義守大學
土木與生態工程學系
碩士論文
物業管理介入社會住宅
前期規劃之研究
Study of Introducing Property Management
into Social Housing Planning Stage
研 究 生：蔡佳桂
指導教授：詹明勇 博士
中華民國一百零六年七月
物業管理介入社會住宅
前期規劃之研究
Study of Introducing Property Management
into Social Housing Planning Stage
研 究 生： 蔡 佳 桂
Student：Chia-Kuei Tsai
指導教授： 詹 明 勇
Advisor：Ming-Young Jan
義 守 大 學
土木與生態工程學系
碩士論文
A Thesis
Submitted to Department of Civil and Ecological Engineering
I-Shou University
in Partial Fulfillment of the Requirements
for the Master degree
in
Civil and Ecological Engineering
July, 2017
Kaohsiung, Taiwan, Republic of China
I
摘要
台灣地狹人稠的環境下，社會住宅朝向高樓層集合住宅的設計導致
營運維護管理更加困難，由此顯示物業管理的重要。因此為避免社會住
宅發生與早期國民住宅相同問題，如何透過物業管理將社會住宅營運維
護管理於規劃設計階段時，即考慮真正符合使用者需求之項目，以達到
降低後續維護管理困難及成本。
本研究彙整社會住宅特性及常見之問題，針對物業管理時常遇到因
前期規劃設計不良而導致後續營運維護困難的問題，利用文獻探討確立
影響之項目歸納層級架構中的目標及準則建立問卷，使用層級分析法
(AHP)進行問卷分析得知影響後續營運維護的要因。本研究將受訪者分
為高雄地區及台東地區探討城鄉之間看法是否有明顯之差異。
本研究得到三點研究之結論。(1)住宅基本設計為社會住宅成功之
要件。(2)從物業管理模式融入社會住宅規劃設計階段以問卷分析可得
知，安全規劃管理因子、智慧建築因子、環境品質管理因子、設備設施
維修管理因子等四項重要影響因子。(3)不同地域性及專業屬性對於影
響後續營運維護管理的因子會因地區性及專業經驗而有不同的重要性
排序。
關鍵字: 社會住宅、物業管理、層級分析法
II
Abstract
Due to dense population around the urban area, public housing demands and supplying become an important topic in Taiwan. Limited area for new buildings but more people come from suburban for jobs, some of them cannot afford the expensive rent， some of them expected to move back to hometown as quick as possible. These people stay at urban now but will leave for a certain conditions. To buy a house is impossible, to find a shelter is urgent. Social housing seems to be one of the solutions to solve the problem describe above. But public housing needs a sound planning and design for its sustainable operation, so some innovative concepts must introduce into the life cycle of social housing.
This paper reviews the characters of social housing management and maintenance through published literatures or professional interview. Results showing that preliminary planning or design plays critical factor on the social housing management. If property management skills or considerations can get involve during the planning phase, social housing will be easily conducted during the operating phase. Analytical Hierarchy Process (AHP) method is adopted for finding out the relative significant factors of property management introduced at the planning phase. Engineer and employees in the field of social housing are invited to answer the questionnaire. 30 respondents from Kaohsiung and Taitung replied the questionnaire.
III
Results of this study show that (1) basic design is the most important factor for a successful social housing project, (2) safety management, intelligent facility, environment friendly, easily design for equipment repair are the key factors for social housing operation from the view point of property managers, (3) factors affecting social housing operation depend on different region and households.
This paper indicates that introducing property management skill during the planning phase is positive strategy for social housing project.
IV
誌謝
回顧 2015 年開始於義守大學土木與生態工程學系就讀碩士學位已經二年 的時間，在學校這段期間不論是專業知識方面的汲取或是待人處事的學習， 收穫都非常多，在研究的過程中受到許多人的協助與鼓勵才能順利完成碩士 論文。 首先感謝指導老師 詹明勇教授在論文撰寫的過程中悉心的指導，在百忙 之中不厭其煩地反覆與我討論研究的內容、耐心的校閱，在生活上更是不吝 嗇地分享人生經歷。同時非常感謝口試委員高苑科技大學 鄭魁香副教授與義 守大學土木與生態工程學系 史茂璋副教授在繁忙之中撥空審閱我的碩士論 文，並於口試時給予相當重要的建議，使本研究論文更加完整。 此外也要感謝 林國良主任在專題討論課堂中給予我初期研究上正確的 方向與建議；感謝系上助理 郭靜月姐姐在我就讀義守大學期間的照顧與熱心 協助我處理許多行政的事務；感謝廖俊傑技師、雅婷學姐、岳紋學長撥空協 助幫忙填寫問卷及發放與回收，使我的研究能夠順利進行。在研究期間，也 要感謝研究室的同學們，一起討論文內容、一同奮鬥相互鼓勵，以及熱心幫 忙解決我不懂的問題。 最後，非常感謝家人在大學畢業後願意栽培、鼓勵我繼續進修碩士學位， 給予我精神上最大的支持，生活上也使我能夠無後顧之憂的專心完成論文。V
目錄
摘要 ... I Abstract ... II 誌謝 ...IV 目錄 ... V 圖目錄 ...VI 表目錄 ... VII 第一章 前言 ... 1 1-1 背景回顧與研究目的... 1 1-2 論文研究架構... 5 第二章 文獻回顧 ... 6 2-1 社會住宅的緣起與展望... 6 2-2 物業管理的發展與應用... 13 第三章 問卷設計與分析方法 ... 21 3-1 問卷背景說明... 21 3-2 受訪對象... 23 3-3 分析方法－層級分析法... 25 第四章 結果分析 ... 35 4-1 各別族群結果分析... 35 4-2 綜合族群結果分析... 53 第五章 結論與建議 ... 64 5-1 結論... 64 5-2 建議... 65 參考文獻 ... 66 附錄一 問卷內容 ... 69 附錄二 公寓大廈管理條例 ... 78 附錄三 住宅法 ... 91 附錄四 公寓大廈管理服務人管理辦法 ... 102VI
圖目錄
圖 1-1 台北市南機場國民住宅景觀 ... 1 圖 1-2 前總統將經國於行政院長任內前往國民住宅視察 ... 2 圖 1-3 物業管理參與基本設計進場時間點示意圖 ... 4 圖 1-4 研究架構與流程 ... 5 圖 2-1 各國社會住宅比例 ... 11 圖 2-2 物業管理介入時機程序 ... 20 圖 3-1 高雄地區與台東地區住宅之建築類型百分比 ... 24 圖 3-2 AHP 層級結構示意圖 ... 27 圖 3-3 層級架構 ... 34 圖 4-1 整體權重值百分比 ... 62VII
表目錄
表 2-1 合宜住宅與國民住宅的興辦與使用比較表 ... 8 表 2-2 台灣地區公共住宅重要記事 ... 9 表 2-3 合宜住宅、國民住宅與社會住宅的興辦與使用比較表 ... 12 表 2-4 物業管理相關研究整理 ... 17 表 3-1 受訪者地區/屬性表 ... 23 表 3-2 高雄地區/台東地區歷年公寓大廈管理維護公司登記數量分析表 ... 24 表 3-3 AHP 評估尺度定義及說明 ... 28 表 3-4 AHP 隨機指標表 ... 31 表 4-1 評估構面(第一層)重要性結果分析 ... 35 表 4-2 基本設計評估因子(第二層)重要性結果分析 ... 38 表 4-3 營運管理評估因子(第二層)重要性結果分析 ... 38 表 4-4 安全規劃管理次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 40 表 4-5 空間規劃次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 42 表 4-6 智慧建築次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 43 表 4-7 環境品質管理次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 45 表 4-8 設備設施維修管理次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 47 表 4-9 生活服務管理次子因子(第三層)重要性結果分析 ... 49 表 4-10 高雄族群整體權重結果分析 ... 51 表 4-11 台東族群整體權重結果分析 ... 51 表 4-12 從業族群整體權重結果分析 ... 52 表 4-13 兩地區族群整體權重結果分析 ... 52 表 4-14 綜合評估構面(第一層)結果分析 ... 53 表 4-15 基本設計綜合評估因子(第二層)重要性排序結果分析 ... 55 表 4-16 營運管理綜合評估因子(第二層)重要性排序結果分析 ... 55 表 4-17 綜合次子因子(第三層)安全規劃管理重要性排序結果分析 ... 56 表 4-18 綜合次子因子(第三層)空間規劃重要性排序結果分析 ... 57 表 4-19 綜合次子因子(第三層)智慧建築重要性排序結果分析 ... 58 表 4-20 綜合次子因子(第三層)環境品質管理重要性排序結果分析 ... 59 表 4-21 綜合次子因子(第三層)設備設施維修管理重要性排序結果分析 ... 60 表 4-22 綜合次子因子(第三層)生活服務管理重要性排序結果分析 ... 61 表 4-23 綜合整體權重結果分析 ... 631
第一章 前言
1-1 背景回顧與研究目的
都會區民眾住的問題向來是執政者的重要的績效指標之一，若政府無法 提供足夠的住宅將會造成底層人口流動頻繁的現象，更有可能形成都會區民 眾沒有歸屬感的社會性格。社會主義政府主張提供足夠的住宅滿足民眾的需 求，但資本主義社會認為房屋屬於個人財富不應該由政府提供太多的服務， 台灣不是社會主義國家，資本主義也非絕對當道優勢。基於東方社會民情與 輿論的壓力，多數國家(新加坡、香港、馬來西亞、印尼、韓國、中國)都有政 府提供部分住宅讓有需要協助民眾有暫棲的處所。台灣遵行社會主義政策提 供住宅的歷史久遠，最早在 1950 年代就有「貸款興建國民住宅」的制度，透 過貸款的方式，讓有需要的民眾取得住宅，隨後也有以政府興建為主軸的方 式，先建後售讓民眾標購的方式提供更多的住宅。1970 年代的國家建設更以 「國民住宅條例」為基準鼓勵地方政府與民間營造業投入國民住宅的興建的 行列，此時公辦住宅的概念最為興盛，也為台灣營造業創下一片輝煌的紀錄。 台北市中正區中華路上的『南機場公寓』，就是當時台北市的經典作品(圖 1-1、 圖 1-2)。後來卻因為管理、老舊與居住民眾的混雜，形成台北市區難以管理 的痛處，迄今仍無法妥善解決當年國民住宅衍生的問題。 圖 1-1 台北市南機場國民住宅景觀 http://www.nookcity.tw/South-Airport-Apartments_history.html2 圖 1-2 前總統將經國於行政院長任內前往國民住宅視察 http://www.nookcity.tw/South-Airport-Apartments_history.html 國民住宅銷聲匿跡之後，台北市陸續推動都市更新，以地換屋的交易 開始興盛，建商與原住戶協商大樓改建，並取得相當坪數的住宅。此時， 政府也研擬相關辦法，希望有效控管類似交易的合理性。2005 年內政部 擬定「民國 97-100 年整體住宅實施方案」中，捨去國民住宅的舊名詞， 首次引用香港社會常見的「社會住宅(social housing)」。當時政府對社會 住宅推動的主軸為：(1)確立租金補貼為主，興建社會住宅為輔之原則； (2)無法透過租金補貼，在市場上租到合適住宅之弱勢者，政府有義務提 供公有出租住宅；(3)由內政部在大台北都會區，篩選一定數量之土地， 著手與相關部會及地方政府研議，準備興建 1000 至 2000 戶之社會住宅。 至此，國民住宅消失，只租不賣、政府公辦的社會住宅正式成為台灣公 共住宅(public housing)的新議題，其衍生的課題就是本研究關心的主題。
3 社會住宅的核心概念為只租不售、可負擔租金、弱勢優先。社會住宅 的定義僅是一個廣泛的概念，依照世界各國政府實際運作的狀態，所使 用的名稱也不相同，但同樣基於核心架構「只租不售」、「可負擔租金」、 「弱勢優先」。台灣社會住宅廣義概念傾向於那些因受某種政府補貼（土 地、利息、稅賦等）的租賃住宅，以低於市場租金的方式供社經弱勢人 民租用者。因為這些概念主軸的影響，近幾年啟用的社會住宅，也慢慢 浮現出國民住宅窄厄、公共設施欠佳、設施設備老化無法維修、公共空 間無人管理、社區服務缺乏、社區安全不足的相似缺點。 低價、住戶性質複雜與及搬遷頻繁是集合住宅型的宿命，要維持好的 居住品質要透過許多方面的努力才能達成。以社會住宅來說，完工後的 管理組織是該社區是否能正常持續運作的重要指標，若管理委員會能力 欠佳，整個社區大樓的品質在很短的時間就會降低到無法挽回的地步。 管理委員會事後管理的機制，也就是大樓興建結束後再找一個管理機制 進來協助大樓日常維護管理的庶務。這種業務近年來慢慢的引進物業管 理(property management)的概念，把大樓、社區視為產權(property)的型式， 管理者被賦與妥適管理維持既定功能性的任務，必要時更可以為此產權 增值。 物業管理 2000 年初源自於歐洲對古老不動產管理的機制，後來普及 於西方國。2004 年台灣的「服務業發展綱領及行動方案」也出現物業管 理的名詞，並確切確的指稱「物業」係指不同型態不動產之泛稱，包括 土地型態或建物（建築物）型態均為「物業」。若以建物使用型態區分， 則分有：商業物業、商店物業、工業物業、住宅物業、專用物業、休閒 物業、公共物業、綜合物業等樣態。現有集合住宅(大廈)、社區管理的委 辦已經有許多的變化，過去的保全公司已轉換成物業管理機構，2016 年
4 度內政部修訂「公寓大廈管理條例」也明確指出管理委員會的組成與相 關管理機制運作方式，確保集合住宅與社區管理的完整性。 前面所述的物業管理都是以大樓興建完畢之後，才進入管理委員會協 助大樓的營運管理，因為私人產權大樓興建之初並無特定的持有人會議， 所以完工後的營運只能等產權確認後，物業管理業者才進入建築物的日 常管理作業，這樣有可能出現大樓設計者未曾思考使用者與日後營運管 理的缺失。社會住宅的所有權人是政府，日後進住者僅為有限期間的租 用者，若興辦社會住宅的管理單位能夠前置性的思考社會住宅使用者的 特性(短期住宿、中低收入、搬遷頻繁、社區安全等)，在規劃設計階段就 能讓物業管理業者參與相關空間、設施、管線、服務系統的考量與配置， 相信可以讓社會住宅的居住品質更好，也可以讓社會住宅的使用年限更 長久。 基於社會住宅已成為政府政策的方向，未來社會住宅將會有增加的趨 勢，同時物業管理的工具與概念也已經相當的完整，本研究的目的希望 透過文獻回顧與小群體專家問卷的分析，探詢社會住宅規劃設計階段就 介入物業管理概念的重要性分析(圖 1-3)，檢討其重要的影響因子，作為 政府興辦社會住宅的參考。 圖 1-3 物業管理參與基本設計進場時間點示意圖(本研究整理) 可行性規劃 基本設計 細部設計 施工 營運使用 過去物業管理進場時間點 建議物業管理提前進場參與設計時間點
5
1-2 論文研究架構
如前所述，本論文係以社會住宅與物業管理兩個焦點為研究標的。首 先是對這兩個標題的過去研究進行文獻回顧，在文獻中彙整社會住宅的 管理重點與物業管理基本架構。透過基本資料的收集，找到社會住宅管 理營運的影響因子與物業管理業者重視的參數，兩者搭配構成問卷的構 面。第二部分則為分析方法與問卷設計的技術層面，本論文引用適於小 群體專家訪問的層級分析法作為重要因子分析工具，透過程式將問卷分 析後，即以分項討論，並針對各構面的重要因子提出其現象的說明，藉 之確認分析結果的可靠性與實務性。最後，根據分析數據與結果，作成 結論與未來研究方向的建議(圖 1-4)。 圖 1-4 研究架構與流程 題目與方向確認 文獻回顧 問卷設計 分析方法檢討(AHP) 問卷分析 結果檢討與文獻印證 結論與建議6
第二章 文獻回顧
2-1 社會住宅的緣起與展望
根據陳慧君(2011)的整理，政府推動住宅政策時期，最早於 1955 年 台灣政府成立「行政院國民住宅興建委員會」，解決中央民意代表及中 央機構職員的住宅問題。1957 年訂頒《興建國民住宅貸款條例》，以提 供國宅以便宜價格半買半送給予軍公教人員及一般需要住宅而且收入比 較高的民眾。政府主動興建住宅給民眾居住，七十年前的時空背景讓特 定身分的公務員進住公家住宅，現在看來唐突，但這就是國民住宅、合 宜住宅或現稱社會住宅的開始。 隨後在 1976 年，行政院廢除《興建國民住宅貸款條例》改以《國民 住宅條例》規範國民住宅的推動。從 1976 到 1989 年間共推動三階段較 大的國宅方案，但由於資金籌措困難、土地取得不易等因素，使國宅興 建緩慢，數量也不如預期。國宅推動的同時恰好碰到國內經濟的大起飛， 建商對於國宅策略造成市場競爭有所怨言，導致國民住宅在 1990 年代推 案數降低，已完成的國民住宅也大量的滯銷。不過因國宅政策與房屋市 場供需無法配合、價格相較同等級昂貴等因素，導致國宅仍大量滯銷。 當時台北房價高漲，但國民住宅區位不佳與建築品質低下，因而造成北 台灣底層社會人口流動性高，也付不起租房或買房費用的社會現象。1989 年醞釀出「無殼蝸牛」夜宿忠孝東路的社會事件，抗議台灣地價與房價 高漲造成貧富不均、人民買不起房子此次事件造成國民住宅崩盤，民間 投資市區的新建案也銷售緩慢。7 無殼蝸牛事件延宕約十數年， 2005 年政院在「尊重市場機能」、「維 護社會公義」、「鼓勵民間參與」及「保障居住權利」的原則下核定「整 體住宅政策」。希望透過該政策達到「健全住宅市場」、「建立公平效 率之住宅補貼制度」及「提升居住環境品質」三大政策目標，結合政府 與民間資源，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補 貼與社會住宅的規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家 戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境(內政部營建署， 2008)。「合宜住宅」的名詞首度出現在官方的文書中，明確指出政府可 以透過土地管理手段，在土地取得成本較低的情形下，鼓勵民間興建品 質合宜的集合住宅供弱勢民眾購買。該政策確實鼓勵地方政府與民間合 作興建類似國民住宅的案件，但在 2011 年新北市政府與日勝生公司合作 的開發案發生溢價爭議(賤賣土地)與地下室地樑施工瑕疵之後，各地政府 瞬時間緩辦所有合宜住宅的興辦(合宜住宅懶人包，2014)，2013 之後就沒 有合宜住宅的新聞與相關案件的推動。從 1955 提出公務人員宿舍概念的 國民住宅，到獎勵投資的合宜住宅，政府走過將近六十年的國宅概念， 民眾還是覺得房價高，買房子是天方夜譚的夢想。其實，國民住宅是良 善的政策，只是受益人極為侷限，合宜住宅並非一定受到廠商的牽制， 而是訂約時沒有真正考量到居住者的相關權益與使用方便性。綜觀國宅 到合宜住宅的歷程，二者的比較與相關說明列於表 2-1。
8 表 2-1 合宜住宅與國民住宅的興辦與使用比較表 合宜住宅 國民住宅 法源 整體住宅政策(2005) 興建國民住宅貸款條例 (1957) 主管單位 地方政府 中央政府(內政部) 經費來源 獎勵民間投資 中央政府編列預算補貼 興辦方式 政府徵收土地，低價賣地給 建商興建住宅 政府直接興建 年齡 年滿 20 歲 戶籍地 無限制 國宅所在地設有戶籍 家庭組成 (1)有配偶、(2)與直系親屬設籍同戶、(3)單身年滿 40 歲，父母均亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、 身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹。 家庭年收 入 第一類：少於 158 萬元 第二類：超過 158 萬，小於 247 萬元 各縣市不同 住宅持有 條件 家庭成員無自有住宅 家庭成員無自有住宅，且無 國宅貸款未清償 轉售年限 浮洲合宜住宅：10 年 林口 A7 合宜住宅：5 年 1 年 (本研究自行整理) 經過數十年的變遷，全由政府出資的國宅已經轉換成獎勵投資的概念 興建房舍，轉售年限也有更嚴格的限制，不讓持有房舍者變成炒作房市 的主導者，表 2-2 呈現台灣地區公共住宅政策的演變，政府的政策已經從 社會主義的補貼作為，轉變成短租、應急、特定對象使用的社會住宅新 世紀。
9 表 2-2 台灣地區公共住宅重要記事 年代 重要記事 1950 年代 建軍眷村安置眷戶 興建安置克蒂風災住戶之災害重建住宅 行政院設置「興建都市住宅技術小組」 行政院成立「國民住宅興建委員會 公佈「興建國民住宅貸款條例」(1957) 實施「台灣省國民住宅興建管理辦法」(1959) 1960 年代 興建配售中央公教人員住宅 頒行「中央公教人員輔購(建)住宅要點」 1970 年代 頒行「國民住宅條例」(1975) 廣建國民住宅為十二項重大建設之一 頒行「國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點」 1980 年代 實施「加強勞工福利重點措施」，辦理勞工住宅貸款 理農宅改善五年計畫方案 修正「國民住宅條例」增加貸款自購及獎勵投資興建二方 式 頒行「輔助人民貸款自購辦法」開始輔助人民貸款自購 實施「勞工住宅輔建方案」 頒行「國軍官兵購置住宅貸款基金收支保管及運用辦法」 1990 年代 辦理原住民住宅之整建、修建、輔購 實施「振興建築投資業方案」，並增撥 1,500 億元辦理優惠 房貸 實施 2,000 億元優惠房貸及 1,200 億元青年優惠貸款暨 信用保證方案 2000 年代 實施「健全房地產市場措施」及「青年低利購屋貸款方案」 國民住宅轉售規定放寬：凡住滿一年即可轉售，且移轉對 象可不具有國民住宅承購資格 2002~2006 總計核撥 1.28 兆台幣辦理優惠房貸 實施「整合住宅補貼資源實施方案」 行政院推動「青年安心成家專案」(2009) 2010 年代 行政院推出「改善庶民生活行動方案」 行政院推出「社會住宅」 (本研究自行整理)
10 2010 初期合宜住宅提出之後，雖有一定得程度的推動，但是因為獎 勵投資與官民合作的曖昧關係，地方政府有所顧慮，推案量有限，在前 述新北市浮洲事件之後，合宜住宅退燒，取而代之的是社會住宅概念的 探討。同年度內政部為實現居住正義，考量部分經濟及社會弱勢家庭等 具特殊情形或身分者，無法在民間以負擔得起的租金承租適居之住宅， 乃草擬住宅法，明定由政府興辦或獎勵民間興辦「社會住宅」，並應提 供至少 10%以上比例出租給弱勢家庭(詳如附錄三)，以解決其居住問題， 並於 2011 年 12 月 30 日送立法院完成立法程序。在內政部辦理的一份調 查數據結果：「臺中市、臺南市的民眾對於<
如果政府興建社會住宅時採
取適當的配套措施，弱勢家庭與一般家庭混合居住型的社會住宅蓋在住
家附近
>之贊成度達 88%相對較高。五都或全國民眾不贊成社會住宅蓋在 住家附近的原因前二項皆為<擔心影響週遭環境居住品質
>及<擔心影響
附近治安問題
>。」此訊息透露，社會住宅若妥善管理是可以被民眾接受， 社會住宅最被擔心的課題仍是舊國宅「環境品質低劣」、「治安死角」 的刻板印象(內政部，2011；呂庭吟，2014)。 社會住宅並非新生起的概念，早在歐陸興起工業革命，勞力集中於都 會區或工業區之後，漸漸發生勞工住宿與生活的問題。若任憑勞工為了 住宿四處流浪，非但造成社會問題，也是資本家勞力損失的一環。所以， 形成集合住宿的概念，慢慢由「慈善」的構想演化到資本家內部成本外 部化的轉嫁，最後就變現在所謂合宜住宅(住宅權)的制度產生(居住 NEXT， 社會住宅推動聯盟，2016)。 社會住宅的議題都是由民間衍生到政府政策的途徑，國內因為房價飆 漲到全民無法接受，政府才開始思考合宜住宅，進而社會住宅制度的建 立。社會住宅目前多數建制於大台北地區，2010 年行政院敲定未來興建11 社會住宅地點。而其提供的照顧對象為中低收入戶、經濟弱勢家戶、台 北地區就業和就學的青年等弱勢人民，依不同的入住對象，可區分為： 1.不需協助居住形式；2.在宅支持居住形式；3.照顧住宅居住形式等類型。 不同的對象應有不同量體、區位、住宅格局與設施、經營管理、相關福 利服務輸送機制的規劃。根據內政部的統計資料，截至 2017 年 3 月台灣 以只租不售的社會住宅約有 9000 戶左右，審諸國外社會住宅的比例(圖 2-1)，日本、韓國都有 5.5%的程度，台灣的社會住宅數量與比例(0.1%) 仍有相當的成長空間。表 2-3 為社會住宅、國民住宅與合宜住宅的比較， 從法源來看顯示其運用較具彈性，也可以透過土地管理的方式取得更多 社會住宅的興辦，因為僅提供短暫需求者的安頓，採取只租不售的方式， 不至於造成房屋市場發展的停滯。 社會住宅在都會區有其必要的需求，再加上政策性的指導，在未來數 年內興辦社會住宅的數量會漸次增加，但「社會住宅等同國民住宅」的 刻板印象迄今尚未完全消失，所以要讓社會住宅成為正面的基礎建設， 需要在其規劃設計的前期就要全盤考量使用者的屬性與後續維管理的細 節，現在各大樓、公寓、集合住宅乃至於社區的保全業務已經無法滿足 短租、變遷大的用戶需求，建築物的妥善管理遂成為維持社區正常運作 的新工具。 圖 2-1 各國社會住宅比例(本研究自行整理) 0 20 40 荷蘭 香港 瑞典 英國 捷克 法國 芬蘭 波蘭 愛 … 日本 馬 … 以 … 義 … 韓國 德國 美國 澳 … 新 … 斯 … 匈 … 葡 … 立 … 羅 … 臺灣 各國社會住宅百分比 2015-12-31
12 表 2-3 合宜住宅、國民住宅與社會住宅的興辦與使用比較表 合宜住宅 國民住宅 社會住宅 法源 整體住宅政策(2005) 興建國民住宅貸款 條例(1957) 沒有特定法源， 住宅法(2017)第二條 註記社會住宅的興辦 原則 主管 單位 地方政府 中央政府(內政部) 中央政府(內政部) 經費 來源 獎勵民間投資 中央政府編列預算 補貼 獎勵民間投資 政府自辦 興辦 方式 政府徵收土地，低價賣 地給建商興建住宅 政府直接興建 獎勵民間投資 (抵地費) 政府自辦(特別運算) 年齡 年滿 20 歲 戶籍 地 無限制 國宅所在地設有戶 籍 各地方政府自訂 家庭 組成 (1)有配偶、(2)與直系親屬設籍同戶、(3)單 身年滿 40 歲，父母均亡，戶籍內有未滿 20 歲或已滿 20 歲仍在學、身心障礙或沒有謀生 能力的兄弟姊妹。 各地方政府自訂 家庭 年收 入 第一類：少於 158 萬元 第二類：超過 158 萬， 小於 247 萬元 各縣市不同 各地方政府自訂 住宅 持有 條件 家庭成員無自有住宅 家庭成員無自有住 宅，且無國宅貸款 未清償 家庭成員無自有住宅 轉售 年限 浮洲合宜住宅：10 年 林口 A7 合宜住宅：5 年 1 年 只租不售 (本研究自行整理)
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2-2 物業管理的發展與應用
根據行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案」(行政院，服務 業發展綱領及行動方案，2004)的內容指出物業管理是物業的一種增值服 務，除了提供建築物內的勞務與服務，延續建物壽命與使用的基本需求 外，亦可藉由經營與維護而增加收入，並提升不動產與土地的價值。物 業管理是經由專業人力資源於任職社區之中，對建築物施行管理與維護、 與付費使用者定期溝通，目的在於使（篩選、聘用、訓練）具備良好素 質的人員提供管理服務後，付費使用者享有安全、健康、舒適、清潔、 環保、便利及良好機能的生活暨工作空間。目前物業管理所含服務項目 有：警衛保安、清潔勞務、設備設施之維護、修理、作維護管理與全方 位之經營。 物業管理服務業依其服務項目可分為三類：(建築物與環境的使用管 理與維護(第一類)：提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全 檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。生活與商業支援服務(第 二類)：提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、 照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援 等服務。資產管理(第三類)：提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理 等服務。14 前面有關台灣住宅需求的現象，若以中央府的規劃未來會有 20 萬戶 社會住宅的出現，而這些住宅多集中於都會區。如此龐大的興辦計畫， 不僅僅是期初的土木建築工程，更重要的是社會住宅完工後的營運維護 的永續性。從過去的研究來看(郭景致、汪文政，2007 a)公部門的建築物 或設施依基本需要聘僱現場服務人員，並將機電項目分項委外執行，將 可有助於降低其人事成本。同時郭景致等人的研究認為未來地方政府的 公共住宅，其物業管理模式可以精簡化編制所需的服務人員並雇用專業 的不動產經理；推動社區營造、增進承租戶的租賃服務並統籌管理所有 公宅之物業管理事務。相類似的經驗香港公部門也得到類似的結果：香 港公部門物業委外制度齊備，成功處在於：（1）釐定明確目標，（2） 明確界定所需服務範圍和水準，（3）在擬備合約和監管合約的履行情況 時能付出足夠的時間和資源，（4）訂定適當的甄選準則和評分制度，用 以挑選合適的服務提供者等(郭景致等，2007 b)。 黃世孟(2008)的研究提及都市更新若有物業管理的搭配，有助於整個 都市更新價值的提升，其中都市更新劃分為重建與整建維護兩類型，物 業管理劃分政府與民間主導兩類型，即得四種模式：政府主導的「重建 型」結合物業管理、民間主導的「重建型」結合物業管理、政府主導的 「整建＋維護型」結合物業管理、民間主導的「整建＋維護型」結合物 業管理。重建型的都市更新中，可結合物業管理前期介入模式可以讓規 劃案符合未來使用者的需求，創造更高的評價。
15 鄒喻合(2016)曾以政府公共住宅與民間公寓大廈之物業管理的課題， 檢討物業管理介入住宅興辦的優缺點，透過問卷調查顯現不同住宅個案 皆有其相對的物業管理模式(「全權委託」、「分項委託」、「委託統籌」 及「自行僱用」)，社區依基本需要聘僱現場服務人員，並將機電項目分 項委外執行，將可有助於降低其人事成本。該研究也指出未來地方政府 的公共住宅(社會住宅)，其物業管理模式可以精簡制式(制度內)所需的服 務人員並雇用專業的不動產經理；推動社區營造、增進承租戶的租賃服 務並統籌管理所有公宅之物業管理事務。黎昌憲(2006)對我國物業管理建 構研究中也提到集合式住宅已成為國內目前都會區居住型態之趨勢，生 活品質的提昇及社區安寧的維護，必須有良善的管理，因此有適宜的物 業管理機制不僅可以延長建築物的生命週期，增進住宅附屬設施的功能 與效率，確保建築物使用者的安全與健康，亦可以防止住宅災害的發生。 針對於社區住戶對物業管理的感受，黃盈樺(2012)曾對已有物業管理 單位的集合住宅進行訪查，結果顯示住戶所感受的物業管理公司所提供 的安全性、健康性、舒適性等服務對於便利性服務之認知有正面的回饋。 此外，物業管理公司人員的服務品質亦會影響住戶對物業管理公司在居 住環境服務上的評價。 在台灣地狹人稠的條件下，高樓層集合住宅為必然發展，何彌亮，廖 寶玟(2010)曾探討超高大樓之環境影響，在高樓層建築對於生態影響深遠， 尤其在營運階段，因此若能將物業管理概念導入環境影響評估中將可以 達成永續生活的環境。透過環評要求以事先規劃高樓建築物業管理操作 相關軟硬體及建置管理。基於永續建築生活環境原則張桂鳳(2008)也提及， 例如：再生性能源運用、節能設備操作管理、停車空間管理、廢棄物資 源回收、維護管理等因素可事先規劃好達到住宅之永續環境。
16 管采榕(2012)、林致佑(2009)分別曾對集合住宅長期修繕及管理費研 究分析提到建築物建成之後隨即進入建築物生命週期的營運維護階段， 物業管理者有責任確保建築物的可居住性，並維持各項設施設備機能的 正常運作。建築物本體與各項設施設備有其耐用年限，約在新建後 20~30 年就會遭遇一次大規模修繕，而公共設施之種類與規模是影響集合住宅 管理維護費用支出的重要因子，具備擬定長期修繕計劃之能力是專業物 業管理工作者的基本職能，因此建立一個適用台灣物管型態的長期修繕 預算預測模型及管理費用預測模型提供專業物管人員檢視與掌控長期修 繕規劃現況之風險程度及估算營運成本。對於公營住宅引入物業管理的 案例，鄭安致(2013)也曾對首次公營住宅引入物業管理的台北大龍峒公營 住宅住戶進行訪談調查，住戶接對於專業物業管理公司服務也有相當高 的評價，在管理制度、設施設備維修品質速度等皆獲得不錯之評價。 由前述可以得知建築物維護管理逐漸受到重視，物業管理介入住宅管 理不僅可以提升物業的價值，對於有專業團隊的管理也有相當高的評價 及正面影響幫助。近期興起的物業管理在管理住宅方面初期雖然有政府 頒令的「公寓大廈管理條例」(詳如附錄二)及「公寓大廈服務管理人管理 辦法」(詳如附錄四)，但還是尚未有明確定義及方向如今大家皆意識到物 業管理是建築物維護管理可以仰賴的工具，若物業管理根據其專業管理 經驗提出建議將可以幫助後續建築物營運階段，因此便有許多專家學者 開始投入對於物業管理的發展機制與建築物導入物業管理等相關的研究， 整理如表 2-3 所示。
17 表 2-4 物業管理相關研究整理 作者 研究題目 研究重點 陳柏廷 (2004) 建立台灣 物業管以 內涵之基 礎性研究 在台灣民眾及業者對物業管理還在摸索階段時，對物 業管理之基礎概念利用文獻回顧、訪談國內物業管理 業者，來探討物業管理在國內社會產業中應有之定位 以及內涵，研究結果重點為。1.台灣目前仍處於初始 階段，朝向整合性的物業管理概念發展將是未來不可 避免的趨勢。2.從「生命週期觀點」為出發點可架構 出較為完整的物業管理內涵。3.政府推動將「公共設 施管理」結合物業管理的策略，加速該產業在社會發 展的腳步。 劉京翰 (2005) 導入建築 物生命週 期觀念之 物業管理 系統 私有建築物如公寓大廈其管理維護作業相當複雜繁 瑣，因此透過文獻的整理探討物業管理系統之發展現 況，並透過專家訪談及問卷調查之協助，研擬出物業 管理系統未來之發展策略，並建立「導入建築物生命 週期觀念之物業管理系統」，將建築物生命週期管理 的觀念導入物業管理，使建築物生命週期各階段之重 要資訊，得以保存而應用於建築物之使用維護階段； 此外，此系統並提供檢測與維護機制以加強設施設備 之管理，以提升公寓大廈物業管理之成效。 黎昌憲 (2006) 我國物業 管理機制 之建構研 究 集合式住宅 已成為 國內目前都 會區居 住型態之主 流，生活品質的提昇以及社區安寧的維護，均有賴於 良善的管理，整合物業管理於居家品質之維護，乃成 為重要的管理研究課題，不僅可以延長建築物的生命 週期，增進住宅附屬設施的功能與效率，確保建築物 使用者的安全與健康，防止住宅災害的發生。研究將 藉由各國物業管理之現況運作機制之探討，建立適用 於國內房屋住宅之物業管理機制，進而有效提昇民眾 整體的生活素質。
18 李志明 (2007) 從物業管 理前期介 入觀點探 討公寓大 廈規劃設 計階段減 繳管理費 的建築設 計方法 在整個建築物生命週期以及物業管理是一個動態過 程，物業管理的內容應該是全方位的過程，即貫穿物 業的全壽命過程，要達到提高物業的價值及減繳管理 費目的，個人認為物業管理前期介入的階段，尤其是 在物業的決策階段、規劃設計階段是最重要的，根據 物業管理的經驗，從物業管理及建築設計的角度對物 業的決策、設計和建造提出意見和建議，以便使物業 建成後能更滿足住戶的需求。 林致佑 (2009) 大台北地 區社區型 集合住宅 管理費用 預測模型 建構之研 究 隨著居住品質的提升，住宅在公共設施的設置、使用 與機能上日趨複雜，公共設施之種類與規模也是影響 集合住宅管理維護費用支出的重要因子。本研究將探 討社區型集合住宅管理費用之預測模型，收集國內外 相關研究文獻及集合住宅公共設施內容及管理費用 現況進行訪談調查及分析，建立「社區型集合住宅管 理費用預測模型」。預測模型可對集合住宅規劃設計 階段進行日後管理費用估算；以及物業前期規劃階 段，估算集合住宅生命週期營運成本。 林怡汶 (2010) 物業管理 在建築物 前期規劃 設計上之 研究 為了提高物業的價值，物業管理應介入物業的早期規 劃設計時期，物業管理公司也應參與物業的決策階 段、規劃設計和施工階段，藉由本身過往之經驗，從 物業管理的角度對物業的各階段提出意見和建議，使 物業建成後能更滿足用戶的需求。利用相關研究文獻 探討，再與物業管理公司進行訪談建立問卷進行分 析。研究結果顯示人身安全、設備配置與維護、設備 安全、動線規劃與空間配置等排列於前 5 項的指標皆 是建築物前期規劃設計及物業管理重視之指標。
19 張晉銓 (2011) 物業管理 業在不動 產業之定 位研究－ 以台中七 期豪宅導 入物業前 期規劃為 例 本研究設定從前期規劃對不動產在認知價值上的影 響，訪談建設公司過去在交屋後曾遇到哪些問題，是 希望導入前期規劃後可以解決的。之後再以座談會資 料彙整問卷內容對住戶進行問卷調查，並進行住戶看 法之數據統計分析。最後研究結果顯示，專家方面普 遍認為不動產建物應導入具有物業觀念之前期規 劃，也認同其具有價值上是具有影響；住戶問卷方面 結果顯示出住戶對於前期規劃與物業管理服務有高 度期待，而過去有採納前期規劃建議的不動產建案， 其統計分析結果上較能接近符合住戶之期待。 張又心 (2011) 既有公寓 大廈公共 設施之使 用管理現 況及物業 管理前期 介入 在公寓大廈數量的大幅增加成為城市居住主流形式 後公寓大廈之物業管理公司及管委會在管理上面臨 的課題，其大多有公寓大廈公共設施呈現閒置或損壞 狀態、或在管理上造成許多困難；另外，在能源管理 方面也較為缺乏積極的管理機制。因此利用田野調查 針對公寓大廈管理之物管公司或管委會進行訪談和 問卷調查。研究結果。1.分別對大公設、小公設其其 他設施之維護管理提出建議。2.預測公共電費的建議 使用公式。3.建立公共設施物業管理前期介入規劃之 檢核表。 洪沛辰 (2013) 建構公寓 大廈前期 規劃之物 業管理檢 核系統架 構 大樓前期規劃的問題檢討物業管理的角色，研究結果 認為物業管理角度進行設計檢討，可以提出規畫修正 建議、物業管理計畫、試算管理費用等優點。物業管 理作業遭遇之問題有三點：1.檢核報告缺乏完整性； 2.內隱之檢核知識不易傳承；3.新手無法有效的尋找 所需檢核項目。但是前期模擬物業管理作業分析檢核 系統的優點有四：1.可融合物業管理經驗避免錯誤； 2.有系統的儲存個案資料，累積管理經驗值；3.縮短 檢核時間，減少備案時程；4.檢核報告完整，將遺漏 降到最低。
20 李育芳 (2013) 物業管理 參與建築 物前期規 劃作業評 估之研究 本研究以物業管理角度探討參與建築物前期規劃評 估，藉由文獻回顧與案例來探討建築物於規劃之初， 有專業物業管理參與前期規劃而得後期最佳化管理 服務，免於在建築物竣工、驗收、交屋後，因前期規 劃不善與中期評估分析不良，造成資源與管理人力浪 費。再利用文獻歸納整理作為問卷調查內容設計基 礎，篩選出重要準則製成參與前期規劃作業評估檢核 建議表。期望使國內物業管理能有效延長建築物生命 週期。 李雅玲 (2015) 兩岸物業 前期規劃 設計作業 程序比較 之研究 建設公司常未能以使用者及管理者的需求及角度，考 量公共設施是否具實用性、動線是否符合使用需求、 將來的修繕需求，及後續管理費是否有能力負擔公設 的維護成本。研究以文獻回顧及專家訪談調查結果得 知大陸地區鼓勵物業服務公司積極參與建設工程的 各階段作業，有利於後續物業服務企業進行物業的承 接與查驗，且在法令上明確定出「物業管理條例」相 關法令規定確保其物業前期規劃執行之品質，而建議 台灣應積極推動「物業管理條例」。 (本研究自行整理) 綜整前面研究的成果或政府累積國宅、合宜住宅與社會住宅的管理經 驗，物業管理有助於整個建築系統營運管理的進行。若將物業管理顧問(機 構)的介入時間移到規劃設計時段，從業主、住戶和管理者的角度去思考， 在參與規劃設計時利用過去專業經驗提出建議，將利於日後維護管理更 可以大幅降低使用者的管理成本，以及避免因規劃設計所產生的問題， 延長建築物的使用年限。 圖 2-2 物業管理介入時機程序(本研究整理) 可行性階段 規劃設計 施工 完工 營運 物業管理
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第三章 問卷設計與分析方法
3-1 問卷背景說明
根據文獻探討(張金鶚；洪怡芬，1990；Ray Forrest，2012；曾意辰，2014； 林吉村，2015)本研究透過文獻探討結果發現，社會住宅問題涉及許多層面問 題及因素繁多，透過上述彙整歸納出社會住宅之特性列為以下四點(1)無長期 持有權、(2)設施設備更換率高、(3)維護管理不同、(4)住戶性質不同。以及社 會住宅之常見問題為以下五點(1)興建數量少，遠遠低於需求量、(2)誘因不足， 民間興建意願低、(3)規劃標準偏低，管理措施不足、(4)政府須承攬興建與管 理，財政難負擔、(5)都市區地價高，租金低未能充分發揮土地效益。從上述 文獻彙整結果，將社會住宅特性與常見問題整合探討後也可以發現維護管理 部分佔據大部分原因，因此社會住宅該如何經營管理以及維持良好的維護機 制，將是社會住宅能否永續經營的重要議題。 根據文獻探討(林怡汶，2010；行政院，2004；黃金田等，2011)得知物業 管理服務廣義範疇包含了「投資管理」與「建物管理」兩大類，本研究依據 兩者中的「建物管理」，其目的是對建築物之實體設施，作有效機能維持正 常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維 持且保有建築物之最高價值，主要內容包含的「安全管理」、「設備設施管 理」、「環境衛生品質管理」、「營運管理」、「生活服務」，本研究發現 此些項目恰與洪沛辰(2013)；吳韻吾等(2010)；張又心(2011)研究指出這些項 目確實是影響物業於後續營運維護重要之代表項目，因此若將此些項目於物 業前期規劃設計階段時就將後續可能面臨之維護使用問題，以及考量物業營 運後管理之問題提前加以規劃設計，以便使用者獲得更舒適及高品質之使用 環境，也可使物業保有之最高價值。22 台灣地狹人稠的條件，高樓層及高密度的建築物已經是必然發展的趨勢。 然而，建築物所兼具的不可移動性及昂貴性，相對而言對於高樓層或高密集 度的建築物更加提昇其管理維護之風險及難度，此則需仰賴於物業管理的專 業能力維持其建築物的永續管理(游淑滿、康靜華，2008；郭聰明等，2015)。 因此，物業管理的專業團隊若參與建築物的決策階段、規劃設計和施工階段， 藉由過往對建築物的經驗從物業管理的角度對建築物的決策、設計和監造提 出意見和建議，以便使建築物建成後更能滿足使用者的需求以及管理上之便 利(李志明，2007)。 營建署召開「社會住宅經營管理與維護機制座談會」裡公寓大廈管理公 司表示，建設公司在規劃設計初期即與物業管理溝通，有效於降低後續管理 維護成本(台灣物業管理學會電子報，2014)。劉京翰(2005)提及將建築物生命 週期管理的觀念導入物業管理，使建築物生命週期各階段之重要資訊，得以 保存而應用於建築物之使用維護階段，將可提升公寓大廈物業管理之成效以 及黃世孟(2016)也曾指出應從「社會住宅」建物及設施設備的生命週期，以 30-50年的營運維護總成本，進行維運經費之規劃。因此物業管理必須在建物 興建前期參與整體規劃，藉由物業管理落實開源與節流，落實創新且前瞻的 物業規劃設計之專業服務。 張建榮(2014)表示隨著社會住宅戶數變多，管理人力及機制須更加建全。 因此，建築設計建議朝向智慧化設計，節能的設計方式，以減少管理支出、 提升生活品質，並且妥善保存運轉紀錄，以確保管理維護品質。
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3-2 受訪對象
本研究採取小群體專家(專業人士)之問卷調查方法，基於地域性之特性和 比較。設定受訪人員如下。首先界定每一族群的人數為十人(小群體訪問可接 受之樣本數)，其次是受訪人員屬性分為專業人員(土木、建築)和建設公司從 業人員，前者可以從技術提供土木建築規劃、設計、施工中相關的觀點；後 者則可提供實際售屋過程或後續營運管理中面臨課題之對策。如表 3-1 所示。 表 3-1 受訪者地區/屬性表 地區 屬性 人數 高雄地區 專業人員 10 從業人員 10 一般對於城鄉之間的看法常會有如高雄地區較為人口密集、交通便利、 多為熱鬧地區，因此被視為都會區；台東地區因地廣人稀、人口密度低、交 通不便、離都會區偏遠等原因多半被認為較郊區。而土地面積影響著每人平 均居住面積的大小、人口密度影響著住宅建築類型的差異、住宅建築類型的 差異也將會影響仰賴專業營運維護公司(物業管理公司)的程度。因此本研究想 了解都會區對於物業管理與較為郊區有何不同之看法，將另外發放台東地區 10 份問卷進行調查。根據文獻可以得知差異性詳細說明如下。 (1)以高雄地區與台東地區平均每人居住面積來看，高雄地區平均每人為 15.97 坪；台東縣為 16.10 坪(經濟日報，2016)，顯示高雄地區樓地板面積相對較小， 也因高雄地區為都市地區而導致土地面積價格高。 (2)從「99 年人口及住宅普查結果縣市報告」對於住宅建築類型裡分為平房、 2-5 樓、6-12 樓、13 樓以上。根據此基準的分類高雄地區高樓層集合住宅百 分比為 16％；台東地區為 0.4％(中華民國統計資訊網，2000)，表示高雄地區 必須要有集合住宅之管理(物業管理)以及對於高樓層集合住宅的營運維護管 理需求比台東地區大、經驗也比較豐富(詳如圖 3-1)。24 圖 3-1 高雄地區與台東地區住宅之建築類型百分比(本研究整理) (3)由公寓大廈管理維護公司登記數量顯示高雄地區由最早民國 88 年開始有 以保全、清潔為主的民間公寓大廈管理維護公司陸續登記營業，於民國 93 年 行政院明定「物業管理服務業發展綱領及行動方案」後登記的數量雖然沒有 明顯成長，顯然市場上要從傳統保全業務轉型成符合行政院訂定的專業物業 管理公司，這期間還尚未有完整的規劃因此下降至約剩下一半之數量，但這 期間還是有許多投入維護管理的公司。而台東地區則是一直未有登記的公寓 大廈管理維護公司(詳如表 3-2)。 目前公寓大廈管理維護公司登記數量為高雄地區 114 間；台東地區依舊尚未 有登記的公司。結果顯示印證如上述住宅之建築類型，高雄地區對於住宅營 運維護管理(物業管理)的仰賴度、需求性及管理經驗遠大於台東地區，台東地 區對物業管理模式較陌生(內政部營建署，2017) 。 表 3-2 高雄地區/台東地區歷年公寓大廈管理維護公司登記數量分析表 地區/年間 88 年~92 年 93 年~100 年 101 年~106 年 高雄 64 間 36 間 30 間 台東 0 間 12% 59% 13% 16% 21% 73% 6% 0.40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 平房 2-5樓 6-12樓 13樓以上 高雄地區 台東地區
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3-3 分析方法－層級分析法
3-3-1 定義
層級分析程序法（Analytic Hierarchy Process-AHP）於西元1971年由美國 匹茲堡大學教授Thomas L. Saaty所發展出來的一套決策方法，其主要用於不 確定情況下以及具有多個評估準則的決策問題上。 由於人們在做決策時經常面臨多個替代方案且通常都是依據幾個準則加 以評比，最後再選擇一個或多數個替代方案。AHP 就是一個群體決策的理論， 主要是將複雜的問題系統化，建立一個相互層級架構，專家根據經驗判斷來 選取優先順序後，再經由或對比較，計算產生因子的權重值。使決策者可以 有結構地分析問題以決定替代方案之優先順序的方法，提供決策者選擇適當 方案，以減少決策錯誤的風險（Saaty，2008）。
3-3-2 層級分析法特性
AHP 最大特色為利用層級結構，將評估準則間之複雜關係有系統地聯結， 並將評估準則與各方案兩兩成對比較（一方面可以減輕決策者之決策複雜度， 一方面可以減少主觀判斷的誤差），分析其層次分明的層級，透過量化判斷 覓得脈絡後加以綜合評估。使得決策者得以在結構化的思考下剖析問題便利 問題解決。因此，本研究即以分析層級分析法中的目標階層體系及兩兩成對 比較的概念為架構，作為進行後續專家問卷設計之基礎，以求取更客觀之各 評估面向與因素相對權重及重要程序差異比較。 對於決策者而言階層結構有助於對事物的瞭解，但在面臨「選擇適當方 案」時，必須根據某些基準進行各替代方案的評估，以決定各替代方案的優 勢順位，從而找出適當的方案。評估基準必須從技術、科學、社會、經濟及26 政治等層面來考量；如果僅就單一層面來決定則將導致錯誤的決策，而錯誤 的決策比沒有決策來的更嚴重。AHP 就在這樣的背景下，所發展出來的一套 理論，提供在經濟、社會及管理科學等領域處理複雜的決策問題。層級分析 法的基本假設，主要包括下列九項（鄧振源、曾國雄，1989）。 1. 一個系統可被分解成許多種類或成分，並形成有向網路的層級結構。 2. 層級結構中，每一層級的要素均假設具獨立性。 3. 每一層級內的要素，可以用上一層級內某些或所有要素作為評準，進行 評估。 4. 比較評估時，可將絕對數值尺度轉換成比例尺度（Ratio scale）。 5. 成對比較後，可使用正倒值矩陣(Positive Reciprocal Matrix)處理。
6. 要素之間進行成對比較時，評估者的偏好關係滿足遞移性，不僅優劣關 系滿足遞移性( A 優於 B，B 優於 C，則 A 優於 C )，同時強度關係也 滿足遞移性( A 優於 B 二倍，B 優於 C 三倍，則 A 優於 C 六倍 )。 7. 實際應用時要完全具遞移性不容易，因此容許不具遞移性的存在，但需 測試其一致的程度。 8. 要素的優勢程度，經由加權法則而求得。 9. 任何要素只要出現在階層結構中，不論其優勢程度是如何小，均被認為 與整個評估結構有關，而並非檢核階層結構的獨立性。
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3-3-3 層級分析法程序
運用 AHP 處理複雜問題時，大致可區分為以下六個步驟。 1. 定義決策問題 先進行問題之描述，接著列出可能影響問題的要因，都必須納入問 題中，同時規劃建立系統群，最後訂定最終目標並界定問題範圍。 2. 建立系統的遞階層次結構 建立關聯性架構將可能會影響問題的因子依序分層。最終目標(第一 層)－問題解決所需要達到的指標；評估構面(第二層)－達到目標而必須 考慮的要素；評估因子(第三層)－評估構面必須考慮的因子；次子因子(第 四層)－評估因子裡必須考慮到的要素，最後借由層次結構建立各項因子 的結構關係圖。而為了避免影響層級的一致性，層級內的要素因子依據 Saaty 的建議最好不要超過 7 個，若要素超過 7 個以上可再分層解決，如 圖 3.1 所示。 圖 3-2 AHP 層級結構示意圖(本研究整理) 最終整體目標 C2 22 A1-1 A1-2 A1-3 A2-1 A2-2 A2-3 B1-1 B1-2 B1-3 B2-1 B2-2 B3-1 B3-2 C1-3 C1-2 C1-3 C2-1 C2-2 A1 A2 B1 B2 B3 C1 B C A28 3. 建立評估尺度 AHP 評估尺度的基本劃分包括五項，即同等重要、稍重要、極重要 及絕對重要等，因 AHP 有不同劃分之方法，因比較要素個數不同而有不 同的衡量尺度，過去有劃分為五等份，衡量值為 1、3、5、7、9，另有四 項介於五個基本尺度之間，並賦予 2、4、6、8 的衡量值，亦有人劃分 為三等份，衡量值為 1、3、5，AHP 在處理認知反應的評估得點時，則 採取比率尺度的方式(鄧振源、曾國雄，1989)。量表刻度的選擇會影響到 問卷調查的統計結果，李克特量表雖然已被廣泛運用於各層面的問卷調 查，但是李克特在選擇測量的刻度上沒有一定的準則，一般而言，量表 刻度的使用以五刻度為最常見，而三、四、七和九刻度也被廣泛使用(陳 妙華，2009)。 本研究採用李克特量表認同程度之表示方式，以三等級(較重要、稍 重要、相同重要、稍不重要、較不重要)之等距選項提供給受訪者表達個 人對問卷內容之認同程度。評估尺度定義及說明如表 3-3 所示。 表3-3 AHP評估尺度定義及說明 (本研究整理) 評估尺度 定義 說明 1 同等重要 顯示為兩比較方案的貢獻程度具同等重要性 3 稍為重要 顯示為兩比較方案的經驗與判斷稍微傾向喜好某一方案 5 較為重要 顯示為兩比較方案的經驗與判斷強烈傾向喜好某一方案
29 4. 建立成對比較的判斷矩陣 依據層級架構圖建立成對比較矩陣（正互反矩陣），並針對每一個 成對比較依評估尺度劃分設計成為問卷。某一層級的要素，以上一層級 某一要素作為評估基準下，進行要素間的成對比較。若有 n 個要素時則 需進行 n(n-1)/2 個成對比較。成對比較時所使用的數值分別為 1/5，1/3， 1，3，5，當中的一值)，本研究則採用比例值為 1/5、1/3、1、3、5 其中 一值，置於成對比較矩陣 A 的上三角形部分，至於下三角形部分的數值， 則為上三角形部分相對位置數值的倒數，即 = 1/ ，對角線部分數值 均為 1(因均為要素自身相對重要程度的比較)。有關成對比較矩陣的元素 (鄧振源、曾國雄，1989；鄧振源，2012)，如公式 1 所示。 A = =
………
(公式 1) 當替代方案的選擇由決策群體進行群體決策時，則需將決策群體成 員的偏好加以整合。Saaty 在一些合理的假設下，利用幾何平均數做為整 合的函數，而不是算數平均數。因為若某一個決策成員的判斷值為 a， 而其他決策成員的判斷值為 1/a 時，其平均值應為 1，而不是( a + 1/a) / 2。 所以 n 個決策成員的判斷值 X1，X2，X3…..Xn)其平均值應為(X1 ．X2 ． X3 ……Xn)1/n (鄧振源，2012)。30 5. 建立特徵向量 成對比較矩陣得到後，即可求取各層級要素的權重。使用數值分析 中常用的特徵值解法，找出特徵向量或稱優勢向量 (鄧振源，2012)。 為檢查 A 矩陣是否符合一制性，並計算個要素間之相對權數，AHP 採取特徵值及特徵向量的方式進行。Saaty 提出以下四種近似法求取向量 值，分別為「行向量平均值標準化法」、「列平均值的標準化法」、「行 向量和倒數的標準化法」和「列向量幾何平均值標準化法」。如果矩陣 A 不是一致性矩陣時，則以「行向量平均值標準化法」之精準度較佳；若 不需較高精確度時，「列向量幾何平均值標準化法」則是一個比較好的 優勢向量估計法。特徵向量及最大特徵值之計算方式如公式 2、公式 3。 (鄧振源、曾國雄，1989；鄧振源，2012) 。 特徵向量
公式 最大特徵值 × = ………(公式 3) ………(公式 4) λ max＝（1/m）×（W”1/W1＋W”2/W2＋…W”m/Wm）
31 6. 一致性檢定 在此理論之基礎假設上，假設 A 為符合一致性的矩陣，但是因為填 卷者主觀的判斷，可能會使其矩陣 A 不符合一致性，但最後評估的結果 必須要能通過一致性檢定，才能顯示出填卷者的判斷前後為一致，否則 就須將問卷視為無效問卷。因此 Saaty 建議以一致性指標(C.I.)以及一致性 比例(C.R.)來檢定成對比較矩陣的一致性。(鄧振源、曾國雄，1989) 1.一致性指標(C.I.) 一致性指標由特徵向量法中求得之
max與 n (矩陣個數)兩者 的差異程度可作為判斷一致性程度高低之衡量基準。 ……….(公式 5) 當 C.I. = 0 表示前後判斷完全具一致性；C.I. > 0 則表示前後判 斷不一致。Saaty 認為 C.I. < 0.1 為可容許的偏誤。 2.一致性比例(C.R.) 在相同階數的矩陣下 C.I.值與 R.I.值的比率，稱為一致性比率 C.R.，若 C.R. O.1 時，則矩陣的一致性程度使人滿意。 …………..………..(公式 6) 從評估尺度 1-9 所產生的正倒值矩陣，在不同的階數下所產生 的一致性指標稱為隨機性指標，如下表。 表 3-4 AHP 隨機指標表(資料來源:鄧振源，2012) m 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51 1.48 1.56 1.57 1.5932
3-3-4 專家問卷編製
本研究將上述文獻整理歸納出為「安全規劃管理」、「空間規劃」、「智 慧建築」、「環境品質管理」、「設施設備維修管理」、「生活服務管理」， 作為層級分析法的評估因子(第二層)；並根據文獻探討彙整分析整理出相似之 評估因子項目加以歸類建立次子項目(第三層)，分別為「安全規劃管理」下四 項評估因子、「空間規劃」下四項次子項目、「智慧建築」下三項次子項目、 「環境品質管理」下五項次子項目、「設施設備維修管理」下四項次子項目、 「生活服務管理」下五項次子項目，共為25項次子項目。 各構面同一層的名詞說明與該構面內容如下所示，經審視及文獻比較可 確認各構面中同一層構面之因子彼此獨立性，及各因子的形成即可包含該層 面所需要的所有參數。 最後利用研究彙整得到之考量因子為基礎，藉由層級分析法確認各層級 間之因子權重關係及其結果導出社會住宅發展要點之優先重要性順序，做為 未來推動社會住宅前期規劃設計階段的參考準則。 目標構面 社會住宅基本設計階段介入物業管理概念對其營運管理影響因子。 評估構面(第一層) 1. 基本設計：建築物對於安全規劃、空間設計需求、節省人力能源基本規劃 設計。 2. 營運管理：建築物對於環境品質、設施設備維護、行政生活服務營運規劃 管理。33 評估因子(第二層) 1. 基本設計 (1)安全規劃管理：檢討使用者之安全、進出口安全與各公共設施的安全設 備規劃是否完善規劃。包含以下四項次子因子(第三層)－人身安全、設備安 全、動線規劃、臨停車輛區域規劃。 (2)空間規劃：為了提高住戶使用公共設施的意願，與增加公共設施的機能， 對公共設施的設備機能、空間關係、空間位置與空間的尺度大小等方面進 行檢討。包含以下四項次子因子(第三層)－空間配置、生活機能、室外庭院、 停車設施。 (3)智慧建築：透過智慧自動化之裝置與系統達到節約能源、節省人力與延 長建築物使用壽命之目的。包含以下三項次子因子(第三層)－節省人力、節 約能源、再生能源設備設計。 2. 營運管理 (1)環境品質管理：針對為了減少建築物外觀清潔的成本與延長建材使用期 限對建築物之設計規劃。包含以下五項次子因子(第三層)－建築物建材耐久 性、建築物建材耐候性、建築物廢棄物處理、建築物美觀設計、環境衛生 管理。 (2)設備設施維修管理：為了降低物業管理費用的支出，對人力規劃與能源 管理等進行檢討設備系統之必需性。包含以下四項次子因子(第三層)－設施 配置、設備配置、設施與設備維護維修考量、空間環境能源規劃。 (3)生活服務管理：針對使用者生活事務及物業代辦及諮詢服務、行政事務 管理之規劃，檢討其是否合乎物業管理人員執行服務的需求。包含以下五 項次子因子(第三層)－生活服務規劃、物業代辦、社區服務、後勤管理規劃、 營運成本及使用償金規劃。
34 圖 3-3 層級架構(本研究整理) 社 會 住 宅 基 本 設 計 階 段 介 入 物 業 管 理 概 念 對 其 營 運 管 理 影 響 因 子 基本設計 (A) 生活服務管理 (B3) 設施配置(B2-1) 設備配置(B2-2) 空間環境能源規劃(B2-4) 設施與設備維護維修考量(B2-3) 營運管理 (B) 社區服務(B3-3) 物業代辦(B3-2) 生活服務規劃(B3-1) 後勤管理規劃(B3-4) 營運成本及使用償金規劃(B3-5) 建築物廢棄物處理(B1-3) 建築物建材耐候性(B1-2) 建築物建材耐久性(B1-1) 建築物美觀設計(B1-4) 環境衛生管理(B1-5) 空間規劃 (A2) 空間配置(A2-1) 生活機能(A2-2) 室外庭院(A2-3) 停車設施(A2-4) 再生能源設備設計(A3-3) 節省人力(A3-1) 節省能源(A3-2) 智慧建築 (A3) 設備設施維修管理 (B2) 安全規劃管理 (A1) 人身安全(A1-1) (B1) 設備安全(A1-2) 動線規劃(A1-3) 臨停車輛區域規劃(A1-4) 環境品質管理 (B1)
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第四章 結果分析
4-1 各別族群結果分析
一、評估構面結果分析 由表 4-1 表示，第一層面兩個因子之比較結果，不論受訪對象為何似乎 都認為基本設計較營運管理重要，此結果恰好印證社會住宅要成功的要件為 基本設計的周延性與縝密性，周延性就是在期初規劃時就能納入未來使用對 象之特質並在安全、空間與節能、減廢的項目以物業管理(後續維護管理)的 形式融入基本設計；縝密性就是在每個小項目中都能預先配置，藉此滿足後 續維護管理的需求，例如，在生活服務管理中使用償金之配當就是一個先行 考量的重要因子。 由表 4-1 亦顯示出台東地區和高雄地區(兩地區)專業技師或專業觀點的 差異性，在高雄地區因土地稀少，可用樓地板面積小、移動人口較多，所以 會有部分受訪者認為基本設計遠比營運重要；但在台東卻因集合住宅較少所 以認為基本設計和營運管理(日後支出)等同重要。 表 4-1 評估構面(第一層)重要性結果分析 因子 受訪對象 基本設計 評估尺度 營運管理 5 3 1 3 5 高雄專業人員 3 2 5 0 0 台東專業人員 1 1 8 0 0 從業人員 1 3 5 1 0 合計 5 6 18 1 036 二、評估因子結果分析 如表 4-2 表示第二層因子分析結果，以「基本設計」來說明安全規劃管 理最被重視；空間規劃排序最低，而高雄地區專業人員對於智慧建築及空間 規劃與其他受訪人員之間有明顯不同之重要性的排序。根據不同地區或專業 屬性的的不同，從細項可以發現這些專業族群結果之不同，詳細排序說明如 下。高雄地區專業人員為安全規劃管理大於空間規劃，空間規劃大於智慧建 築；台東地區專業人員為安全規劃管理大於智慧建築，智慧建築大於空間規 劃；從業人員為安全規劃管理大於智慧建築，智慧建築大於空間規劃；兩地 區專業人員綜合為安全規劃管理大於智慧建築，智慧建築大於空間規劃。 這些結果顯示出安全規劃管理是每一族群受訪者都認為非常重要之項目， 如上述所提到此項目為物業管理重視的其中之一項目。至於空間規劃與智慧 建築重要性排序結果的不同，可能因為高雄地區樓地板面積較小，因此對於 空間規劃認為較有重要性，所以高雄地區專業人員認為比起智慧建築較重視 空間規劃；台東地區專業人員則因為台東地區集合式住宅較少，所以對於社 區空間規劃認為不重要，而從業人員可能無法清楚辨認兩種之差異性或工作 屬性原因使用公共設施機會較少，因此兩者皆認為智慧建築比空間規劃更為 重要；而依據兩地區綜合結果，又可以發現智慧建築仍然是專業人員較重視 項目。張建榮(2014)指出對於社會住宅戶數變多，管理人力及機制也必須更 加健全，因此建築設計建議朝向智慧化設計。恰與問卷結果之傾向一致，顯 示若物業管理於規劃設計階段就加入討論更可以滿足使用者的需求及管理上 的便利。 如表 4-3 可以發現，「營運管理」的分析結果，表中顯示環境品質管理為 最被重視；生活服務管理順序相對較低。根據不同地區或專業屬性的不同， 從細項可以發現這些專業族群結果之不同，詳細排序說明如下。高雄地區專
37 業人員為環境品質管理大於設施設備維修管理，設施設備維修管理大於生活 服務管理；台東地區專業人員為生活服務管理大於設施設備維修管理，設施 設備維修管理大於環境品質管理；從業人員為環境品質管理大於設備設施維 修管理，設備設施維修管理大於生活服務管理；兩地區專業人員為環境品質 管理大於生活服務管理，生活服務管理大於設施設備維修管理。 這些結果顯示出可能因為台東地區多為獨棟住宅因此對於集合住宅的環 境品質管理較不重視，但從綜合兩地區專業人員順序又可以發現因高雄地區 專業人員認為此項重要之權重值高出台東地區專業人員許多，原因可能是認 為社會住宅戶數變多將形成高樓層住宅社區，因此覺得建築物之清潔成本對 於營運管理有一定之影響關係，所以最後環境品質管理仍然是最被為重視之 項目，這樣的結果也顯示出與物業管理專業團隊的提前加入規劃設計階段討 論之重要性。 生活服務項目，僅有台東地區專業人員認為應最重視，這樣的結果顯示 或許與台東集合住宅較少導致市面上對於這方面較無完整的規劃服務，所以 覺得此方面相當需要重視。反之，高雄地區專業人員與從業人員可能認為生 活服務管理為物業管理公司之規劃管理對於社會住宅整體的營運沒有其他項 目的來的有重要性，以及從業人員可能認為設施設備維修管理對他們的日常 生活中會造成有很大之影響因此會考慮較多，所以兩者都將此項目排序為最 低，但是在兩地區專業人員整合後又可以發現生活服務管理排序為第二，顯 示此項目的重要性排序並不是最低。 設施設備維修管理在個別的分析可看出不論哪一族群結果的排序皆相同， 但在兩地區專業人員綜合結果看到因為台東地區專業人員的設施設備維修管 理權重值低於生活服務管理，因此最後計算結果後反而為設施設備維修管理 順序最低。
38 表 4-2 基本設計評估因子(第二層)重要性結果分析 表 4-3 營運管理評估因子(第二層)重要性結果分析 高雄地區 專業人員 台東地區 專業人員 從業人員 高雄、台東地 區專業人員 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 基 本 設 計 安全規劃管理 0.595 (1) 0.532 (1) 0.536 (1) 0.559 (1) 空間規劃 0.209 (2) 0.194 (3) 0.209 (3) 0.207 (3) 智慧建築 0.196 (3) 0.274 (2) 0.255 (2) 0.234 (2) C.I.值 0.010 0.010 0.000 0.000 C.R.值 0.017 0.017 0.000 0.000 高雄地區 專業人員 台東地區 專業人員 從業人員 高雄、台東地 區專業人員 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 特徵向量 (順序) 營 運 管 理 環境品質管理 0.416 (1) 0.297 (3) 0.499 (1) 0.355 (1) 設施設備維修管理 0.299 (2) 0.332 (2) 0.296 (2) 0.318 (3) 生活服務管理 0.285 (3) 0.371 (1) 0.205 (3) 0.327 (2) C.I.值 0.000 0.005 0.015 0.000 C.R.值 0.000 0.009 0.026 0.000
