第四章 實證結果與分析
第四節 租金、所得、貸款、推案量、銷售量與中古屋房價之關係
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對於中古屋房價的影響程度更甚於新個案。
以台北市而言，從中古屋房價對所得、貸款的迴歸式中，可看出所得、貸款 兩者對於中古屋房價均有顯著的影響，平均家戶可支配所得增加 1 萬時，中古屋 房價每坪將增加 3.8 萬元；而當房貸餘額殘差增加 1 兆時，中古屋房價每坪將增 加 11.51 萬元。而所得、貸款兩者對於新個案房價也均有顯著的影響，平均家戶 可支配所得增加 1 萬時，新個案房價每坪將增加 3.9 萬元；而當房貸餘額殘差增 加 1 兆時，新個案房價每坪將增加 8.45 萬元。且從 R2發現兩者對於中古屋房價 的影響程度更甚於新個案。
以新北市而言，從中古屋房價對所得、貸款的迴歸式中，可看出所得、貸款 兩者對於中古屋房價均有顯著的影響，平均家戶可支配所得增加 1 萬時，中古屋 房價每坪將增加 1.13 萬元；而當房貸餘額殘差增加 1 兆時，中古屋房價每坪將 增加 6.845 萬元。而所得、貸款兩者對於新個案房價也均有顯著的影響，平均家 戶可支配所得增加 1 萬時，新個案房價每坪將增加 1.11 萬元；而當房貸餘額殘 差增加 1 兆時，新個案房價每坪將增加 8.13 萬元。且從 R2發現兩者對於中古屋 房價的影響程度更甚於新個案。
第四節 租金、所得、貸款、推案量、銷售量與中古屋房價之關係
此部分綜合前兩部分所提及之租金、所得、消費房貸餘額殘差，再分別加入 建商新個案推案量(Volume)與新個案銷售量(Sale)，利用複迴歸模型分別探討各 地區新個案推案量、銷售量對於中古屋房價是否存在相關性以及其相關程度。
首先先觀察各地區中古屋房價分別與新個案推案量與新個案銷售量之間關 係，迴歸模式與結果如下表：
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t statistics in parentheses
* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
以台灣地區而言，新個案的推案量與銷售量分別對於中古屋房價皆具有顯著 的解釋能力，而推案量的解釋力相對銷售量更為顯著，可能表示在樣本期間的台
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Model1
𝑃_𝑜𝑙𝑑𝑖 =∝ +𝛽1∗ 𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎𝑙𝑖−1+ 𝛽2∗ 𝐼𝑛𝑐𝑜𝑚𝑒𝑖 + 𝛽3∗ 𝑒𝑟𝑟_𝑙𝑜𝑎𝑛𝑖+ 𝛽4∗ 𝑉𝑜𝑙𝑢𝑚𝑒𝑖 + 𝜀𝑖 Model2
𝑃_𝑜𝑙𝑑𝑖 =∝ +𝛽1∗ 𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎𝑙𝑖−1+ 𝛽2∗ 𝐼𝑛𝑐𝑜𝑚𝑒𝑖 + 𝛽3∗ 𝑒𝑟𝑟_𝑙𝑜𝑎𝑛𝑖 + 𝛽4∗ 𝑆𝑎𝑙𝑒𝑖+ 𝜀𝑖 表九 租金、所得、房貸殘差、推案量、銷售量對中古屋房價迴歸分析表
台灣地區
Model1 Model2
Rental 21.14*** (9.43) 16.02*** (8.04)
Model1 Model2
Rental 0.0192 (0.54) -0.00425 (-0.13)
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Model1 Model2
Rental 0.0973*** (5.80) 0.104*** (5.72)
t statistics in parentheses
* p < 0.05, ** p < 0.01, *** p < 0.001
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慢，於是得出租金對於中古屋房價卻無顯著解釋能力的實證結果。
而新個案推案量在對中古屋房價在台北市並無顯著的關係，與台灣地區整體 與新北市相比，台北市本身的基礎建設、交通建設都相對完善許多，較少有大幅 改善的時間，而台北市超過一半以上為不適合發展聚落的山坡地，台北市在地形 受限的情形之下只能在剩餘的平原地區發展為全台灣的政治、經濟重心，人口高 度密集，而政府規劃的重劃區、計畫區主要又以工業與商業用地為主(如信義計 畫區、內湖科學園區等)，因此做為住宅用地的土地供給有限，建商的供給受到 限制，故推案量與中古屋房價並無展現出顯著的關係。
然而銷售量對於中古屋房價具有顯著的正向關係，符合本研究預期，表示盡 管在推案量受到先天環境的限制下，消費者在房地產市場交易的活絡程度反映了 房地產市場的繁榮。
新北市
新北市的租金、房貸餘額對中古屋房價具有顯著的正向關係，符合本研究之 預期。而所得對於中古屋房價卻無顯著解釋能力，原因可能是因為新北市的產業 發展相對比台北市緩慢，家戶平均可支配所得在近年相對台北市並無顯著成長，
然而近十幾年來，新北市各大衛星都市或區域因為許多捷運路線、快速道路的開 通，交通便捷度得到大幅的改善，過去許多被視為偏遠不便的地區區位條件大幅 提升，也帶動了新北市的房價。
而新個案推案量對中古屋房價在新北市具有顯著的關係，原因可能是隨著大 台北都會區範圍的擴張與發展，政府在新北市地區大量投入基礎建設與交通建設，
並隨著產業結構變遷轉型、水利工程改善、建築法令改變等因素，將原先各衛星 城市之工業區及其周邊土地或低度使用之土地，重新規劃為商業區、住宅區甚或 是大規模的造鎮計畫開發新北市的住宅用地，建商在有大量土地供給的基礎下，
配合政府的重大建設，顯著帶動中古屋的房價。
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而銷售量在 5%的信心水準下對於中古屋房價具有顯著的正向關係，符合本 研究預期但顯著性相對不如推案量的顯著性。原因可能是因為雖然建商在各大重 劃區大量推出新個案，然而各項重大建設可能仍未實際開始實施、或仍在進行中，
消費者在購屋時對於重大建設是否能夠順利完成存有疑慮，因此房地產市場也相 對沒有隨之活絡。