第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
1
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
2014 年 4 月，美國顧問業者 Demographia 的調查資料統計(2014 demographia housing affordability survey)的全球房價所得比，香港為 14.9 倍，而內政部以「實 價登錄」及財稅資料計算人民購屋負擔，其中台北市的房價所得比為 15.01 倍，
新北市所得比為 12.67 倍，台北市的房價所得比比眾所皆知寸土寸金的香港還要 高。
而根據全球房地產指南(Global Property Guide)調查報告指出，從房價租金比 來看，台灣地區高達 64 倍，遠高於鄰近的亞洲地區，如日本 18 倍、香港 33 倍、
新加坡 41 倍，房價迅速上漲而租金成長卻遲遲落後，意味著房地產泡沫的可能 性。
台灣的房地產自 1970 年以來，歷經三次大規模的景氣循環，前兩次為 1973
~1974、1979~1980，一般認為這兩次的波動源自國際上第一次與第二次石油危機，
國際石油危機帶動通貨膨漲，而當時台灣房屋供給量稀少，導致投資需求大增、
房地產價格飆漲。到了 1980 年代初政府祭出空地限建照價收買、限制房地產投 資與融資，使房地產景氣逐漸冷卻。然而 1980 年代台灣經濟快速發展，國民所 得持續並快速成長，1986 年台銀貸款利率從 8.2%下調至 7.5%，股票市場蓬勃發 展與新台幣大幅升值讓社會的游資大增，再次推升房地產價格，1989 年因而出 現知名的無殻蝸牛運動。到了 1990 年代，政府利用貸款限縮、大幅調高土地公 告現值打壓房市，台灣的房地產市場陷入空頭。然當台灣房地產市場出現「七年 一循環」之說並逐漸要邁向復甦之際，卻在 1996 年爆發了著名的台海危機，台 灣的政治環境出現極大的不穩定因素，大大了打擊民眾、企業置產的意願。而
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2
1997 年亞洲金融風暴，1998 年國揚、擎碧等大型建商發生跳票，1999 年 921 大 地震等重大事件更讓台灣的房地產市場持續低迷。2002 年開始政府對房地產實 施減稅以及市場利率調降，房地產市場出現復甦現象，2003 年 SARS 曾短暫影 響逐漸復甦的房地產市場，但之後房地產市場一路走揚，直至 2008 年末發生金 融海嘯，房地產市場的榮景被打斷，但在 2009 年中就恢復並且大幅上漲，直至 2013 年底，房價飆漲之趨勢才漸有趨緩的現象。
而在此波的房地產上漲中，台灣政府對於房價的波動也採取了一些手段因應。
中央銀行將房市進行三波的選擇性信用管制(Selective Credit Control)，對特定地 區購置住宅貸款和土地抵押貸款降低貸款成數並提高貸款利率。而財政部對兩年 內移轉之不動產課徵特種貨物及勞務銷售稅以抑制投機性的買賣行為。金管會則 分別對存款性的金融機構及非存款性的金融機構執行選擇性信用管制，亦即金管 會要求國內金融機構對於不動產的貸款措施必須符合金管會的規定，對於非存款 性的金融機構(如：保險公司)等的資金運用，則以「新八條」控管壽險業購買不 動產。而內政部為使不動產交易資訊透明化，根據不動產經紀業管理條例、地政 士法及平均地權條例要求不動產買賣雙方、地政士，或不動產經紀業者均需登錄 不動產實際交易價格於內政部所屬的地政機關網站，亦即實價登錄。而台北市政 府按房價與漲幅實施分區課稅，如將大安、信義、中正及松山等一級重稅區的售 屋所得稅率從 42%調升為 48%。然而也許是還有其他政策同步推行的影響，以 上的政策並未達到預期的打房效果，而日益高漲的房價便成為社會大眾經常關注 的議題。
而除了租金、所得、政府政策(包含貨幣、房貸、稅制等政策)，房地產市場 的活絡程度亦常被做為是探討房價中重要的指標。如建物買賣移轉棟數被做為是 反映各地區消費者的房地產交易活動是否活絡，而各建商對於建築物建築執照、
建築物使用執照的申請件數則被作為是反映建商對於未來房地產市場的預期。
除此之外，各地區房地產市場中新建案數據亦是常被作為討論的指標，新個
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
3
案的成交單價或總價、推案量、銷售量、議價空間等，都是反映各地區房地產市 場的重要指標，而早期由於台灣的經濟、社會環境，使台灣的房地產市場有著名
「329 檔期」、「928 檔期」，市場多以此做為當年度房地產是否繁榮的重要指標，
並試圖以此與中古屋市場的繁榮程度作連結。而建商、購屋民眾分別作為房地產 市場的供給者和需求者，也常以此指標作為投資、消費決策決定的參考。此外，
政府作為房地產市場的監管單位，亦會觀察新個案市場的榮枯程度，以適當政府 政策作為因應。
然而，關於房價的推升，文獻的研究方向從貨幣出發到信用供給，卻鮮少討 論信用供給乃是必須以所得作為依據，因此本研究將利用信用供給作為所得、貨 幣之間的連結，並由此討論所得、信用供給對於中古屋、新個案房價的推升效果。
除此之外，住宅統計或住宅相關報導中常報導建商推案量、銷售量對於該地 區房價的影響，這也是本研究欲進行探討的議題。在不動產住宅市場中，新個案 的推案量、銷售量常被視為是觀察不動產市場活動是否活絡的指標，然而推案量 增加，可能表示建商對於未來的房地產市場為多頭的預期，但同時市場供給也增 加，因此本研究也將探討樣本期間內新個案/新成屋的推案量、銷售量對於中古 屋市場是否會造成影響。
綜合以上所述，近年來房價高漲、房價泡沫化常常是社會大眾所關注的議題，
而政府也曾先後透過各種手段與政策試圖打壓房價，而衡量房價泡沫化是否存在 的指標大多採用房價租金比以及房價所得比做為依據，而對於房價泡沫之成因，
文獻大多從貨幣供給量(M1B, M2)探討，並以此與政府政策連結。然而貨幣供給 牽涉層面過於寬廣，因此本研究從更攸關不動產市場的經濟變數著手，如新個案 推案量、房貸貸款餘額等數據。除了使用租金、所得等變數，再加入消費性房屋 貸款以及各地區新個案的推案量與銷售量，探討其對於房價推升的效果與關係，
並以此推論對於政府(管理者)、建商(供給者)、購屋民眾(消費者)三者在房屋決 策的參考。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
4