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參、 營運規模
Airbnb 執行長布萊恩‧．切斯基 (Brian Chesky) 曾宣稱 Airbnb 總房數將超越 希爾頓飯店 (Hilton Hotel) 全球連鎖旅館與渡假村所擁有的 520,000 個房間。在 2014 年 11 月，Airbnb 官網上所揭示的全球用戶已超過 25,000,000 人、房源超過 800,000 間，並遍佈 192 個國家、超過 34,000 個城市，不僅達到 Airbnb 執行長的 預測，也代表Airbnb 除了成為全球最大的私人房屋出租網站外，其就「提供旅客 住宿」的意義上，Airbnb 的營運規模甚至已經超過《HOTELS》雜誌評比 2014 年全球旅館排名第1 的希爾頓飯店 (HOTELS, 2014)。Airbnb 截至 2015 年 7 月，
全球用戶已超過40,000,000 人、房源數超過 1,500,000 間，並穩定的持續擴大中 (Airbnb, 2015)
肆、 發展空間
Airbnb 於 Alexa.com (2015)42上所觀察到的流量統計，於2010 年尚位於為全 球10,000 名外，然而在 2011 年時已成長為全球前 2,000 名、美國排名 1,100 左右，
2014 年甚至攀升成為全球第 915 名、美國排名第 336 名的網站，目前則是躍升全 球前500 名排名第 452 名、美國排名第 180 名。此外，就營運規模來看，Airbnb 不僅在用戶數上有顯著增加，房源數量亦有近兩倍的成長。
無論從網站流量抑或是營運規模觀察，自2008 成立至 2015 年間，Airbnb 不 斷擴大規模並持續成長，且隨著共享經濟模式開始被普遍接受，可預期Airbnb 未 來發展機會十分樂觀。
第二節 Airbnb 之困境與限制
無論從營運規模、募資能力或是發展空間來看，Airbnb 一般被認為是共享經 濟發展的成功案例之一 (周欽華, 民 104)。然而在快速擴張規模的過程中，Airbnb
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42 主要根據 Internet Explorer、Firefox 和 Google Chrome 提供的流量資料就各個網站進行排名，
並透過收集用戶的上網資訊統計網站流量及相關資訊。
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面臨了來自政府、周遭住戶等利害關係人的質疑與挑戰。利害關係人藉由訴訟、
施壓等尋租行為，迫使或要求Airbnb 做出讓步，使 Airbnb 在營運上必須增加成 本或改變營運方式，對Airbnb 的未來發展無疑造成了限制。以下將從 Airbnb 的 美國市場研究報告出發，了解Airbnb 所涉及的爭議內容，並與我國類似案例日租 套房做比較，延伸探討Airbnb 於我國發展可能面臨的爭議。
壹、 Airbnb 之美國市場研究
紐約首席檢察官辦公室根據Airbnb 所提供 2010 年 1 月至 2014 年 6 月 (以下 稱觀察期間) 的用戶訂房資料，作出 Airbnb 市場研究報告，討論議題主要可分為 四大面向：違法性、地理分布與住宅供給衝擊評估、稅務議題、商業型房東，說 明如下 (Schneiderman, 2014)：
一、違法性
Airbnb 營運內容主要涉及紐約州群租法 (New York State Multiple
Dwelling Law, MDL) 與紐約市行政法 (New York City Administrative, NYCA) 兩大規定。前者係針對「Class A」的建築使用目的設有限制，後者則是禁止 變更建築使用、佔用目的。據研究報告指出，於觀察期間Airbnb 平台上共有 72%的私人短期租賃發生在 Class A 建築物或非住宅建築中，分別違反紐約州 群租法與紐約市行政法的規定，累積總訂房數達300,891 次、房源為 25,532 間、房東人數20,835 人、總收入達 30 億又 4 千萬美元。
紐約州群租法於2010 年修法前定義 Class A 建築為「通常以永久居住為 占用之目的 (as a rule, for permanent residence purposes.) 」。然而此定義中「通 常 (as a rule) 」一詞則產生法律漏洞，使得在部分情況下仍允許 Class A 的 使用人出租其房源，City of New York vs. 330 Continental 案中即做出判決表 示若僅將非主要部分出租，由於主要部分仍屬永久居住目的，故該出租行為 並不違反紐約州群租法規定。
因此，2010 年修正案便特別修法定義「永久居住 (permanent residency) 」
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Airbnb 在紐約市的房源主要集中於曼哈頓與布魯克林兩大區，在觀察期 間內兩區加總有近44 億美元的收入，佔 Airbnb 全紐約市租金收入的 97%；
43 原文：at least 30 consecutive days occupancy by a natural person or family in a unit.
44 本研究之承租率指單一房源一年內之成功出租的比例。
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此現象表示有近四成 (曼哈頓區則過半) 的房源每年有超過半年的時間係出 租給他人而非自行使用，透露Airbnb 部分房東可能擁有超過一處以上的居住 地。然而，若房東有多間住宅且可藉由Airbnb 出租獲取收入，房東將失去出 售或長期出租閒置住宅的誘因，導致可提供長期居住的住宅空間被嚴重壓縮。
且在Airbnb 的房源多分布於人口稠密區的現象下，住宅空間供給失調的情況 將日趨嚴重。
三、稅務議題
房東於Airbnb 出租房源的行為可能涉及旅館稅、銷售稅及營業稅三大項 目。首先就旅館稅部分，紐約市規定任何從事短期租賃的出租人均需支付旅 館稅，此稅收包含紐約市旅館佔有稅 (New York City Hotel Occupancy tax, HOT) 以及每房附加費用 (Additional per room fee) ，且依照紐約市行政法規 定，經營者 (在 Airbnb 中則是指房東) 有義務代政府收取旅館稅。
次之就其他稅收項目，包含銷售稅 (Sales taxes) 與非公司組織營業稅45 (New York City Unincorporated Business Tax, UBT) 的部分，因「以獲取報酬 為目的而出租房屋之行為」均屬於上述稅收項目的徵收範疇，Airbnb 房東的 私人短期租賃行為亦可能需就房租收入的淨所得支付銷售稅與營業稅。
然而，在觀察期間內僅非常少數房東確實完成租金收入的書面資料申報 程序，Airbnb 平台本身亦無就觀察期間內完成的交易代為收取任何旅館稅。
據Schneiderman (2014) 統計，若以紐約市所徵收 5.875%的旅館稅計算，紐 約市政府在觀察期間應可向Airbnb 的房東收取總額超過三億三千萬元的旅 館稅，且此金額並未納入罰金與相關處罰。
四、商業型房東 (Commercial Users)
於觀察期間中紐約市共有25,463 位房東提供私人短期租賃服務，其中有 24,057 位房東每人提供的房源數少於兩間，加總共獲得近 32 萬次預訂以及兩
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45 指個人或非公司組織型團體，就紐約市內發生之商業行為所產生的淨收入需支付 4%的營業
稅。
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Airbnb 是否試圖降低商業型房東在私人短期租賃市場的勢力。不過無庸置疑 的是，商業型房東在過去的五年間，對Airbnb 於紐約市的營運佔有非常重要46 Environmental Control Board Notices of Violation (NOV), NOV:035006622J, NOV:035006623L, NOV:035006624N, NOV:036006625P, NOV:035006626R.
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47 原文：Occupancy of such dwelling unit for fewer than thirty consecutive days by other natural persons living within the household of the permanent occupant such as house guests or lawful boarders, roomers or lodgers.
48 原文：A common household is deemed to exist if every member of the family has access to all parts of the dwelling unit. Lack of access to all parts of the dwelling unit establishes a rebuttable presumption that no common household exists.
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二、Brookford, Inc. vs. Noelle Penraat49－紐約房東遭法院禁租
（一） 個案簡述 (Senior Citizen Rent Increase Exemption, SCRIE) 」之福利，每月僅需支 付原告4,193.28 美元的房租。然而被告透過 Airbnb 成功出租房間後， 告公寓正下方的住戶Michael Whitman 即表示，被告房客接二連三進出 公寓，使得Whitman 對其妻子與兒女的安全產生疑慮與擔心。因此，
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若以Class A 住宅作為旅館使用，將提高房客與其他住戶的人身安全風 險。
被告就出租公寓是否違法的爭議，被告指出2010 年修正案並未明 文規定長期居住者或承租人將公寓內部分房間出租給付費房客之行為 係違法，且2010 年修正案發起人亦於個人網頁表示，出租公寓內部分 房間的行為並不當然屬於商業使用行為或使得該住宅轉型為旅館。
且被告進一步主張，在永久居住者亦居住於該住宅的同時，將住 宅的一部分與他人共用並不會改變「居住」的本質，蓋無論「他人」
為親友或來自Airbnb 的房客，均係與永久居住者做出相同的睡覺、洗 澡、吃飯、交談等生活舉動，而進行上述行為並不會使「居住行為」
等同於「商業活動」。
另一方面，由於付費房客或親友訪客均屬於短期居住性質，無法 以居住時間長短區分兩者差異，原告亦無法引註任何個案判決來舉證 說明「允許房客過夜即屬於對公寓的商業性使用」。因此，被告主張其 接待付費房客的行為並不會使該公寓成為商業場所或違法旅館，無變 更住宅用途的違法疑慮；且亦有其他法院做出判決指出，若長期居住 者於接待付費房客的出租期間仍居住於住宅中，該情況並不會構成違 法。
最後，被告反駁原告對於房客會危害公寓住戶人身安全的指控，
認為原告提出的書面資料與連署為複印版且未揭露參與連署的住戶人 數，內容亦未列舉過去兩年內房客造成之損害項目，法院無法按照原 告提供的資料將危險歸責於被告之房客；而原告遲至兩年後始提告，
便是被告行為並無造成急迫危險或威脅住戶安全的最好證明。因此，
被告認為其出租行為並不會對房客與公寓住戶造成危險。
（二） 判決結果與分析
本案爭點主要在於受有租金管制利益者於該公寓內接待付費房客 之適法性，承審法官透過先前判例與2010 年修正案之立法目的，就雙
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Stavrolakes 案亦指出受租金管制利益者於其公寓內長期接待多數不同的 短期居住付費房客，係利用其居住權進行商業暴利行為，屬違法行為。
50 原文：A “roommate” is a long-‐term co-‐occupant of an apartment with the lease-‐holder, with whom s/he shares the entire living area.
51 原文：short-‐term and restricted in their use of the apartment’s space.
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52 原文：for incidental and occasional occupancy of such dwelling unit for fewer than 30
consecutive days by other natural persons when the permanent occupants are temporarily absent for personal reasons such as vacation or medical treatment, provided that the permanent
occupant receives no monetary compensation for such occupancy.
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住宅的行為是否合法之認定。按上開兩則Airbnb 相關案件可得知，由於 Airbnb 房客係支付對價以換取住宿空間，並不符合紐約市行政法所設之例外 允許短期留宿私人住宅之條件，亦即未受金錢對價而於永久居住者離開住宅 時連續居住少於30 天，或與永久居住者屬同一家計單位者，因此使得 Airbnb 房東就其私人住宅的利用行為已非單純作為長期居住之用，而係含有商業內 涵的旅館或民宿營運行為，依照相關法規Airbnb 房東短租住宅於美國屬違法 行為，恐遭罰款並勒令禁止出租。
參、 臺灣日租套房訴訟案
由美國研究報告與Airbnb 相關案件可得知，Airbnb 主要爭議在於屋主或承租 人可否以住宅用建築作為接待付費房客之場所？換言之，屋主或承租人可否於未 獲許可下，將住宅用建築作為旅館使用？Airbnb 雖於 2013 年始進軍台灣營運，
由美國研究報告與Airbnb 相關案件可得知，Airbnb 主要爭議在於屋主或承租 人可否以住宅用建築作為接待付費房客之場所？換言之，屋主或承租人可否於未 獲許可下，將住宅用建築作為旅館使用？Airbnb 雖於 2013 年始進軍台灣營運，