第四章 實證結果與分析
第五節 台灣地區、台北市、新北市的綜合比較
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
41
而銷售量在 5%的信心水準下對於中古屋房價具有顯著的正向關係，符合本 研究預期但顯著性相對不如推案量的顯著性。原因可能是因為雖然建商在各大重 劃區大量推出新個案，然而各項重大建設可能仍未實際開始實施、或仍在進行中，
消費者在購屋時對於重大建設是否能夠順利完成存有疑慮，因此房地產市場也相 對沒有隨之活絡。
第五節 台灣地區、台北市、新北市的綜合比較
本節將綜合前三節台灣地區、台北市、新北市的實證結果，從房價泡沫化的 程度，所得、貸款對於中古屋、新個案的影響程度，以及租金、所得、貸款、推 案量、銷售量與對於中古屋房價之關係進行綜合比較。
以房價租金比觀察房價泡沫化，發現台灣地區、台北市、新北市均存在房地 產泡沫之現象。
而以各地區之可支配所得與消費貸款餘額做迴歸分析後，比較 R2發現台北市 (0.8112)>台灣地區(0.6575)>新北市(0.5257)，在假設房貸信用供給是貨幣政策與 可支配所得之間的媒介之下，可推論台北市因為身為全台灣的金融、經濟中心，
金融市場活動最為活絡，而台灣地區整體次之，新北市又再次之，故如此反映了 可支配所得與消費貸款餘額之關係。
而以家戶可支配所得、消費貸款餘額兩項變數探討其對於中古屋、新個案房 價的解釋能力(見下表五)，以 R2做為比較發現在兩項變數在三個地區對於中古 屋房價的解釋力都大於對於新個案的解釋力，可由此推論若要以可支配所得與消 費貸款探討房地產市場，中古屋相對於新個案是較為合適的探討標的。而在新個 案方面的解釋力為台北市>新北市>台灣地區，中古屋方面的解釋力為台北市>台
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
42
灣地區>新北市，可看出台北市身為全台灣之發展重心，所得的增長與活絡的金 融活動均是推升房地產價格之重要因素。
表十 各地區所得、貸款餘額對於中古屋、新個案房價之解釋力(R2) 台灣地區 台北市 新北市 所得、貸款餘額對中古屋房價之解釋力 0.7464 0.8231 0.7863 所得、貸款餘額對新個案房價之解釋力 0.6700 0.6985 0.6057
接下來觀察各地區租金、所得、貸款、推案量、銷售量與對於中古屋房價之關係 並進行綜合比較。
表十一 台灣地區、台北市、新北市各項變數對中古屋房價顯著水準比較
台灣地區 台北市 新北市
租金 *** ***
所得 *** ***
貸款餘額 *** *** **
新個案推案量 *** ***
新個案銷售量 *** *** *
t statistics in parentheses* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
就租金而言，台灣地區、新北市對於中古屋房價有顯著的解釋能力，台北市 則無，可能是因為台北市為台灣金融與經濟發展之重心，聚集了最多高所得的家 戶以及最活絡的金融活動，所得與信用擴張作為推升台北市房價的主要力道，而 租金成長速度卻未追上，也可能是租屋者在租屋時傾向選擇租金水準較低的地區，
使租金資料並未能完全反映台北市高房價地區的狀況。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
43
就所得而言，台灣地區、台北市對於中古屋房價有顯著的解釋能力，新北市 則無，新北市的居民在這十幾年來可支配所得的變化遠不及房價的變化，然而由 於政府重大建設大量投入，新北市房屋區位的外在環境大幅改善，房價於是隨之 上升。
就經過所得調整的貸款餘額而言，台灣地區、台北市、新北市對於中古屋房 價有顯著的解釋能力，印證了貨幣供給量經由房貸信用擴張的管道推升房價的假 設，而在顯著性方面，新北市的顯著程度相對小於台灣地區與台北市，可能是因 為新北市的金融活動相較於台北市以及台灣地區整體而言，活絡程度較低。
就新個案推案量而言，台灣地區、新北市對於中古屋房價有顯著的解釋能力，
台北市則無，可能是因為台北市發展較為完善，地形也受到限制，使土地供給受 到很大的限制，而這十幾年來台北市的房價大部分為上漲的情況，建商的新推案 供給卻受到限制，故推案量與中古屋房價並無展現出顯著的關係。
就新個案銷售量而言，台灣地區、台北市對於中古屋房價有顯著的解釋能力，
新北市則在 5%顯著水之下對於中古屋房價有顯著的解釋能力，可能是因為在新 北市地區的消費者對於重大建設的可靠性、時效性與效益存有疑慮，相對不敢貿 然進場，故市場並未隨著房價上漲而隨之活絡。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
44