以高雄地區與台東地區平均每人居住面積來看，高雄地區平均每人為 15.97 坪；台東縣為 16.10 坪(經濟日報，2016)，顯示高雄地區樓地板面積相對較小，
也因高雄地區為都市地區而導致土地面積價格高。
(2)從「99 年人口及住宅普查結果縣市報告」對於住宅建築類型裡分為平房、
2-5 樓、6-12 樓、13 樓以上。根據此基準的分類高雄地區高樓層集合住宅百 分比為 16％；台東地區為 0.4％(中華民國統計資訊網，2000)，表示高雄地區 必須要有集合住宅之管理(物業管理)以及對於高樓層集合住宅的營運維護管 理需求比台東地區大、經驗也比較豐富(詳如圖 3-1)。
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3-3 分析方法－層級分析法
3-3-1 定義
層級分析程序法（Analytic Hierarchy Process-AHP）於西元1971年由美國 匹茲堡大學教授Thomas L. Saaty所發展出來的一套決策方法，其主要用於不 確定情況下以及具有多個評估準則的決策問題上。
由於人們在做決策時經常面臨多個替代方案且通常都是依據幾個準則加 以評比，最後再選擇一個或多數個替代方案。AHP 就是一個群體決策的理論，
主要是將複雜的問題系統化，建立一個相互層級架構，專家根據經驗判斷來 選取優先順序後，再經由或對比較，計算產生因子的權重值。使決策者可以 有結構地分析問題以決定替代方案之優先順序的方法，提供決策者選擇適當 方案，以減少決策錯誤的風險（Saaty，2008）。
3-3-2 層級分析法特性
AHP 最大特色為利用層級結構，將評估準則間之複雜關係有系統地聯結，
並將評估準則與各方案兩兩成對比較（一方面可以減輕決策者之決策複雜度，
一方面可以減少主觀判斷的誤差），分析其層次分明的層級，透過量化判斷 覓得脈絡後加以綜合評估。使得決策者得以在結構化的思考下剖析問題便利 問題解決。因此，本研究即以分析層級分析法中的目標階層體系及兩兩成對 比較的概念為架構，作為進行後續專家問卷設計之基礎，以求取更客觀之各 評估面向與因素相對權重及重要程序差異比較。
對於決策者而言階層結構有助於對事物的瞭解，但在面臨「選擇適當方 案」時，必須根據某些基準進行各替代方案的評估，以決定各替代方案的優 勢順位，從而找出適當的方案。評估基準必須從技術、科學、社會、經濟及
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政治等層面來考量；如果僅就單一層面來決定則將導致錯誤的決策，而錯誤 的決策比沒有決策來的更嚴重。AHP 就在這樣的背景下，所發展出來的一套 理論，提供在經濟、社會及管理科學等領域處理複雜的決策問題。層級分析 法的基本假設，主要包括下列九項（鄧振源、曾國雄，1989）。
1. 一個系統可被分解成許多種類或成分，並形成有向網路的層級結構。
2. 層級結構中，每一層級的要素均假設具獨立性。
3. 每一層級內的要素，可以用上一層級內某些或所有要素作為評準，進行 評估。
4. 比較評估時，可將絕對數值尺度轉換成比例尺度（Ratio scale）。
5. 成對比較後，可使用正倒值矩陣(Positive Reciprocal Matrix)處理。
6. 要素之間進行成對比較時，評估者的偏好關係滿足遞移性，不僅優劣關 系滿足遞移性( A 優於 B，B 優於 C，則 A 優於 C )，同時強度關係也 滿足遞移性( A 優於 B 二倍，B 優於 C 三倍，則 A 優於 C 六倍 )。
7. 實際應用時要完全具遞移性不容易，因此容許不具遞移性的存在，但需 測試其一致的程度。
8. 要素的優勢程度，經由加權法則而求得。
9. 任何要素只要出現在階層結構中，不論其優勢程度是如何小，均被認為 與整個評估結構有關，而並非檢核階層結構的獨立性。
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3-3-3 層級分析法程序
運用 AHP 處理複雜問題時，大致可區分為以下六個步驟。
1. 定義決策問題
先進行問題之描述，接著列出可能影響問題的要因，都必須納入問 題中，同時規劃建立系統群，最後訂定最終目標並界定問題範圍。
2. 建立系統的遞階層次結構
建立關聯性架構將可能會影響問題的因子依序分層。最終目標(第一 層)－問題解決所需要達到的指標；評估構面(第二層)－達到目標而必須 考慮的要素；評估因子(第三層)－評估構面必須考慮的因子；次子因子(第 四層)－評估因子裡必須考慮到的要素，最後借由層次結構建立各項因子 的結構關係圖。而為了避免影響層級的一致性，層級內的要素因子依據 Saaty 的建議最好不要超過 7 個，若要素超過 7 個以上可再分層解決，如 圖 3.1 所示。
圖 3-2 AHP 層級結構示意圖(本研究整理) 最終整體目標
C2
22
A1-1 A1-2 A1-3 A2-1 A2-2 A2-3 B1-1 B1-2 B1-3 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 C1-3 C1-2 C1-3 C2-1 C2-2
A1 A2 B1 B2 B3 C1
B C
A
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3. 建立評估尺度
AHP 評估尺度的基本劃分包括五項，即同等重要、稍重要、極重要 及絕對重要等，因 AHP 有不同劃分之方法，因比較要素個數不同而有不 同的衡量尺度，過去有劃分為五等份，衡量值為 1、3、5、7、9，另有四 項介於五個基本尺度之間，並賦予 2、4、6、8 的衡量值，亦有人劃分 為三等份，衡量值為 1、3、5，AHP 在處理認知反應的評估得點時，則 採取比率尺度的方式(鄧振源、曾國雄，1989)。量表刻度的選擇會影響到 問卷調查的統計結果，李克特量表雖然已被廣泛運用於各層面的問卷調 查，但是李克特在選擇測量的刻度上沒有一定的準則，一般而言，量表 刻度的使用以五刻度為最常見，而三、四、七和九刻度也被廣泛使用(陳 妙華，2009)。
本研究採用李克特量表認同程度之表示方式，以三等級(較重要、稍
本研究採用李克特量表認同程度之表示方式，以三等級(較重要、稍