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盛行之日租套房爭議，本研究認為透過Airbnb 實名註冊、房源數及總面積之規模 限制、實際居住證明提供等門檻的建立，應可有效遏止如日租套房等以營利為目 的進行眾多房源專業經營的情況，排除違反「自用住宅閒置空間利用」條件之商 業型房東，避免其藉由Airbnb 規避所應負擔之義務，如旅館業、民宿業登記等等。
再者，Airbnb 與其使用者間的關係，以平台管理角度與美國判例標準，因 Airbnb 對使用者的監督控管程度極低，且房客得以自行選擇房東進行交易，非需 受Airbnb 指派分配，不符合僱傭契約。此外，若討論其他民法上之典型契約，則 可能符合居間契約或第三人給付契約，然因Airbnb 不符合「報告訂約機會」之解 釋，無法成立居間契約；又以第三人給付契約要件分析，因租賃契約係直接存在 於房客與房東間，而非Airbnb 與房客成立租賃契約並由第三人房東為給付的情況，
故亦不成立第三人給付契約；最後，本研究認為Airbnb 平台上所發生的行為可細 分為使用者註冊，以及後續使用者建立房客或房東身分與其他使用者進行交易兩 大情況。其中，使用者註冊的行為應認屬Airbnb 允許使用者利用其平台而給予使 用者「平台使用權」，又平台使用權並不具排他性故無法認為係租賃或買賣，應與 授權型態較為類似。故本研究認為Airbnb 與使用者間所成立之契約，應認定為授 權契約較為妥當。
綜上所述，Airbnb 平台上所涉及的短租私人住宅以及使用平台行為，似難以 適用我國現行法規，多半需以削足適履的方式勉強套用於不合時宜的規範之下，
非但有礙個人財產上權利的主張，亦是造成創新商業模式滯足不前的原因。故本 節透過Airbnb 實務運作狀況以及相關規範立法目的，企圖提出另一角度視野分析 Airbnb 於我國的定位與適法性。然該分析結果畢竟仍非現行法規下的普遍認知定 義，故本研究希望以該分析結果作為前提，討論我國應如何調和創新商業模式與 法規秩序，於吸引新興商業模式企業入駐投資之際，亦能確保國內現有市場產業 利益受保護。
第二節 創新與法規秩序之調和
按照現行法規，Airbnb 房源僅得被認定為旅館而應依照旅館業相關規範取得 旅館業登記證。又旅館業為許可制行業，需經政府許可且僅得於指定區域營業，
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3. 每房一批次接待短租訪客不得超過 4 人。
4. 同一租客不得連續短租 4 天以上，每房每年整屋短租 (非共享 模式) 不得超過 60 天。
5. 徵收旅遊稅 5%。
6. 出租房須滿足相關消防安全要求
7. Airbnb 需在其平台上向房主及租客明示政府有關監管要求，每 年向房主兩次發送郵件提示法律規定。
8. 雙方聯合打擊非法短租行為。
9. 短租不得影響社區和鄰居，如被投訴，監管機構可以取消許可。
其中，所謂非共享模式係指於房東並不同時住在房源內，而將整間 住宅全部出租給房客的情況；共享模式則是房源僅為房東住宅的一部分，
且房東於短租時仍居住於該住宅內。又第2 點係考量高租金將造成屋主 經濟負擔而應允許其透過短期租賃貼補，並同時回應美國檢察總長提出 Airbnb 將減少長期租賃供給的疑慮，在兩者利益取捨下透過月租金限制 來管制短期租賃供給數量。
由上述規定可發現阿姆斯特丹立法係將原本違法的短期租賃有條件 合法化，並於開放許可時立法規定配套措施，規範目的無非是避免房客 遭受人身安全危害、降低短期租賃影響長期租屋供給程度、其他住戶居 住安寧保障，並以徵稅方式支付監管所增加的費用，期待可形成三贏的 局面。
（二） 舊金山
舊金山於2014 年 12 月成為全美國第一個立法管制 Airbnb 等網路短 期租賃業者的城市，並於2015 年 2 月開始實施以下規定 (西西里悶牛, 2015)：
1. 本地永久居民常住房 (年居住時間不少於 275 天) 可通過網絡 平台短租。
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2. 非共享模式的整房 30 日內短租，全年不超過 90 天 (2015 年 4 月就此條提出修正案，欲更改為非共享與共享型態之短租合計 累積不超過120 天) 。
3. 房主需先從城市規劃部門獲得短租許可，每年繳納 25 美元的許 可費，保留兩年的租賃記錄，定期向監管機關報備租賃記錄備 查。
4. 強制購買 50 萬美元保額房屋責任險。
5. 轉租者須先知會房主，並徵得同意。若租房協議禁止，則不得 轉租。轉租價格不得超過原租價，違者按日罰1,000 美元。
6. 徵收 14%的酒店稅。
7. 平台須向其用戶告知有關法規要求。
舊金山同樣採取條件式開放的策略，對於共享模式的短租不設限制，
非共享模式則可有90 天的許可期間。然舊金山的立法比阿姆斯特丹更 趨於保守，房東欲於Airbnb 上出租需先繳納歸費且報備租賃記錄，亦需 強制購買責任險，亦不得超額轉租。本研究認為舊金山所立之規範，本 質上係將Airbnb 房源視為旅館，也就是說除了 Airbnb 房源可位處於住 家建築區外，其他規範要求均與旅館業十分相似。也因此，開放後的第 一個月僅收到159 個申請案，且只有 60 個受到核准，與舊金山現有 6000 個房源相比，比例明顯偏低 (王曦, 2015)。
此外，2015 年 4 月份所提出的新修正案，更企圖限縮私人住宅短租 的範圍，從原本僅限制非共享模式出租總天數不得超過90 天，改為縱 使是房東居住在內的共享模式短租亦需受天數限制，共享與非共享模式 短租全年合計僅得開放120 天。此舉遭受 Airbnb 在內的住宅短租業者抗 議，除認為此修正方向過於嚴苛外，亦認為新法規甫生效兩個月，不應 於短期間內便重新修法 (韓寧 & 周志明, 2015)。
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定義等議題。席間，Airbnb 亞太區代表就三大項目回應表示：「雖然沒 有台灣特定的這一些數字，但可以跟大家分享一下全球Airbnb 的數字，
Airbnb 沒有繳稅的問題，我們現在的民宿不需要繳稅，因為是商業登記，那是以家庭副業的方式，
因此不需要繳稅，所以沒有稅的問題，而是要營業才會有稅的問題。」
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Airbnb 上房源類型為整租或部分房屋出租，並定義「共享模式」為部分 房屋出租的情況，「非共享模式」則為整屋出租。於此定義下，兩城市的‧
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成本之一，且資訊不足的一方通常會處於不利的地位。在本個案中，資 訊成本較低者應為房東，蓋住戶雖與房東同樣為個人，然因於權利主張 時需掌握爭議事實內容，故住戶於權利主張時應了解房東實際營運狀況、
是否違法等內容，然此資訊通常於兩者對立時難以獲得，故住戶的資訊 成本應為較高。
（二） 時間成本
時間成本係指何者受損害程度會隨時間因素影響最大來判斷。本研 究認為房東的時間成本應較低，蓋其並不以短租作為主要收入來源，無 法解決外部性問題的損失僅為維持原狀，使房源繼續閒置而無額外收入。
相較之下，住戶對於居住安寧的忍受程度會隨著時間而不斷減少，且人 身安全威脅的影響是立即且難以回復，故住戶會傾向儘速解決外部性問 題避免其原有權益持續受損，而房東則無此急迫性。
（三） 組織成本
組織成本係形成一個具有影響力、凝聚力的談判媒介所需支付的成 本。本個案中組織成本較高者應為住戶，蓋住戶對房東的短租行為觀感 並不必然會一致而可能產生歧異想法，如何去進行溝通協商，匯集眾人 意見並形成意見領袖，進而建立起願意挺身而出抗議的組織，對分散的 住戶而言門檻非常高。另一方面，由於本個案中的房東短租行為均係透 藉由Airbnb 平台進行交易，且利益方向與意識型態較為接近容易達成共 識。此時所有房東均可透過網路上，向客服中心要求Airbnb 代表房東進 行談判，故應認房東的組織成本相較其他當事人為低。
（四） 選擇代理人成本
選擇代理人成本係指於協商談判中，遊說有力人士代表自身利益立 場出面談判的成本。於本個案中，選擇代理人成本似可政商關係密切程 度判斷，蓋政商關係良好者，較易遊說政府機關為其背書，發聲力道較
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具影響力。據此，本研究認為房東的選擇代理人成本較低，其原因與組 織成本類似，蓋房東利益與意識型態相近，可輕易聚集並透過Airbnb 此 一企業對外向政府進行交流；又Airbnb 為企業組織，可透過企業的影響 力拉攏政府機關，建立良好政商關係，故房東應具較低選擇代理人成本。
表4-4 交易成本比較表
項目 房東 住戶
資訊成本 低 高
時間成本 低 高
組織成本 低 高
代理人成本 低 高
資料來源：本研究整理
本研究透過上述分析，認為無論係以何種交易成本類型，房東均享有較 低的交易成本，故按照劉紹樑 (2013) 的解釋，將系爭權利劃分給房東係合 理且符合社會利益最大化的決定。是以，以經濟價值與交易成本來判斷，政 府應認為房東可取得系爭權利，確認系爭權利歸屬。又按寇斯理論且政府介 入程度於劃分系爭權利後便告終止，後續則可交還市場，透過私下協商溝通、
補償補貼等方式，使系爭權利得以獲得最有效率的配置。
然亦有論者認為，當交易成本過高時，政府的干預並非絕對必要，而應 扮演提供資訊、促進協商的公正第三人，透過時間與科技的發展進步，對原 有決策做出修正與調整，於反覆試驗的交易過程中學習並得到更好的解決策 略，使當事人得以回歸市場機制以協商方式解決問題 (湯京平, 88; 石佾箴,
然亦有論者認為，當交易成本過高時，政府的干預並非絕對必要，而應 扮演提供資訊、促進協商的公正第三人，透過時間與科技的發展進步，對原 有決策做出修正與調整，於反覆試驗的交易過程中學習並得到更好的解決策 略，使當事人得以回歸市場機制以協商方式解決問題 (湯京平, 88; 石佾箴,