第四章 實證結果與分析
第三節 可支配所得與消費貸款對於中古屋/新個案房價的解釋能力
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
31
表五 定態時間序列迴歸分析 台灣地區
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
𝛼3 -0.8371 0.1232 -6.7923 0.0000 𝛼1 -0.0202 0.0095 -2.1135 0.0385 𝛼2 0.0012 0.0003 4.1414 0.0001
台北市
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
𝛼3 -0.9055 0.1248 -7.2558 0.0000 𝛼1 -4.6837 3.7053 -1.2640 0.2109 𝛼2 0.3388 0.1026 3.3014 0.0016
新北市
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
𝛼3 -0.9149 0.1292 -7.0781 0.0000 𝛼1 -4.8787 2.8077 -1.7376 0.0872 𝛼2 0.2517 0.0785 3.2069 0.0021
其中落後項的係數值顯著拒絕𝛼3 = 0(t 值分別為-6.7923、-7.2558、-7.0781) 的虛無假設，表示在一階差分後的房價與租金比為一恆定序列，台灣地區、台北 市、新北市原始房價與租金比存在泡沫，並非恆定序列，在一階差分後呈現定態，
且在一階差分後的自我迴歸分析中排除了泡沫的存在，因此間接推定原始房價與 租金存在泡沫。
第三節 可支配所得與消費貸款對於中古屋/新個案房價的解釋能力
本節首先先以消費房貸(Loan)餘額為被解釋變數，M2(Money)為解釋變數，
進行簡單迴歸以探討兩者之關聯
‧
t statistics in parentheses
* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
t statistics in parentheses
* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
33
從上式迴歸式可看出所得與消費貸款餘額之間的確存在顯著的關係，分別觀 察三個地區，當台灣地區的家戶平均可支配所得增加一萬元時，消費貸款餘額的 放貸會增加 3920 億。而當台北市的家戶平均可支配所得增加一萬元時，消費貸 款餘額的放貸會增加 3180 億。當新北市的家戶平均可支配所得增加一萬元時，
消費貸款餘額的放貸會增加 3530 億。
根據上述迴歸式計算出每季消費貸款餘額殘差(err_loan)，以此表示以此殘差 表示房貸餘額無法被可支配所得解釋的部分。
圖十一 消費者貸款餘額殘差-台灣地區 單位：兆元
圖十二 消費貸款餘額殘差-台北市 單位：兆元
-1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5
1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3
-1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5
1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
34
圖十三 消費貸款餘額殘差-新北市 單位：兆元
各地區排除了所得影響後的消費者房貸餘額變化情形不一，反映的是如整體 政府貨幣政策以及地區性對於房地產貸款管制不一互動之下的結果。此數據 (err_loan)以台灣地區而言，1997 至 2000 年間下滑，2000 至 2002 年上升，2002 至 2008 年區間震盪，爾後迅速攀升直到 2011 年，2011 年後又迅速下降。而台 北市在 2000 年以前也呈現下降，隨後趨勢起伏各一年，2002 至 2006 年整體上 升，2008 年後起伏明顯，而 2011 年後明顯下降。新北市在 2006 年前整體趨勢 下降但穩定，2006 至 2007 年上升，2008 急降但 2009 急升至 2010，近期則震盪 下滑。
接下來分別以中古屋房價、新個案房價作為被解釋變數，將可支配所得、消 費者房貸餘額殘差作為解釋變數，以多元迴歸分析分別觀察各地區分別在中古屋、
新個案房價與所得、房貸餘額之關係。
-1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0
1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3
‧
t statistics in parentheses
* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
36
對於中古屋房價的影響程度更甚於新個案。
以台北市而言，從中古屋房價對所得、貸款的迴歸式中，可看出所得、貸款 兩者對於中古屋房價均有顯著的影響，平均家戶可支配所得增加 1 萬時，中古屋 房價每坪將增加 3.8 萬元；而當房貸餘額殘差增加 1 兆時，中古屋房價每坪將增 加 11.51 萬元。而所得、貸款兩者對於新個案房價也均有顯著的影響，平均家戶 可支配所得增加 1 萬時，新個案房價每坪將增加 3.9 萬元；而當房貸餘額殘差增 加 1 兆時，新個案房價每坪將增加 8.45 萬元。且從 R2發現兩者對於中古屋房價 的影響程度更甚於新個案。
以新北市而言，從中古屋房價對所得、貸款的迴歸式中，可看出所得、貸款 兩者對於中古屋房價均有顯著的影響，平均家戶可支配所得增加 1 萬時，中古屋 房價每坪將增加 1.13 萬元；而當房貸餘額殘差增加 1 兆時，中古屋房價每坪將 增加 6.845 萬元。而所得、貸款兩者對於新個案房價也均有顯著的影響，平均家 戶可支配所得增加 1 萬時，新個案房價每坪將增加 1.11 萬元；而當房貸餘額殘 差增加 1 兆時，新個案房價每坪將增加 8.13 萬元。且從 R2發現兩者對於中古屋 房價的影響程度更甚於新個案。